В 2000 году в Уфе, столице Республики Башкортостан, начали решать жилищную проблему через схему долгосрочного ипотечного кредитования приобретения жилья в собственность. Для практической реализации схемы по инициативе Администрации города и Акционерного банка экономического развития было создано ОАО , контрольный пакет акций которого принадлежит администрации столицы. Удачное развитие программы предполагает решение агентством двух взаимосвязанных задач: поддержка развития первичного рынка ипотеки (предоставление и обслуживание ипотечных кредитов) и формирование вторичного ипотечного рынка (выпуск доходных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество, и продажа их различным инвесторам).
В настоящее время деятельность агентства направлена на решение первой задачи. Воспользоваться услугой могут только граждане, которые проживают либо работают в городе Уфе. При этом преимущества в получении кредита имеют граждане, документально подтвердившие нуждаемость в улучшении жилищных условий. Это те, кто проживает в общежитии более трех лет либо арендует жилплощадь, а также те, кто имеет собственное жилье, но его размер в расчете на одного прописанного и проживающего члена семьи — менее 8 м2. Другое необходимое условие — соответствие уровня платежеспособности заемщика запрашиваемому кредиту: ежемесячные расходы на частичное погашение и уплату начисленных процентов за пользование кредитом, не должны превышать 30-40% среднемесячного совокупного дохода семьи заемщика.
Условия организации ипотечного кредитования утверждены решениями III, VIII и XIII сессий Уфимского городского Совета XXIII созыва. Работникам бюджетной сферы, малообеспеченным семьям, молодежи в возрасте до 30 лет включительно, молодым семьям ипотечные кредиты предоставляются сроком до 15 лет в размере 70% стоимости приобретаемого жилья, а для работников небюджетной сферы — сроком до 10 лет в размере 50% от стоимости приобретаемого жилья. Плата за пользование ипотечным кредитом для тех и других установлена в размере 8% годовых. Перечисленные условия не меняются до конца срока действия кредитного договора. Обеспечением своевременного возврата кредита и уплаты начисленных процентов является нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Государственной Регистрационной Палате при Министерстве Юстиции РБ договор залога (ипотеки) квартиры, приобретенной за счет ипотечного кредита.
Для внедрения системы ипотечного жилищного кредитования необходимо наличие «дешевых» финансовых ресурсов. Анализ опыта других стран показывает, что их привлечение осуществляется по двум схемам:
а) государство выделяет дешевые финансовые ресурсы для выкупа у ипотечных банков выданных ими ипотечных кредитов и осуществления таким образом рефинансирования первичного рынка ипотеки;
б) банки, выдающие кредиты, сами реализуют облигации, ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитными обязательствами, обеспечивая рефинансирование.
Первый вариант характерен для американской модели. По мере развития ипотеки он включает и такую форму рефинансирования, как продажа ценных бумаг, обеспеченных закладными. Однако это возможно лишь при наличии развитого вторичного рынка ипотеки.
Второй вариант используется немцами. Он представляет собой одноуровневую схему, при которой специализированные ипотечные банки сами продают ценные бумаги, обеспеченные закладными. Понятно, что это возможно при наличии развитого рынка ипотечных ценных бумаг и соответствующего спроса на них.
Анализ сегодняшней ситуации в России позволяет сделать следующий вывод: предоставить Федеральному агентству ипотечного кредитования кредитные ресурсы для организации и дальнейшего поддержания системы ипотечного кредитования на начальном этапе может только государство. Без его участия невозможно организовать рынок ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными.
Для реализации данной схемы в России есть хорошие предпосылки: создано Федеральное агентство ипотечного кредитования, есть достаточно большой спрос на соответствующие кредиты. Представляется целесообразным создание единой разветвленной сети Федерального агентства ипотечного кредитования для всех регионов России. Имея дешевые государственные ресурсы, агентство устанавливает единый порядок предоставления ипотечных кредитов и единую форму закладных. Таким образом оно готовит нормальную почву для включения системы реализации ценных бумаг, обеспеченных закладными, при достижении соответствующих условий.
Кстати, Государственная компания Фанни Мэй в США более 20 лет осуществляла рефинансирование первичного рынка ипотеки в США за счет пополнения Федеральными ресурсами и лишь в 60-е годы начала осуществлять реальное рефинансирование за счет средств, поступивших от продажи ценных бумаг агентства, обеспеченных закладными.
Однако отсутствие единой стратегии выделения ресурсов на федеральном уровне вынуждает регионы идти «своим путем». В Уфе, например, Уфимское городское агентство ипотечного кредитования (УГАИК) совместно с банком-агентом, в качестве которого выступил АБЭР , разработали двухуровневую систему ипотечного кредитования, при которой банк-агент выдает ипотечные кредиты населению, а агентство обеспечивает его соответствующими финансовыми ресурсами путем выкупа кредитных договоров (закладных) у банка. При этом дальнейшее обслуживание ипотечных договоров осуществляется банком на основе соответствующих договоров с агентством.
Возможности развития ипотеки в каждом конкретном регионе отличаются и зависят прежде всего от материальных возможностей семей, нуждающихся в приобретении жилья по ипотечной схеме. Основные параметры, определяющие условия кредитования — соотношения между размером кредита и стоимостью приобретаемого жилья, размером первоначального взноса и суммой кредита, а также срок пользования кредитом и процентная ставка.
Поясним на конкретном примере. Допустим, имеется квартира стоимостью 680000 рублей (это несколько выше стоимости двухкомнатной и несколько ниже стоимости трехкомнатной квартиры в Уфе), а также покупатель, который желает ее приобрести на условиях ипотечного кредитования. Пусть сумма первоначального взноса составляет 50% от стоимости квартиры, а банк готов рассмотреть вопрос о выдаче кредита в сумме 340000 рублей под 15% годовых сроком на 10 лет.
