Залог – это способ обеспечения обязательств между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). Залог может быть первичным или вторичным. В первом случае залог передается в Банк как залог первой очереди. Если заёмщик получает другой кредит (при этом рефинансируя первый кредит) в другом банке, срабатывает механизм залога второй очереди.
В этом случае договорные отношения между первым Банком и вторым (перезакладывающим) заключаются в письменном виде, и залог перезакладывается во второй Банк. Кредитор имеет преимущественное право на залог относительно других кредиторов. Отношения между сторонами указываются в договоре и урегулированы ГК РФ, ФЗ «О Залоге», ФЗ «Об ипотеке».
Обеспечение – это набор условий, который дает кредитору уверенность в том, что долг будет возвращен. Обеспечением по кредиту может выступать залог в виде недвижимости, движимого имущества и иных высоколиквидных средств (ценные бумаги, гарантии), а также поручительство. Кроме основного обеспечения по кредиту, в ряде стран имеется необходимость предоставления дополнительных источников дохода, потому как кредитный риск для кредитора выше.
Таким образом «Залог» и «Обеспечение» это два разных понятия. Однако в банковской системе существует обобщённое выражение — «Залоговое обеспечение», подразумевающее под собой всю систему договорных отношений и обязательств между должником и кредитором.
Есть разновидности кредитов, при которых обязательным условием является предоставление залога. К ним относятся: коммерческие, ипотечные, потребительские, лизинги и др. Для них Банки обязательно требуют «твёрдый» залог. При авто-кредитах, экспресс-кредитах, кредитах на обучение и других «легких» кредитах Банки в основном принимают в залог приобретаемое авто, товарно-материальные ценности, движимое имущество и т.д. Залогодателем может выступить как сам должник, так и третье лицо, с письменного его разрешения.
После выдачи кредита, формируется пакет заемщика. В нём находится залог по кредиту, договора, и все другие необходимые документы согласно «Процедуры кредитования». Каждая единица залога в Банке учитывается как одно забалансовое обязательство и отражается в соответствующей бухгалтерской записи. На практике, номинальная стоимость 1 залога обычно равна 1-й единице валюты и хранится до окончания срока кредита. При окончании срока кредита, забалансовое обязательство списывается с обязательств Банка и под роспись возвращается заемщику.
В случае неисполнения обязательств залогодателем указанных в договоре Банк вручает должнику зарегистрированное в соответствующем органе извещение о начале процедуры принудительного взыскания на залог в счет погашения задолженности. Если должник не «реагирует» на действия Банка по досудебным разбирательствам, Банк имеет право удовлетворить обязательство путем реализации залогового имущества. Юристом подготавливается пакет документов (переписка между должником и кредитором), прилагаются подписанные договора, рассчитывается полная сумма задолженности и дело передается в суд. При принятии судом решения в пользу кредитора, имущество должника переходит во владение Банка и продается с открытого аукциона с молотка. Если же суд примет решение в пользу должника, то этому должнику можно только позавидовать, ведь это очень маленький процент из всех судебных дел.
Для того, чтобы обеспечить кредит залогом кредитный специалист сперва рассчитывает сумму обязательств должника:
Далее оценивает обеспечение по кредиту. Обеспечение должно покрывать сумму обязательств. Регистрация договоров залога происходит в соответствующих органах и заверяется в нотариусе.
Чтобы подкрепить вышеизложенный материал, давайте приведу 2 примера:
Вы взяли кредит:
| Параметры кредита 1 | |
|---|---|
| Цель | на пополнение оборотных средств |
| Сумма | 5 000 000 рублей |
| % ставка | 11% годовых |
| Срок | 60 месяцев (5 лет). |
В качестве обеспечения по кредиту предоставляете 3-х комнатную квартиру, примерной рыночной ценой 16 000 000 рублей. При расчете залоговой стоимости по недвижимости, Банками применяется коэффициент ликвидности примерно от 40-70% от стоимости имущества. В вашем случае допустим, он будет составлять 50%. Таким образом, ваша квартира будет оценена специалистом Банка в сумме 8 000 000 рублей. Теперь подсчитаем сумму обязательств:
Поздравляем, ваше обеспечение полностью и с запасом покрывает ваши обязательства, и у вас появляется отличный шанс получить кредит.
