При рассмотрении заявки на получение кредита банки стремятся обезопасить себя от вероятной потери средств и извлечь из сделки наибольшую выгоду. Изучая кандидатуру заёмщика, кредитный специалист опирается на несколько критериев, соответствие которым существенно повышает шансы соискателя стать клиентом банка. Итак, каким должен быть идеальный заёмщик?
Важным, но не решающим фактором является наличие хорошей кредитной истории. Информация о своевременно погашенных кредитах и успешное сотрудничество с другими банками, как правило, положительно сказываются на решении банка. Более того, добросовестность заёмщика может стать причиной того, что банк предложит более выгодные условия кредитования и захочет сотрудничать с таким клиентом в будущем.
Кредитор всегда обращает внимание на возраст заёмщика. Самые высокие шансы на одобрение кредита на крупную сумму имеют люди среднего возраста, обычно от 30 до 45 лет, не очень крупные потребительские кредиты выдаются и лицам от 25 до 30 и от 45 до 60 лет. Получить заём, будучи студентом или пенсионером намного сложнее.
Однако пенсионер, получающий хоть и небольшую, но постоянную пенсию, с большей вероятностью получит одобрение банка, чем взрослый человек, не имеющий постоянного дохода и довольствующийся временными заработками. Документом, подтверждающим наличие постоянного заработка, является справка образца 2-НДФЛ, выдаваемая бухгалтерией.
Немаловажную роль играет и уровень дохода. Как правило, чем выше доход, тем охотнее банк выдаёт кредит на большую сумму. Высоким уровнем дохода заёмщик доказывает свою платёжеспособность, а значит, избавляет банк от риска лишиться денег. Минимальный размер заработной платы, устанавливаемый банком, зависит от региона, в котором заёмщик оформляет кредит, целей кредита и его суммы.
Наконец, банк высоко оценит заёмщика, работающего в одной компании на протяжении нескольких лет, и с большой долей вероятности откажет человеку, сменившему два-три места работы за пару лет. Банки называют это трудовой стабильностью и всегда приветствуют клиентов с большим стажем работы.
Объем выданных в нашей стране ипотечных кредитов за период с января по сентябрь 2016 года увеличился примерно на 30-40% по сравнению с таким же периодом прошлого года. И в соответствии с исследованиями Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в 2016 году в общей сложности будет предоставлено примерно 900 000 ипотечных кредитов, что в денежном выражении составит около 1,5 трлн руб.
Увеличение ипотечного рынка происходит вследствие снижения величины процентных ставок в экономике, непосредственно связанных с инфляцией. А снижение ключевой ставки Центробанка ведет к снижению ставок по ипотеке. Сегодняшний размер ставки на покупку жилья достиг 11,9%, то есть ипотечное кредитование в декабре этого года приблизилось к докризисному уровню 2014 года.
Как увеличить шансы на получение ипотеки
1. Формирование положительной кредитной истории
Идеальный человек для выдачи ипотеки — это тот, кто неукоснительно придерживается финансовой дисциплины. Поэтому первое, на что банки посмотрят при получении заявки, это кредитная история человека, хранящаяся в Бюро Кредитных Историй согласно № 218-ФЗ.
Банки смотрят данные по прошлым кредитам будущего заемщика, его платежную дисциплину, наличие просрочек платежей. При наличии положительного опыта погашения займов и умении рационального планирования своего бюджета проблем с оформлением ипотечного кредита у заемщика не будет.
Нередко заемщики считают такие проверки излишними, ведь банк, по их мнению, в любом случае не окажется в проигрыше, так как он в этой сделке защищает себя залогом — квартирой, на покупку которой оформляется кредит. Однако, банки стараются избегать таких крайних мер, так как процесс реализации жилья, взятой им в счет уплаты долга — это хлопотное и затратное дело.
