Как обезопасить себя при продаже квартиры в рассрочку

Продаю квартиру с рассрочкой платежа. Хочу указать в договоре купли-продажи , что переход права будет зарегистрирован после 100%й оплаты. Т.е. сначала регистрируем договор купли- продажи, а после полной оплаты (в течении 5ти дней) регистрируем переход права. В Рег. палате мне сказали , что так нельзя. Почему . Как я могу себя обезопасить в данной ситуации ?

Как обезопасить себя при продаже квартиры с рассрочкой платежа ?

В другой Рег. палате мне сказали,что в принципе можно и так. А я по наивности души думал, что вВОРУ мы будем писать два(2) заявления. Одно на рег. договора купли-продажи.,другое на переход права. Все кто мне написал,что «так нельзя»,никто толком не обосновал, а почему собственно ?

Ответы юристов (1)

Потому что так нельзя. Что в Вашем понятии переход права собственности?, -это и есть регистрация договора. При регистрации договора, переходит право собственности на строение. В данной ситуации, обезопасить себя можно так,

Заключить предварительный договор купли-продажи дома, с рассрочкой платежа. В предварительном договоре указать. Основной договор купли-продажи, будет заключен при 100 оплате стоимости дома. и заверить его. нотариально.

При продаже квартиры возникают ситуации, когда покупатель не может оплатить сразу всю стоимость квартиры, а лишь некоторую часть. Продавец же в свою очередь не имеет возможности долго ждать? пока появится клиент, который сможет внести всю сумму сразу. В данном случае выходом из ситуации может стать заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа.

В любой сделке имеются как положительные, так и отрицательные моменты. При продаже квартиры в рассрочку имеется большой риск попасть в ловушку мошенников. Однако эту неприятность можно избежать, составив грамотный договор и воспользовавшись услугами опытного юриста или юридической компании.

В случае, если покупатель со временем может стать неплатежеспособным, заемщик вправе подать на него в суд. Но основным негативным моментом в данному случае являются долгие судебные разбирательства, бумажная волокита и расходы на юриста.

Среди основных преимуществ продажи квартиры в рассрочку для продавца можно выделить то, что в данном случае продать жилье можно в достаточно короткий срок и не тратить время на поиски очередного покупателя.

Для покупателя можно выделить следующие преимущества:

• отсутствие больших процентных ставок в случае обращения за кредитом в банк;
• нет необходимости оплачивать страховку;
• не нужно брать справку и иные документы с работы, подтверждающие высокую платежеспособность.

А вот основным минусом для покупателя при осуществлении сделки является тот факт, что нужно будет ежемесячно вносить достаточно большую сумму денег, так как рассрочка обычно дается на непродолжительный срок.

Самым большим риском для продавца может стать ситуация, когда покупатель задерживает ежемесячные платежи и тем самым в это время ищет нового покупателя, чтобы продать квартиру третьему лицу по более высокой цене.

Чтобы избежать подобных рисков нужно очень серьезно отнестись к составлению договора. Для этого лучше всего прибегнуть к услугам юриста, имеющего опыт ведения таких сделок. Услуги юриста потребуют дополнительных денежных затрат, однако это поможет максимально минимизировать риски.

Условия расчета зависят от типа и условий рассрочки, которые оговорены в договоре купли-продажи.

В зависимости от вида рассрочки существуют следующие методы расчета:

1. 
   Внесение задатка (50-80 процентов от стоимости квартиры) с последующей выплатой ежемесячных процентов – договор заключается на достаточно продолжительный срок от одного года и более. Если покупатель просит продлить срок погашения долга, то ежемесячный платеж может увеличиться на один процент в среднем.
2. В случае, если покупатель вносит сразу более 50 процентов от стоимости квартиры, то продавец не начисляет вообще никаких процентов. Но это возможно лишь при условии, когда покупатель выплатит всю сумму долга не позднее шести месяцев.
3. Заключение сделки без внесения какой-либо суммы денег в качестве задатка. Такой вид рассрочки встречается достаточно редко, так как в этом случае начисляются большие проценты. Этот метод расчета в основном используется застройщиками, которые предоставляют особые условия для своих клиентов.

