Квартира в рассрочку или ипотека – что лучше? Ответ на этот вопрос не столь однозначен. Приобретение собственного жилья считается в настоящее время весьма дорогостоящим проектом для большинства обычных потребителей. Текущая ситуация на рынке жилой недвижимости такова, что покупка квартиры или индивидуального дома зачастую становится непозволительной роскошью. Однако актуальность жилищной проблемы в современном обществе пока еще никто не отменял. Многие люди по-прежнему нуждаются в скорейшем улучшении условий проживания, но не имеют достаточной суммы личных накоплений. Где найти средства для финансирования такого приобретения? Наиболее доступные способы – взять банковский ипотечный заем или оформить рассрочку на покупку квартиры. Следует более детально разобраться, чем эти варианты отличаются друг от друга, в чем их особенности, преимущества и недостатки.
Ипотека представляет собой целевой банковский кредит на покупку или строительство жилья, которое до момента полного погашения заемщиком долговых обязательств передается кредитору в качестве залога.
Рассрочка – это способ покупки недвижимости, при котором оплата производится непосредственно застройщику (продавцу) определенными частями в оговоренные сроки.
Очевидно, что эти варианты имеют между собой существенные отличия, разобраться в которых позволит сравнительная характеристика, представленная в таблице.
Таблица 1 – Сравнительная характеристика рассрочки и ипотеки
Специалисты рекомендуют оформлять у застройщика рассрочку на приобретение первичного жилья, если имеются следующие обстоятельства, благоприятствующие такому выбору:
- Наличие у клиента достаточной суммы денег для единовременной уплаты первоначального взноса в большом размере.
- Ежемесячные доходы позволяют заемщику своевременно вносить необходимые платежи довольно большого размера, добросовестно погашая долговые обязательства.
- Отсутствие у заявителя возможности срочно сформировать полный пакет документов, который требуется предоставить банку для получения ипотеки. Как уже упоминалось ранее, оформление рассрочки не предполагает подготовки значительного набора бумаг.
Как способ покупки жилья, рассрочка может быть интересна еще и тем, что она не предусматривает передачу приобретаемой недвижимости в залоговое обеспечение застройщику (продавцу). Этим она выгодно отличается от ипотеки, подразумевающей изначальное присвоение покупаемой квартире статуса залогового имущества, который сохраняется за ней до полного погашения заемщиком задолженности перед банком-кредитором.
Нужно иметь в виду, что рассрочка при покупке квартиры может предоставляться клиенту на следующих основаниях:
- платная рассрочка (с начислением определенного процента, обуславливающего наличие переплаты);
- бесплатная рассрочка (без начисления процента, приводящего к повышению для покупателя окончательной стоимости приобретаемого жилья).
Кроме того, эксперты советуют заемщику, оформляющему рассрочку при покупке квартиры у застройщика, обращать внимание на такие моменты:
- Наличие согласованного сторонами графика платежей, являющегося приложением к договору.
- Наличие дополнительных комиссий и штрафных санкций, предусмотренных застройщиком.
- Что именно является базой для начисления процента при оформлении платной рассрочки. Бывает и так, что указанная застройщиком ставка (например, 3%) применяется ежемесячно к сумме фактического остатка (иначе говоря, речь в данном случае идет о 36% годовой переплаты).
- Когда будет производиться оформление прав покупателя на приобретенную недвижимость. Как показывает практика, при покупке квартиры в рассрочку возможны разные варианты решения данного вопроса.
Специалисты считают, что покупать жилье в ипотеку есть смысл при таких обстоятельствах:
- Условия оплаты квартиры в рассрочку подразумевают ежемесячное внесение платежа, размер которого будет больше 60% величины семейного бюджета.
- Оформить ипотеку в этом случае окажется более целесообразным.
- Заемщик может обеспечить уплату первоначального взноса в размере, который не превышает 20% от реальной цены приобретаемой квартиры. Для оформления рассрочки этого будет слишком мало.
- Если размер годовой ставки по банковской ипотеке окажется пусть даже на 1% меньше, чем ставка годовой переплаты по рассрочке, предложенная застройщиком.
Знание отличительных особенностей, характерных как для ипотеки, так и для рассрочки, поможет будущему обладателю собственной квартиры обоснованно выбрать наиболее подходящий способ совершения соответствующей сделки. Выгодность того или иного варианта финансирования покупки жилья во многом определяется стартовыми предпосылками и возможностями приобретателя:
- наличием средств, достаточных для уплаты первоначального взноса;
- ежемесячными доходами, определяющими способность своевременно вносить
- необходимые платежи;
- предпочтениями относительно желаемого объекта сделки (первичное или вторичное жилье);
- возможными ограничениями по времени;
- готовностью соответствовать требованиям продавца (кредитора) и выполнять предписанные договором условия.