Сегодня у нас в стране довольно-таки много граждан с неважной кредитной историей и исправить ее не так-то просто. Что можно предпринять в этом случае? Можно:
• оформлять в течение пары лет потребительские кредиты на покупку чего угодно: мебели, бытовой техники, электроники и т.п., исправно выплачивая взносы и тем самым улучшая свою кредитную историю. И через пару лет на свой запрос о потенциальном заемщике банк получит информацию о нем как о добросовестном клиенте с хорошей платежной репутацией;
• предоставить в банк документы, удостоверяющие факт того, что несвоевременные в прошлом выплаты имели уважительные на это причины: болезнь, невыплаты или сокращения зарплаты, потеря работы, непредвиденные траты в связи с серьезными жизненными обстоятельствами и т.п.;
• оформить заем на кого-то из членов семьи с положительной кредитной историей.
2. Оформление банковских вкладов или депозитов
Обычно банки более благосклонны к кандидатурам заемщиков, пользующихся депозитами. В этом случае банк обоснованно полагает, что клиент имеет надежный запасной источник платежа на случай форс-мажора.
Если заемщик получает свою заработную плату через банк путем перечисления на карту, то есть смысл подать заявку на ипотеку именно в этот банк, так как у него будет больше шансов на положительный ответ. Зачастую, подобным клиентам банки предоставляют наиболее благоприятные условия кредитования, к примеру, более низкую процентную ставку по кредиту.
4. Обретение надежного источника постоянного дохода
После положительной кредитной истории вторым по значимости критерием для банка является доход человека. Источник доходов может быть один или несколько (если человек занимается подработками), могут приниматься в расчет доходы других членов семьи — банки нередко рассматривают каждую заявку персонально, вникая в особенности каждой ситуации. Так или иначе, заемщик из Москвы или Санкт-Петербурга для получения ипотечного кредита должен иметь ежемесячный доход не менее 20 тысяч рублей, а жители других регионов страны — не менее 15 тысяч. При этом регулярный доход должен быть такого размера, чтобы превышать ежемесячный платеж за ипотеку минимум в 2 раза.
В случае отказа банка в выдаче ипотечного кредита из-за низкого ежемесячного дохода у заемщика остается три выхода из такой ситуации, а именно: подыскивать для покупки жилье более низкой ценовой категории, оформлять кредит на более длительный срок или подбирать ипотеку с меньшими процентными ставками по кредиту.
5. Достижение требуемого трудового стажа
Порой в кредите могут отказать из-за недостаточного рабочего стажа на последнем месте работы. В разных банках на этот счет свои требования. Иногда требуемым стажем является один год, если до этого заемщик нигде не работал, иногда полгода на одном месте при общем минимальном стаже в один год, иногда 3 месяца на одном месте при общем стаже 2 года и более.
6. Верификация дополнительных доходов
Будущий заемщик может иметь один источник дохода, а может работать в нескольких компаниях — банк примет в расчет все доходы, но только при наличии подтверждающего официального документа из каждой организации, где трудится клиент.
Те, кто трудится на удаленной основе, заключают со своими работодателями контракты или договоры на оказание услуг, которые являются официальным подтверждением их доходов. Но тут стоит учесть, что заработанные средства путем фриланса учитываются банками только как совокупный дополнительный доход при наличии основного на постоянном месте.
7. Специфичные способы воздействия на кредитора
Так кто же для банка является идеальным заемщиком?
Если свести воедино все вышесказанное, то выходит, что идеальным заемщиком является человек, официально работающий минимум полгода в одной компании, получающий стабильную зарплату и совокупный доход которого вместе со всеми работающими членами его семьи превышает месячную выплату по кредиту в 2 раза и более.
Идеальный заемщик может быть пенсионером, но только при условии, если к расчетному сроку последней выплаты его возраст не будет превышать 65 лет. Этот возрастной предел принят в большинстве банков, но некоторые из них устанавливают свои границы (от 60 до 75 лет).
Конечно же, идеальным заемщиком является военный пенсионер, который после выхода на пенсию еще полон сил и практически всегда устраивается на работу, приобретая при этом еще один источник дохода. В нашей стране поддерживается программа военной ипотеки для пенсионеров, при которой государство перечисляет средства из федерального бюджета.
