Здравствуйте. Мы с мужем хотим взять ипотеку. Заемщиком будет муж, свекровь созаемщик т.к. она официально работает, а я нет и ее участие нужно для большей вероятности одобрения ипотеки. Кто будет собственником квартиры в данном случае? Возможно так, чтобы мы с мужем были собственниками в равных долях, а свекровь нет?
Ответы юристов ( 1 )
заемщик муж? Здравствуйте. Мы с мужем хотим взять ипотеку. Заемщиком будет муж, свекровь созаемщик т.к. она официально работает, а я нет и ее участие нужно для большей вероятности одобрения ипотеки. Кто будет собственником квартиры в данном случае? Возможно так, чтобы мы с мужем были собственниками в равных долях, а свекровь нет?
Наталия
собственником будет тот, кто будет заключать договор купли-продажи. Однако в зависимости от этой информации, банк принимает решение о предоставлении кредита. Как правило, банк устроит варианты, при котором собственником квартиры будет являться должник. Но совсем не обязательно, чтобы Все созаемщики были собственниками. Т.е. банк вполне может допустить, чтобы собственником был только муж. А вот, чтобы еще и Вы были собственником, не являясь созаемщиком, банк может и не согласиться. В любом случае, нужно общаться с банком.
Такое неприятное событие, как развод, может иметь серьезные проблемы. У меня случилось так, что я взяла ипотеку, а потом вышла замуж. Как бы, заемщик только я, но вот квартиру оплачивали мы вдвоем с супругом. Спустя пару лет, наш брак не выдержал бытовых проблем, и мы с мужем приняли совместное решение о расторжении союза.
Я понимала, что какие-то деньги вернуть мужу должна, поскольку он тоже оплачивал кредит за жилье. Однако, сложность в том, что он же в этой квартире и проживал. В общем, я предложила ему посчитать все самостоятельно и решить проблему без суда. К сожалению, получилось все наоборот. В статья будет рассказано, как действовать в подобной ситуации. Отвечу на ванный вопрос – имеет ли супруг права на квартиру, купленную другим супругом еще до брака.
При разводе серьезным вопросом является раздел имущества. Эта проблема становится очень неприятной, и решить ее непросто. Не всегда раздел происходит справедливо, в результате чего, супруги подают заявление в судебный орган. Чтобы получить свою часть имущества, стоит обратиться именно в суд. Ответственные лица смогут распределить между супругами имущество по справедливости, с учетом законодательных положений.
В Семейном кодексе РФ в ст. 34 указано, что каждый супруг имеет равное право на имущество, нажитое в браке. К ценным, имущественным объектам можно отнести:
- движимое имущество (автомобиль);
- недвижимые объекты (жилье, коммерческие строения);
- денежные средства;
- прочие ценности (драгоценности, вещи, предметы искусства, даже домашние животные).
Разделу подвергается имущество, нажитое во время брачного союза. Такое положение обосновано тем, что за ценности были уплачены деньги из общего (семейного) бюджета. Значит, каждый супруг имеет отношение к имуществу, без учета размера заработка. Не играет роли, кто больше зарабатывает и вкладывает в семейный бюджет.
Приобретенная до брака квартира – это не общее имущество супругов, но каждый из них вносил вклад в ее оплату. Это и приводит к тому, что ситуация с разделом такого жилья очень неоднозначна. С учетом существующих обстоятельств, решение может быть вынесено в трех вариантах:
- Жена (муж), на кого оформлен ипотечный займ, будет выступать полноценным хозяином недвижимости. Это право будет подтверждено документально, и собственность не будет подвергаться разделу при разводе.
- Если соглашение о кредите было подписано одним из супругов до брака, но супруги совместно оплачивали ипотеку, то объект будет считаться совместно нажитым имуществом и подлежать разделу пол закону. При разделе необходимо будет принести чеки и квитанции, указывающие на факт совместной оплаты.
- Крайне редко бывает ситуация, когда собственность оплачивалась заемщиком, но они совместно с супругом проживали в квартире. Здесь можно привлечь свидетелей и предъявить другие документы, указывающие на то, что второй супруг не имеет никакого отношения к ипотечному жилью.
Самым проблемным является последний случай. Вероятность выиграть такое дело непросто. Заемщику важно обосновать свое положение при помощи документов и доказать в суде, что второй супруг никакого права на квартиру не имеет. Если судья не сочтет доказательства весомыми, то жилье придется делить на две части, без учета того, на кого оформлен ипотечный кредит.