Вы получаете ипотечный кредит на покупку квартиры, стоимость которой составляет 14 000 000 рублей.
Цель — покупка квартиры
| Параметры кредита на покупку квартиры | |
|---|---|
| Сумма | 14 000 000 рублей |
| % ставка | 10% годовых |
| Срок | 120 месяцев (10 лет). |
При ипотечном кредитовании, в качестве обеспечения по кредиту требуется предоставление приобретаемой недвижимости. Каков же будет расчет залогового обеспечения? Здесь остановимся поподробнее. Коэффициент ликвидности будет также равен 50%. Теперь смотрите: Если приобретаемая недвижимость стоит 14 000 000 рублей, то после применения коэффициента её оценочная стоимость в качестве обеспечения будет равна 7 000 000 рублей. А сумма ваших обязательств перед Банком составляет:
Образовалась разница в 21 000 000 рублей. В этом случае, нужно на разницу ваших обязательств предоставить дополнительный залог. Однако, одним из условий ипотечных кредитов является собственный взнос на приобретаемое имущество. Обычно она варьируется от 30% до 70%. Детально об этом, я объясню вам в следующей теме.
В статье мы разберем основные формы обеспечения возвратности банковского кредита. Проанализируем залог, поручительство и другие виды обеспечения. Мы расскажем, какие способы обеспечения используются наиболее часто, какие из них являются обязательными, а какие применяются по желанию заемщика.
Обеспечение кредита — неотъемлемая часть кредитного соглашения. Из нижеследующей статьи вы узнаете, что в качестве обеспечения может выступать практически любой объект собственности заёмщика: от товарных ценностей и личного имущества до депозита и ценных бумаг. Расскажем мы и том, что банки предпочитают получать смешанное обеспечение.
В данной статье разберёмся в классификации обеспечения кредита физическим лицам: рассмотрим его основные формы (залог, поручительство, страхование, депозит, неустойка), а также виды и основные функции.
Для начала, давайте определимся с понятием. Обеспечение кредита — это гарантия того, что кредит и проценты по нему будут возмещены банку при любом стечении обстоятельств. В качестве обеспечения, как правило, выступает имущество заёмщика и поручительство третьих лиц. Таким образом, в случае невозврата ссуды заёмщиком, в счёт его погашения банку передаётся имущественный залог либо кредит выплачивает поручитель.
Для банка-кредитора обеспечение кредита — это страхование риска невозврата ссуды. Но и для заёмщика требование залога или предоставления поручительства — это не только дополнительный стимул соблюдать условия договора кредитования, но и фактор оценки своих финансовых возможностей ещё на стадии подачи заявки на кредит.
Чем больше сумма кредита и хуже кредитная история заёмщика (или его платёжеспособность) — тем большее обеспечение потребуется банку. И, скорее всего, смешанное, то есть, разные формы и виды обеспечения одновременно.
Но для физических лиц имущественный залог и поручительство — это далеко не всё. Существующие формы обеспечения чётко сформулированы в Гражданском кодексе РФ, в главе 23 «Обеспечение исполнения обязательств». Это залог, поручительство, страхование, депозит и неустойка. Подробнее об этих видах обеспечения речь пойдёт ниже.
Одна из самых распространённых форм обеспечения кредитов. Когда речь идёт о залоге, подразумевается залог имущества. Для ипотечных займов и автокредитов в залог автоматически передаётся приобретаемая недвижимость или транспортное средство, соответственно.
