Ключевая ставка — это минимальная процентная ставка, по которой Центробанк предоставляет кредиты коммерческим банкам. Соответственно, от её размера зависят и процентные ставки, по которым банки выдают кредиты физическим лицам. Зависят они и от инфляции. Например, глава Центробанка Эльвира Набиуллина допустила снижение ипотечных ставок до 8% годовых, если инфляция будет на уровне 4%. При этом сейчас регулятор снизил и прогноз годовой инфляции с 5–5,5% до 4,7–5,2%, а к первой половине 2020 года — до 4%.
— Говорить о снижении ставок по ипотеке пока преждевременно — в апреле они останутся неизменными, так как для их пересмотра необходимы не просто планы, а действия со стороны Центробанка, — считает аналитик ИФК «Солид» Вадим Кравчук. — На наш взгляд, только после снижения ключевой ставки банки будут готовы снизить ипотечную. Сейчас это довольно рискованно. До конца года риторика Центробанка может измениться, а рентабельностью придётся жертвовать уже сейчас.
Прогноз о снижении ставки — это сигнал, что по банковским продуктам тоже будут снижены проценты. Такое мнение высказывает руководитель аналитического департамента компании «Финист» Катя Френкель. Однако банк как коммерческое учреждение будет искать выгоду по максимуму. Аналитик уверена: до тех пор пока Центробанк действительно не снизит ставку, банки уменьшать проценты по ипотеке не будут. Зачем, если тут прямой финансовый интерес — обслуживать ипотеку по максимальным процентам как можно дольше. По её оценкам, в ближайшее полугодие ставки по ипотеке останутся на уровне сегодняшнего дня — порядка 10% годовых, а вот затем могут снижаться.
Ослабление инфляции вероятно лишь в третьем квартале на фоне традиционного снижения ценового давления в летне-осенний сезон, считает руководитель группы аналитиков ООО «ЦАФТ» (Центр аналитики и финансовых технологий) Марк Гойхман. И только в том случае, если оно действительно приведёт не только к уменьшению инфляции, но и к сокращению ставки ЦБ, можно ожидать некоторого снижения ипотечных ставок. До этого времени, и, в частности, в апреле, вряд ли ипотека станет существенно дороже или дешевле. Процент по ней в среднем продолжит колебаться в районе 9,7%, заключает Марк Гойхман.
В апреле ипотечные ставки снижать не будут, считает аналитик ООО «Эксперт плюс» Кирилл Стариков. Но и повышения ждать не стоит, хотя бы потому, что в перспективе спрос на жильё может падать. Это связано и с сезонным падением спроса, и с общей экономической ситуацией — доходы населения не растут. В строительном секторе отмечают, что в период планомерного удешевления ипотеки, как только средняя ставка снижалась на один процентный пункт, спрос на жильё увеличивался на 10%. При росте ставок эта закономерность может работать в обратную сторону. По словам Кирилла Старикова, если за первое полугодие продажи квартир в ипотеку упадут или будут расти, но очень слабо, то во второй половине года банки начнут понижать ставки. Если, конечно, Центробанк к этому моменту примет решение понизить ставку.
— Даже при отсутствии серьёзных шоков для экономики шаги по снижению ключевой ставки можно ожидать не ранее четвёртого квартала этого года,— полагает главный аналитик компании «БКС премьер» Антон Покатович. — Если это произойдёт, то ипотечные ставки могут немного снизиться. Правда, кардинальных изменений, существенно влияющих на стоимость кредитов для заёмщика, не будет — как в апреле, так и до конца года. К декабрю — при условии снижения ключевой ставки — ипотека может стать дешевле не более чем на 0,2–0,3 процентного пункта.
Если оформить ипотеку на 3 миллиона ₽ на 15 лет по ставке 9% вместо 10% годовых, то за время выплат можно сэкономить более 325 тысяч ₽. Вот способы, которые помогут получить самую выгодную ставку по жилищному кредиту.
Ставки по ипотеке на жильё в новостройках ниже, чем на вторичном рынке. Например, в Сбербанке базовая ставка по кредиту на новую квартиру составляет 9,1%, а на «вторичку» — 9,5%.
Найти кредит на покупку жилья в новостройке
Некоторые банки готовы сделать дополнительную скидку по ставке, если жильё покупается у застройщика, который является партнёром банка. Например, банк кредитует стройку. В банке «Открытие» при покупке квартиры у партнёра снизят ставку на 0,2 процентных пункта.