Необходимо отметить, что, как бы, не обстояло дело с кредитной квартирой, первоначальный взнос и задолженность, выплаченная до заключения брачных отношений, переходит исключительно владельцу квартиры. Этот факт легко доказывается в судебном порядке. Второй супруг не сможет претендовать на имущество.
Чтобы не делить жилище, можно предложить второму супругу решить проблему полюбовно. Такой вариант, как выплата компенсации, без судебного вмешательства, устроит многих. Проблема в том, что не всегда люди могут договориться о размере возмещения.
Если квартира была приобретена в новостройке, то стоимость первичного жилища может быть значительно ниже, квартиры на вторичном рынке. В такой ситуации, для второго супруга сумма компенсации может быть значительно меньше. Есть еще один момент. Дело в том, что в этом жилье не пригодное для проживания, поскольку еще строиться.
В этой связи супруги не могут в нем проживать и нести совместные расходы. Кроме того, оформить право собственности можно только после завершения стадии строительства. На возведение здания может пройти несколько лет, а значит, и имущество будет расцениваться как общее. Иными словами, покупка жилья в новостройке до брака, не дает никаких льгот заемщику, за исключением сниженной цены на квартиру.
Завершить написанное можно выводами:
- Когда супруг оформил ипотеку до заключения брачного союза, он остается собственником жилья, единоличное.
- Квартира может быть разделена между супругами, как общее имущество, при условии, что каждый участвовал в выплате сумм за кредит.
- Есть возможность отстоять свое право и получить единоличные права на жилплощадь, но такой вариант возможен только при определенных обстоятельствах. Подобная ситуации должна быть доказана при помощи соответствующих документов и с привлечением свидетелей.
Ваш бывший муж имеет права на данную квартиру, несмотря на то что по ипотеке платите только Вы. Для того чтобы после окончания выплат оформить квартиру на себя, Вам необходимо собрать не только квитанции ипотечных платежей, но и доказать, что Вы расходовали свои средства, а не деньги бывшего супруга. Для этого Вам придется раскрывать источники своих доходов и доказывать их независимость от бывшего мужа. Чтобы добиться оформления квартиры на Вас, придется обратиться в суд и предоставить доказательства отсутствия участия мужа в процессе оплаты ипотеки. Если Вы убедите суд в том, что сумма ипотечного кредита была полностью погашена лично Вами, то может быть принято решение в пользу оформления квартиры на Вас. Если суд не встанет на Вашу сторону, то можно обратиться в банк, где была получена ипотека. Кредитный договор был заключен с Вами обоими, а это значит, что Вы несете солидарную ответственность по нему. Банк зафиксирует факт развода и предложит варианты раздела квартиры и ипотечного долга. Не исключена вероятность, что какую-то часть остаточного долга обяжут выплатить бывшего супруга.
Вопрос о том, кому принадлежит ипотечная квартира, приобретенная в браке за счет общих средств семьи (в оплаченной части), законодательством урегулирован: она находится в общей совместной собственности бывших супругов и в случае спора должна быть поделена поровну. Супруги также могут поделить ее иным образом или оставить в собственности одного из них — для этого им нужно заключить соглашение или брачный договор.
Сложнее обстоит дело с долговыми обязательствами, в данном случае — остатке кредитных платежей. Согласно общему правилу, долги семьи подлежат разделу в той же пропорции, как и имущество, то есть, при отсутствии соглашения, поровну. В то же время, если по кредитному договору заемщиком выступает только один супруг, разделить такой долг, превратив его в два кредитных договора с двумя самостоятельными заемщиками (бывшими супругами), без согласия банка не получится, поскольку закон требует согласие кредитора для перевода долга. На практике такое согласие банки выдают крайне редко.
Если ситуация не разрешима: бывшие супруги и банк никак не могут прийти к компромиссу, — то супруг, выступающий заемщиком, производит выплаты по кредиту самостоятельно, после чего вправе требовать с другого сособственника, которым выступает бывший супруг, компенсацию в размере соответствующей части платежей по кредиту. Здесь стоит помнить и про срок исковой давности, который составляет три года. В данном случае он истек. Данный срок имеет специфическую природу: его истечение не препятствует обращению в суд, суд применяет его только при наличии заявления стороны в споре, и, наконец, он может быть восстановлен, если суд признает причины его пропуска уважительными.
Если спора между бывшими супругами не имеется, то предпочтительнее всего заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества, которое определит право автора вопроса на всю квартиру целиком и ее обязанность производить выплату по кредиту самостоятельно. Такое соглашение может содержать условия о выплате компенсации бывшему супругу, и оно подлежит нотариальному удостоверению.
