4 марта 2014 Антон Величко 54490
Аренда с выкупом квартиры давно интересует, например тех, кто не смог получить одобрение на ипотеку. Сегодня расскажу насколько выглядит реальной Программа «Аренда и выкуп» от АМЖК.
Информация в выписке из ЕГРП Онлайн из базы Росреестра!
Про анонсирование пилотной программы АМЖК «Аренда и выкуп» я узнал еще в середине февраля. Суть программы заключается, как вы уже поняли — аренда с последующим выкупом квартиры. В принципе, достаточно неплохая схема для получения желаемых квадратных метров.
Согласно Программе, аренда с выкупом квартиры достаточно комфортная:
- срок выкупа — до 15 лет;
- первоначальный взнос от 0%;
- макс. стоимость квартиры — 6 млн. рублей (для МО);
- документы: паспорт и пенсионное страховое свидетельство.
Во время аренды квартиры с правом выкупа платите за аренду и за обеспечение долга. Пока вы этим занимаетесь, можете прописываться и жить в квартире, сама квартира будет выкуплена сервисной компанией от АМЖК. Выбрать можно квартиру как в строящемся, так и построенном доме.
Если клиент не сможет платить по договору, квартира остается у сервисной компании, а ему возвращается сумма, которую он выплатил в счет выкупа. Арендная плата не возвращается.
Аренда с последующим выкупом квартиры была анонсирована еще в начале 1990-х гг., когда института ипотеки еще не было. Но альтернатива банковскому продукту не прижилась.
Естественно, что аренда с последующим выкупом квартиры не должна быть убыточна для АМЖК, поэтому расчет окончательной стоимости производится с учетом инфляции, роста цен на жилье, рыночной стоимости квартиры на день заключения договора и т. д. И составит 30%, если срок выкупа выбран максимальный (15 лет).
После того, как окончательная сумма утверждена, она заносится в договор аренды с выкупом квартиры и остается неизменной, следовательно остаются неизменными и платежи по аренде.
1.Сервисная компания, которая занимается организацией арендой квартир с правом выкупа, т.н. МРЖК (Межрегиональная Жилищная Корпорация) утверждает, что соотношение выкупного и арендного платежей очень выгодно меняется при уменьшении срока договора. Другими словами, если заключаете договор не на 15 лет, а на 10, то бОльшая часть ежемесячной выплаты будет покрывать долг перед сервисной компанией, а меньшая аренду помещения. Это соотношение устанавливается при заключении договора и не меняется на протяжении всего срока аренды квартиры с правом выкупа.
2. При аренде с последующим выкупом квартиры практически, а может и совсем исчезнут риски покупателя. Если вы помните, то на рынке недвижимости можно купить квартиру с осужденным, с неизвестно откуда появляющимся наследником и т. д. В случае Программы «Аренда и выкуп», все риски берет на себя сервисная компания — это ее головная боль. Это достаточно большой плюс, если учитывать насколько часто «обжигаются» при покупке квартиры (долгостои, незаконно возведенное жилье, мошеннические схемы с жильем и т.д.).
3. Минимальное количество документов, необходимых для заключения договора на аренду с последующим выкупом квартиры. Этим плюсом, наверное, сейчас мало кого удивишь, т. к. ипотечные продукты банков, порой предлагают те же условия.
4. Для заключения договора аренды с выкупом квартиры, не обязательно иметь хоть какой-нибудь первоначальный взнос.
5. В случае аренды квартиры с правом выкупа, вам не нужно ждать одобрения, как в банке или предоставлять справку о доходах. По крайней мере об этом не говорится.
Сравниваем, конечно с ипотекой, т. к. больше не с чем сравнивать, собственно.
1. Если вы не можете выплачивать ипотеку, то можете продать квартиру по более-менее выгодной цене и взять разницу между долгом банку и стоимостью. В аренде квартиры с правом выкупа цена квартиры фиксированная, выплаты в счет выкупа определены, плата за аренду — ни в счет. В итоге получается, что аренда с последующим выкупом квартиры становится не выгодной (напомню, если не соблюдать договор, конечно).
2. Если договор заключается без первоначального взноса, то платежи, по аренде с последующим выкупом квартиры, возрастают.
3. Аренда с выкупом квартиры может обойтись вам дороже, чем ипотека. Для подтверждения этого высказывания, воспользуемся электронными калькуляторами и произведем примерный подсчет.
Плюсов у Программы «Аренда и выкуп» набралось достаточно много, что делает ее привлекательной для определенных категорий граждан. Давайте рассмотрим каких.
