Ипотека – не единственный способ, как использовать заемные средства при покупке квартиры. Потребительский кредит в некоторых случаях удобнее, проще и даже выгоднее.
Определиться с тем, какой в итоге нужен кредит, помогут вопросы:
- Какая сумма нужна для покупки квартиры? 3 миллиона или 500 тысяч — большая разница.
- Есть ли недвижимость под залог?
- Как срочно нужны деньги?
Ответив на эти вопросы, можно определиться, какой кредитный продукт подойдет в конкретной ситуации.
Это два разных кредитных продукта, которые отличаются не только по целям, но и по параметрам.
Ипотека изначально создавалась для кредитования покупки жилья под залог этого самого жилья. Банк в данном случае принимает на себя низкие риски, ведь, в крайнем случае, он сможет продать заложенную квартиру и вернуть себе деньги. А раз риски низкие – то и суммы больше (несколько миллионов), и ставки относительно невысокие (в среднем до 15%), и срок кредита длительный (от 5 до 30 лет).
О процедуре продажи квартиры через ипотеку мы рассказываем здесь.
Потребительский кредит выдается на любые другие цели, в том числе и для покупки квартиры. При выдаче кредита банк не требует залог, из-за этого риск невозврата денег повышается. За это банк выдает суммы намного меньше ипотечных (в среднем до 1 миллиона), требует более высокий процент (от 15% и выше) и устанавливает меньший срок (1-5 лет).
При этом процедура выдачи кредита намного проще: значительно сокращаются сроки согласования и выдачи денег, не нужно вносить первый взнос, не требуется делать дорогостоящую оценку жилья, страховать свою жизнь и здоровье.
Иногда банки запускают очень выгодные акции по потребительским кредитам, которые могут в конечном счете оказаться выгоднее ипотеки.
Оптимальный вариант можно выбрать, взвесив все особенности конкретной ситуации. Если требуется всего 10-15% от стоимости квартиры, то можно остановиться на потребительском кредите. Если же нужна крупная сумма, ипотека однозначно выгоднее.
Звоните юристу
Подберем специалиста за вас
8 (499) 350-97-63 — Москва
8 (812) 309-74-28 — СПб
Процедуры получения потребительского кредита в разных банках имеют свои особенности, но в целом схема следующая:
- Определитесь с суммой кредита, предельным сроком, на который вы готовы его взять, и максимальной для вас ставкой процента.
- Предварительно ознакомьтесь с предложениями банков в интернете. Сделать это можно на сайтах самих банков или на информационном портале Банки.ру.
- При выборе банка нужно ориентироваться не только на условия кредита, но и на рейтинг самого банка. Брать деньги в банках с плохими отзывами не нужно, лучше взять кредит подороже, но в банке с хорошей репутацией заемщиков.
- Чтобы подать заявку на кредит, возьмите с собой паспорт, копию трудовой книжки, справку с работы по форме 2-НДФЛ за 6 месяцев.
- Подать заявку можно в любом офисе банка. Иногда предусмотрена возможность онлайн-заявки через личный кабинет.
- Банк проверит ваши данные и даст заключение. После положительного ответа можно заключать основной договор потребительского кредита.
В договоре потребительского кредита нужно обратить особое внимание на:
- полную стоимость кредита и график платежей;
- может ли банк в одностороннем порядке менять ставку или расторгнуть договор без объяснения причин – такие условия невыгодны для заемщика, их нужно исключать или менять;
- обязательно ли личное страхование. Чаще всего банк предлагает застраховать жизнь и здоровье, чтобы понизить процентную ставку. Но страхование – это добровольная процедура, навязать ее банк не имеет права.
В любом случае нужно досконально изучить все условия кредита, чтобы потом с удивлением не обнаружить какую-нибудь скрытую комиссию или платеж. Если что-то непонятно в договоре – уточните у сотрудников банка, посоветуйтесь с юристом. Не спешите подписывать бумаги, в которых вам не все ясно.
Важный момент в договоре – способ выдачи денег по кредиту:
- Если в договоре указано, что кредит целевой для покупки жилья, то деньги будут переведены сразу на счет продавца квартиры.