Также у идеального заемщика есть депозиты в банке и документально подтвержденные дополнительные доходы. Важным обстоятельством является наличие у заемщика накоплений в размере, который покроет сумму взносов за три или даже четыре месяца, так как почти во всех договорах указывается, что банк имеет право потребовать досрочно погасить кредит в случае просрочки платежа.
Идеальный заемщик: кто он?
Идеальный заемщик для банка — это взрослый человек 35-40 лет, работающий в коммерческой организации на хорошей должности, получающий большую зарплату, имеющий жену и детей. Но все люди разные. Каждый заемщик — это совокупность человеческих и профессиональных качеств. Некоторые из них банкиры считают плюсами, а другие — минусами. Кому из заемщиков банки могут не выдать ипотечный кредит?
2. Доход. Естественно, чем больше вы получаете, тем более вы интересны банку как клиент. И желательно, чтобы ваши доходы были подтверждены официальной справкой (по форме 2-НДФЛ). Минимальное значение банки, как правило, не используют. Обычно формула расчета довольно проста. Считается, что на ипотеку семья может тратить не более 50% от своего дохода ежемесячно. Из этих характеристик банк и вычисляет, какую сумму он может выдать заемщику и на какой срок. Если этих денег все равно не хватает, потому что по сравнению со стоимостью недвижимости доходы очень низкие, банк будет вынужден отказать в кредите.
3. Волатильность заработков. Этот сложный термин обозначает, что у заемщика размер зарплаты меняется от месяца к месяцу. Например, если в доходах журналиста большую роль играют гонорары, то в один месяц он может хорошо поработать и получить много денег, а в другой может расслабиться и заработать копейки. При выдаче ипотеки банк будет измерять все по нижней планке. В зону риска в этом случае попадают те сотрудники, зарплата которых сильно зависит от бонусов или комиссионных. Это риэлторы, сотрудники турфирм, менеджеры по продажам. Кроме того, частные предприниматели и люди, работающие в сельском хозяйстве (эта отрасль очень сильно зависит от сезонных факторов).
4. Место жительства. Обычно банки дают кредиты на покупку квартир в тех регионах, в которых они работают. Так легче следить за заложенной недвижимостью. Поэтому московский банк вряд ли выдаст кредит на покупку квартиры где-нибудь в Самарской области. Для этого необходимо обращаться в местный банк либо в региональные отделения федеральных банков.
ПЛОХАЯ КРЕДИТНАЯ ИСТОРИЯ
Естественно, получить ипотечный кредит сложно тем, кто успел испортить себе репутацию. Плохая кредитная история для многих россиян стала реальностью. Как говорят эксперты, банки отправляют сведения о просрочках в бюро кредитных историй в том случае, если заемщик забыл о платеже на срок более 5 — 10 дней. А если он систематически задерживает платежи, то такая информация точно появится в общей банковской базе. И в дальнейшем получить деньги в долг по хорошим ставкам для такого человека будет проблематично.
— Блин, опять из банка звонят, — моя знакомая выключает звук на телефоне и мы продолжаем гулять по Невскому проспекту. — Я кредит на отпуск почти год назад брала. Сумма небольшая — по три тысячи в месяц надо платить. А неделю назад я один платеж пропустила. Сейчас и так денег нет, жалко мне банку последнее отдавать. Вот зарплату получу и расплачусь!
О том, что такая мелочь может повлиять на ее кредитную историю, моя знакомая подозревает. Но это, как говорится, отдаленная и довольно туманная перспектива. А свои деньги банку отдавать нужно прямо сейчас. Такая недальновидность в будущем может дорого обойтись.
В целом, недобросовестных заемщиков разделяют на несколько категорий. Во-первых, они различаются по размеру просрочки. Одно дело — один раз забыть о платеже. Другое — делать это постоянно. И третье — пропасть из поля зрения банка на несколько месяцев и не выходить на связь.
