Здравствуйте, уважаемые посетители сайта onedvizhke.ru! В данной статье мы разберем тему продажи заложенной недвижимости с использованием предварительного договора купли-продажи и одновременного использования договора займа.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Напоминаем нашим читателям, что такое договор займа. Договор займа — это договор, по которому займодавец дает деньги заемщику на условиях платности и определенного периода времени использования.
Займ может быть как целевой, так и нецелевой. В целевом займе отражается порядок, на который заемщик должен использовать денежные средства. Например, для покупки автомобиля или на какие-то личные нужды. Вопрос, связанный с использованием займа, можно по-разному регулировать.
Либо может быть нецелевой займ — просто даются деньги под использование по своему усмотрению. При этом займ может быть возмездный (платный) или безвозмездный. По безвозмездному договору займа, оплата за пользование деньгами не происходит. Такой займ именуется ссудой.
В чем же принципиальное отличие от схемы использования предварительного договора купли-продажи по сравнению со схемой использования предварительного договора купли-продажи и одновременного использования договора займа?
Если сравнивать предварительный договор с задатком, авансом или с обеспечительным платежом с данной более продвинутой схемой, которую агенты предлагают, т. е. заключить договор купли-продажи с продавцом заложенного объекта и одновременно заключить договор займа, договор купли-продажи заключается для того, чтобы получить основания для заключения основного договора купли-продажи, т. е. получить некое право требования возложить обязанность на продавца заложенного жилья, чтоб он потом не отказался, и у него было законное основание, обязанность продать квартиру по той цене, которая была оговорена в предварительном договоре купли-продажи.
А договор займа заключается именно как целевая направленная сделка для того, чтобы продавец, как залоговый должник, в банк отнес деньги и погасил свою задолженность, чтобы с объекта недвижимости, который будет продаваться, сняли обременение, и юридически чистым, без обременения, вы, как покупатель, этот объект недвижимости получили.
В целом, вот такой вот механизм. Он гораздо лучше и интереснее, чем просто схема использования предварительного договора купли-продажи, потому что, с нашей точки зрения, все-таки справедливо учитывать, что деньги, которые даются для погашения ипотечного кредита и снятия в конечном итоге обременения с заложенного жилья, чтобы за счет них прошла оплата.
Продажа заложенной недвижимости с предварительным договором купли-продажи.
Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом, читайте тут.
Кто-то не согласится и скажет, что в тот дисконт, с которым продается ипотечное жилье, и эти затраты закладываются в том числе. Но не всегда.
Поэтому все-таки оформить процентный договор займа — это правильно. Получается, продавец получает деньги по договору процентного займа, он должен платить процент покупателю за пользование денежными средствами до момента, пока стороны, участвующие в сделке, условно говоря, не переведут этот договор займа в основной договор купли-продажи с зачетом долга продавца в счет отчуждаемого объекта недвижимости.
Эта сделка немножко сложна, уж намного сложнее, чем сделка с заключением одного предварительного договора. Тут все-таки есть договор займа, который продавец отдавать должен покупателю, по сути дела, квартирой, а там есть еще доплаты, т. е. много разных вопросов.
И здесь уже все-таки побольше юридической работы, но тем не менее, возможность предусмотреть уплату денег — это хороший вариант.
На самом деле, можно было и в сделке с одним предварительным договором платность предусмотреть денег, только это будет уже не совсем предварительный договор.
Это уже была бы какая-то другая сделка, вполне вероятно, что и непоименованная в принципе. Она бы совмещала в себе и предварительный договор и платность за деньги, которые покупатель предоставляет продавцу при приобретении квартиры.
Это уже немножко сложная для понимания конструкция. Если бы она попала в суд, то непонятно, чем бы еще вся эта история закончилась, и как бы суд отреагировал на нее.
Поэтому в этом смысле слова, займ и предварительный договор лучше. То есть для квалификации договора лучше заключить два отдельных договора: один предварительный договор купли-продажи, и второй договор займа. Если вы хотите заложить в те деньги, которые вы даете, платность, то для этого нужно составлять договор займа.
Получается ли в данном случае, что схема договора займа — это некая страховка для покупателя в случае мошенничества продавца?
Скорее нет. Потому что никакой страховкой это не сможет являться. Смысл будет точно такой же, как в случае сделки с одним предварительным договором.
