Заемщик может заключить предварительный договор

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (абзац второй п. 1 ст. 807 ГК РФ), то есть является реальным.

На практике может возникнуть вопрос о возможности заключения предварительного договора займа (с обязанностью заключить в последующем основной договор). Важность данного вопроса обусловлена последствиями нарушения предварительного договора.

Если сторона уклоняется от исполнения обязательства, предусмотренного предварительным договором, другая сторона вправе в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015).

Кроме того, уклоняющаяся сторона должна возместить контрагенту причиненные этим убытки (абзац второй п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Однозначного решения вопроса о возможности заключения предварительного договора займа нет.

С одной стороны, в законодательстве нет прямого запрета на заключение предварительного договора с обязательством заключить впоследствии договор займа. В соответствии с принципом свободы договора стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом, а также заключить смешанный договор с элементами различных сделок (п.п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ).

С другой стороны, договор процентного денежного займа является реальным (абзац второй п. 1 ст. 807, п. 1 ст. 819 ГК РФ). Предварительный договор превращает заём в консенсуальную сделку, по факту тождественную кредитному договору, т. е. в притворную сделку. Договор займа, заключенный с целью прикрыть договор кредита, ничтожен (п. 2 ст. 170 ГК РФ). По общему правилу, к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки, применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Поскольку стороной кредитного договора обязательно выступает банк или иная кредитная организация, предварительный договор процентного денежного займа, заключенный другими лицами, но по существу тождественный кредитному договору, нарушает банковское законодательство.

Судебная практика встаёт на сторону реального договора займа, признавая предварительный договор действительным лишь при условии фактической передачи денежных средств или вещей (см., например, постановление Девятого ААС от 05.02.2007 N 09АП-19066/2006).

В одном из дел суд посчитал предварительный договор обычным договором займа, а в отсутствии передачи по нему денежных средств — незаключенным договором (постановление ФАС Московского округа от 28.12.2004 N КГ-А40/12211-04).

В судебной практике также высказывается мнение о том, что, поскольку законом не определен срок передачи денег или иных вещей с момента подписания договора займа, наличие в тексте договора условия о передаче заемщику соответствующего имущества в течение определенного срока после подписания договора не свидетельствует о том, что сторонами заключен предварительный договор. Передача денег в этом случае осуществляется не во исполнение предварительного договора, а в рамках отношений по заключению обычного договора займа (см. например, постановление Седьмого ААС от 20.05.2011 N 07АП-8747/10).

Если стороны заключили предварительный договор и в последующем заемщик получил деньги или вещи, он будет считаться действительным в части обязанностей по возврату предмета договора и процентов (если они были предусмотрены).

Читайте также:  Что такое договор револьверного займа

Но прямых бесспорных оснований для понуждения сторон предварительного договора займа заключить реальный действующий договор в будущем не существует, что делает данную форму гражданских взаимоотношений рискованной.

Форма договора займа

См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

Заключение договора займа допускается как в устной, так и простой письменной форме.

При этом письменная форма обязательна в случаях:

1) если стороны договора — физические лица и сумма займа более 10 МРОТ, т.е. более 1 000 руб*(1);

2) если займодавец — юридическое лицо — вне зависимости от суммы займа (п. 1 ст. 808 ГК РФ). Стоит учитывать, что если иное не вытекает из закона или существа правоотношения, на индивидуальных предпринимателей распространяются нормы, регулирующие деятельность коммерческих организаций (п. 3 ст. 23 ГК РФ). Таким образом, если займодавец — ИП, письменная форма договора займа также обязательна.

При буквальном толковании норм Гражданского кодекса РФ (п. 1 ст. 808) получается, что, если юридическое лицо является не займодавцем, а заёмщиком, то письменная форма не требуется. Но это противоречит сложившемуся на практике документообороту и учёту в организациях.

Договор займа может быть составлен как в виде одного документа, так и иными способами: путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи (включая обмен информацией в электронном виде и электронную почту), позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015).

Способ письменного заключения договора займа путём ответа на оферту акцептом является спорным в силу реальности договора: без передачи денег или иных вещей договор займа будет считаться незаключенным. Такой договор не влечет никаких правовых последствий, у займодавца не возникнет обязанности по передаче суммы займа. Но если акцепт был совершён не в письменной форме, а путём передачи денег, вещей или перечисления денежных средств на счёт заёмщика, требования закона будут считаться соблюдёнными.

На практике заемные отношения часто оформляются распиской, которую заемщик выдает займодавцу. В расписке должно содержаться указание на получение взаймы определенной суммы денег или вещей (п. 2 ст. 808 ГК РФ). Расписка подписывается заемщиком. При возврате суммы займа расписка как долговой документ подлежит возвращению займодавцем заемщику (п. 2 ст. 408 ГК РФ).

Примером иного документа для соблюдения письменной формы займа может служить квитанция к приходному кассовому ордеру, если заемщиком выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.

