Имеется двухкомнатная квартира. По наследству перешла брату и сестре по 1/2. Сестра желает выкупить долю брата. Но в рассрочку. Оформить документ, что покупает, что отдавать будет такое-то время — вроде того. Как это правильно юридически оформить, чтобы все это было прописано и защищало обоих с юридической стороны? К кому обращаться в данной ситуации? Или легче все решить по-семейному 🙂 ?
Ответы юристов (4)
Составляйте смешанный договор купли-продажи доли квартиры с элементами кредитного договора (договора займа) на согласованных сторонами условиях. Зарегистрируйте переход права в Росреестре в установленном законом порядке.
- 7,1 рейтинг
- 986 отзывов
Доброго Вам дня!
Это простой договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру в кредит с условием о рассрочке платежа.
Эти отношения регулируют ст.ст. 488-489 ГК РФ:
Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит
1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Статья 489. Оплата товара в рассрочку
1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
Договором необходимо предусмотреть порядок оплаты (график платежей), а также ответственность и последствия его нарушения.
Кроме того рекомендую прямо предусмотреть условие о залоге доли до полной оплаты.
Выкуп доли в квартире у родственников имеет столько разнообразных житейских сценариев, что их сложно привести к общему знаменателю. Однако, за исключением небольших нюансов, всё решает один и тот же закон, писанный как для посторонних людей, так и для близких нам людей.
Правила выкупа доли в квартире у родственника, как и любого другого человека, регулируются ст. 250 ГК РФ. По закону, Ваш родственник, владея определённой долей квартиры, выраженной в дробном эквиваленте (½, ⅓, ⅛, ⅔, ¾ и т.п.), может по своему усмотрению и желанию распорядиться этой частью недвижимости.
Он может её продать, завещать, подарить, взять кредит под залог недвижимости и ещё как-нибудь от неё избавиться. Но очертить мелом свою долю, и не позволять никому заступать за черту, он не вправе. Участник долевой собственности может даже занимать отдельную комнату, равную по площади его доле, но принадлежать она ему всё равно не будет.
Ох, как же мне выкупить долю квартиры у родственников,
Разных спутников жизни и любимых мной собственников?
Как же быстро найти мне выход из положения,
Если сильно «достало», близкое мне окружение?
Долевая собственность – понятие виртуальное, сродни жизни в студенческом общежитии, где всё общее, а запрет не садиться на Вашу кровать оговаривается отдельно.
Как бы Вам не хотелось заполучить долю Ваших родственников (чаще всего – это доли свекрови, тёщи или бывших супругов), закон разрешает приобретать её только с согласия последних. Значит, придётся договариваться.
Если же родственник сам решил продать свою часть недвижимости, то остальные участники долевой собственности имеют преимущественное правоперед всеми другими покупателями на эту покупку, по той цене, которую ставит продавец. Уступка преимущественного права покупки доли не допустима.
Продавец, в свою очередь, должен известить в письменном виде о своём намерении всех участников общей собственности, указать цену и условия продажи, и дать всем месяц на раздумья.
И если никто из участников не согласится за это время выкупить его долю, он может продать её первому встречному, предложившему требуемую сумму. Если письменного извещения не было, или месяц ещё не закончился, а родственник уже совершил сделку с посторонним, то любой из долевых собственников может потребовать перевода прав покупателя на себя в ходе судебного спора за недвижимость, и легко добьётся правды.
Выкуп доли в квартире у родственника с финансовой помощью материнского капитала, — это такая же сделка, как и все остальные, с одной разницей, что Вы не имеете права совершать сделку со своим мужем/женой. Так как МК принадлежит обоим супругам, то получается, что Вы собираетесь купить долю супруга на его же деньги.
В остальных случаях преград быть не должно. Но, при приобретении чужой доли на материнский капитал, Вы обязаны наделить ею всех членов семьи: мужа и детей. Немногим раньше, мужу разрешалось отказываться от такого подарка, но сейчас контроль за использованием МК ужесточился.
Дело в том, что выкупая доли у близких родственников, некоторые просто хотят обналичить материнский капитал. Например, супруги выкупают на материнские деньги бабушкину долю (она и так бы перешла им по наследству), бабуля получает нужную сумму в банке, и приносит назад в семью наличкой. И всем хорошо. Поэтому иногда органы опеки могут не дать разрешения на сделку, учитывая возможную взаимозависимость покупателя и продавца.
Можно ли взять ипотечный кредит в банке, для того чтобы произвести выкуп в квартире у родственника, если залогом будет выступать Ваша доля этой недвижимости? Этот вопрос волнует многих бедных родственников.
Как говорят юристы, всё зависит от самого банка. Вообще-то, сделки между родственниками в банках не приветствуются. Но если после получения кредита вся квартира (100%) будет находиться в Вашей собственности, то рисков для банка не будет никаких. Ведь кредит берётся на часть недвижимости, а в залог попадает вся недвижимость целиком. В противном случае, если Вы не становитесь полноценным хозяином жилья, получить ипотеку будет крайне сложно.
Выкуп доли в квартире у родственника можно оформить как договор купли-продажи, за исключением случаев, когда оплата производится средствами МК. Кроме того, нельзя заключить такой договор, если одной стороной сделки выступают несовершеннолетние дети.
Для сделки понадобится составить договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, иногда может понадобиться передаточный акт к договору, а также квитанции об оплате госпошлины.
Между близкими родственниками, проще оформить договор дарения, который проходит обязательную регистрацию в ЕГРП.
