Как обезопасить себя при продаже дома в рассрочку?
Добрый день, скажите пожалуйста. я продаю дом и у меня есть на него покупатель. и покупатель сразу всю сумму заплатить не может, будет платить частями, я на это соласна. какой нам с покупателем оформить докумнт, для страховки. вдруг что-нибудь случится. или может скажет не хочу больше платить. как мне быть.
Вопрос задан: 22 Сентября 2016, 12:22
Автор вопроса: Нина, г. Кудымкар
- Все вопросы (330)
- Автоюрист (46)
- Арбитраж (44)
- Дела семейные (48)
- Наследственные дела (46)
- Недвижимость (49)
- Трудовое право (48)
- Уголовные дела (49)
Представляя интересы своих клиентов в суде, в дознании, предварительном следствии, остаюсь верным правовой позиции своего доверителя, до конца отстаиваю его права и свободы, в защите оригинален и непредсказуем, просчитываю действия контрагентов на шаг вперёд, при наличии предложений о компромиссном разрешении спора верю только поступкам и действиям визави, а не словам и обещаниям.
Добрый вечер! Как обезопасить себя при продаже имущества между физлицами? Покупатель предлагает рассрочку, договор оформить у нотариуса. Как избежать негативных последствий продавцу, что включить в договор и как подстаховаться?
Ответы юристов (3)
Заключите договоры поручительства и залога к договору купли продажи.
Здравствуйте, согласна с коллегой, но можно и проще включить в договор соглашение о рассрочке и о том, что до полной оплаты квартира находится в залоге. Обязательно надо указать как будет производиться оплата даты и суммы.
Если в договоре не будет предусмотрено иное, недвижимость, проданная в рассрочку, с момента передачи покупателю до момента фактической оплаты по договору стоимости недвижимости, находится в залоге у продавца (п. 5 ст. 448 ГК РФ)
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
При этом при государственной регистрации перехода права регистрируют обременение. Поэтому покупатель не сможет продать, подарить или распорядится иным способом недвижимостью. В договор купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку включают пункт, согласно которого в случае неуплаты очередного платежа (или нескольких платежей) продавец вправе отказаться от исполнения договора. В силу ст. 489 ГК РФ
1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
Также можете включить пункт об уплате пени в случае просрочки очередного платежа.
Достаточно часто возникают ситуации, когда единственным вариантом продажи является отчуждение недвижимости в рассрочку. В первую очередь это может быть связано с тем, что у покупателя не имеется достаточного количества денежных средств для разовой оплаты полной суммы, в то время как продавец, испытывает затруднения с желающими приобрести принадлежащий ему объект. Оптимальным решением в таких случаях, как раз будет являться продажа недвижимости в рассрочку.
Безусловно, основный риск продажи недвижимости в рассрочку возлагается на продавца, т.к. купля-продажа недвижимости подразумевает под собой в первую очередь регистрацию соответствующей сделки, а это означает, что покупатель, не заплатив возможно и трети стоимости приобретаемого объекта, становится его собственником. И здесь уместен вопрос, а какие действия должен предпринять продавец, что бы не остаться в проигрышной ситуации. Ответ очевиден – максимально проработать условия договора купли-продажи. Остановимся на этом подробнее.
Основные условия, которые следует включить в договор-купли продажи недвижимости в рассрочку, касаются существенности нарушений обязательств, связанных с выплатой оставшейся суммы, после регистрации сделки. Идеальный вариант таких условий выглядит следующим образом:
«Стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составляет * руб. * коп. РФ, которая должна быть передана Покупателем Продавцу в полном объеме в порядке и сроки определенные настоящим Договором, в срок не позднее * месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю.».
«Оплата стоимости недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Графиком платежей (Приложение № к Договору).».
«Стороны определили, что невыполнение Покупателем условий Договора о порядке оплаты стоимости недвижимого имущества, в частности по внесению очередного платежа определенного Графиком платежей более 3 (Трех) дней, является существенным нарушением обязательств по Договору, что предоставляет право Продавцу расторгнуть Договор в одностороннем и внесудебном порядке.».
«Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем, внесудебном порядке в случае неисполнения Покупателем условий об оплате предусмотренных п.п. * настоящего Договора путем уведомления Покупателя об отказе от Договора.».
«Договор расторгаемый в порядке определенном п. * Договора, считается расторгнутым с момента получения Покупателем уведомления о его расторжении.».
«При расторжении Продавцом Договора по основаниям и в порядке предусмотренным п * настоящего Договора, Продавец обязуется подписать соглашение о расторжении Договора, в срок не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения уведомления о его расторжении.».
Включение приведенных условий в договор купли-продажи недвижимости на условиях рассрочки, максимально исключит риски продавца и минимизирует для него возможные негативные последствия такой сделки.
Не стоит забывать, что не только приведенные условия будут страховать риски продавца. В дополнение к этому закон также позаботился о продавце отчуждаемой недвижимости. Так, неполная оплата недвижимости автоматически переводит ее в статус залога, где продавец будет являться залогодержателем по закону, но при условии если иное не будет предусмотренно договором. Соответствующее положение закреплено в части 5 ст. 488 ГК РФ. Таким образом задача продавца не допустить в договоре условие исключающее применение приведенной нормы.
Юридическая компания «Миралс» оказывает всестороннюю юридическую поддержку юридическим и физическим лицам, по оформлению сопровождению всех видов гражданско-правовых сделок. Обращайтесь к нам за квалифицированной помощью!
Получить бесплатную консультацию юриста написавшего статью можно позвонив по номеру: