Покупка квартиры в рассрочку после вступления в силу закона об ипотеке стала неплохой альтернативой самой ипотеке – покупать жилье можно даже в отсутствие денег. Однако у покупки квартиры в рассрочку есть свои подводные камни.
На сегодняшний день кроме покупки квартиры за наличные средства существуют еще 2 способа расплаты с бывшим владельцем: ипотека и рассрочка.
Рассрочка — это выплата стоимости квартиры по частям. Например, первоначально вы оплачиваете 20% стоимости квартиры (по договоренности с продавцом), а остальную сумму отдаете в соответствии с графиком погашения задолженности.
Как правило, этот момент прописывается либо в договоре, либо в приложении к нему. В большинстве случаев рассрочка растягивается на срок до года, редко — больше года.
- отсутствует переплата (или начисляется самый минимальный процент);
- нет никаких скрытых платежей и комиссий;
- нет необходимости страховать жизнь или здоровье плательщика;
- для получения рассрочки не нужно собирать каких-либо документов.
- не все застройщики / владельцы квартир готовы предоставить рассрочку;
- в силу ее кратковременности ежемесячные платежи довольно большие, поэтому стоит изначально реально оценить свое финансовое благополучие, чтобы впоследствии не возникло лишних проблем.
Итак, рассрочку можно получить в 2 случаях:
В случае предоставления рассрочки по договору купли-продажи следует обратить внимание на 2 момента.
Обговорите все интересующие вас условия, чтобы в случае возникновения форс-мажорных ситуаций вы смогли защитить свои права.
В случае заключения такого договора организация-застройщик должна предоставить покупателю не только свои учредительные документы, но и все сведения (документы) о строящемся доме.
Но здесь следует помнить, что на определенном этапе строительства — после ввода жилья в эксплуатацию — строительная компания уже не имеет права заключать такой договор. Здесь требуется договор купли-продажи. Вернее, предварительный договор купли-продажи.
Итак, предварительный договор купли-продажи. Что мы о нем знаем? Это вид сделки, который указывает на намерение покупателя приобрести квартиру, однако никаких правовых последствий его заключение не несет (подробнее см.: Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?).
По предварительному договору ни в коем случае не нужно передавать деньги и совершать какие-то иные действия. Все расчеты производятся только в рамках договора купли-продажи.
Здесь мы также рассмотрим 2 ситуации: если заключен договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве.
В некоторых случаях продавцы квартир прописывают в договоре условие о том, что до полной выплаты суммы покупатель не имеет права сдавать жилье в аренду, производить перепланировку или продавать его.
Так как с 2013 года мы регистрируем не договор купли-продажи, а право собственности на жилую площадь, то и в случае неуплаты рассрочки до регистрации она происходит с обременением.
Договор подписывается между сторонами и регистрируется в Росреестре. Соответственно, право собственности на жилье возникает у покупателя после того, как дом будет введен в эксплуатацию, подписан акт приема-передачи, уплачена госпошлина и поданы все документы в Росреестр.
Внимательно читайте договор: если в нем прописано, что все платежи должны быть внесены до момента передачи квартиры, то застройщик вправе вам эту квартиру не отдавать, пока вы не погасите все долги.
Кроме того, нелишним будет изучение любого договора, по которому предусмотрена покупка квартиры в рассрочку на предмет наличия в нем штрафных санкций за просрочку. Если вы подписываете бумаги не глядя, то будьте готовы к кабальным штрафам и походу в суд с продавцом.
Однако проблемы могут возникнуть не только у покупателя, но и у компании-застройщика. В случае признания последнего банкротом покупатель имеет право на возмещение суммы, уплаченной им по договору участия в долевом строительстве.
Соответственно, покупатель также может взыскать все предусмотренные в договоре штрафы и неустойки, если жилье не будет сдано вовремя. Поэтому лучшим вариантом обозначения сроков очередного платежа по договору будет привязка его не к конкретной дате, а к определенному этапу строительства.