Банку важно знать, что вы вернёте взятый кредит за счёт своих доходов. В России не все получают официальный доход. Некоторые банки готовы выдать кредит и при таких условиях, но ставка будет выше. А вот предоставление справки 2-НДФЛ позволяет получить выгодную ставку. Например, в Россельхозбанке при официальном подтверждении дохода кредит будет стоить от 9,3% в год, а без него — от 10,25%.
Семьи, в которых в период с 2018 по 2022 годы родился второй или третий ребёнок, могут получить льготный кредит. В первые три года выплат ставка составит 6% годовых. Дальше расчёт идёт по простой формуле: ключевая ставка ЦБ + 2 процентных пункта. Например, если предположить, что ключевая ставка сохранится на уровне 7,5% годовых, то ставка по ипотеке вырастет с 6% до 9,5%.
Ставку в 7,5% ЦБ установил на последнем заседании совета директоров, увеличив её впервые с 2014 года. Тогда в декабре на фоне обвала рубля Банк России поднял ставку с 10,5% до 17%, и вплоть до 2016 года она превышала 10% — так что не стоит забывать о рисках.
Большинство банков готовы снизить ставку по ипотеке, если заёмщиком выступает зарплатный клиент. Например, в Альфа-Банке ставку уменьшат на 0,3 процентных пункта, а в Дельтакредите (нужно получать зарплату на карту Росбанка) — на 0,5 процентных пункта.
Согласно закону «Об ипотеке» , при оформлении жилищного кредита нужно застраховать жильё в полной стоимости «от рисков утраты и повреждения». Если дом только строится, то сразу страховать ничего не нужно. А вот когда вам передадут квартиру — придётся оформить страховку.
Чаще всего банки дополнительно предлагают застраховать жизнь и здоровье заёмщика: страховая компания выплатит остаток кредита, если заёмщик умрёт или получит первую или вторую группу инвалидности. Без страховки это пришлось бы делать созаёмщику или близким людям. Покупка такой страховки, скажем, в « Уралсибе » делает ипотеку дешевле на 1 процентный пункт.
Лайфхак: сами банки обычно предлагают дорогой вариант страхования, но от него можно отказаться. Страховку важно купить у компании, которая в банке аккредитована. Найдите этот список и обзвоните страховщиков. Покупайте полис у того, кто предложит меньшую стоимость. Так можно сэкономить несколько десятков тысяч рублей в год.
Пока эту услугу предлагает только Сбербанк, но вскоре наверняка предложат и другие банки. Электронная регистрация предполагает всего один визит в банк для подписания кредитного договора. Дальше документы о покупке жилья передаются в Росреестр в электронном виде с цифровой подписью. Регистрация осуществляется в течение пяти дней, зарегистрированный договор приходит на электронную почту. Услуга стоит от 5550 до 10 250 ₽. Её выбор снижает стоимость ипотеки в Сбербанке на 0,1 п.п.
Если прежде вы оформили дорогой кредит, а сейчас появились предложения с более низкой ставкой, то вы можете обратиться в банк за рефинансированием и получить новый кредит, который пойдёт на погашение старого. В результате вы получите сниженную ставку и меньшую сумму переплаты.
Сбербанк с 25 мая снизит ставки по ипотеке на 0,3–0,6 п.п. Об этом заявил председатель правления Герман Греф на годовом собрании акционеров.
Базовая ставка на готовое жилье снижается с 11,4 до 10,8% годовых, на строящееся — с 10,9 до 10,6%, уточнила пресс-служба банка. Часть клиентов, в том числе участники зарплатных проектов, могут рассчитывать на более низкую ставку — от 9,6% годовых при покупке готового жилья и от 10,2% при покупке строящегося. Минимальная ставка по программе субсидирования, которую банк реализует совместно с застройщиками, составит 8,2% годовых.
Решение снизить ипотечные ставки Сбербанк принял через месяц после того, как ЦБ на заседании 26 апреля 2019 года допустил возможность снижения ключевой ставки в ближайшие месяцы. Опрошенные РБК эксперты допускали, что очередной раунд снижения ставок может начаться в июне.
Как власти должны снижать ипотечные ставки
- В течение более чем полугода ставки в экономике росли вслед за ключевой ставкой, которую ЦБ в прошлом году дважды повысил на фоне роста НДС и угрозы санкций. Одновременно свои ставки поднимали и банки — в частности, Сбербанк принял решение о первом с 2014 года повышении ставок по ипотеке в конце октября 2018 года, а потом повысил их в январе.
