ООО на УСН планирует получить разрешение на строительство до 01.07.2018.
Может ли ООО наряду со строительством заниматься и другой деятельностью, например, сдавать имущество в аренду, продавать имущество, выдавать займы?
Сообщаю Вам следующее:
Общество с ограниченной ответственностью является коммерческой организацией наделенной общей правоспособностью (статья 49) и может осуществлять любые виды предпринимательской деятельности, не запрещенные законом, если это не противоречит предмету и целям деятельности, определенных уставом общества.
В случае, если ООО которая планирует получить разрешение на строительство до 01.07.2018 года является застройщиком, существуют определенные ограничения, введенные Законом № 218-ФЗ. Данные ограничения, касающиеся видов деятельности, перечислены в п. 7 ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ.
Эти запреты не актуальны, если разрешение на строительство получено до 01.07.2018.
Таким образом, если ООО получит разрешение на строительство до 01.07.2018, то данные ограничения по сделкам, не связанным с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, его не коснутся.
Изменения в Закон об участии в долевом строительстве вносятся ежегодно, иногда несколько раз в течение года. Наиболее урожайными на нововведения стали 2016 и 2017 годы, в которые были приняты шесть Федеральных законов, корректирующих положения названного Закона. В текущем году наиболее масштабные правки внесены Законом N 218-ФЗ .
Некоторые новшества не применяются, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года.
Рассмотрим наиболее важные требования и правила, обязательные для застройщиков, осуществляющих деятельность в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве.
Запреты для застройщика
В Законе об участии в долевом строительстве прописано, какие виды деятельности (операции) застройщик осуществлять (совершать) не может. Застройщик не вправе (ч. 6 и 7 ст. 18):
— осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств дольщиков и со строительством МКД (иных объектов недвижимости) на основании одного разрешения на строительство;
— привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство;
— использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц;
— принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
— выпускать (выдавать) ценные бумаги, за исключением акций;
— предоставлять займы и ссуды;
— приобретать ценные бумаги;
— создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций;
— совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников и со строительством.
Эти запреты не актуальны, если разрешение на строительство получено до 01.07.2018.
Подборка документов по Вашему вопросу:
Вопрос: Может ли застройщик, осуществляющий деятельность в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», направить временно свободные денежные средства, полученные в качестве инвестиционного взноса, на депозит или предоставление займа прочей организации (прописав в инвестиционном договоре такую возможность использования инвестиционных взносов)? Если да, то чьим будет считаться полученный доход от процентов: доходом застройщика или инвестора?
Ответ: Застройщик может направить временно свободные денежные средства, полученные в качестве инвестиционного взноса, на депозит или предоставление займа прочей организации только в том случае, если денежные средства получены им в качестве оплаты услуг застройщика.
Доход от процентов, полученный в результате направления указанных денежных средств на депозит или для предоставления займа прочей организации, принадлежит застройщику как собственнику денежных средств, выплаченных ему в качестве оплаты его услуг.
Обоснование: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ). Действие Закона N 214-ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).
Понятие «застройщик» приведено в п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ. Это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности, на праве аренды (субаренды) или на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Нормы Закона N 214-ФЗ императивно регулируют отношения, связанные с расходованием застройщиком денежных средств участников долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ застройщик должен использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в определенных целях, указанных в этой норме, в частности в целях строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещения затрат на их строительство (создание), в целях возмещения затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности, права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) объектов недвижимости, в целях возмещения затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий.
Однако Закон N 214-ФЗ предусматривает исключение из этого правила для ситуации, когда цена договора участия в долевом строительстве определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ). В этом случае ограничения по расходованию денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, предусмотренные в ч. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению (ч. 2 ст. 18 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, застройщик может направить временно свободные денежные средства, полученные в качестве инвестиционного взноса, на депозит или предоставление займа прочей организации только в части, полученной застройщиком в качестве оплаты его услуг.
В силу ст. 136 Гражданского кодекса РФ плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи. Иное может быть предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или вытекать из существа отношений. Поскольку денежные средства, выплаченные застройщику в качестве оплаты его услуг, являются его собственностью, доходы от процентов, полученные в результате использования этих денежных средств, принадлежат застройщику как собственнику этих средств.
С.В.Соболева
Группа компаний
«Аналитический Центр»
20.01.2014
Так, застройщик вправе расходовать денежные средства, привлеченные от участников долевого строительства, в том числе, на возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.п. 11, 12 ч. 1 ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ).
Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, на цели, не предусмотренные ч. 1 ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ, не допускается.
Ч. 2 ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает исключение из этого правила для ситуации, когда цена договора участия в долевом строительстве определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Право устанавливать таким образом цену договора предоставлено застройщику ч. 1 ст. 5 Федерального закона. В этом случае ограничения по расходованию денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.
Сумма оплаты услуг застройщика должна быть указана в договоре участия в долевом строительстве, в противном случае такие расходы застройщик должен производить до окончания строительства объекта из иных источников финансирования.
Только в том случае, если заемные средства были направлены на цели, указанные в статье 18 Федерального закона, погашение основного долга по указанным кредитам и займам за счет средств дольщиков может рассматриваться как возмещение затрат, связанных с проектированием и строительством объекта. Для того, чтобы иметь возможность средства дольщиков направить на погашение кредитов и займов, необходимо вести раздельный учет по использованию заемных средств. При отсутствии раздельного учета расходования заемных средств, подтверждающего, что эти средства направлены на цели строительства многоквартирного дома, возврат займов из целевых средств дольщиков рассматривается как нецелевое использование указанных средств.