тел.: 8 (8662) 404-604
8 (8662) 404-467
8 (928) 690-690-9
КБР, г. Нальчик,
ул. Инессы Арманд, д. 43
Акционерное общество
«Кабардино-Балкарская республиканская ипотечная корпорация»
Текущий строительный проект — Жилой Комплекс «КРОКУС». г. Нальчик, ул. Московская, 1.
Завершенный строительный проект по адресу: г. Нальчик, ул. Московская, д.7
Выдача ипотечных займов на льготных условиях по программе «Материнский капитал»
Опубликован фотоотчет со стройки ЖК КРОКУС г.Нальчик, ул. Московская, 1 на 10.10.2018г.
СТРАХОВАНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАЕМЩИКА
Приобретение квартиры или дома с использованием ипотечного кредита – ответственный шаг в жизни каждого заемщика. С заключением кредитного договора у заемщика возникают многолетние финансовые обязательства перед банком-кредитором. Особенно это относится к кредитам с небольшим первоначальным взносом – менее 30 процентов от стоимости жилья. Поэтому возникает необходимость заручиться поддержкой страховой компании и заключить договор страхования ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. Если произойдет что-то непредвиденное, например, случится новый кризис и/или заемщик не сможет дальше погашать кредит по обстоятельствам личного характера, банк будет вынужден продать заложенную квартиру. Однако если цены на недвижимость упадут, денег от реализации заложенного жилья может не хватить на погашение кредита. В таком случае на помощь заемщику придет страховая компания.
Что это и зачем это нужно?
Страхование ответственности заемщика по кредитному договору – это страхование риска того, что денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества после дефолта не хватит для погашения задолженности заемщика по кредитному договору.
Страхование ответственности заемщика повышает доступность ипотеки, поскольку предоставляет заемщику возможность получить ипотечный кредит с пониженным первоначальным взносом – от 10%. Кроме того договор страхования ответственности позволяет защитить заемщика от дополнительных требований кредитора, которые могут возникнуть в случае, если заемщик прекратит погашать кредит и денежных средств, вырученных от реализации недвижимости, не хватит для покрытия задолженности перед банком.
Сколько это стоит?
В соответствии с российским законодательством страховщик взимает плату за страхование ответственности заемщика единовременно при заключении договора, а не ежегодно, как это делается по другим видам страхования. Подробно с тарифами по данному виду страхования можно ознакомиться непосредственно в страховых компаниях, заключающих договоры страхования ответственности заемщика.
Почему это выгодно?
Страхование ответственности заемщика делает ипотечный кредит для банка более надежным, что позволяет ему снизить ставки по таким кредитам. С учетом возможного снижения процентной ставки по кредиту на 1-2 п.п. по сравнению с кредитом без страхования ответственности заемщика, совокупные расходы заемщика по ипотечному кредиту снижаются при наличии договора страхования ответственности заемщика.
При покупке жилья по программе ипотечного кредитования всегда существуют определенные риски. Например, заемщик не может точно спланировать свои семейные и экономические обстоятельства, которые в любой день могут измениться. Однако никакие проблемы не освободят клиента банка от взятых на себя обязательств по выплате кредита. В данной статье мы разберем, что представляет собой страхование ответственности заемщика по ипотечному договору, стоит ли подключаться к этой программе, и если да, то в каких случаях.
Начало роста популярности программ страхования ипотечных займов напрямую связано с кризисом 2008 года. Тот кризис привел к плачевным результатам:
- заемщики ипотечных кредитов не смогли выполнять обязательства перед банком;
- банкам пришлось взыскивать заложенное имущество;
- стоимость квадратных метров была низка, потому средств от продажи заложенного имущества не хватало на погашение долгов;
- заемщики лишились своего жилья, оплаченных первоначальных взносов, и в итоге остались с большими долгами.
Программа страхования ответственности по ипотечному договору помогает защититься от подобных ситуаций. Иными словами, страхование ответственности заемщика позволяет свести возникающие кредитные риски к минимуму.
