На данный момент всего две формы приобретения позволяют обеспечить защиту прав покупателя, поскольку права и обязанности застройщика достаточно четко регламентируются законодательством, это:
- Покупка квартиры в строящемся доме через Договор Долевого Участия (ДДУ), заключаемый, согласно закону 214-ФЗ, между застройщиком и его контрагентом – дольщиком;
- Приобретение недвижимости через Жилищно-Строительный Кооператив (ЖСК) или Жилищно-Накопительный Кооператив (ЖНК), порядок организации и нормы деятельности подобных кооперативов прописаны в законе 215-ФЗ.
Существует еще целый перечень видов договоров, которыми оперируют застройщики, но ни один из них не регистрируется в государственных органах и не может являться прямым свидетельством мошенничества в суде.
Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149Приобретение права требования Передача подрядчику права требования будущих объектов позволяет им перепродавать его на основании договора цессии. В этом случае у приобретателей возникают те же права требования, что принадлежали самому подрядчику. В этом случае гражданам предстоит учитывать следующие риски:
- нарушение подрядчиком обязательств по выполнению строительных работ или поставке стройматериалов может привести к нарушению сроков сдачи многоквартирного дома или прекращению строительства;
- в случае нарушения указанных обязательств, заказчик строительства имеет право расторгнуть договор с подрядчиком, что приведет к аннулированию права требования.
В этих случаях гражданам, вступающим в правоотношения с подрядчиком, предстоит проверить информацию не только о состоянии строительства, но и о надежности подрядчика.
- Во-первых, если подрядчик не выполнит все возложенные на него обязательства, включенные в соглашение, то недвижимость в итоге он не получит, даже если она уже продана.
- Во-вторых, вернуть обратно недвижимость даже в судебном порядке покупателям не удастся.
На практике судьи действуют по принципу – права дольщиков являются продолжением прав подрядчика. Если у последних они отсутствуют, то и оснований у покупателей требовать квартиру нет.
- Договор купли-продажи. Самый безопасный вариант оформления покупки квартиры у подрядчика. Заключение такой сделки допустимо лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию, а подрядная организация оформила на жилье право собственности, что естественно существенно завышает его цену.
Перечень документов Для подписания с подрядчиком того или иного договора по покупке квартиры в новостройке, гражданам потребуется предоставить минимальный пакет документов.
При этом у граждан, купивших такие квартиры, также не возникает право требовать готовую недвижимость, так как оно связано с действиями подрядчика. Обращение в судебные органы практически бесполезно, так как судебная практика напрямую связывает права дольщиков с соответствующими правами подрядчика. Если права не возникли у подрядчика, они не могут возникать и у граждан-покупателей.
Что делать в такой ситуации? Только требовать от подрядчика возврата денежных средств, что может представлять серьезную проблему даже при обращении в суд. В любом случае, граждане несут существенные риски при таком способе улучшения жилищных условий, поскольку их право требования к застройщику может вообще не возникнуть и связано с добросовестностью подрядчика. Так как подрядчик выступает посредником при реализации будущих объектов, у граждан может утрачиваться право на получение имущественного налогового вычета.
Чтобы их исключить, необходимо рассмотреть передачу объектов недвижимости:
- строительная компания передает квартиру в соответствии с ДДУ или инвестиционным соглашением;
- подрядчик продает жилую площадь, для чего подписывает с покупателем договор продажи или цессии.
Часто происходят ситуации, когда строительная компания передает уже построенные объекты, изначально оформляя право собственности на себя. Тогда с подрядчиком заключается договор продажи. Что касается покупателей, то для них такая схема – один из наиболее приемлемых вариантов действий, поскольку минимизирует риски. Важно учитывать, что степень риска напрямую зависит от категории заключаемого договора. Например, при учреждении ДДУ, подрядчик выступает лицом, передающим право собственности покупателю.
Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них. По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.
- Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру со Свидетельством о регистрации права собственности, то оформляете:
- Договор купли-продажи
- Акт приема передачи
- Документ об оплате
Запросите у Подрядчика:
- Справку об отсутствии зарегистрированных лиц
- Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
- Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов
- Документ об оплате
ЕГРН -Единый государственный реестр недвижимости ведет уполномоченный государственный орган — Росреестр. 2.
Закон лишь обязывает застройщика правильно сформулировать причину задержки и вовремя сообщить ее дольщикам.Жилищно-строительный кооператив Приобретение строящегося жилья через жилищно-строительный кооператив является довольно распространенной формой покупки на первичном рынке. Собственно, из-за ЖСК (ЖНК) договор долевого участия так и не стал единственной формой приобретения жилья у застройщиков. Порядок функционирования кооперативов, подписания договора паевого накопления регламентируется 215-ФЗ, иными словами, подобная форма покупки недвижимости является вполне законной, граждане защищены государством (хотя и в меньшей степени, нежели при подписании ДДУ).
Застройщики отдают предпочтение схеме заключения договора паевого накопления, поскольку эта форма позволяет предложить конкурентную цену – паевые взносы граждан освобождены от налогообложения.
- Поиск предложения. С выбором подходящего предложения одновременно нужно совершать выбор застройщика.
Кроме того, отсутствует ряд жестких ограничений, которые накладывает 214-ФЗ при подписании ДДУ. К сожалению, закон 215-ФЗ не предполагает детального рассмотрения, а права пайщика прописаны в уставе ЖСК, который формируется до момента вступления членов в кооператив.