В итоге, мы приходим к выводу, кому интересна Программа, предусматривающая аренду с выкупом квартиры:
- тем, кто не смог получить одобрение банка на ипотеку;
- те, у кого «серый» доход;
- у кого нет первоначального взноса;
- и, конечно, у кого нет полной суммы на покупку квартиры.
Стоимость квартиры: 2 523 904 рублей
Первоначальный взнос — 0%
Срок выплат: 15 лет
Ежемесячный платеж: 39 457 рублей (аренда 18 229 руб. и выкуп квартиры 21 229 руб)
Посчитаем конечную сумму выплаты через 15 лет:
39 457 х 12 мес в году = 473 484 рубля в год.
473 484 х 15 лет = 7 102 260 рублей.
Стоимость квартиры: 2 616 000 рублей
Первоначальный взнос: 15%
392 400 рублей
Размер кредита: 2 223 546 рублей
Процентная ставка: 13, 25%
Ежемесячный платеж: 28 500 рублей
Сумма переплаты: 2 906 453 рублей
Посчитаем конечную сумму выплаты, за аренду с последующим выкупом, через 15 лет:
392 400 + 2 223 546 + 2 906 453 = 5 522 400
В итоге разница между переплатами по Программе «Аренда и выкуп» и ипотечным кредитом равна 1 580 000 рублей, не в пользу «Аренды и выкупа», при примерно одинаковой стоимости квартир.
Для чистоты эксперимента возьмем в Сбербанке потребительский кредит без обеспечения на первоначальный взнос и снова сравним с Программой «Аренда и выкуп».
Сумма кредита: 398 357 рублей
Срок: 36 месяцев (торопиться не будем)
Категория клиента: общие условия
Ставка: 21,5%
Ежемесячный платеж: 15 110 рублей
Сумма переплаты: 145 624 рубля
Конечная сумма к выплате: 145 624 + 398 357 = 543 981 рублей
Снова складываем 398 357 + 145 624 = 543 981 рублей
Если сложить ежемесячные платежи по двум кредитам, то получится, что
3 года надо будет платить — 43 610 рублей
остальные 12 лет — 28 500 рублей, ка и договаривались:)
Переплата в этом случае увеличится и составит: 5 522 400 + 543 981 = 6 066 381 рублей.
В итоге, мы приблизились к выплатам по Программа «Аренда и выкуп» и самое главное, в течении 3 лет будем платить за два кредита 43 610 рублей, в то время, как по Программе платили бы 39 457 рублей.
Что выгоднее в каждом конкретном случае, каждому из вас, уважаемые читатели, решать надо самостоятельно. Я лишь представил примерные расчеты, приближенные к реальным условиям, насколько это было возможным.
Кстати говоря, электронные калькуляторы на обоих сайтах настроены так, что невозможно подобрать конкретную стоимость квартиры, можно только установить значение из уже имеющихся. Это немного сбило точность расчетов и вызвало неудобства при формировании примерной стоимости квартиры.
Примечание: Расчет является примерным и производился, посредством электронных калькуляторов на сайтах Сбербанка и МРЖК. Информация к размышлению для данной статьи взяты оттуда же.
Сегодня вы узнали об аренде с выкупом квартиры и насколько реальна Программа АМЖК «Аренда и выкуп». Мне и другим читателям будет интересно ваше мнение по теме аренды квартиры с последующим выкупом, поэтому, если оно у вас есть — обязательно выскажитесь в комментариях к статье.
Подписывайтесь на рассылку блога и узнавайте еще больше полезных новостей по теме Недвижимость:)
Специалисты рынка недвижимости отмечают снижение числа квартир, покупаемых в ипотеку.
Хотя в сложной финансовой ситуации именно недвижимость готова стать приятной основой получения дополнительной прибыли, например, за счет предоставления в аренду.
Правда, владельцы подобных жилых помещений, продолжающие оплачивать свое приобретение, часто не уверены, возможна ли такая возможность с юридической точки зрения и не будет ли против такой сделки банк, предоставивший заем.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-41-92 . Это быстро и бесплатно !
Об отличиях между договорами найма и аренды жилого помещения вы можете узнать из нашей статьи.
Можно ли сдавать жилое помещение, взятую в ипотеку? С юридической точки зрения подобная возможность допустима.
В том числе, получать доход от использования такого объекта. Но в любом законе есть свои «оговорки» и «подводные» камни.
К ним в законе об ипотеке относится приписка, что использовать жилое помещение, приобретенное в кредит, для получения дохода плательщика можно лишь в ситуации, если соглашение о предоставлении займа не включает иных условий.
