Приобретение жилья на условиях рассрочки может быть отличным вариантом для покупателей, которые не располагают всей суммой. Строительные компании нередко разрабатывают такие схемы, предлагая недвижимость в новых домах со скидкой и поэтапной оплатой. Но у подобных операций есть свои особенности и подводные камни. Прежде чем заключать такую сделку, как покупка квартиры в рассрочку у застройщика, плюсы и минусы стоит выяснить обязательно.
Покупка в рассрочку от строителей означает, что оплата за квартиру происходит поэтапно. Будущий владелец находит подходящее жилье и обсуждает с застройщиком условия совершения сделки. Затем он оплачивает первоначальный взнос (обычно это 30-50%), а оставшуюся сумму вносит ежемесячно или ежеквартально. Бывает, что первый взнос требуется внести не сразу, а, например, через полгода.
После полного погашения долга квартира переходит в собственность. Но договором может устанавливаться и иной момент перехода права собственности.
Условия покупки недвижимости с поэтапной оплатой в Москве и Спб обычно следующие:
- Покупателям предлагается только жилье на первичном рынке. Это может быть уже сданный объект или помещение, которое находится на стадии строительства;
- Рассрочка не всегда является беспроцентной. Чаще всего застройщик берет за услугу 1-3% годовых;
- Купить квартиру без первоначального взноса маловероятно. Такие варианты предлагаются редко, и скорее всего это будет недвижимость с плохой ликвидностью;
- Некоторые строители дают возможность получить отсрочку оплаты. Ее максимальная продолжительность – один год.
Приобретение жилья в рассрочку без банка – неплохой вариант, когда человек располагает достаточно крупной суммой. Покупатель будет избавлен от волокиты, которая имеет место при ипотеке: сбора справок, проверки кредитной истории.
Но есть и серьезные недостатки. Сумма первого взноса в таких случаях большая, а рассрочка предоставляется на сравнительно короткий период (от 3 месяцев до 3 лет). Кроме того, стоимость квартиры для клиента может оказаться завышенной.
Если подходящий вариант найден и принято решение заключать сделку, от каждой из сторон потребуются документы. Покупатель предоставляет только паспорт. Если он состоит в браке, нужно также нотариальное согласие на заключение договора от мужа или жены.
Комплект документов, предоставляемый компанией-застройщиком, выглядит так:
- Бумаги, устанавливающие право на землю, предназначенную для строительства.
- Разрешение на возведение объекта недвижимости.
- Проектная документация на здание.
- Свидетельство о прохождении госэкспертизы.
- Результаты независимых аудиторских проверок компании-строителя.
В договоре, который составляют участники, прописывается вся важная информация. Это адрес и стоимость квартиры, размер первого взноса, периодичность выплат, сумма минимального платежа, срок, на который оформляется рассрочка. Также застройщик указывает реквизиты счета, на который нужно переводить средства.
Заверять заключаемый ДДУ у нотариуса нет необходимости, что позволяет избежать лишних расходов. Но в Росреестре его придется зарегистрировать. После этого у дольщика возникает обязанность осуществлять выплаты в рамках программы рассрочки.
Несмотря на простоту заключения сделки и преимущества, которые получает покупатель, необходимо учитывать определенные риски. Ведь во многих случаях жилье приобретается на том этапе, когда его еще нет.
Зато есть вероятность, что компания начнет затягивать сроки строительства, допустит брак в работе или вообще обанкротится. Пострадавшим дольщикам приходится долго судиться. Но даже признание их правоты еще не означает, что деньги удастся вернуть.
Поскольку репутация некоторых застройщиков оставляет желать лучшего, эксперты советуют перед покупкой изучить всю их историю: время работы на рынке, имидж, количество и качество сданных объектов.
Не будет лишним почитать отзывы на форумах, поинтересоваться, не участвует ли компания в судебных разбирательствах в качестве ответчика. Есть и еще несколько моментов, на которые нужно обратить внимание:
- В какой валюте установлена стоимость квадратного метра. Если она обозначена, например, в долларах, стоимость жилья даже за год может существенно вырасти;
- Периодичность внесения платежей. Она должна быть комфортной, иначе придется платить штрафы за просрочку;
- Стороной договора должен быть именно застройщик, а не банк или другая компания. Когда рассрочку предоставляет кредитная организация, это совершенно другой вид обязательств;
- Возможность досрочного погашения задолженности. Конечно, застройщик – не банк, и он заинтересован в скорейшем получении денег от контрагента. Но все равно надо проследить, чтобы договор не предусматривал штрафных санкций за досрочный возврат;
- Правила расторжения договора при нарушении участниками его условий;
- Момент, в который к покупателю переходит право собственности. Это может быть момент внесения первого взноса, окончательного погашения долга или ввода квадратных метров в эксплуатацию;
- Имеется ли возможность перевода рассрочки в ипотеку. Это особенно важно для покупателей, которые не уверены, что их финансовое положение останется устойчивым.