© 2017, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.
В этой статье мы не будем советовать, что лучше — копить на квартиру или взять ипотеку. О плюсах, минусах и правильном подходе к ипотеке мы уже рассказывали. Теперь поговорим о реальных способах купить квартиру мечты без жилищных кредитов. Окончательное решение вы примете сами, наша задача — сделать так, чтобы вы о нем не пожалели.
Договор пожизненной ренты или ренты с пожизненным содержанием заключают одинокие пожилые и/или нетрудоспособные собственники жилья. Вы выплачиваете собственнику фиксированные суммы (чаще всего это 10% от стоимости недвижимости) или ухаживаете за подопечным за свой счет: готовите еду, делаете покупки, помогаете обслуживать себя в быту. После смерти подопечного его квартира переходит вам. Заботиться можно о ком угодно: собственной бабушке, соседе или знакомом. Главное, чтобы подопечный имел жилье и был готов отдать его вам.
Для справки. Существуют специализированные государственные и коммерческие компании, которые предоставляют услуги по заключению договоров ренты с пожизненным иждивением. Они занимаются поиском одиноких пенсионеров и тех, кто готов за ними ухаживать в обмен на квартиру. Например, в Петербурге это фонд «Рента».
Главная выгода пожизненной ренты — возможность ощутимо сэкономить:
можно жить в квартире пенсионера и не снимать жилье;
не нужно копить деньги на первоначальный взнос и выплачивать проценты, как это происходит при ипотеке;
квартира, как правило, достается вам по цене ниже рыночной.
Нужно иметь крепкие нервы. Не каждый способен ухаживать за пожилым человеком, особенно если тот тяжело болен или имеет сложный характер.
Необходимо располагать достаточным количеством времени, которое вы будете тратить на уход. Оцените, сможете ли вы совмещать постоянную работу и обязанности по договору.
Квартира не достанется вам бесплатно: вы регулярно выплачиваете взносы по ренте или тратите деньги на покупку еды, одежды и лекарств для пенсионера.
Нет четких сроков. Как бы цинично это ни звучало, пенсионер может оказаться долгожителем, и 5-7 лет, на которые вы рассчитывали изначально, могут превратиться в 15-20.
Юридический риск. Если пенсионер или его предприимчивые родственники докажут в суде, что вы плохо или совсем не исполняли свои обязанности, вас могут лишить квартиры.
Внимательно прочтите главу 33 Гражданского кодекса РФ. Она содержит общие положения о ренте. Собственно договор составляют в свободной форме, а конкретные условия зависят от договоренностей с подопечным. Перед заключением проконсультируйтесь с грамотным юристом.
Обязательно заверьте договор у нотариуса, иначе документ считается недействительным. Регистрация в Росреестре не требуется.
Обезопасьте себя на случай суда. Подробно пропишите, какие именно услуги и в каком объеме вы оказываете. Убираетесь в квартире раз в неделю, готовите еду три раза в день, покупаете лекарства за свой счет, помогаете принимать ванну — так и пишите в договоре. Деньги, которые вы получаете от подопечного, принимайте под расписку. Собирайте и храните все чеки, квитанции и любые другие платежные документы. Также желательно каждый месяц составлять и подписывать акт о сдаче-приемке услуг с подробным перечислением всего, что вы сделали и купили.
Договор пожизненной ренты — специфический способ обзавестись квартирой. Он выгоден тем, у кого острая необходимость в жилье, небольшой доход и нет накоплений.
Если есть крупные накопления, которые покрывают больше половины стоимости жилья и имеется высокий стабильный доход, выгодно брать нецелевой или потребительский кредит.
Не нужен залог и первоначальный взнос, как при ипотеке.
Легко получить. Для нецелевых кредитов банки требуют уменьшенный пакет документов. Чаще всего это паспорт, СНИЛС и подтверждение дохода. Ряд банков предлагают кредиты только по паспорту.
Быстрое рассмотрение заявки: от нескольких часов до недели.
Удобно погашать. Практически все ведущие банки имеют онлайн-сервисы и мобильные приложения, с помощью которых можно перечислять деньги в несколько кликов.