- Ставки по ипотеке с 1 ноября 2018 года по 1 апреля 2019-го выросли на 1 п.п. По данным ЦБ, на 1 апреля 2019 года средневзвешенная ставка по уже выданным ипотечным кредитам достигала 10,42% годовых, это максимальное значение более чем за полтора года.
- Правительство и Центробанк должны придумать, как снизить ипотечные ставки, — поручение принять соответствующие меры президент Владимир Путин дал в ходе послания Федеральному собранию в феврале. Срок исполнения поручения — 15 января 2020 года, но оно не означает директивного снижения ставок.
- Глава Центробанка Эльвира Набиуллина считает снижение ставок до 8% реальной целью, однако гарантий, что его можно достичь к 2021 году, по ее словам, нет.
- В 2019 году правительство планирует снизить ставки по ипотеке до 8,9% — соответствующие целевые показатели прописаны в нацпроекте «Жилье и городская среда».
Снизят ли ставки остальные банки
По итогам марта цикл повышения ипотечных ставок уже подошел к концу, отмечали аналитики «Дом.РФ» (.pdf). Скорее всего, банки последуют примеру Сбербанка, считает старший директор Fitch Александр Данилов. Некоторые из них уже это делают — ставки, например, снизили ВТБ (по ипотеке с господдержкой) и Абсолют Банк.
Решение Сбербанка пока не говорит о переломе тренда — он произойдет только когда ЦБ понизит ключевую ставку, считает гендиректор Frank RG Юрий Грибанов. Пока примеру Сбербанка могут последовать лишь крупные банки, которые будут понижать проценты по ипотеке в маркетинговых целях. Это затронет узкую категорию клиентов, например семьи с детьми, добавляет Грибанов.
Действия Сбербанка пока существенно не отразятся на размере средней ставки по ипотеке, согласны оба аналитика. «С учетом того что Сбербанк снизил кредитные ставки лишь немного, а также длинных сроков ипотечных кредитов, большого эффекта на среднюю ставку по портфелю таких кредитов это не окажет», — объясняет Данилов.
Ряд игроков уже пересмотрели условия выдачи ипотеки и начали реализовывать одобренные заявки по новым условиям, поэтому, вероятно, официально снижение среднерыночной ставки будет зафиксировано в июне, считает управляющий директор по розничным продуктам Абсолют Банка Антон Павлов.
Банки о дальнейшем снижении ипотечных ставок высказываются осторожно:
- Банк «Дом.РФ» начнет снижение ставок по мере сокращения стоимости фондирования, сообщили в пресс-службе кредитной организации.
- Ставки Абсолют Банка уже находятся на среднерыночном уровне, а по некоторым программам даже ниже, отметил Павлов. «Во многом дальнейшие действия будут зависеть и от того, примет ли решение Центробанк о снижении ключевой ставки на ближайшем заседании. Пока на рынке присутствует неопределенность — продолжится ли тренд по снижению ставок или он замедлится до третьего квартала», — сказал он.
- Банк «ДельтаКредит» рассматривает возможность снижения ставок в среднесрочной перспективе, говорит зампред правления банка Денис Ковалев. «Этому способствуют макроэкономические факторы: пройденный в марте пик инфляции и вероятное снижение ключевой процентной ставки, которое приведет к уменьшению стоимости фондирования», — объяснил его представитель.
- Изменения ставок по ипотеке ВТБ будут зависеть от движения ключевой ставки, макроэкономической ситуации и конъюнктуры рынка, сообщили в банке.
Влияние на выдачу ипотеки
Начало снижения ставок не приведет к тому, что потребители затаятся в ожидании более сильного падения и перестанут оформлять ипотеку, утверждает Данилов. «Потребители и при нынешних условиях активно берут ипотеку», — отмечает он.
По предварительной оценке института развития «Дом.РФ» и Frank RG, на рынке ипотечного кредитования продолжился рост количества и объемов выдачи новых кредитов, несмотря на некоторый рост ставок. За четыре месяца 2019 года было выдано около 370 тыс. новых ипотечных кредитов на сумму более 805 млрд руб., что на 1,5% по количеству и на 13% по сумме больше, чем за аналогичный период прошлого года.
«По мере снижения ставок объемы выдачи ипотеки продолжат расти», — прогнозируют в «Дом.РФ». В институте развития считают, что в случае отсутствия новых негативных внешних факторов по итогам года объемы выдачи ипотеки будут в целом соответствовать рекордным уровням прошлого года (1,5 млн кредитов на 3 трлн руб.). При благоприятном сценарии возможен рост на 10–15%.