Итак, в качестве обеспечения может выступать имущество в собственности заёмщика — физического лица:
- недвижимое имущество (квартира, дом с приватизированным участком земли под ним и другие жилые помещения, земельный участок, торговые и производственные помещения);
- движимое имущество (различные транспортные средства);
- личное имущество (бытовая техника, мебель, компьютерная и видеотехника), оборудование (торговое и промышленное), товары (а также — материалы, скот и т. п.);
- ценные бумаги (акции компаний, облигации);
- предметы роскоши и драгоценные металлы (антиквариат, ювелирные изделия, слитки (для банков, имеющих лицензию на работу с драгметаллами)).
Следует отметить, что банки заинтересованы только в ликвидном имуществе, которое в случае невыплаты кредита, можно быстро реализовать по рыночной цене. Из полученной суммы банк забирает часть в счёт погашения остатка долга, процентов и штрафов, а остаток возвращается заёмщику. Поэтому кредитный менеджер банка обязательно проводит детальную оценку имущества.
Одно из важнейших условий обеспечения заключается в том, что имущество должно быть свободно от любого обременения, в том числе не должно быть уже передано в залог другого обязательства.
Имущественные отношения с банком регулируются договором залога. Когда заёмщик оформляет потребительский кредит, договор заключается в форме, установленной банком. Внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
Это ещё одна распространённая форма обеспечения потребительских кредитов. Поручительство накладывает обязательство погасить кредит заёмщика на третьих лиц — как физических, так и юридических.
Итак, в качестве поручителей могут выступать:
- супруг(-а) заёмщика, если он или она не являются созаёмщиком;
- совершеннолетние члены семьи и родственники;
- третьи лица, не связанные родственно с заёмщиком (друзья, коллеги);
- индивидуальные предприниматели и юридические лица.
Последний вид поручительства применяется очень редко в связи с высоким риском банкротства организации-поручителей и, следовательно, невозможностью вернуть предоставленную сумму.
Привлечение поручителей — ответственный шаг. Поручитель — ещё один участник кредитного соглашения. Поэтому помимо договора кредитования, заключается договор поручительства. А к поручителям предъявляются практически те же требования, что и к заёмщикам.
Поручитель должен быть платёжеспособен, чтобы обеспечить погашение кредита, то есть иметь постоянный стабильный доход. На поручителей распространяется такой же возрастной ценз, как и на заёмщиков: от 18 лет (а иногда от 21 года) на момент получения кредита и до 65 лет на момент его погашения. Часто для заёмщиков в возрасте от 18 лет до 21 года поручительство одного из платёжеспособных родителей — обязательное условие получения ссуды.
Это вид обеспечения, часто применяемый банками дополнительно. Выделяют два направления страхования:
- Страхование физического лица заёмщика от смерти, утраты трудоспособности, потери рабочего места при сокращении или ликвидации компании-работодателя.
- Страхование предмета залога от гибели, порчи в результате действий третьих лиц, стихийных бедствий, обстоятельств непреодолимой силы.
Особенностью страхования как формы обеспечения является то, что страховой полис оплачивается заёмщиком. И его стоимость напрямую зависит от того, какие риски входят в страховку.
Ярким примером является КАСКО при приобретении в кредит автомобиля. Чем больше рисков включается в полис (угон, порча, авария и т. п.), тем он дороже. При наступлении страхового случая страховая компания возмещает убытки, а также частично или полностью гасит кредит.
Можно приобретать разные полисы и участвовать в нескольких направлениях страхования. Право этого выбора остаётся за заёмщиком.
Важно! Обязательным является только страхование залога, например, квартиры, приобретаемой по договору ипотечного кредитования. Страхование заёмщика — его здоровья и платёжеспособности — добровольная мера, навязывать её банк не имеет права.
Следует также помнить, что цель сотрудничества банков с определёнными страховыми компаниями — получение дополнительной прибыли. Поэтому часто тарифы страховщиков оказываются выше для тех клиентов, которые приобретают полис по рекомендации кредитного менеджера. Целесообразно самостоятельно выбрать страховщика.
Банковский вклад на крупную сумму (равную или превышающую сумму займа) тоже может стать обеспечением кредита. Особенно приветствуется, если вклад размещён в банке-кредиторе. Зачастую банки сами делают выгодные кредитные предложения держателям депозитов.