Ну и напоследок, у нас есть конкретное предложение для продавцов дробной недвижимости. Если долевые собственники не хотят выкупать Вашу часть квартиры, время ушло, а покупатель так и не появился, агентство гарантированно может выкупить и оформить Вашу долю в течение 2-3 дней.
Вопрос: Если срочно нужна большая сумма денег, что выгоднее — Взять срочный кредит под залог недвижимости или воспользоваться услугой «Срочный выкуп недвижимости»?
Выкуп доли может быть добровольным или принудительным. В первом случае предполагается заключение обычного договора купли-продажи и последующее оформление на общих основаниях. Во втором случае нужно быть совладельцем этой же квартиры и в принудительном порядке «забрать» долю у родственника, выплатив тому соответствующую компенсацию. Это возможно лишь по решению суда.
Самый простой вариант – договориться с родственником о том, что тот продает, а человек покупает какую-то конкретную долю. Если при этом покупатель уже владеет другой долей в той же квартире, то ситуация облегчается еще больше, ведь не требуется учитывать преимущественное право.
- Обсудить все условия сделки. В частности – сумму оплаты. Это важно для того, чтобы остальные владельцы могли реализовать свое преимущественное право (или отказаться от него).
- Направить всем совладельцам предложения о покупке доли (это должен делать продавец). В предложении обязательно должны быть указаны те условия, на которых он готов расстаться со своей долей. Именно для этого и требуется заранее обсудить сумму.
- Подождать 10 дней с момента получения предложения совладельцами (ст.250 ГК РФ).
- Если никто так и не решился на покупку – оформлять сделку.
- Составить договор купли-продажи.
- Заверить его у нотариуса.
- Передать деньги за покупку.
- Оформить покупку новой собственности в Росреестре.
Примерный пакет документов, который потребуется для заключения договора:
- Паспорта покупателя и продавца.
- Ранее составленный договор. Составлять его может как продавец, так и покупатель. Как вариант – можно обратиться к нотариусу, он все равно возьмет деньги за свои услуги.
- Выписка из ЕГРН или иной подобный документ, доказывающий право собственности на рассматриваемую долю.
- Договор дарения, наследства, купли-продажи или иной документ, на основании которого доля была получена.
- Доверенность на представителя и его документы (если требуется).
Правильно составить договор купли-продажи несложно. Для этого нотариус, фактически, не нужен. Но если стороны друг другу не доверяют или просто слабо разбираются в данной теме, тогда можно попросить составить его и третье лицо. Ниже представлен образец, на основании которого можно подготовить свой вариант данной бумаги.
Примерный перечень расходов на покупку доли в квартире:
| Тип расходов | Приблизительная сумма |
|---|---|
| Стоимость доли | Индивидуально |
| Услуги нотариуса | От 5 тысяч рублей |
| Регистрация права собственности | 2000 рублей на 1 человека |
Помимо этого, после оформления недвижимости в собственность ежегодно придется оплачивать налог. Его сумма напрямую зависит от региона проживания.
Примерные сроки оформления сделки:
| Действие | Срок |
|---|---|
| Согласование условий сделки | От 1 дня |
| Оповещение совладельцев | До 10 дней |
| Оформление сделки у нотариуса | До 1 дня |
| Оформление собственности на долю | От 3 дней |
Если потенциальный покупатель владеет долей в той же квартире, где он хочет купить другую долю у родственника, то он может попробовать выкупить ее принудительно, через суд. Но для этого должны выполняться определенные условия.
- Доля является незначительной или может быть признана таково
- Выделить долю в натуре невозможно.
- Владелец обладает другой недвижимостью.
- Собрать доказательства правоты истца (конкретного перечня не существует, все зависит от сложившейся ситуации).
- Подготовить иск.
- Отправить заявление в суд.
- Заплатить госпошлину.
- Ожидать заседания и решения суда.
- Получить на руки решение суда, которое вступило в силу.
- Реализовать свое право на принудительный выкуп.
К исковому заявлению нужно прикладывать примерно такой перечень документов:
- Паспорт заявителя.
- Доказательства.
- Выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий факт владения долей в рассматриваемой квартире.
- Квитанция об оплате госпошлины.
Исковое заявление такого типа составляется исходя из требований ст.131 ГПК РФ. Образец представлен ниже.
Расходы в данном случае будут во многом идентичными представленным выше, однако вместо обращения к нотариусу будет обращение в суд. Как следствие, будет использоваться госпошлина, определенная исходя из ст.333.19 НК РФ (пп.1, п.1).
Примерные сроки, которые придется потратить на данную процедуру:
| Тип | Срок |
|---|---|
| Предложение о заключение договора купли-продажи | От 1 дня |
| Составление искового заявления и подготовка документов | От 1 дня |
| Рассмотрение дела в суде | Около 2 месяцев |
| Вступление решения в силу | 1 месяц |
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)350-85-06 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)409-43-23 — Санкт-Петербург и область
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Судебные иски о выселении довольно распространены. Зачастую позиция ответчика по.
Может ли гражданин остаться без жилья, если до некоторых пор.
Официально расторгнув брак, бывшие супруги перестают быть родственниками, все их.
Квартиросъемщик нарушает все мыслимые и немыслимые правила общежития. Бывший муж.
Приватизация квартиры – неотъемлемое право любого гражданина России. Однако не.
Гражданин является собственником жилого помещения. Неважно, купил он его, приватизировал.