Я — потенциальный покупатель. Мой родной дядя — продавец (предложил мне по хорошей цене взять в рассрочку его квартиру, приобретенную в 2010 году). Квартира без обременений, прописаны 2 его друга для получения льгот в Москве. На данный момент сошлись на том, я выплачиваю полную сумму в течении 10 лет ежемесячно. Обсуждали варианты оформления, он предложил дкп с обременением, что меня не совсем устраивает. Меня интересует каким способом наиболее рационально оформить эту рассрочку?
Ответы юристов (5)
- 10,0 рейтинг
- 1329 отзывов
Квартира без обременений, прописаны 2 его друга для получения льгот в Москве.
Обсуждали варианты оформления, он предложил дкп с обременением, что меня не совсем устраивает. Меня интересует каким способом наиболее рационально оформить эту рассрочку?
Для Вас будет, вероятно, лучше, если в квартире перед покупкой никто не будет прописан, однако при желании Вы сможете впоследствии выписать этих людей в связи со сменой собственника, либо они будут всё также формально прописаны там, это на Ваше усмотрение. Само положение о рассрочке оплаты должно быть детально прописано в ДКП, срок, периодичность выплат, их размер, а также штрафные санкции за просрочку платежей.
ГК РФ Статья 486. Оплата товара
1. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
2. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
4. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
5. В случаях, когда продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня мы обсудим условия о рассрочке платежа в договоре купли-продажи недвижимости. Можно ли предоставить рассрочку покупателю, если продавец на это согласен?
Алексей Комаров: Можно, конечно, но здесь возникает риск потенциальной неплатежеспособности со стороны покупателя. Рассрочка – обязательство, а обязательствам присуща неустойчивость. Если контрагент не рассчитывается, то, скорее всего, Вас будут ждать длинные судебные тяжбы, либо вы должны выбрать способ обеспечения своих обязательств, те поименованные способы, которые указаны в ГК, например, поручительство, залог, независимая гарантия. Здесь нужно смотреть, какие способы выбирать. На практике в бизнесе сразу два способа выбирают: и поручительство, и залог, поскольку при обращении взыскания на заложенное имущество должны быть соблюдены определенные требования. Например, если просрочка небольшая, она «тянется», то залог использовать не очень удобно, поскольку сумма долга по отношению к стоимости заложенного имуществу будет несоразмерной, а вот поручительство здесь вполне может быть использовано в отношении платежеспособных третьих лиц. На практике нечасто встречается, что стороны оформляют договор купли-продажи с рассрочкой, но тем не менее встречается.
В.: Если покупатель не платит, то может ли продавец расторгнуть договор и влияет ли на это та сумму, которую он получил?
А.К.: По этому вопросу ситуация проясняется отчасти 489 статьей ГК РФ, в которой говорится, что если сумма задолженности более 50% от цены договора и происходит просрочка, то тогда продавец может расторгнуть договор. Если оплатили более 50%, то значит покупателем допущено несущественное нарушение. Если менее 50% — то существенное нарушение обязательства, значит, договор расторгнуть можно. По поводу этой нормы возникает вопрос: является ли это правило диспозитивным или императивным. Я считаю, что оно является диспозитивным, что стороны могут изменить его своим соглашением. Например, мы можем предусмотреть, что если вы мне 95% заплатили, а 5% не платите, то это будет существенным нарушением договора. Как будет смотреть на это суд – большой вопрос. Полагаться на это обстоятельство нельзя, суд будет учитывать много разных факторов, и инвалидность, и имущественное положение покупателя и т.д. Более того, полагаться на условие договора о существенном нарушении, даже если покупатель не заплатил 50 000 руб. из 10 млн. стоимости квартиры, тоже нельзя, поскольку суд может легко признать такое нарушение несущественным, при таких обстоятельствах договор не расторгнуть, суд откажет в иске. Если расчет происходит после передачи имущества в собственность, то указанное имущество будет автоматически находиться в залоге у продавца. Законный залог делается для того, чтобы просрочивший покупатель не мог без согласия продавца продать квартиру какому-нибудь добросовестному приобретателю, у которого Вы принципе забрать квартиру уже не сможете. Однако в ГПК есть норма, что иммунитет на изъятие жилого помещения распространяется на единственное пригодное для проживания помещение для покупателя. Поэтому в данном случае залог не сможет обеспечить обязательство покупателя. Единственным исключением является ипотечное кредитование, если займ выдавала кредитная организация, а не физ. лицо.
В.: Может ли продавец как-то по-другому защититься, кроме как расторжением договора?
А.К.: У продавца есть два способа защиты прав: это расторжение договора и признание его недействительным. Про расторжение договора мы уже поговорили, здесь очень спорные вопросы, что можно, а что нельзя. Застраховаться на 100% продавцу будет невозможно. Если мы говорим о признании сделки недействительной, то я слышал, что есть практика: если покупатель не полностью рассчитывается, то можно признать сделку недействительной, по-моему, по 167 статье, это обман. Имеется в виду, что покупатель обманывает в своей платежеспособности. На это я бы тоже не стал уповать, поскольку очень тяжело доказать обман в платежеспособности: когда я заключал сделку, то у меня были деньги, а теперь их не стало. В чем я вас обманул? Это очень спорный вопрос.