Для банка это высоколиквидная форма обеспечения. Ведь в случае невозврата долга, недостающая сумма просто списывается с депозитного счёта. С него также будут списываться и очередные платежи, когда на ссудном счёте недостаточно средств (если заёмщик не осуществил платёж вовремя).
Такое обеспечение удобно и для заёмщика, потому что является подстраховкой его платёжеспособности. Однако нужно учитывать, что распоряжаться своим депозитом до конца срока кредитования невозможно в полной мере (до прекращения обязательств по кредиту). При этом досрочно закрыть вклад также не удастся.
Неустойка — это сумма, которую должен будет уплатить заёмщик при просрочке платежа. Она оговаривается в кредитном договоре.
Неустойка может быть двух видов:
- штраф (взыскивается однократно);
- пеня (устанавливается в процентах от суммы основного долга и начисляется непрерывно, например, 0,2% за каждый день просрочки).
В рамках одного кредитного договора банк может применять разные неустойки.
Неустойка — мера наказания заёмщика за несвоевременное исполнение обязательств по кредитному договору. В полной мере отнести её к формам обеспечения нельзя, так как она только увеличивает сумму основного долга и не возмещает банку выданных средств. Но поскольку основной доход банка — это проценты по кредиту, неустойка является платой за тот период, в течение которого банк не получал запланированного дохода.
В заключение стоит отметить, что, как правило, банку недостаточно одной формы обеспечения кредита: только залога или только поручительства. Банки предпочитают снижать свои риски невозврата кредитов. Соответственно, чем больше сумма заимствования, тем более надёжное обеспечение потребует банк. Здесь играет роль и ваша платёжеспособность, и кредитная история, и то, являетесь ли вы клиентом банка, кредит в котором собираетесь взять.
Однако, сегодня кредитные организации предлагают ряд программ, для которых не требуется большого пакета документов и обеспечения. Речь идет о довольно небольших суммах на неотложные нужды.
Важнейшими формами кредитного обеспечения являются: 1)
залог имущества; 2)
страхование кредитного риска.
Заемщик в качестве кредитного обеспечения может использовать одну или одновременно несколько форм, что закрепляется в кредитном договоре.
Залог должен обеспечить не только возврат ссуды, но и уплату соответствующих процентов и неустоек по договору, предусмотренных в случае его невыполнения.
По договору залога должник добровольно отдает имущество в залог.
Предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством России может быть отчуждено, а также ценные бумаги и имущественные права.
Залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения.
Право полного хозяйственного ведения имуществом дает хозяйствующему субъекту владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в том же объеме, что и собственнику.
Существуют ограничения на отчуждение имущества в отношении государственных предприятий. Они должны получить разрешение на залог зданий и сооружений от соответствующего комитета по управлению имуществом.
Конкретно в качестве залога могут выступать: основные фонды (здания, сооружения, оборудование, транспортные средства), товарно-материальные ценности: товарно-транспортные документы (железнодорожные накладные, коносаменты, складские свидетельства, контракты), валютные средства; ценные бумаги (акции, облигации, векселя, сертификаты, депозитные вклады).
Различают два вида залога: 1)
залог, при котором предмет залога может оставаться у залогодателя; 2)
залог, при котором предмет залога передается в распоряжение, во владение залогодателю.
При залоге с оставлением имущества у залогодателя последний вправе владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением.
В то же время залогодатель обязан застраховать за свой счет предмет залога на его полную стоимость, принять меры по его сохранности. При залоге товаров в обороте заемщик вправе реализовать заложенные ценности при условии замены выбывающих товаров другими.
Под залог товаров в обороте кредитуются торговые и снабженческо-сбытовые организации.
Государственные промышленные, строительные и сельскохозяйственные предприятия кредитуются под залог товаров в переработке. Заемщик вправе перерабатывать в своем производстве заложенные сырье, материалы, но при этом залоговое право будет распространяться на выработанную готовую продукцию, незавершенное производство и товары отгруженные.