Так, например, если заемщик, ответственность которого не застрахована, столкнулся с финансовыми трудностями и не имеет возможности погашать долг в связи с неблагоприятным материальным положением, то банк имеет полное право инициировать процедуру принудительного возврата долга и продажи предмета залога – квартиры либо дома. В кризисной ситуации стоимость реализуемых объектов недвижимости может резко снизиться, и вырученной суммы может оказаться недостаточно для того, чтобы погасить долг заемщика в полном объеме (основной долг, проценты, судебные затраты). В итоге, потеряв объект недвижимости, заемщик останется еще и должен банку.
Огромным плюсом программы страхования ответственности заемщика является возможность оформления ипотечного кредита с минимальным авансовым платежом без увеличения процентных ставок. Обычно сумма такого платежа не превышает 10% общей суммы кредита.
В то же время, оформленный договор страхования ответственности гарантирует возмещение суммы долга страховой компанией после взыскания заложенного имущества у заемщика, но не более 50% от общей суммы задолженности.
Оформив страховой полис, заемщику необходимо застраховать заложенное имущество на случай пожара, затопления и влияния других неблагоприятных факторов. Помимо этого заемщик имеет право добровольно оформить защиту и от иных рисков, среди которых:
- риск потери недвижимости в случае утраты права собственности на него;
- риск наступления гражданской ответственности клиента банка в случае причинения вреда третьим лицам при эксплуатации недвижимости;
- риск наступления ответственности клиента перед банком за неисполнение или недобросовестное исполнение обязательств по возврату основного долга и по уплаченным процентам по ипотечному кредиту;
- риск смерти, потери трудоспособности заемщика в результате чрезвычайной ситуации либо заболевания.
При оформлении дополнительных рисков банк может снизить величину процентной ставки по кредиту, в то время как при отказе — напротив, увеличить ее.
Для заключения страхового договора на этапе оформления ипотечного кредита необходимо сообщить кредитному специалисту о своем намерении застраховать ответственность заемщика. В этом случае банк предоставит заемщику список аккредитованных организаций – страховщиков, из которых клиент сможет выбрать любую компанию на свое усмотрение.
При заключении договора страхования ответственности в нем должны быть обозначены следующие моменты:
- перечислены все риски страхования;
- обозначена сумма страхования (не более 20% от стоимости жилья);
- определены сроки действия настоящего договора (чаще всего до момента, когда остаток суммы задолженности будет равным или меньшим 70 – 80% суммы основного долга);
- определен порядок уплаты страховых взносов;
- указан размер ежемесячного страхового взноса;
- прописан порядок возврата сумм страховых взносов при досрочном погашении кредита.
Приблизительная стоимость страхового полиса заемщика составит 2 – 3% от общей суммы долга ипотечного кредита. На величину тарифа влияют следующие факторы (согласно закону «Об ипотеке»):
- сумма первоначального взноса (чем выше сумма, тем ниже страховой тариф);
- срок кредита (чем меньше срок, тем ниже тариф).
Вместе с тем, общемировая финансовая нестабильность и уроки кризиса во многом изменили политику банков: требования к заемщикам стали более жесткими, сократилось число программ с минимальным первоначальным взносом. В этих условиях одним из наиболее эффективных инструментов, позволяющих повысить доступность ипотечных кредитов для населения без ущерба для стабильности общей ипотечной системы, является страхование ответственности заемщика.
Суть этого вида страхования в том, чтобы покрыть возможные убытки кредитора, возникающие в случае дефолта заемщика. То есть, другими словами, когда заемщик по той или иной причине перестает выплачивать кредит, банк реализует залоговую недвижимость. При этом, если недвижимость будет продана по более низкой цене, чем ее первоначальная цена в момент заключения кредитного договора, вырученных средств может оказаться недостаточно для покрытия накопленной заемщиком задолженности. В этом случае банк обращается к заемщику с претензией о погашении недостающей суммы. При наличии полиса по страхованию ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору эту сумму, недостающую для закрытия задолженности после продажи квартиры, погашает страховщик. Таким образом, банк минимизирует свои риски, получая гарантию возврата выданного кредита в полном объеме.