Также неплохо, чтобы соглашение предусматривало возможность перемены лиц в обязательстве. Если покупатель не сможет вносить платежи, это позволит выйти из положения с наименьшими потерями.
У некоторых категорий россиян есть шанс получить квартиру по программе «Молодая семья». Такими считаются семьи, в которых хотя бы один супруг не достиг возраста 35 лет. Для участия в программе нужно обратиться в местную администрацию и предоставить документы, подтверждающие нуждаемость в жилье.
Если по результатам проверки будет принято положительное решение, государство возместит часть расходов на приобретение жилья. Оставшуюся сумму молодая семья должна внести за счет собственных средств.
Социальная выплата может быть использована по разным направлениям:
- Покупка квартиры или благоустроенного дома;
- Строительство жилья своими силами (или силами подрядной организации);
- Оплата первоначального взноса на приобретение жилья;
- Погашение кредита на покупку квадратных метров (это может быть как основная часть долга, так и начисленные проценты).
Существуют и ограничения. Так, государственные деньги нельзя использовать для оплаты неустойки, штрафов и различных комиссионных, которые начисляются из-за неисполнения заемщиком своих обязательств.
По сравнению с ипотекой у рассрочки от застройщика есть немало преимуществ. Покупателям не нужно связывать себя долгосрочными обязательствами. Им не придется собирать кипу документов, нести расходы на оценку недвижимости, страхование квартиры, выплату комиссии банка и немалых процентов.
Вот еще несколько плюсов таких сделок:
- По сравнению с банками процент совсем небольшой, а иногда его нет совсем.
- Заявки рассматриваются в максимально короткие сроки.
- Квартиру можно приобрести немедленно и без лишних проверок, в том числе без оценки кредитной истории
- Список документов минимальный. Клиентам не надо искать поручителей, созаемщиков, тратить время на неоднократное посещение банка и страховщиков.
- Расходы покупателя на оформление сделки оказываются минимальными.
Отрицательные стороны тоже существуют. Прежде всего это большой размер первого взноса. Если в банках достаточно внести 10-20%, то строительные компании требуют как минимум 30%. Правда, некоторые компании разрешают оплатить взнос за счет материнского капитала.
Второй существенный минус – короткий срок предоставления рассрочки. Покупателей, способных рассчитаться за приобретенное жилье в течение одного-двух лет, не так много. Нужно учитывать и размер ежемесячного платежа, который оказывается впечатляющим.
Большое значение имеет и то, что покупатель получает право собственности не сразу. Как правило, полноправным владельцем он становится только после выплаты всей суммы.
Покупка квартиры в рассрочку у застройщика – неплохой способ быстро решить проблемы с жильем. Но подходит он только покупателям с устойчивым материальным положением, ведь каждый месяц придется вносить крупные суммы. И, конечно, перед заключением сделки необходимо тщательно проверить застройщика, изучить его документы и текст договора.
Решив купить недвижимость, определите для себя ключевые моменты решения этой задачи. Часто на выбор варианта недвижимости влияют финансовые факторы. Если для приобретения понравившегося жилья недостаточно денег, есть два варианта. При покупке жилья у застройщика / на вторичном рынке вы можете рассмотреть варианты банковской ипотеки или покупку квартиры в рассрочку. В некоторых случаях покупка или продажа недвижимости по второму пути более предпочтительна.
Слово «ипотека» означает передачу в залог приобретаемой покупателем недвижимости. В операции участвует банк. Он выдает покупателю ипотечный кредит. Если исключить из этой схемы кредитное учреждение, получится схема рассрочки платежа. Это более выгодный, беспроцентный вариант приобретения жилплощади и в нем участвуют только покупатель и продавец. Все взаимоотношения между ними регулируются условиями одного документа – договора купли-продажи. В Москве и Санкт-Петербурге предлагаются новостройки в рассрочку от застройщика.
Для выдачи ипотечного кредита банк потребует от заемщика от 12 до 20 различных документов, подтверждающих платежеспособность, плюс наличие поручителей. Ипотечный кредит можно взять под кредитный процент и на срок более 10 лет. Переплата и окончательная стоимость квадратного метра жилья для вас может оказаться в несколько раз больше стартовой цены. Основные отличия и преимущества подобного способа покупки жилья это:
- фиксация стоимости квартиры;
- нет разных справок;
- нет больших процентов на остаток долга;
- покупатель вправе прописать в договоре любую валюту – рубль или доллар.