Залог недвижимости (ипотека) — это залог строений, зданий, сооружений или иных объектов, непосредственно связанных с землей, вместе с земельными участками или правом пользования ими.
При оставлении залога у залогодателя банк вправе проверить по документам его фактическое наличие, состояние.
Второй вид залога — залог с оставлением предмета залога у залогодателя, иначе называемый закладом.
Данный вид залога может выступать в двух основных формах: ?
Твердый залог предусматривает передачу имущества банку и его хранение на складе банка или на складе заемщика, но под замком и охраной банка. В некоторых западных странах такую функцию для банков выполняют специальные организации — складские компании. В этом случае они выписывают складские квитанции, которые служат обеспечением ссуды.
Наиболее удобным для банка объектом твердого залога являются ценные бумаги.
Залог прав — это новая для России форма заклада и пока недостаточно отработана в законодательном порядке.
В качестве заклада прав могут выступать документы о передаче банку в качестве обеспечения по ссуде прав владения и пользования имуществом, прав на объекты интеллектуальной собственности (авторских прав на промышленные образцы, патенты и др.).
Предмет залога должен быть застрахован тем, у кого он находится, на полную стоимость на случай гибели от стихийных бедствий и хищения.
Вопросы залога решаются в соответствии с Законом РФ от 29 мая 1992 г.
Согласно Закону РФ “О залоге” договор о залоге должен быть совершен в письменной форме.
В тех случаях, когда предметом залога является земля, целые предприятия, автомобильный транспорт, речные суда, жилые дома, квартиры, договор залога подлежит регистрации в государственном органе.
Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является решение суда, арбитража или третейского суда.
Закон РФ “О залоге” расширил объекты залога. Предметом залога могут быть здания, сооружения, оборудование, земля. Предметом залога могут быть права владения, пользования, права арендатора, требования, вытекающие из обязательств.
Банковская ссуда может быть обеспечена поручительством (гарантией). В силу поручительства (гарантии) поручитель (гарант) обязуется перед банком отвечать за исполнение кредитного обязательства ссудозаемщиком. Поручитель и ссудополучатель несут ответственность перед банком как солидарные должники. Гарантийное обязательство оформляется в виде гарантийного письма или договором.
Договор поручительства — это такой договор, по которому поручитель обязуется перед кредитором (банком) отвечать за исполнение обязательств заемщика.
Договор поручительства совершается в письменной форме и должен быть заверен нотариально.
Заемщик и поручитель отвечают перед кредитором как солидарные должники.
Гарантия — это особый вид договора поручительства, применяемый только между юридическими лицами. В качестве гаранта по ссуде могут выступать вышестоящие по отношению к должнику организации (министерство, ведомство, объединение, союз), учредитель и другие организации, включая банки.
Единственное условие в данном случае — устойчивость финансового положения самого гаранта.
Гарантия оформляется гарантийным письмом, которое предъявляется в учреждение банка.
В случае отсутствия у ссудополучателя средств на расчетном счете для погашения кредита банк предъявляет требование о погашении ссуды к организации — гаранту.
Страхование кредитного риска, т. е. страхование ответственности заемщика за непогашение кредита (как форма обеспечения возврата ссуд). Заемщик заключает со страховщиком договор страхования, в котором предусматривается, что в случае непогашения кредита в установленные сроки страховщик выплачивает банку, выдавшему кредит, возмещение в размере от 50 до 90% непогашенной заемщиком суммы кредита, включая проценты за пользование кредитом.
Ответственность страховщика наступает, если заемщик не возвратил банку ссуду в течение 20 дней после наступления срока платежа.
После выплаты банку страхового возмещения к страховщику переходят в пределах выполненной суммы все права банка — кредитора к заемщику по кредитному договору.
Переуступка (цессия) в пользу банка требований и счетов заемщика третьему лицу.
Переуступка оформляется специальным соглашением или договором.
Банк имеет право воспользоваться поступившей выручкой только для погашения выданного кредита и уплаты процентов за него.