Следует учесть, что действие закона 214-ФЗ не распространяется на договор паевого накопления, а поэтому срок сдачи объекта в эксплуатацию может неоднократно переноситься, это же относится и к конечной стоимости квартиры. Кооперативом-инвестором, собирающим деньги, и застройщиком может являться одно лицо либо это могут быть две, независимые друг от друга, организации.
Таким образом, подрядные организации, продавая гражданам права на жилье, несут ответственность лишь за законность представленных ими документов — никаких гарантий на получение недвижимости они не предоставляют.
- Поскольку ДДУ, заключенный между подрядчиком и застройщиком, подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра, то и переход прав от подрядной организации к покупателю также требует такого оформления (ст. 17 Федерального закона № 214 от 30.12.2004). Без госрегистрации уступка прав является недействительной.
- В случае банкротства подрядчика до выполнения им своих обязательств перед застройщиком, вернуть свои деньги будет крайне затруднительно.
Одними из самых выгодных вариантов покупки квартир в новостройках являются предложения от подрядчиков. Поскольку они ставят себе цель как можно быстрее продать жилье, то его цену они назначают значительно ниже, чем у застройщиков и инвесторов.
Однако, такие сделки сопряжены с куда большими рисками, ведь каких-либо гарантий подрядные организации не предоставляют. Чаще всего, продажа объекта подрядчиками оформляется договором цессии.
В зависимости от обстоятельств, допустимы и другие законные схемы — например, договоры купли-продажи и даже соинвестирования. Когда в качестве продавца выступает субподрядчик или если сама подрядная организация приобрела права на квартиру по цессии, то продажа оформляется договором переуступки прав.
Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру без права собственности, то есть она ему принадлежит по Договору долевого долевого участия, то необходимо оформить:
- Договор переуступки прав и обязанностей дольщика
- Документ об оплате.
Запросите у Подрядчика:
Сделка по переуступке прав и обязанностей дольщика не является сделкой купли-продажи. Договор(соглашение) о переуступке прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации.
Регистрация права в Росреестре
- Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит государственной регистрации и вступает в силу после нее . Госпошлина 350.0 рублей.
Обязательно ознакомьте с этим Договором Застройщика после регистрации.
Часть первая. Риэлтор — это специалист в сфере недвижимости, стоящий на страже интересов своего Клиента. Если хотите, лоцман в океане недвижимости, эксперт, знаток всех подводных рифов, схем, правовых нюансов, коллизий, талантливый переговорщик, юрист, психолог…
А все иные схемы продаж, идущие в обход заключения застройщиком ДДУ, не только не уступают ему в надежности, а порой являются более предпочтительным способом приобретения квартиры.
Приобретение готовых квартир сопровождается для покупателя следующими особенностями:
- подрядчик может продавать объекты, на которые зарегистрировал свое право собственности;
- продажа может осуществляться без оформления прав на подрядчика, в этом случае он будет действовать по доверенности от заказчика строительства дома.
Ведь ему нужны живые деньги на оплату сотрудникам, бюджету, поставщикам материалов и готовы продать квартиру по минимальной цене. Почему бы ее не купить!
- И вот Вы нашли дешевую квартиру от подрядчика строительных работ и рады цене, но сомневаетесь в чистоте сделки?
Я подробно разъясню Вам как купить квартиру от подрядчика безопасно! Содержание статьи подробное:
Часто Застройщик не может сдать объект в эксплуатацию из-за того, что у него есть задолженность по оплате подключений к тепло-водо-электро-газо-снабжению.
| Дата документа | 30.01.2019 |
| Метки | Методика |
Как правило, обязанность по обеспечению строительства материалами возлагается на подрядчика, но иногда возникают ситуации, когда ему не хватает собственных средств для закупки необходимых ресурсов. В этом случае подрядчик может заключить кредитный договор с банком. А банки, как известно, за предоставление кредитов взимают проценты.
О том, как учитываются проценты по кредитным договорам в бухгалтерском и налоговом учете подрядной организации, мы и расскажем в этой статье.
Начнем с того, что заказчик и подрядчик — это стороны по договору подряда. Согласно общим положениям о подряде, а именно статье 702 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Обязанностью подрядчика по договору подряда на капитальное строительство является строительство определенного объекта по заданию заказчика либо выполнение иных строительных работ (статья 740 ГК РФ). Кроме того, подрядчик должен обеспечивать строительство необходимыми материалами (включая детали, конструкции и оборудование) (пункт 1 статьи 745 ГК РФ). И если стороны не предусмотрели договором иное, то именно подрядчик будет закупать материалы для строительства.
Как было сказано выше, при недостаточности собственных денежных средств на закупку необходимых материалов, подрядчик может обратиться в банк за получением кредита.
По кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик принимает на себя обязательство возвратить сумму, полученную взаймы и уплатить проценты на нее (статья 819 ГК РФ).
Обращаем Ваше внимание на то, что с 01.06.2018 г. помимо процентов за пользование кредитом заемщик обязан уплачивать предусмотренные кредитным договором иные платежи, связанные с выдачей кредита (например, комиссию за выдачу кредита).
Обратите внимание. Доступ к полному содержимому данного документа ограничен.
В данном случае предоставлена только часть документа для ознакомления и избежания плагиата наших наработок.
Для получения доступа к полным и бесплатным ресурсам портала Вам достаточно зарегистрироваться и войти в систему.
Удобно работать в расширенном режиме с получением доступа к платным ресурсам портала, согласно прейскуранту.