В первую очередь необходимо собрать основной пакет документов для заключения сделки. Для этого нужно:

• обратиться в бюро технической инвентаризации и оформить технический паспорт на квартиру;
• сделать копии паспорта продавца и покупателя;
• посетить ЖКХ по месту расположения квартиры и взять выписку из домовой книги;
• подготовить копию документа, подтверждающего право собственности на квартиру.

Продать квартиру, в которой есть долги по квартплате практически нереально, поэтому если таковые имеются, то их лучше погасить. Далее нужно обратиться в расчетно-информационный центр и взять документ, подтверждающий отсутствие долгов по квартплате и коммунальным платежам.

Заключительным шагом станет составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа с помощью услуг опытного юриста или юридической компании. Это самый ответственный этап при продаже квартиры. Поэтому, выбирая юриста или юридическую компанию, следует особое внимание уделить их репутации в области юриспруденции, опыту работы, лично посетить офис, убедиться в их квалификации потребовав соответствующие лицензии.

Договор должен содержать в себе не только общую информацию относительно квартиры и ее стоимость, но и четкие условия и сроки погашения долга.

В соглашении должна быть отражена следующая информация:

1. Общее описание объекта (адрес, квадратура, планировка и т.д.);
2. цена.
3. Сведения о собственнике квартиры и прописанных в ней граждан.
4. Обязанности сторон.
5. Условия рассрочки и внесения первоначального взноса.
6. Сроки погашения долга.
7. Подписи обеих сторон.

При подписании соглашения продавец должен иметь при себе письменное согласие супруги/супруга о том, что он/она не возражает провести сделку. Такой документ нужно в обязательном порядке заверить нотариально.

Договор является самым важным документом при заключении сделки о продаже квартиры в рассрочку. Ниже приведен типичный пример договора.

Рассрочка является весьма удобным и быстрым способом продажи квартиры. Однако следует понимать, что при заключении сделки можно стать жертвой мошенников. Поэтому, чтобы обезопасить себя от возможных финансовых рисков следует составить грамотный договор купли-продажи.

При оформлении договора с продавцом-физлицом могут также возникнуть проблемы с нежеланием снимать обременение с квартиры. Он может уехать или быть недоступным для звонков, и вопрос снятия запрета на продажу может просто «подвиснуть». Нужно четко оговорить с ним сроки визита в Росреестр после полной оплаты договора, а также необходимость быть в этот период в стране либо передать свои права представителю.

В основном рассрочка оформляется при покупке жилья у застройщика при оформлении ДДУ (договора долевого участия в строительстве). Это делается, чтобы привлечь как можно больше покупателей и быстрей распродать все квартиры еще на стадии котлована.

В условиях нестабильной экономики и колебания цен на рынке, продавец заинтересован в том, чтобы продать квартиру в тот момент, когда цена на недвижимость, по его расчетам, максимальна. Договорившись с покупателем о цене, которая его устраивает, собственник рассчитывает на то, что сделка завершится в предполагаемые сроки.

Технически само по себе оформление договора продажи квартиры (подписание договора, акта приема-передачи квартиры, получение денег) занимает от силы минут тридцать. Но этой финальной процедуре предшествует долгая подготовительная работа по подготовке документов, улаживания всех вопросов с покупателем, подготовка предварительного соглашения, договора купли-продажи, акта приема-передачи.

Основным нормативным актом, регулирующими процедуру оформления договора купли-продажи и ипотеки между частными лицами, является Гражданский кодекс РФ. Нормативно-правовой акт содержит в себе положения, регламентирующие оформление документов в данной сфере, права и обязанности сторон. В нем закреплены специфические ситуации, которые могут возникнуть при осуществлении договоренности.

Задаток отличается от аванса. В отличие от него, если покупатель передумает приобретать квартиру, то уплаченная им денежная сумма останется у продавца. Если же нынешний хозяин недвижимости откажется от сделки, то уже он должен будет передать сумму задатка, увеличенную вдвое. Аванс в этом случае никаких гарантий сторонам не дает и возвращается покупателю при отказе от сделки любой из сторон.

• не берите задаток, если не приняли окончательного решения о продаже

• для подготовки пакета документов к сделке возьмите время с большим запасом, ведь иногда времени на «беготню» просто нет

• если у Вас все готово к сделке, а Покупатель не отвечает на звонки и есть опасность, что он не явится на подписание договора, а потом обвинит Вас в отказе, отправьте ему телеграмму с приглашением к сделке на указанный в договоре адрес. И тогда задаток останется у Вас.