Некоторые финансовые организации включают в такой документ пункт, строго препятствующий возможности коммерческого использования жилья, приобретенного в ипотеку, позволяя использовать его только для проживания заемщика.
Как правило, это связано с опасением банка, что качество объекта недвижимости, который до завершения выплат продолжает ему принадлежать, будет ухудшаться временными владельцами.
Дополнительным пунктом, также усложняющим положение владельца, продолжающего гасить платежи, становится пункт о праве банка проверять условия содержания приобретенного в кредит жилья.
Представители финансовой организации имеют право проводить подобную ревизию один-два раза в год и практически всегда пользуются таким правом. В том числе часто это делается для исключения предоставления квадратных метров, по которым продолжаются платежи, во временную собственность наймополучателям или арендаторам.
Узнайте на нашем сайте о том, как правильно составить, заключить и зарегистрировать договор аренды квартиры. А также, как составить доверенность от собственника на право сдачи жилого помещения.
Каково отношение финансовой организации к подобной сделке? Можно ли сдать жилое помещение, купленное в кредит? Предполагая сдавать свою недвижимость, которая пока еще не окончательно приобретена, в аренду, собственнику важно внимательно изучить договор о предоставлении кредита на покупку жилья.
Оповещать банк о сделке не обязательно, хотя и желательно для исключения возникновения проблем в случае проведения финансистами уже упомянутой проверки пока еще их собственности.
Если такой пункт присутствует, а это случается практически всегда, заемщику потребуется получить одобрение сделки в банке, в котором оформлен кредит и предоставить пакет обязательных документов.
О том, что включает в себя оплата за найм жилого помещения, а также о понятии коммерческого найма, вы можете узнать на нашем сайте.
Что включается в пакет документов для разрешения сдачи ипотечной квартиры?
В законодательных документах обязательный перечень материалов, которые заемщику необходимо предоставить в банк, не указывается.
По практике выполнения такого оформления, требуется:
- заявление в кредитную организацию;
- договор аренды или найма (для банка специально готовится дополнительный экземпляр);
- документ, подтверждающий согласие на такую сделку страховой компании, осуществляющей страховое покрытие помещения, в котором должна быть обязательно указана готовность финансовой организации сохранить условия потенциального страхового покрытия убытков.
Узнайте, можно ли сдавать квартиру без оформления договора, а также какая ответственность предусмотрена за незаконную сдачу квартиры, из статей на нашем сайте. Читайте также о том, как сдавать квартиру иностранным гражданам или посуточно.
Часто ли финансовая организация препятствует таким сделкам?
Препятствием может стать:
- отказ страховой компании в сохранении условий;
- неисполнение своих обязательств погашения ежемесячных платежей;
- выявление недостоверной информации об условиях найма в представленном в банк заявлении.
Некоторые финансовые структуры могут предоставить и другие требования, неисполнение которых становится основанием отказа.
О том, как быстро и правильно сдать квартиру самостоятельно, а также о том как сдать ее официально и законно, вы можете узнать из наших статей. Узнайте также о правах и обязанностях арендодателя.
Может ли заемщик быть оштрафован за предоставление жилья в аренду?
Штрафные санкции в большинстве случаев указаны в договоре о предоставления кредитных средств.
Несогласие банка с правом своего клиента сдавать жилье в итоге может привести:
- к выселению арендатора с автоматическим расторжением подписанного последним договора о проживании, так как юридическим владельцем объекта до завершения платежей остается банк;
- заемщик может быть оштрафован на сумму, которая обязательно указывается в числе многих пунктов ипотечного договора;
- договор банка с заемщиком может быть расторгнут финансовой организацией с требованием полного погашения суммы займа.
В заключении стоит обратить внимание, что в большинстве случаев сделка предоставления ипотечного жилья в наем осуществляется успешно и получает одобрение финансовой структуры.
При возникновении проблем и спорных ситуаций заемщик может обратиться за помощью к кредитному брокеру или другому опытному юристу, готовому подготовить пакет аргументированной документации для рассмотрения банком, которая буде почти всегда успешно одобрена.
Консультация специалистов о том, можно ли сдавать ипотечную жилье в аренду, в этом видео:
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 110-41-92 (Москва)
+7 (812) 385-57-31 (Санкт-Петербург)
Одним из прибыльных источников дохода смело можно назвать сдачу квартиры в аренду. Арендатор обязуется вовремя вносить установленную ежемесячную плату за проживание на чужой жилплощади. Наймодатель, в таком случае своевременно оплачивает поступающие счета, а также имеет неплохую прибыль.
