Участие в долевом строительстве предлагает различные способы оплаты за предоставленное жилье в новостройках. Это делает его самым актуальным на сегодня вариантом решения жилищных проблем для граждан России. Избежать мошеннических схем поможет следование правилам по регистрации договора ДДУ в Росреестре и оплате, исходя из норм законодателя.
Оплате жилого помещения в новостройке сопровождаются такие действия дольщика, который сам выбрал объект недвижимого имущества и фирму-застройщика:
- Поиск организации, с ней будет оформлен ДДУ согласно Федеральному закону № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве…» (далее — ФЗ №214).
- Оформление ДДУ.
- Договор-долевого-строительства
- Процедура регистрации.
Принятие участия в процессе долевого строительства требует госрегистрации договора (ст. 17 ФЗ № 214). Обязанности у сторон возникают с момента внесения сведений в Регпалате, которая действует на основании Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. От дольщика требуется заявление и договор. Застройщику нужно подготовить первый раз комплект документации:
- разрешение на постройку сооружения;
- подтверждение прав на ЗУ;
- план объекта;
- проектная декларация.
Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 317-60-16
Из других регионов РФ звоните: 8 (800) 550-34-98
В последующем от него уже не потребуют каждый раз предоставлять эти данные, так как достаточно сделать это один раз. После отправки заявки о регистрации ДДУ в Росреестр произведут его тщательную проверку. Если в Регпалате и ЕГРН о зарегистрированных ранее сделках купли-продажи с этой квартирой информация отсутствует, договор будет зарегистрирован, а сведения переданы в ЕГРН.
В ситуации, когда произошла регистрация ДДУ, можно приступить к оплате квартиры. Осуществлять расчет наличными деньгами не рекомендуют, ведь где немалые денежные суммы, там большой риск. Для оплаты создают специальные аккредитивные счета, куда вносят средства дольщики еще перед подачей заявки в регистрирующий госорган. После регистрации ДДУ, компания-застройщик получает денежные средства со счета.
«Вносить взнос за возводимое жильё по законодательству нужно лишь после того, как договор на участие в долевом строительстве подпишут стороны (застройщик и дольщик), и пройдёт регистрация. Без этого соглашение не имеет юридической силы. Только после внесения соответствующих данных в госреестр дольщик имеет гарантии того, что уплату произведут в счёт объекта недвижимости в новостройке, которое достанется ему», — разъясняет эксперт Международной Коллегии Адвокатов «Санкт-Петербург», Сергей Романович Ануфриев.
Самое важное условие для дольщика — цена. Стоимость складывается из двух составляющих:
- расходы на строительство;
- оплата услуг застройщика.
Цена изначально прописывается в договоре, но в дальнейшем ее можно изменить. Но это условие включают в соглашение (п. 2 ст. 5 ФЗ № 214).
Изменение в одностороннем порядке (обычно увеличение) стоимости со стороны застройщика не допускается, только по обоюдному согласию сторон.
Кроме самой суммы в договоре указывают размер и порядок расчета. Единого правила внесения платы нет. Стороны сами определяют удобные для себя требования, затем вписывают их в соглашение. На практике условия оплаты долевого строительства зачастую устанавливают застройщики, а дольщики принимают их. Впрочем, предусмотрен и индивидуальный подход.
Важно! Платеж вносится сразу, в полном объеме, или делится на несколько периодических сумм (неделя, полгода и т. д.).
Нет требований и к размеру вносимых денежных средств, определяется соглашением сторон. Хотя за просрочку взносов предусмотрена ответственность. Дольщику, который просрочил платеж, назначается пеня (ч. 6 ст. 5 ФЗ № 214). Грубые нарушения по срокам ведут к расторжению соглашения.
- В какой момент участник ДДУ должен рассчитать, а застройщик может требовать платежа: после заключения договора либо его госрегистрации?
Договор считается заключенным со времени государственной регистрации. Если застройщик требует внесение оплаты на его счет до регистрации соглашения, использует обходные пути, это должно насторожить дольщика. Скорее всего, вы связались с ненадёжным партнёром, имеющим финансовые проблемы.
- Каким образом производится оплата?
Расчет по договору осуществляется по карте, на расчётный счёт застройщика или наличными (в крайних случаях). Причем застройщик должен использовать контрольно-кассовый аппарат и по всем правилам оформлять платёж. Иначе, в ситуации судебного разбирательства могут появиться проблемы у всех сторон.
- Нередки судебные процессы, когда под видом ошибки застройщики жилье реализовали нескольким субъектам. Безусловно, деньги им возвращали долями и в течение долгого времени, и в итоге жилплощадь досталась тому лицу, чей договор зарегистрировали в первую очередь. Так, недобросовестные застройщики вносят денежные средства в старт строительных работ.
- Ещё хуже, когда застройщики используют обходные пути, чтобы внести платеж, к примеру, при оформлении предварительного соглашения, навязывает клиенту вексель от фирмы партнёра. Не видитесь на данные уловки. Вас могут уверить, что этот вексель примут в качестве платежа за возводимое жилое помещение в новостройке, но юридической силы подобные виды оплат не имеют.