Ставка выше, чем при ипотеке. По данным Центробанка в 2018 году средняя ставка по ипотеке достигла исторического минимума и составляет чуть больше 9%. По госпрограммам жилищный займ можно взять с еще более низкой ставкой — от 6% (Семейная ипотека). Средняя ставка по кредитам сроком свыше 3 лет стартует от 12,4%.
Кредиты выдают на срок до 7 лет, поэтому ежемесячный взнос намного больше, чем при ипотеке.
Потребительский кредит выгодно брать для покупки недорогого стартового жилья, имея на руках большой первоначальный взнос.
Например, вот такие студии в ЖК «ПаркЛэнд» недалеко от метро «Улица Дыбенко» стоит около 2 млн рублей:
Рассрочка — отличный способ избежать «отношений» с банком. Вы покупаете квартиру напрямую у застройщика, жилье под залог не оформляется.
Быстрое заключение договора по минимальному пакету документов. Многие застройщики предлагают рассрочку по паспорту за несколько дней.
Существенная экономия на процентах. Ставка по рассрочке стартует от 0% (беспроцентная рассрочка). Следовательно, переплата по кредиту будет намного ниже, чем при ипотеке.
Короткий срок кредитования — до 5 лет. Регулярные платежи по рассрочке будут на порядок выше, чем при ипотеке, что не по силам большинству заемщиков.
Ограниченный выбор жилья. Застройщики предлагают рассрочку только для определенных жилых комплексов, как правило, еще не сданных в эксплуатацию.
Более подробно почитать про преимущества и недостатки рассрочки можно в отдельной статье. В подборке ниже мы подобрали актуальные и выгодные предложения квартир в рассрочку от надежных застройщиков Петербурга.
Рассрочка выгодна, когда есть большой первоначальный взнос и высокий стабильный доход.
В среднем россияне минимум трижды в течение жизни продают, покупают или меняют недвижимость. Как правило, цель таких сделок – улучшение жилищных условий. Дополнительные квадратные метры, хороший район и удобная планировка стоят недешево — редкий покупатель может позволить себе решить квартирный вопрос за счет накоплений. Большинству приходится брать в долг. Остается только решить, где выгоднее занимать недостающую сумму – у банка, или у застройщика. Эксперты рынка недвижимости поясняют, как купить жильё в рассрочку, и чем такая схема выгоднее ипотеки.
По сути рассрочка – это механизм, при котором покупатель занимает недостающую сумму у продавца, выплачивая стоимость квартиры по частям. В России этот способ оплаты появился в середине 90х, когда ипотечный рынок находился в зачаточном состоянии – банки давали жилищные кредиты только на короткие сроки и под гигантские проценты. К примеру, в 1999 году ставка по ипотеке составляла 35%, а средства предоставлялись лишь на 5 лет. В такой ситуации рассрочка часто была единственной альтернативой – она стоила не намного дешевле ипотеки, зато оформить подобную сделку было значительно проще.
Со временем условия кредитования недвижимости стали гуманнее и большинство сделок с участием заёмных средств стали проводиться по ипотеке. Однако рассрочка от застройщика продолжает занимать существенную долю рынка. Как правило, она существует в рамках специального предложения конкретного девелопера, поэтому условия существенно варьируются в зависимости от объекта и его степени готовности.
«Обычно сумма минимального первоначального взноса колеблется в пределах 30-50%, а оставшаяся сумма разбивается на ежемесячные платежи с индексацией», — поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». По словам эксперта, стандартная рассрочка предоставляется на срок от 2 месяцев до трех лет, но чаще всего застройщики предлагают рассрочку на срок, совпадающий с окончанием строительства. «При этом рассрочка является достаточно безопасной схемой оплаты: если объект реализуется в соответствии с 214-ФЗ, график оплаты в рассрочку является одним из условий ДДУ. Во всех других случаях с покупателями заключается договор рассрочки платежа», – резюмирует Ирина Доброхотова.
Специалисты выделяют несколько распространенных ситуаций, в которых покупка квартиры в рассрочку максимально выгодна покупателям:
Новое жильё на первичном рынке недвижимости приобретается за счет продажи старой квартиры, при этом между клиентом и застройщиком заключается договор с рассрочкой платежа.
- Покупка с использованием субсидии
Часто рассрочка оптимальный вариант для людей, которые ждут получения материнского капитала или другой жилищной субсидии в определенный срок. К примеру, она позволяет максимально выгодно вложить имеющуюся сумму при покупке новостройки по стартовой цене и не переплачивать проценты за кредит в ожидании оставшейся части денег.