- Если же цели кредита не указаны, то деньги могут быть выданы наличным способом или переводом на счет заемщика.
От способа получения денег будет зависеть способ расчетов с продавцом по основному договору купли-продажи жилья. Для продавца безопаснее получить всю сумму от Покупателя сразу.
Пошаговый алгоритм купли-продажи квартиры на вторичном рынке.
Вопросы заключения предварительного и основного ДКП при ипотеке.
При потребительском кредите банк не принимает участия в основном договоре купли-продажи квартиры, в отличие от ипотеки. Это значит, что банк не приобретает квартиру в залог, ему вообще неинтересна квартира. Отношения по поводу кредита возникают только между банком и заемщиком (покупателем).
Поэтому процедура покупки квартиры с использованием средств потребительского кредита больше похожа на покупку с использованием собственных средств, чем под ипотеку:
- нет обязательной оценки недвижимости;
- отсутствует проверка квартиры службой безопасности банка;
- сотрудник банка не присутствует при подаче документов на регистрацию в Росреестр.
Основной риск при покупке квартиры с потребительским кредитом несет продавец. В его интересах – максимально прописать в договоре купли-продажи порядок оплаты квартиры так, чтобы он соответствовал действительности.
Кроме того, в интересах продавца договориться о том, что покупатель сначала заключает договор потребительского кредита, а затем стороны подписывают договор купли-продажи. То есть в сделку покупатель должен прийти уже с деньгами или (если кредит целевой) – с уже заключенным договором. Иначе возникают большие риски остаться вообще без оплаты, ведь кредит могут и не одобрить.
Когда продавец выяснил, что покупатель собирается рассчитаться средствами потребительского кредита, ему нужно проявить бдительность при согласовании условий оплаты в договоре:
Прежде всего, нужно обязательно включить в договор указание о том, что часть суммы будет оплачена с использованием средств потребительского кредита.
«Стороны договорились, что указанная квартира продается за 2 000 000 (два миллиона) рублей 00 копеек, из которых:
В договоре нужно прописать, как и когда будут переданы деньги. Если кредит целевой, то часть суммы переводится банком, который выдает заем, а собственные средства покупателя – любым доступным сторонам способом (наличными, переводом, банковская ячейка, эскроу, аккредитив):
«Покупатель оплачивает квартиру следующим образом:
- собственные средства в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей 00 копеек передаются Продавцу наличными денежными средствами в течение двух дней с момента подачи сторонами документов на государственную регистрацию права собственности Покупателя, о чем Продавец выдает Покупателю расписку;
- кредитные средства в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек передаются Продавцу безналичным банковским переводом в рамках Договора потребительского кредита № ______ от _________________, заключенного между Покупателем и Банком ______________ (наименование банка). Перевод осуществляется на банковский счет Продавца в срок до ______________ (указать дату с учетом условий потребительского кредита).
Если кредит нецелевой, а Покупатель уже получил деньги, то можно выбрать любой вариант расчета: наличными, банковским переводом, банковская ячейка, эскроу, аккредитив. Например,
В силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя и до момента полной оплаты квартиры, у продавца возникает право залога на эту квартиру. Это значит, что если квартира не оплачена, то продавец может обратиться в суд за взысканием денег с покупателя за счет продажи этой квартиры на торгах – как банк по договору ипотеки.
В случае с потребительским кредитом нет каких-то особых правил. Но если покупатель в силу каких-то обстоятельств обещает взять кредит только после сдачи документов на регистрацию, то снизить риск поможет залог.
Нормы закона сформулированы так, что если в договоре не упомянуть о том, что залог не возникает, то он возникает автоматически. Но дополнительно прописать этот момент в договоре не будет лишним:
Залог будет зарегистрирован при регистрации права собственности покупателя на квартиру. Снять его можно будет по заявлению продавца или по совместному заявлению, в зависимости от того, какая практика сложилась в регионе. О продаже квартиры с залогом и другим обременением читайте по этой ссылке.