Договор ДУ зарегистрирован, я передумал брать объект недвижимости, не внес плату, обратился в офис фирмы с просьбой о расторжении сделки. Застройщик говорит, что расторгать договорные отношения, поскольку оформлена страховка и уплачена пошлина. Он требует возместить расходы, потраченные на оформление документации. Имеет ли право?
При расторжении договора обе стороны могут требовать возмещения убытков. Однако указанные расходы застройщика не являются убытками.
По данным статистики, квартиры, которые приобретены путём долевого участия в строительстве, как правило, на 30 процентов дешевле, чем приобретаемые другим способом. Государство контролирует надлежащим образом за проведением строительного процесса в условиях ДДУ, но и сами граждане обязаны ответственно подходить к защите собственных имущественных прав.
Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 317-60-16
Из других регионов РФ звоните: 8 (800) 550-34-98
В связи с кризисом многие банки прекратили ипотечное кредитование. В таких условиях застройщики вынуждены применять другие схемы привлечения денежных средств дольщиков. Какие юридические нюансы следует при этом учитывать? Давайте разбираться.
Правомочен ли договор?
Рассмотрим ситуацию. Организация-застройщик применяет упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы». Строительство осуществляется на средства физических лиц и организаций по договорам долевого строительства с отсрочкой платежа.
При этом часть срока действия такого договора будет приходиться на период, когда дом уже сдан в эксплуатацию. Не будут ли заключенные договоры считаться ничтожными? Не потеряет ли организация право на применение «упрощенки»? Когда и как в данной ситуации определить доход для целей налогообложения?
Рассрочка платежа законом не запрещена
Договор считается не заключенным при отсутствии в нем существенных условий. Существенные условия договора участия в долевом строительстве определены в статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее — закон). Одним из них является цена.
Поэтому, если договор содержит все обязательные условия, считать его не заключенным нет оснований.
Что касается отсрочки платежей, то закон допускает разные способы внесения платежей — единовременно либо в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (п. 3 ст. 5). Следовательно, срок действия договора, предусматривающего рассрочку платежа, даже если он переходит на период после подписания акта ввода дома в эксплуатацию, законом не ограничивается. И такие договоры не будут считаться ничтожными. Суды также не возражают против рассрочки платежей по договору долевого участия и регистрации права собственности по таким договорам. Об этом свидетельствует, в частности, постановление ФАС Уральского округа от 15 августа 2005 г. № Ф09-2545/05-С4.
В каком случае теряется право на «упрощенку»
Потерять право на применение «упрощенки» организация может только при превышении дохода (20 млн руб., пересчитанные с учетом индексации), либо если она перестанет соответствовать установленным статьями 346.12, 346.14 Налогового кодекса РФ критериям (например, по численности, стоимости основных средств и нематериальных активов, зависимости от «чужого» капитала и т. д.).
Определение дохода
При применении упрощенной системы доход определяется кассовым методом: датой его получения признается день поступления денежных средств на счета в банках или в кассу и т. д.
Напоминаем, средства дольщиков, аккумулированные на счетах организации-застройщика, относятся к средствам целевого финансирования и соответственно не учитываются при налогообложении (подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ), но только в части средств, использованных по назначению.
В случае образования у застройщика экономии ее сумма подлежит учету в качестве внереализационного дохода (если возврат участникам «лишних» сумм договором не предусмотрен).
Данный порядок установлен пунктом 1 статьи 346.15 и пунктом 15 статьи 251 Налогового кодекса РФ.
Таким образом, при определении налоговой базы следует учитывать экономию затрат на строительство квартир за счет средств дольщиков по сравнению с их сметной стоимостью по мере оплаты. Указанный подход подтвержден в письме Минфина России от 18 июня 2008 г. № 03-11-04/2/92.
Поэтому исчислить сумму дохода организация сможет лишь после сдачи дома. На момент подписания акта она определит фактическую стоимость строительства, а затем по мере поступления средств от дольщиков будет отслеживать экономию фактических затрат на строительство квартир по сравнению с их сметной стоимостью, оплаченной дольщиками.
Налоговые проверки становятся жестче. Научитесь защищать себя в онлайн-курсе «Клерка» — «Налоговые проверки. Тактика защиты».
Посмотрите рассказ о курсе от его автора Ивана Кузнецова, налогового эксперта, который раньше работал в ОБЭП.
Заходите, регистрируйтесь и обучайтесь. Обучение полностью дистанционно, выдаем сертификат.
Участник долевого строительства ознакомлен с проектной декларацией. 1.4. Объектом долевого строительства является -комнатная квартира № , расположенная в подъезде № , на этаже, общей площадью по проекту кв. м, жилой площадью кв. м. Характеристики объекта долевого строительства на момент передачи Участнику долевого строительства: стены оштукатурены, шпаклеванные, выполнена стяжка на полу, постелен линолеум, установлены металлопластиковые окна, межкомнатные двери деревянные, входная дверь металлическая, установлены приборы учета воды, газа и индивидуальные газовые котлы, установлено сантехническое оборудование и газовая плита. 1.5.