Страхование ответственности заемщика необходимо для кредитов с низким размером первоначального взноса — от 10 до 30% от стоимости недвижимости, оно выступает в этом случае в качестве дополнительного обеспечения. Именно эта категория займов считается для банков наиболее высокорисковой: согласно и российскому, и международному опыту, для кредитора вероятность потерь при таких условиях возрастает в несколько раз. Переложив часть рисков на страховую компанию, банк получает возможность снизить требования к размеру первоначального взноса, не повышая при этом процентную ставку и вместе с тем не ухудшая качества своего кредитного портфеля.
Следует отметить, что по данному виду страхования покрываются и собственно кредитные, и рыночные риски, которые носят кумулятивный, макроэкономический характер, то есть напрямую зависят от экономики страны. В случае кризиса многие заемщики оказываются в ситуации, когда они теряют возможность выплачивать кредит за квартиру. Одновременно купленное жилье резко дешевеет, и его цена оказывается ниже суммы взятого кредита. Банки также не могут реализовать квартиру по стоимости, которой хватило бы для закрытия задолженности заемщика. В этот период страховая компания может столкнуться одновременно с большим числом таких страховых случаев. Поэтому для рисков, носящих макроэкономический характер, необходимо перестрахование, так как иметь в портфеле высокую концентрацию таких обязательств опасно для страховщика, а также нежелательно для самих банков, страхующих такие риски.
Вместе с тем в России наступление подобного риска не исключено даже в периоды относительной экономической стабильности, что обусловлено особенностями процедуры обращения взыскания на заложенное имущество. В среднем этот процесс занимает около полутора лет, в течение которых на долг продолжают начисляться проценты. При этом при продаже недвижимости к ее первоначальной цене применяется дисконт. Совокупность этих факторов приводит к тому, что сумма, вырученная от реализации объекта залога, может оказаться недостаточной. И в этой ситуации страхование ответственности заемщика либо страхование финансовых рисков самим банком становится гарантией выполнения финансовых обязательств заемщика перед кредитной организацией или напрямую покрытия страховщиком убытков банка, соответственно.
Этот вид страхования направлен прежде всего на защиту интересов кредитующей организации. В то же время для самого заемщика в случае кризисной ситуации снятие обязанности погашения остаточного долга будет иметь не менее важное значение.
Таким образом, неся очевидные преимущества и для заемщиков, и для финансовых организаций, программа страхования ответственности заемщика выполняет свою основную функцию — открывает доступ к приобретению жилья более широкому кругу потребителей и стимулирует развитие устойчивой ипотечной системы. В этом смысле показателен пример развитых экономик: так, в Канаде, которую практически не затронул ипотечный кризис, обязанность страховать ипотеку с первоначальным взносом менее 20% закреплена законодательно.
В российских реалиях значимым аспектом развития системы ипотечного страхования является стоимость страхового полиса. Тариф зависит от страховой суммы и от срока действия договора страхования. Существует два варианта программы страхования: на весь срок действия кредитных обязательств и на период, равный сроку достижения соотношения кредита к сумме залога в 70%. Стоимость страховки может составлять от 1,5% до 10%, что на первый взгляд достаточно значимо. Однако с учетом того, что максимальная страховая сумма определяется в размере не более 20% от стоимости квартиры, страховая премия оказывается посильной для заемщика. В перспективе, по мере распространения и совершенствования системы ипотечного страхования участники финансового рынка будут искать пути снижения тарифов как экономическими методами, так и с помощью законодательных механизмов.
Об актуальности и востребованности страхования ответственности заемщика уже позволяют судить показатели работы системы. По данным СК АИЖК, в первом полугодии 2012 года число выданных ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом и страхованием ответственности заемщика в два раза превысило уровень 2011 года и составило почти 4 тыс. шт. на сумму 6,6 млрд рублей.
Отмечу, что в 2012 году на российском страховом рынке был запущен еще один вид страхования, который покрывает риски кредитора при выдаче кредита с минимальным первоначальным взносом: страхование финансовых рисков кредитора. В отличие от страхования ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору, где страхователем является заемщик, во втором случае страхователем выступает сам банк, который страхует свои риски. Два этих направления открывают перспективные поля работы для страховых компаний и вместе с тем становятся инструментом развития и стабилизации российского рынка ипотечного кредитования.