Судебной практикой способом соблюдения письменной формы признается также платежное поручение (см., например, постановление ФАС Центрального округа от 22.03.2010 N Ф10-822/10). Однако нужно учитывать, что платежное поручение как доказательство передачи денег взаймы оценивается судом наряду с другими доказательствами с учетом особенностей конкретной ситуации. Даже в случае, когда в платежном поручении указан договор займа в качестве основания платежа, само по себе это не является безусловным и исключительным доказательством факта заключения сторонами соглашения о займе и подлежит оценке в совокупности с иными обстоятельствами дела, к которым могут быть отнесены предшествующие и последующие взаимоотношения сторон, в частности их взаимная переписка, переговоры, товарный и денежный оборот, наличие или отсутствие иных договорных либо внедоговорных обязательств, совершение ответчиком действий, подтверждающих наличие именно заемных обязательств, и т. п. (см. вопрос 10 раздела «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015).

Читайте также:  Какие микрозаймы дают на длительный срок крупную сумму

Договор займа, кроме того, может быть заключен путём выдачи векселя, выпуска и продажи облигаций.

Несоблюдение сторонами договора займа простой письменной формы не влечет его недействительности, но порождает общие для таких случаев последствия. В частности, в случае возникновения спора лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Право использовать иные доказательства, например, письменные, при этом остаётся.

Заем, который был, или, по крайней мере, должен был быть совершен в письменной форме, не может оспариваться по безденежности путем свидетельских показаний, за некоторым исключением (п. 2 ст. 812 ГК РФ).

По волеизъявлению сторон договор займа может быть нотариально удостоверен. В этом случае несоблюдение нотариальной формы договора повлечет его ничтожность (п.п. 2, 3 ст. 163 ГК РФ).

*(1) ст. 5 Федерального закона от 19.06.2000 N 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда»

Согласно ч. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. При этом договор займа — договор реальный. Пока заимодавец не передаст заемщику деньги или другие вещи, договор считается незаключенным (абз. 2 п. 1 ст. 807 ГК РФ).

В свою очередь, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

При уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора другая сторона может подать иск о понуждении к его заключению.

Однако с этим согласны не все. Большинство все-таки полагает, что правоотношения, связанные с заключением предварительных договоров, применимы в отношении основных договоров, носящих консенсуальный характер. Учитывая реальный характер договора займа, наличие письменного предварительного соглашения о займе между сторонами не порождает обязательство заимодавца предоставить заемщику имущество, являющиеся объектом данного соглашения.

Читайте также:  Где дают первый займ бесплатно

Суды разрешить данную проблему не спешат. Однако косвенно в судебных решениях подтверждается именно второй подход — о бесперспективности заключения предварительного договора в отношении займа (постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2008 № 17АП-2293/2008-ГК и Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2007, 05.02.2007 № 09АП-19066/2006-ГК).

Принимая во внимание вышеизложенное, заключение какого-либо предварительного договора в такой ситуации не сможет гарантировать получение суммы займа.

Содержание статьи подробное:

На самом деле важность предварительного договора для покупателя много больше, чем для банка.
Впрочем, как покупатель, так и банк теряют деньги, если заемщик не заключил предварительный договор купли-продажи недвижимости с продавцом.
Да-да, именно так.
Ведь более 70% сделок по купле-продаже недвижимости без предварительного договора так и не заключаются.
Зачем же банку тратить время специалистов на подготовку к сделке, если вероятность отказа такая большая.
Поэтому предварительный договор купли-продажи является обязательным для многих банков

Составить предварительный договор купли-продажи для банка очень легко самостоятельно. Для этого есть специальный онлайн конструктор договоров.

Вторая причина отказа продавца от ипотечной сделки — долгая ее подготовка. А кому хочется ждать? Особенно если пришел покупатель с собственными средствами.
А вот потеря задатка, принятого от покупателя в счет обеспечения обязательств по предварительному договору, поостудит горячую голову продавца.

Третья, наиболее частая причина отказа продавца от сделки — получение денег после регистрации перехода права к покупателю. Как правило, при заключении предварительного договора купли-продажи за счет кредитных средств, продавец еще не совсем понимает свои риски в ипотечной сделке. Но подписав договор и приняв задаток вынужден согласится с условиями полной оплаты после перехода права собственности на покупателя.
Если ваши договоренности о купле-продажи были устными — они не стоят и выеденного яйца и продавец может от сделки отказаться.
Самое неприятное, когда это происходит на финальном этапе — продавец просто не приходит на подписание договора купли-продажи.
А тем временем заемщик уже и Кредитный договор подписал и страхование жизни оплатил.

По закону сделки с недвижимостью оформляются только письменно.
И хотя предварительный договор не является договором отчуждения, он должен быть оформлен в письменной форме.

Поэтому предварительный договор купли-продажи (пДКП) нужен прежде всего вам!

Не имея навыка составления важных бумаг и большого опыта сделок купли-продажи недвижимости — составить договор нелегко. Ведь у разумного человека, который составляет такой важный документ, при заполнении стандартного шаблона будет возникать сомнения в полноте прописанных условий сделки.

Конечно вы можете использовать шаблон договора, но он универсальный и вы должны его доработать под вашу сделку.
Шаблоны образцы договоров, соглашений, расписок для покупки квартиры

Adblock
detector