Именно к этим срокам, как правило, и привязывают график платежей по рассрочке, а клиентам поясняют, что растянуть оплату на более длительный срок по закону нельзя. А поскольку от момента начала привлечения на строительство денег дольщиков до завершения возведения объекта обычно проходит не более 2–2,5 лет, то и максимальная рассрочка по ДДУ составляет, как правило, такой же период.
Или меньше, если квартира приобретается не на этапе котлована. Если покупка совершается по ДДУ, то на первый взгляд – нельзя.
При наступлении форс-мажорных обстоятельств, препятствующих полному или частичному исполнению обязательств по настоящему договору, срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которых будут действовать такие обстоятельства. При наступлении форс-мажорных обстоятельств Стороны обязаны известить друг друга о наступлении указанных обстоятельств в трехдневный срок.
6. Прочие условия 6.1. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи Участнику долевого строительства несет Застройщик. 6.2. В случае смерти Участника долевого строительства его права и обязанности по договору входят в состав наследства и переходят к наследникам Участника долевого строительства.
6.3. Споры, возникшие между сторонами, решаются сторонами путем переговоров.
Есть и второй юридически корректный путь пролонгирования рассрочки на несколько лет. Для этого в приложении к ДДУ сразу прописывается возможность заменить его в последующем договором купли-продажи с заранее установленным графиком платежей.
В новом договоре будет указано, что покупатель сможет получить ключи от квартиры тогда, когда сумма выплат превысит определенный процент (обычно речь идет о 60–70%), но право собственности будет оформлено лишь после того, как деньги будут внесены в полном объеме.
К примеру, по условиям семилетней рассрочки, предлагаемой компанией «ЮИТ», покупателям дают ключи только после оплаты 60% общей стоимости квартиры (заключить договор долевого участия можно, заплатив лишь 35% от стоимости жилья). Право собственности, как пояснила начальник отдела продаж «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Васильева, возникает у дольщика только после полной оплаты суммы по договору.
Риски и перспективы Эксперты уверены, что в ближайшей перспективе застройщики Петербурга будут все чаще предлагать программы длительных рассрочек (на пять-семь лет и больше). Очевидно, что в этой ситуации рассрочка будет на равных конкурировать с ипотекой. Уже сейчас, по словам руководителя департамента аналитики «НДВ СПб» Марины Никишовой, по механизму частичной оплаты приобретается до половины квартир в строящихся домах Петербурга и его ближайших пригородов. Впрочем, существует и другое мнение.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
4.1.5. Представить в орган по государственной регистрации документы, необходимые для регистрации настоящего договора и для регистрации права собственности Участника долевого строительства на объект долевого строительства. 4.1.6.
Она должна быть не меньше того срока, что уйдет на продажу имеющейся у клиента квартиры. Чтобы определить этот срок, мы проводим качественную оценку жилья, учитывая его расположение, уровень спроса в данном районе и другие параметры, получая на выходе адекватную стоимость, за которую квартиру можно продать довольно оперативно, но при этом без демпинга.
Более того – за услуги по продаже мы берем фиксированную цену, не зависящую от размера полученных при реализации квартиры средств, что для клиента выгодно. А когда квартира продана и деньги получены, можно тут же погасить рассрочку, не нарушая договоренности с застройщиком.
Точно по такой же схеме мы готовы помочь приобрести квартиру на вторичном рынке.
Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства меньше площади, указанной в пункте 1.4. договора, Застройщик обязан возвратить Участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства Объекта долевого строительства. Застройщик также вправе изменить стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры в случае нарушения Участником долевого строительства своих обязательств по срокам внесения денежных средств для окончательного расчета с Застройщиком.
3. Гарантии качества 3.1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 3.2.
Непосредственно после регистрации настоящего договора соответствующим регистрационным органом Участник долевого строительства перечисляет на расчетный счет Застройщика денежные средства в размере рублей ; Далее по следующему графику: До 201_ сумму в размере рублей. До 201_ сумму в размере рублей. До 201_ сумму в размере рублей.
До 201_ сумму в размере рублей. Обязательства Участника долевого строительства по оплате стоимости объекта долевого строительства считаются полностью исполненными после внесения денежных средств в полном объеме на счет Застройщика. 2.2. Размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства Застройщику, определенный в пункте 1.5.
Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а Участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, цену и принять в собственность объект долевого строительства. 1.2. Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании: — договора аренды (купли — продажи, иного) земельного участка по ул.
г. , предоставленного для строительства объекта, от 200 г. № , зарегистрированного в Едином государственном реестре прав 200 г. за № ; — разрешения на строительство от 200 г. выданного (указать орган выдавший разрешение); — проектно-сметной документации, утвержденной (указать дату и орган, утвердивший проектную документацию); — проектной декларации, опубликованной (указать дату и издание, в котором была опубликована проектная декларация). 1.3.