Законодательство дает разрешает куплю/продажу недвижимости в рассрочку между физическими лицами. Это требует серьезного отношения к безопасности сделки. Срок операции не должен превышать 3-5 месяцев. В случае непредвиденных обстоятельств, квартира возвращается продавцу, а продавец обязан вернуть уже выплаченные денежные средства покупателю. Обе стороны соглашаются на условие обременения квартиры в Росреестре, которое может быть снято только после полной оплаты. Важным является отсутствие затрат на обязательное, в случае ипотечного кредита, страхование.
Отличие схемы приобретения жилья у застройщика простое. Договорные отношения строятся с юридическим лицом. Проверьте застройщика по истории компании, сданным объектам. Узнайте, продавал ли он квартиры с рассрочкой. Есть такие виды сделок: Договор купли-продажи, Договор долевого участия. Существует возможность купить квартиру в рассрочку без первоначального взноса. Вы можете требовать от компании-застройщика выполнения всех условий договора. Основное же требование к покупателю – соблюдать сроки и объемы ежемесячных платежей.
Любой продавец заинтересован получить деньги за свою недвижимость как можно скорее и по-максимуму. Однако не всегда находится покупатель, обладающий всей суммой для приобретения вашей недвижимости. Покупателей интересует рассрочка на покупку квартиры. Со своей стороны даже частично полученные средства продавец может использовать для первого взноса для приобретения другой недвижимости. Для продавца такая продажа при наличии реального покупателя означает более быстрое завершение купли-продажи и получение первого взноса.
При заключении договора сроком до 6 месяцев дополнительные проценты не начисляются. Если сроки составляют более полугода, в документе указывается либо помесячный процент, либо годовой процент на остаток суммы выплаты. При покупке на вторичном рынке основным условием является обременение на недвижимость. Вы можете пользоваться объектом покупки, но не можете его продать, заложить или обменять. При покупке квартиры в новостройке (у застройщика) оговариваются условия передачи ее только по завершении полной выплаты ее стоимости.
В отличие от ипотеки, рассрочка на квартиру дается на менее длительные сроки. Обычный период – от 6 месяцев до 3 лет. В договорах купли продажи квартиры возможно указывать любой срок оплаты. В договоре указывается сумма первоначального взноса и удобный для продавца и покупателя график последующих выплат. Когда приобретается квартира в рассрочку у застройщика, как правило, указывается срок до планового ввода объекта в эксплуатацию. МЖРК могут давать особые условия при покупке жилья по такой схеме, что приводит к меньшим проблемам для покупателя.
Для покупки квартиры в новостройке или на вторичном рынке желательно прибегнуть к услугам доверенных профессиональных риэлторов. Необходимо определить ключевые способы решения проблем, рассчитать в пакете соотношение ваших затрат и доходов от сделки. Важно оценить ситуацию рынка недвижимости района, актуальную финансовую ситуацию. Для нотариального заключения договора купли-продажи покупателю необходим только паспорт. Продавец же должен предоставить свой паспорт, а также все документы, подтверждающие право собственности на объект продажи.
Основным документом, касающимся продавца и покупателя, станет для вас Договор купли-продажи. При покупке у физического лица составляется заявление о переходе права собственности. В нем фиксируется обременение на квартиру, действующее до полного окончания расчетов между сторонами. Если покупается квартира в рассрочку в новостройке у застройщика, при условии, что строительство окончено и дом введен в эксплуатацию, заключается договор купли-продажи. Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) заключается, если дом еще не построен.
Рассрочка при покупке квартиры у застройщика возможна путем долевого участия в строительстве. При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить покупателю все учредительные документы, финансовые отчеты за три последних года, результаты аудита, строительный адрес, разрешения на строительство и всю техническую документацию на вашу квартиру. В ДДУ должны быть отражены:
- сроки ввода объекта в эксплуатацию;
- срок передачи вам квартиры;
- ее стоимость;
- размер первоначального взноса;
- сроки и суммы последующих выплат.
Право собственности у владельца возникает после полной выплаты указанной в договоре ее стоимости и дополнительных процентов. Рекомендуется оформлять первый платеж и все последующие выплаты нотариально. Это обезопасит и продавца и покупателя при возникновении непредвиденных ситуаций. Если объект введен в эксплуатацию, застройщик не имеет права заключать ДДУ, а должен переходить на Основной договор купли-продажи. Застройщик передает вам квартиру после ввода здания в эксплуатацию и полной выплаты вами ее стоимости.
В договоре купли-продажи недвижимости такого типа должны указываться точные даты и суммы выплат. Санкции за просрочку платежа должны быть четко оговорены. На случай утраты покупателем возможности оплаты в договоре должны быть предусмотрены возможные варианты:
- соглашение о расторжении с обязательством застройщику хотя бы частично вернуть покупателю выплаченные суммы;
- перезаключение договора купли-продажи с другим покупателем;
- право перехода на договор ипотечного кредитования с банком на сумму стоимости квартиры минус выплаченные денежные средства.