Если право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за бывшим супругом, то Вам придется или договариваться мирным путем, или обращаться в суд за разделом спорной квартиры. Кроме внесудебного соглашения о разделе совместного имущества, других документов, которые можно было бы оформить сейчас в целях регистрации квартиры на себя, нет. И конечно, нынешняя жена Вашего бывшего супруга никаких прав в отношении данной квартиры не имеет.
В заключении хотелось бы сказать, что решение таких вопросов, несмотря на кажущуюся простоту, зависит от очень многих факторов, в том числе условий кредитного договора, происхождения средств, оплаченных за квартиру, наличия другого имущества, подлежащего разделу, позиции банка и даже взаимоотношений сторон. И в каждом случае правильное решение подбирается индивидуально.
Обдумывая покупку квартиры с использованием ипотечных средств, у супругов всегда возникает вопрос, на кого будет оформляться собственность. Как правило, этот вопрос решается еще на стадии подачи документов в банк на рассмотрение, потому что у большинства банков есть определенные требования на этот счет. Зачастую банки обязывают супругов, между которыми не заключен брачный договор с установленным режимом раздельной собственности, участвовать в кредитном договоре в качестве заемщика и созаемщика с равными правами и обязанностями по обслуживанию кредита. В самом договоре долевого участия (договоре купли-продажи) собственность может быть общей совместной, а может быть единоличной. Оформить единоличную собственность можно только при наличии нотариального согласия, полученного от второго супруга. Данное согласие означает, что супруг не возражает против приобретения объекта недвижимости и его передачи в залог банку.
И в первом, и во втором случае необходимо понимать, что если супруги не заключили брачный договор, то при разводе объект недвижимости будет считаться совместно нажитым имуществом, которое по закону делится пополам. При этом совершенно не важно, что второй супруг не фигурирует в договоре и даже не принимает финансового участия в погашении кредита. Этот супруг имеет равные права на квартиру, купленную в браке с использованием ипотечных средств банка.
Единственным возможным вариантом оформить единоличное владение собственностью в нашей стране можно, заключив брачный договор. Только в этом случае в кредитном договоре будет указан один супруг. Соответственно, раздел имущества, в нашем случае квартиры, купленной в ипотеку, а также платежей по кредиту будет невозможен. Вся ответственность за погашение задолженности ляжет на супруга, указанного в договоре, а второй супруг при разводе не будет иметь никаких прав на квартиру, оформленную таким образом.
При разводе самым простым способом урегулирования ситуации с разделом имущества и задолженности по ипотеке является продажа объекта недвижимости и погашение оставшейся суммы долга перед банком. Как правило, банки не препятствуют такому решению, поскольку при разводе мотивация исправно исполнять обязательства по кредитному договору у бывших супругов пропадает.
Какие еще варианты можно предложить? Теоретически можно поделить оставшуюся сумму кредита пополам. Однако, чтобы сделать это, придется заручиться согласием банка, так как подобного рода действия относятся к существенным изменениям кредитного договора. Банку невыгодно делить один кредит, обеспеченный одним объектом залога, на два кредита. Залог по-прежнему остается один, а финансовые риски банка увеличиваются. На практике кредитные организации не приветствуют такого рода решения и зачастую получить согласие банка в этом вопросе просто невозможно.
В соответствии с российским законодательством, на имущество, приобретенное в браке, распространяется режим совместной собственности супругов. Если при разводе решением суда или соглашением супругов не был определен иной режим владения имуществом, то супруг имеет право претендовать на часть квартиры, но с определенными оговорками.
В данной ситуации имеют значение такие факторы, как: приобретена ли квартира в общую совместную собственность супругов или титульным собственником является супруга, на какие средства был внесен первоначальный взнос за квартиру и какими документами супруга может подтвердить, что оплата по ипотеке производится из ее средств.
Можно представить ситуацию, что супруг участвовал в покупке квартиры и какое-то время оплачивал ипотеку или он сделал ремонт в квартире и может подтвердить, что оплатил его из своих денег. Может оказаться, что на первоначальный взнос были потрачены деньги с продажи его имущества (машины, дачи или квартиры). В подобных ситуациях нужно исходить из фактов и документов, которые есть на текущий момент, поскольку практика по разделу имущества между супругами обширна и гарантировать какой-то итог исхода дела по тем данным, которые есть, невозможно. Такие случаи всегда рассматриваются индивидуально, и иногда нужна не одна инстанция в суде, чтобы доказать свою правоту.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.