Последняя категория, как правило, делится на две составляющие. Тех, кто целенаправленно не хочет отдавать долг, то есть по сути является мошенником. И тех, кто попал в трудную финансовую ситуацию, но побоялся в этом признаваться банку и решил вести страусиную политику: то есть сунул голову в песок, надеясь, что как-нибудь само рассосется. И для тех, и для других исход будет один — судебный процесс и навсегда испорченная кредитная история.
ЕСЛИ СУД, ТО ДЕЛО ПЛОХО
Кредит ей выдали под 14,5%. На максимальный срок, но при этом с огромным платежом. Первоначального взноса практически не было.
— Я тогда очень много зарабатывала, поэтому на условия почти не смотрела, — как будто хвастается она, объясняя, почему такая высокая процентная ставка зафиксирована в договоре.
Ведь еще есть большая категория людей, которые изначально знают, что не будут полностью выплачивать кредит. Они пытаются найти лазейки в законодательстве, чтобы заполучить деньги, но при этом не отдавать долги. Естественно, в таких случаях банки направляют заявления в суд, и уже он принуждает нерадивых заемщиков в принудительном порядке вернуть деньги. После такого исхода дела практически ни одна кредитная организация не возьмет на себя риск сотрудничать с такими клиентами.
ЭТО ВАЖНО ЗНАТЬ
2. Встречают по одежке. Абы кому деньги в долг не дадут. Если ваш внешний вид или состояние здоровья вызвало подозрения у банкиров, то они могут сразу сделать пометку, чтобы не давать вам кредит. Роль играют не только бумаги, доказывающие ваш доход (ведь их можно подделать), но и внешний вид, который обычно говорит сам за себя (хотя и может быть обманчивым).
3. Разговор на фене. Криминальное прошлое действительно ставит крест на кредитной истории. Банки не хотят связываться с людьми, у которых темное прошлое. При этом об этом могут судить не только отметки в паспорте либо данные службы безопасности банка. Принимая заявление от клиента, менеджер может заметить многочисленные наколки. Более того, если клиент часто использует ненормативную лексику и специфический тюремный жаргон, то кредита ему точно не видать.
6. Проверка памяти. Менеджер специально диктует клиенту его номер с ошибкой. Если в ответ на это человек, соглашается, что номер произнесен верно, то такой клиент автоматически считается неблагонадежным. Тут нужно пояснить: речь идет о намеренном сокрытии данных, а не о невнимательности. Законопослушный клиент всегда различит ошибку в своем номере телефона или перепроверит, прежде чем подтвердить.
9. Подлинность документов. К примеру, если заемщик отдает на оформление паспорт, у которого истек срок годности. Либо если клиент предоставляет фальшивые документы. Естественно, в бюро кредитных историй такая информация попадает только в том случае, если по результатам проверки подтвердится, что документы действительно фальшивые.
— Кредитная история — систематизированная информация о том, какие кредиты брал заемщик и насколько дисциплинированно он соблюдал кредитные обязательства. Для формирования, хранения и использования кредитных историй существуют специализированные кредитные бюро, деятельность которых строго регламентирована законодательством.
— Кредитное бюро — специализированная коммерческая организация, которая аккумулирует сведения о заемщиках и выдаваемых им кредитах, хранит эти сведения и с разрешения заемщиков предоставляет новым предполагаемым кредиторам в целях упрощения оценки кредитоспособности заемщика. На Западе первые кредитные бюро были созданы в конце 19 века, в России закон о кредитных историях появился совсем недавно — в конце 2004 года. Тогда же и появились первые БКИ.
— При этом универсальный совет — иметь финансовую подушку безопасности. К примеру, если вы в месяц зарабатываете 50 тысяч рублей, то на депозите в банке у вас должно лежать не менее 300 тысяч рублей. В этом случае, даже если вы потеряете работу, то накоплений вам хватит на полгода спокойной жизни. За это время вы сможете решить свои финансовые проблемы и при необходимости договориться с банком.