Если продавец получил от покупателя деньги, он должен будет по договору займа платить покупателю проценты, пока будет разбираться с банком и снимать обременение.
Но при этом, если продавец снимет обременение, то стороны выйдут на те же самые злоупотребления продавцом своих прав, как и при сделке с составлением только предварительного договора.
То есть продавец снимет обременение, продаст кому-то, условно говоря, эту квартиру, получит за нее полную стоимость (а не часть стоимости, как в нашем случае), вырученные деньги потратит, а с покупателем будет рассчитываться в порядке, установленном судом, или объявит себя банкротом.
Это зависит от того, какие цели у такого недобропорядочного лица существуют. Поэтому и эта схема тоже не позволяет подстраховать покупателя от того, чтобы, грубо говоря, не остаться с носом.
Можно ли, например, прописать в договоре займа, что если вовремя не погасилась ипотека, то на эти деньги будут начисляться проценты?
Вопрос не в начислении процентов. У покупателя совершенно другая цель — купить жилье без обременения ипотекой. И купить его с каким-то дисконтом от рынка.
Не в два раза, естественно, потому что это будет очевидно кабальная сделка. А с дисконтом в 10, 15, может быть 20%.
У покупателя нет задачи закредитовать какое-то лицо, тем более без обеспечения. У него совершенно другой мотив выхода на эту сделку, поэтому тут, конечно, не работает данная позиция.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
По смыслу ст. 807 Гражданского кодекса РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Таким образом, договор займа не может служить основанием возникновения неденежного обязательства и, соответственно, из договора займа не может возникнуть обязанности застройщика по передаче Вам квартиры или иного объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Вместе с тем, на практике такой способ привлечения денежных средств, как получение займа используется недобросовестными застройщиками. При этом заключение договора займа, как правило,сопровождается заключением предварительного договора участия в долевом строительстве или устным обещанием застройщика заключить договор участия в долевом строительстве.
В ряде случаев в обеспечение прав дольщика в рамках рассматриваемой схемы, между дольщиком и застройщиком, помимо договора займа, заключается предварительный договор купли – продажи. Однако, он так же не избавляет дольщика от части рисков и не гарантирует получения квартиры. К сожалению, отечественная практика строительства далека от точности швейцарских часов. Это подтверждается как неопределённостью сроков завершения строительства и массовыми случаями просрочек застройщиков, так и отличиями в фактических и проектных площадях квартиры. Всё это, как правило, служит основанием для последующих многочисленных споров.
Если нет других альтернатив и если очень хочется — рискуйте.
Решение только за Вами.
Переубедить застройщиков оформлять как-то иначе предложенной ими схемы — нереально.
Удачи! )
Здравствуйте, Сергей! В такой ситуации есть риск получить обратно деньги, причем без процентов, но не получить квартиру. Для более точного ответа — нужно смотреть договор займа и гарантийное письмо, которые Вам предлагают. Возможно, их можно несколько подкорректировать, чтобы минимизировать риски.
В договоре займа стоит 5 % годовых, но они сказали, что если я откажусь от покупки, то они мне вернут взнос без процентов, сколько я им дал, столько и вернут в течении месяца. Я заплатил пока 50% от стоимости квартиры, договор заканчивается 30 сентября. Далее они говорят в октябре при 100% оплате они заключат договор купли-продажи, а договор займа расторгнут. Других вариантов в моем городе у меня нет, кроме покупки на вторичке, я хочу новостройку. По отзывам от знакомых говорят хороший застройщик. Они стоят 17 этажный жом большой и сдают частями его по подъездно. Вот 30 сентября должны сдать 2 и 3 подъезд. У меня есть информация, что у них нет документов на разрешение строительства и земельный участок, что якобы они там самовольно начали строить и что соседи из старого панельного дома с ними судились чтоб они прекратили стройку. Но дом там отличный сам по себе, стены толстые, белый кирпич, таких аналогов у нас в городе нету.
Есть такая практика, у застройщика свои нюансы на этот счет, скорее всего таким образом решается налоговое бремя! Надо конечно еще и договор изучить. Если у вас вопрос в этой связи покупать или нет, то только вы сами его сможете решить, давать совет будет не корректным.
«Якобы» не может быть, любой застройщик обязан дать информацию: разрешение на строительство, проектная документация.