Покупка квартиры в рассрочку после вступления в силу закона об ипотеке стала неплохой альтернативой самой ипотеке – покупать жилье можно даже в отсутствие денег. Однако у покупки квартиры в рассрочку есть свои подводные камни.
На сегодняшний день кроме покупки квартиры за наличные средства существуют еще 2 способа расплаты с бывшим владельцем: ипотека и рассрочка.
Рассрочка — это выплата стоимости квартиры по частям. Например, первоначально вы оплачиваете 20% стоимости квартиры (по договоренности с продавцом), а остальную сумму отдаете в соответствии с графиком погашения задолженности.
Как правило, этот момент прописывается либо в договоре, либо в приложении к нему. В большинстве случаев рассрочка растягивается на срок до года, редко — больше года.
- отсутствует переплата (или начисляется самый минимальный процент);
- нет никаких скрытых платежей и комиссий;
- нет необходимости страховать жизнь или здоровье плательщика;
- для получения рассрочки не нужно собирать каких-либо документов.
- не все застройщики / владельцы квартир готовы предоставить рассрочку;
- в силу ее кратковременности ежемесячные платежи довольно большие, поэтому стоит изначально реально оценить свое финансовое благополучие, чтобы впоследствии не возникло лишних проблем.
Итак, рассрочку можно получить в 2 случаях:
В случае предоставления рассрочки по договору купли-продажи следует обратить внимание на 2 момента.
Первый — в предмете договора должны быть четко прописаны характеристики продаваемой квартиры. Второй — условия договора о рассрочке. Как правило, эти моменты оформляются либо приложением к договору и могут быть названы, например, «график погашения задолженности», или же просто прописываются в самом договоре.
Обговорите все интересующие вас условия, чтобы в случае возникновения форс-мажорных ситуаций вы смогли защитить свои права.
В случае заключения такого договора организация-застройщик должна предоставить покупателю не только свои учредительные документы, но и все сведения (документы) о строящемся доме.
Но здесь следует помнить, что на определенном этапе строительства — после ввода жилья в эксплуатацию — строительная компания уже не имеет права заключать такой договор. Здесь требуется договор купли-продажи. Вернее, предварительный договор купли-продажи.
Итак, предварительный договор купли-продажи. Что мы о нем знаем? Это вид сделки, который указывает на намерение покупателя приобрести квартиру, однако никаких правовых последствий его заключение не несет (подробнее см.: Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?).
По предварительному договору ни в коем случае не нужно передавать деньги и совершать какие-то иные действия. Все расчеты производятся только в рамках договора купли-продажи.
Здесь мы также рассмотрим 2 ситуации: если заключен договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве.
В некоторых случаях продавцы квартир прописывают в договоре условие о том, что до полной выплаты суммы покупатель не имеет права сдавать жилье в аренду, производить перепланировку или продавать его.
Так как с 2013 года мы регистрируем не договор купли-продажи, а право собственности на жилую площадь, то и в случае неуплаты рассрочки до регистрации она происходит с обременением.
Договор подписывается между сторонами и регистрируется в Росреестре. Соответственно, право собственности на жилье возникает у покупателя после того, как дом будет введен в эксплуатацию, подписан акт приема-передачи, уплачена госпошлина и поданы все документы в Росреестр.
Внимательно читайте договор: если в нем прописано, что все платежи должны быть внесены до момента передачи квартиры, то застройщик вправе вам эту квартиру не отдавать, пока вы не погасите все долги.
Кроме того, нелишним будет изучение любого договора, по которому предусмотрена покупка квартиры в рассрочку на предмет наличия в нем штрафных санкций за просрочку. Если вы подписываете бумаги не глядя, то будьте готовы к кабальным штрафам и походу в суд с продавцом.
Однако проблемы могут возникнуть не только у покупателя, но и у компании-застройщика. В случае признания последнего банкротом покупатель имеет право на возмещение суммы, уплаченной им по договору участия в долевом строительстве.
Соответственно, покупатель также может взыскать все предусмотренные в договоре штрафы и неустойки, если жилье не будет сдано вовремя. Поэтому лучшим вариантом обозначения сроков очередного платежа по договору будет привязка его не к конкретной дате, а к определенному этапу строительства.
Поясним почему: в случае, если строительство по каким-то причинам «замораживается», а у покупателя настал срок оплаты по рассрочке, то он обязан погасить долг, иначе застройщик сможет подать на него в суд и взыскать неустойку, несмотря на то что строительство приостановлено.