Заберут ли квартиру по договору займа

В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

При этом Законом об ипотеке предусмотрены особенности ипотеки жилых домов и квартир: согласно его специальным нормам обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ч. 1 ст. 78).

Таким образом, исходя из приведенных норм права, обращение взыскания на квартиру, которая была заложена по договору ипотеки в обеспечение возврата кредита или целевого займа, допускается судом в случае, если кредит или заем был предоставлен банком или кредитной организацией либо иным юридическим лицом. Между тем договор ипотеки заключен между гражданами в обеспечение возврата займа, выданного К.С.А. ответчику Х.Т.А.

(ЭТО Апелляционное определение Саратовского областного суда от 13 августа 2014 г. N 33-4132.)

Вопрос: я дал человеку 1000 000 рублей по договору займа, был также заключен договор залога квартиры. он мне сейчас объясняет, что с него брать нечего (он не работает), а залог я не получу потому что статья 78 договора об ипотеке разрешает забирать жилье только банкам и иным юр. лицам, а я физ лицо.

Я могу обратить взыскание на предмет залога или нет?

Ответы юристов ( 2 )

  • 7,0 рейтинг
  • 2556 отзывов эксперт

Я могу обратить взыскание на предмет залога или нет?

Лично Вы — нет. Но если Вы обратитесь в суд с требованием об обращении взыскания на предмет ипотеки, то да, такое возможно.

он мне сейчас объясняет, что с него брать нечего (он не работает), а залог я не получу потому что статья 78 договора об ипотеке разрешает забирать жилье только банкам и иным юр. лицам, а я физ лицо.

Плохой у Вас заемщик. Мало того, что долг возвращать не желает, так ещё и нормы ищет в своё оправдание…

Читайте также:  Какой процент по договору займа между юридическим и физическим лицом

Нет, он не прав. Согласно ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В случае, если у должника данное жилое помещение является единственным пригодным местом проживания, то обратить на него взыскание в данной ситуации не представляется возможным.

В Определении Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 13-О-О «По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 78 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ была сформулирована следующая чёткая позиция по данному вопросу, в последствии подтверждаемая Конституционным Судом РФ неоднократно:

Так, абзац второй части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Между тем этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру — при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Вывод: обратить взыскание на предмет залога в виде квартиры, являющейся для должника единственным пригодным местом проживания, суд вправе только при наличии одновременно следующих условий:

1) квартира заложена в обеспечение возврата кредита или целевого займа, выданного банком или другим юридическим лицом;

2) кредит или целевой заём предоставлены на приобретение или строительство данной квартиры.

Имеется ли у Вас информация о другом движимом или недвижимом имуществе, находящемся в собственности должника, за счёт обращения взыскание на которое можно было бы получить удовлетворение своих требований?

Читайте также:  Что такое пролонгация займа в мфо

Вопрос: Может ли квартира быть передана по договору займа?
Ответ: К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага (ст. 128 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Из указанной нормы следует, что предметом договора займа являются деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, при этом по договору займа не может быть передана индивидуально-определенная вещь.
Данный вывод подтверждает и судебная практика (см., например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.03.2006 N Ф04-1206/2006(20722-А46-13)).
Квартира является индивидуально-определенной вещью, имеющей определенные признаки, отличающие ее от вещей того же рода, следовательно, она не может быть передана по договору займа.
Правомерность подобных выводов подтверждается судебной практикой (см., например, Постановления ФАС Центрального округа от 31.07.2008 N А62-813/2008 и от 14.11.2008 N А62-2389/2008).
Л.Л.Горшкова
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
15.05.2009

На днях сотрудники ОНФ (Общероссийский народный фронт) в Алтайском крае оказали помощь пенсионерке в отстаивании прав на квартиру, которой она лишилась из-за мошенничества очередной МФО. В итоге суд признал недействительным заключенный в микрофинансовой организации договор купли-продажи вместо залога недвижимости.

Пострадавшая исправно платила долг и не знала, что участвовала в обманной сделке. Причем суд первой инстанции занял сторону кредитора, а вышестоящая инстанция признала сделку недействительной. Однако всё только начинается, так как квартира уже продана владельцем микрофинансовой компании. Женщина выселена приставами и оштрафована за нерасторопность, и это в рамках заведенного уголовного дела.

В микрофинансовой сфере особо интересно работает рынок по залоговым займам. В России такая практика сложилась достаточно давно: вместо оформления договора залога микрофинансовые организации часто оформляют такие документы, как:

  • соглашение о предоставлении отступного путем передачи МФО объекта недвижимости заемщика;
  • договор купли-продажи объекта недвижимости заемщика, принадлежащего ему на праве собственности (в том числе оцененного по цене существенно ниже рыночной);
  • договор дарения объекта недвижимости заемщика.

Такие договоры делают займодавца собственником достаточно в короткие сроки. По договору же залога (ипотеки) для реализации предмета залога нужно пройти ряд процедур, а именно: провести оценку, затем выставить предмет залога на торги и ждать, когда предмет залога реализуется с торгов. То есть такая процедура достаточно длительна, и при этом собственником имущества все равно остается заемщик, который все это может контролировать. Однако при заключении вышеуказанных договоров займодавец на момент заключения, например, того же договора купли-продажи и сдачи его на регистрацию, становится собственником данного объекта имущества сразу после регистрации права.

Читайте также:  Как не платить поручителю после смерти заемщика

Во-первых, займодавец может просто не вернуть имущество обратно в собственность. Также необходимо отметить, что через судебные органы заставить его это сделать будет практически невозможно, ведь оспорить такие договора, как правило, процесс трудоемкий, затратный, и если все документы были сделаны юридически грамотно – это часто приводит к нулевому результату. Судебная практика считает, что если документы поданы на регистрацию, то расторгнуть такой договор уже проблематично.

Бывают даже случаи, когда заем возвращается должником, а займодавец обратно в собственность имущество не возвращает. Причем получается, что он просто дарит квартиру новому собственнику. А следовательно, новый собственник может на следующий день продать квартиру третьему лицу, а должника выселить на улицу.

Во-вторых, займодавец может просто уклоняться от оформления имущества обратно, ссылаясь, что у него нет времени, и так далее. Вам постоянно придется бегать за ним, чтобы совершить данные действия.

Самый простой способ – это стараться не брать займы. Если все же в этом есть большая необходимость, то заключать только договоры залога на имущество. В случае если такую схему предлагают МФО, ни в коем случае не соглашаться и пытаться искать альтернативу.

Если же у вас есть родственники с группой риска (пожилые, инвалиды), возможен вариант сделать себя их опекуном, тогда имуществом будете распоряжаться вы и без вас такие сделки будут автоматически незаконными. Возможен вариант сделать себя и его сособственником по долям, например, оформить 1/150 долю на себя. Тогда при таких сделках, например, продаже, вас необходимо будет уведомить (однако это не распространяется на договор дарения), но я бы такой вариант не рекомендовал.

Лучше всего сделать наложение запрета на регистрационные действия по данному имуществу, чтобы собственник данным имуществом не мог распоряжаться.

Здесь можно ознакомиться внимательнее с письмом-предостережением, которое выпустил Банк России.

Adblock
detector