- Покупка с невозможностью подтвердить доход
Рассрочка становится выходом для людей, которые не могут получить ипотеку, так как их высокий материальный доход не может быть подтвержден работодателем. Также этот вариант удобен для покупателей, который рассчитывают покрыть сумму сделки за счет наследства, будущей продажи имущества или крупного гонорара, которые пока невозможно официально предъявить банку.
Не секрет, что лишь малая часть россиян может позволить себе единовременно выплатить 100% стоимость новой квартиры. При этом, по оценкам экспертов рынка недвижимости, при определенных условиях рассрочка может вполне конкурировать с ипотекой. Чем дольше времени застройщик готов дожидаться последнего взноса, тем активнее клиенты интересуются предложенной схемой.
К примеру, специалисты «БЕСТ-Новострой» подсчитали, что примерно 45% квартир девелопера приобретаются в ипотеку, а на рассрочку (в зависимости от условий и стоимости квартир) приходится порядка 30% предложений. «Примером может служить ЖК «Новое Бутово»: здесь нет рассрочки, зато доля ипотеки достигает 80%. В то же время в ЖК «Белые Росы» рассрочка предоставляется до окончания строительства при условии выплаты первоначального взноса от 50%. Как результат – в октябре доля ипотеки и рассрочки практически сравнялись. При этом сделки со 100%-ной оплатой отошли на третье место», — комментируют текущую ситуацию представители застройщика.
В среднем при покупке жилья на первичном рынке рассрочка предоставляется на период от года до трёх лет. При этом беспроцентный срок будет совсем небольшим – около пары месяцев. Хотя в ЖК «Белые Росы» клиент, который внес 80% стоимости объекта, может бесплатно отсрочить окончательный платеж на полгода. Но в большинстве других комплексов «БЕСТ-Новострой» эта опция доступна на срок до полутора лет под 1-1,5% в месяц.
В целом большинство крупных девелоперов готовы предоставить клиентам возможность платить по частям. Сегодня рассрочка возможна примерно в 70% жилых комплексов на первичном рынке Москвы. Само наличие такой опции считается конкурентным преимуществом застройщика — свидетельствует о финансовой стабильности компании и лояльности к покупателям. «Хотя идеализировать данный способ оплаты не стоит: в отличие от ипотеки, срок, на который предоставляется рассрочка, гораздо меньше, чем при ипотеке, соответственно и платежи, как правило, выше», — отмечают эксперты «БЕСТ-Новострой».
Рассрочка – это оптимальный вариант для платежеспособных представителей среднего класса, доход которых позволяет оплатить всю стоимость недвижимости в сжатые сроки. Вот типичные причины, по которым рассрочка оказывается предпочтительнее ипотеки:
- Плохая кредитная история
Прошлые «кредитные грехи» часто не позволяют людям получить ипотеку под приемлемый процент, даже несмотря на высокий доход. В отличие от банка, застройщик не будет так щепетилен.
- Нежелание возиться с документами
Процедура оформления рассрочки пройдет гораздо быстрее ипотечной сделки и потребует оформления гораздо меньшего объема документов.
- Экономия на банковских комиссиях и страховке
Покупателю не придется платить за дополнительные обязательные сервисы вроде оценки недвижимости или страхования из своего кармана.
- Уверенность в том, что сделка будет одобрена
При подаче заявки на ипотеку покупатель никогда не может быть уверен на 100%, что его сделка одобрят и время не будет потрачено в пустую. В случае с рассрочкой такой риск минимален.
За счет более коротких сроков рассрочки по сравнению с ипотекой переплата получается несравнимо меньшей. Также иногда девелоперы предлагают более низкую процентную ставку, чем банки.
«Рассрочка значительно увеличивает интерес к объекту, особенно когда продажи начинаются на «низкой» стадии его готовности», — резюмируют эксперты компании «БЕСТ-Новострой». – «Однако говорить, что она является драйвером спроса на новостройки, как, например, ипотека, нельзя. К тому же, когда у застройщика остается небольшой объем непроданных квартир, и они пользуются спросом, то и рассрочки, как правило, уже не предоставляются».
Главный минус рассрочки – крупные ежемесячные платежи, несоразмерные регулярному доходу существенной доли покупателей недвижимости. Однако для людей, которые уже располагают большей частью суммы, она может стать выгодной альтернативой дорогому жилищному кредиту. При определенных условиях рассрочка на несколько лет под разумный процент может стать оптимальным компромиссом между бесконечным откладыванием денег на новое жильё и ипотечным ярмом.
Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