Позволить себе приобрести квартиру может не каждый. Ипотека является чуть ли не единственным и востребованным способом обзавестись собственным жильем. Конечно, для этого у Вас должен быть постоянный источник дохода, стаж работы. Тем не менее, существует способ не платить за ипотеку из собственного кармана – можно купить квартиру в ипотеку и сдавать третьим лицам, ежемесячно погашая долг их деньгами. Составляя с квартиросъемщиками договор аренды, Вам необходимо регулярно оплачивать налоги в казну государства, от поступающих средств. Благодаря договору можно урегулировать возникшие разногласия, уберечься от мошенничества. Обращаясь за помощью специалистов, Вам не нужно беспокоится о верности составленного договора: агенты недвижимости имеют необходимые юридические знания.
Закон не запрещает брать квартиру в ипотеку и сдавать ее, если это не прописано в заключаемом кредитном договоре. Дело в том, что банки делятся на 2 типа:
1. Те, кто разрешает сдавать квартиру в ипотеке, но предварительно будущий арендодатель должен оповестить об этом кредитора в письменном виде и дождаться положительного ответа;
2. Те, кто строго-настрого запрещает передачу жилья в пользование третьим лицам, пока кредит не будет выплачен полностью. Этот пункт обязательно указан в договоре.
Если сдавать квартиру в ипотеке запрещено, но Вы это сделали, будьте готовы к неприятным последствиям. Конечно, шансы того, что Вы будете «раскрыты» малы, но они существуют. Исходя из закона «Об ипотеке», банки имеют право устраивать проверки состояния жилья 1-2 раза в год, без предупреждения об этом хозяев. Квартирантов заставят съехать, а с Вами могут расторгнуть договор, и приписать штраф.
В среднем, квартира, взятая в ипотеку (дешевая), окупается в Москве в течение 20-25 лет, и после выплаты долга арендаторами в нее можете заселиться Вы или Ваши родственники. Но положение дел на рынке недвижимости постоянно меняется, поэтому полностью ситуацию предсказать нельзя. Однокомнатные квартиры являются более востребованными.
Давайте попробуем рассчитать ипотечный кредит, выданный банком на приобретение жилья.
Для удобства и наглядности представленных данных мы будем использовать расчеты в долларах США с кредитной ставкой, равной 9 % .
Имеем: уютную однокомнатную квартиру с выполненным евроремонтом в Москве (Новые Черемушки), на 12 этаже 20-ти этажного дома, недалеко от станции метро, стоимостью около 100.000 долларов.
По условиям договора, первоначальный взнос Заемщика должен составить 30 % от стоимости квартиры (30.000 $), а ежемесячные ануетентные платежи должны составлять 887 $ в месяц или 10.644 $ в год.
Считаем: переплата по процентам за 10 лет составит 36.408 $, плюс страховка 2.400 $ (0,5% на остаток долга).
Итого за 10 лет заемщик выплатит 138.808 $
Теперь для сравнения проведем расчет стоимости аренды приобретенной квартиры в ипотеку:
Прибыль от сдачи в аренду составит около 6000 долларов в год (390.000 рублей по курсу 65 рублей за 1 доллар) за вычетом уплаты налогов (13 %) выйдет 5220 $, что за 10 лет владения составит 52.220 $ против выплаченных по ипотеке 138.808 $
Как видим, идея купить и сдать квартиру в ипотеке не всегда оказывается выгодной. Тем не менее приведенный пример хорошо иллюстрирует как можно сэкономить на платежах, сдавая квартиру в аренду, купленную по ипотеке.
Надеяться на то, что найденный арендатор будет выплачивать сумму больше реальной стоимости жилья не имеет смысла, так как ему в первую очередь нужен уют и комфорт, а не просто крыша над головой. Чем лучше условия для проживания – тем выше арендная плата. По мнению специалистов, сдавать квартиру в ипотеке стоит в том случае, если первоначальный взнос, составляет не менее 30% от стоимости жилья. В таком случае, Вы не будете терпеть убытки и все пройдет удачно. Такой метод заработка имеет смысл: полученные сведения от риэлторов говорят о том, что цены на рынке недвижимости постоянно меняются. Поэтому, покупая квартиру сегодня за одну цену, можно уже через некоторое время ее продать с существенной выгодой для себя. Главное, чтобы покупка квартиры в ипотеку не влияла на бюджет семьи.
Если Вы хотите сдать Вашу квартиру, купленную по ипотеке, пожалуйста, пройдите по сслыке сдать квартиру в Москве.