• если жилье соответствует требованиям пенсионного фонда, а именно находится на землях населенных пунктов, пригодно для проживания( не имеет статуса — ветхого или аварийного)
• если родители оформили нотариальное обязательство выделения долей детям, если дети изначально не будут включены в Договор купли-продажи.

• если Покупатели подадут заявление в Пенсионный фонд о перечисление денег( как можно быстрее после получения документов из Росреестра, пропишите это условие в договоре)

• если в Договоре купли-продажи верно указан банковский счет Продавца с полными реквизитами банка, размер средств Материнского капитала до копеек!

• паспорт покупателя и владельца недвижимости;
• нотариально заверенное согласие супружеской половины (когда жилье приобреталось в законном браке);
• подтверждение права собственности (свидетельство, договор купли — продажи, дарения и т.д.);
• технический и кадастровый паспорт квартиры;
• выписка из домовой книги.

Передачу денежной суммы в счёт выплаты стоимости квартиры правильно оформить в качестве задатка, подписав соответствующее соглашение (ст.380, 381 ГК РФ). В отличие от аванса, при неисполнении продавцом взятых на себя обязательств, ему надлежит выплатить покупателю удвоенную сумму задатка. При расторжении договора по вине покупателя задаток остаётся у собственника жилья как компенсация понесенных убытков.

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В предыдущем разделе были отмечены факторы и обстоятельства, каждый из которых может привести к различным последствиям и проблемам. По этой причине каждый из них необходимо рассмотреть в отдельности. При продаже квартиры риски продавца напрямую зависят от этапа продажи.

Обычно в связи с неграмотным распоряжением ими могут возникнуть следующие сложности:

• при передаче документов риелтору или иному посреднику по соглашению может быть установлено, что без участия посредника квартира не может быть продана;
• при предоставлении их покупателю, он может забрать их под различными предлогами и не вернуть;
• документы банально могут быть повреждены или утеряны.

Рассрочку предоставляют на разных условиях, но единственным сходством является короткий срок заключенного соглашения между покупателем и продавцом. Если жилищные кредиты выплачиваются годами, то в этом случае выплаты проводятся в течение одного или нескольких лет.

• Данные, которые используются для определения недвижимости – полный адрес квартиры, название и вид имущества, фактическая площадь и назначение. Определение информации проводится согласно статье 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
• Точная цена. Цена может быть указана для всей квартиры или за один квадратный метр (с учетом наличия документов, определяющих площадь квартиры, проводится подсчет общей стоимости недвижимости). Это положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ;
• Информацию обо всех собственниках и о прописанных лицах в квартире;
• Информацию о тех, кто заключает договор, а также соглашение супругов, которое нужно нотариально удостоверить.

Вторым моментом стоит рассказать про такой распространенный на сегодняшний день вариант, как оплата в счет государственной субсидии. Случается так, что покупатель должен получить в ближайшее время материнский капитал или какую-другую субсидию и предлагает внести размер этой денежной компенсации в счет взноса рассрочки.

Но с другой стороны при таком раскладе могут возникнуть серьезные проблемы. Так, нередки случаи, что у покупателя возникают противоречия с пенсионным фондом или другим учреждением, выдающим ему субсидию, которой покупатель расплачивается с собственником жилья.

Как бы это ни казалось странным или нелепым, но самая ненадежная схема расчетов на вторичном рынке – расчет по безналу. Ее проблемы упираются в самый, казалось бы, простой вопрос: когда перечислять денежные средства – до регистрации договора или после? Давайте подумаем.

Если в договоре и передаточном акте будет предусмотрено, что стороны осуществили оплату до его регистрации, например, в момент подписания (именно так чаще всего и указывается в договорах во избежание лишней юридической коллизии – возникновения залога на квартиру), а в последующем после совершенной сделки и регистрации договора продавец оформит еще и расписку в получении денег, то налицо двойная оплата одного имущества: по договору и передаточному акту – раз; по расписке – два. Если покупатель требует от Вас расписки, подтверждающей получение Вами от него денег (это возможно и часто бывает на практике), правильно составляйте расписки – это очень важно.