В.: Спасибо за ответы! Вам, уважаемые зрители, спасибо за внимание, до новых встреч!
| Главная страница |  |
Форум Гарант |
Срок первого платежа — месяц, следующий за месяцем, в котором будет осуществлена регистрация права собственности Покупателя на Участок»
Вот про это подробнее напишите. Что-нибудь вроде «до 5 числа месяца, следующего за отчетным». В остальном — нормально.
Статья 489. Оплата товара в рассрочку
1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
У вас сроки платежей не указаны — поэтому присоединяюсь к Роману
А нельзя указать что-нибудь наподобие того, что в любой день месяца? Просто организация не сможет платить в строго определенный день.
И нам ещё сказали, что график обязательно составить, иначе Росреестр не зарегистрирует право собственности. Я так понимаю, график не обязателен.
И посмотрите, пожалуйста, ещё вот такой вариант, можно ли так, а то я уже замучалась составлять, аж голова кипит:
2.2.2. С момента получения Покупателем свидетельства о государственной регистрации его права собственности на Участок без каких-либо ограничений (обременений) его права Покупатель обязуется оплачивать оставшиеся денежные средства в следующем порядке:
— Ежемесячно оплачивать 60000 (шестьдесят тысяч) рублей Продавцу путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца до 25 числа месяца, следующего за расчетным
Срок первого платежа — месяц, следующий за месяцем, в котором Покупатель получил свидетельство о государственной регистрации его права собственности на Участок без каких-либо ограничений (обременений).
Стороны согласовали, что проценты на сумму денежных средств, которые выплачиваются Покупателем в рассрочку не начисляются.
2.2.3.Покупатель вправе досрочно исполнить свое обязательство по оплате Участка с последующим письменным уведомлением об этом Продавца.
2.2.4. Обязательства Покупателя по оплате Участка считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на счет Продавца.
2.3 Стороны пришли к соглашению, что п.5.ст.488 ГК РФ не применяется. Право залога у Продавца на Участок не возникает.
нормально, токмо срок последнего платежа укажите
А нельзя указать что-нибудь наподобие того, что в любой день месяца? Просто организация не сможет платить в строго определенный день.
Можно. Но если не заплатит, требовать сможете только по окончании месяца. Но лучше не надо — укажите «до ___ числа»
И нам ещё сказали, что график обязательно составить, иначе Росреестр не зарегистрирует право собственности. Я так понимаю, график не обязателен.
Не нужен график. Но если будет — станет легче.
Ежемесячно оплачивать 60000 (шестьдесят тысяч) рублей Продавцу путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца до 25 числа месяца, следующего за расчетным
Вот так. И остальное — правильно.
Спасибо! Прям легче стало!
Mawr, так а как я узнаю срок последнего платежа, если не известно когда Покупатель получит свидетельство о государственной регистрации его права собственности на Участок без каких-либо ограничений (обременений) его права. У нас просто договоренность с Покупателем, что платить оставшуюся часть будет только после получения свидетельства без ограничений.
Mawr, так а как я узнаю срок последнего платежа, -а указать 25 число одиннадцатого (12,15,27 ну количество месяцев посчитайте) месяца после получения свидетельства не судьба?
кстати НЕ СОВЕТУЮ указывать начало срока в виде «получения свидетельства» — они просто не ПОЙДУТ его получать хотя оно в Росреестре и будет сделано
лучше написшите «с момента регистрации права собственности» — поверьте так лучше -сам на этом обжёгся
Ааа, а я думала надо календарную дату указать.. Т.е. если не указать последний срок — договор можно признать недействительным?
Т.е. указать «с момента регистрации права собственности Покупателя на Участок без каких-либо ограничений (обременений) его права»
Т.е. если не указать последний срок — договор можно признать недействительным? — ну я бы так не сказал
просто так правильней
Т.е. указать «с момента регистрации права собственности Покупателя на Участок без каких-либо ограничений (обременений) его права» — угум
я чего-то не пойму — а откуда там какие-то обременения?
если залог в силу закона (ибо рассрочка) — то как он может начать платить только после снятия залога, это ж телега впереди лошади.
или там еще какое-то обременение откуда-то взялось, постороннее? тогда почему на снятие этого обременения завязаны платежи?
Мдааа.
все страньше и страньше.
лично я думал что речь идет только про залог в силу звкона по п. 5 ст.488 ГК
автор в следующий раз обрисовывайте ситуэйшен полностью
отчуждение заложенного имущества возможен только с согласия залогодателя
и поэтому если на момент заключения договора имущество заложено, то заключать договор собственник (он же залогодержатель) не в праве без такового предварительного согласия
так что минимизируйте свои риски
для гос регистрации та4кой договор вполне может «прокатить», поскольку если в договоре указано что есть ипотека, то для регистрации этого достаточно и регистратор скорее всего не будет обращать внимания на дату дачи согласия банка, тем более если на момент регистрации ипотека будет погашена
но отсутствие предварительного согласия банка может послужить в дальнейшем основанием для судебнного признания договора недействительным (как оспоримой сделки — подчеркну не ничтожной а оспоримой
detector