Ежемесячно платежи по данному кредиту, при использовании аннуитетных платежей (возврат части кредита и сумма начисленных за месяц процентов), будут составлять около 5480 рублей. Учитывая, что платежи не должны превышать 40% совокупного месячного дохода семьи заемщика, величина совокупный дохода не может быть меньше 13700 рублей.
Естественно, при таких условиях число потенциальных участников ипотеки будет невелико. Как показал опыт внедрения ипотечного кредитования в Уфе, более 60% обратившихся за получением ипотечного кредита имели доход до 8000 рублей, что позволяло им претендовать на получение кредита на тех же условиях и с ежемесячными аннуитетными платежами, не превышающими 3200 рублей. А значит сумма кредита при процентной ставке 15% и сроке 10 лет не может быть более 200000 рублей.
Поэтому при внедрении ипотечного кредитования в Уфе были приняты следующие условия: размер ипотечного кредита от 50 до 70% стоимости приобретаемого жилья, срок пользования 10-15 лет, процентная ставка — 8% годовых. Такое соотношение ключевых параметров позволило в короткий срок выдать более 600 ипотечных кредитов от 110000 рублей до 400000 рублей и сформировать значительный спрос на них, причем число желающих постоянно растет.
Естественно, что соотношение указанных выше параметров определяется экономическими условиями региона и при их изменении должны меняться. Однако грамотная и взвешенная политика в вопросе оптимальных параметров ипотечного кредитования — обязательное условие, которое позволяет реально поддерживать сложившийся спрос населения на ипотечные кредиты и обеспечивает надежное функционирование и совершенствование системы. Точка зрения о возможности и необходимости установления процентной ставки по ипотечным кредитам в размере 15-18% годовых абсолютно не подкреплена соответствующими расчетами и не соответствует реальности. К тому же макроэффект от широкомасштабного внедрения ипотечного кредитования с лихвой перекроет жалкие для государства доходы в виде процентов, которые планируют получать «теоретики ипотечного кредитования», но которые неподъемны для большинства населения России.
Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее время в США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг. Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых — скупка уже выданных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.
Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечное кредиты со стороны домашних хозяйств.
Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Так, в Дании уже 150 лет все ипотечное кредитование в стране осуществляется специальными ипотечными банками. В Германии наряду с ипотечными банками активно выдают стройсберкассы (Bausoarkassen). В США, несмотря на то что первоначально кредиты выдают коммерческие банки, судо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, фактическими держателями большой доли национального ипотечного портфеля являются созданные по решению Конгресса США специальные правительственные агентства.
Осуществление долгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования – это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.
Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лагазапаздывания. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.
С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.
В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).
Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.
Ипотечное кредитование – кредитование под залог недвижимости – получило широкое распространение в мировой банковской практике. В развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования, представленные различными кредитными учреждениями.
Ликвидация частной собственности в России привела и к полной ликвидации ипотеки. Ее возрождение началось только в девяностые годы.
Ипотека (залог) непосредственно связана с кредитными отношениями. Это понятие используется в нескольких значениях:
- сдача в залог недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита;
- закладная – документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог;
- долг по ипотечному кредиту.
Наиболее общее определение ипотеки – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации заложенного имущества.
Следует подчеркнуть, что в случае неисполнения должником обязательств перед кредитором, кредитор не имеет права присвоить это имущество в счет долга; оно обязательно должно быть реализовано с аукциона, и только из вырученной суммы кредитор получает удовлетворение своего интереса. Если у заемщика существуют еще и другие обязательства, то при реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами. Остаток выручки получает собственник реализованной недвижимости.
Нормативно-правовую базу ипотечного кредитования в РФ составляют значительное количество законодательных актов, основными из которых являются:
Ø Гражданский Кодекс РФ, ч. 1, 2;
Разновидностью залога является заклад. В отличие от обычного залога, при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель. Так, на период заклада заложенная ссудополучателем недвижимость находится в распоряжении кредитора, которую он может предоставить в пользование заемщику на правах аренды. Для банка преимущество заклада перед залогом заключается в том, что в случае невыполнения заемщиком основного обязательства не возникает проблемы реализации залогового права.
Ипотечный кредит оформляется кредитным договором, в котором оговариваются условия кредитования (сумма, срок, процентная ставка, схема погашения и пр.), и договором об ипотеке. Последний подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента регистрации. Требовавшееся ранее нотариальное удостоверение договора об ипотеке в настоящее время не является обязательным. Если соглашение об ипотеке включается в кредитный договор, тогда в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
Заемщик, получивший кредит под залог принадлежащего ему недвижимого имущества, называется залогодателем, а кредитор – залогодержателем.
Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой, которая составляется залогодателем. Залогодателем может быть не обязательно сам должник, им может быть третье лицо. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после ее регистрации.
Кредитор может осуществить переуступку прав требований по закладной вместе с передачей самой закладной. В этом случае на закладной делается передаточная надпись. При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей или отметок о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной, а заканчивались на этом листе. Закладная может иметь приложения.
Вся система ипотечных кредитов, выдаваемых под залог недвижимости, образует ипотечный рынок. Он представляет собой часть финансового рынка. Как и любой рынок, он характеризуется: товаром, ценой, спросом и предложением.
Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый на приобретение объекта недвижимости под его залог. Ипотечные кредиты являются одним из видов долгосрочных кредитов, но они, несмотря на существенные различия систем ипотечного кредитования в различных странах, имеют свои существенные, только им присущие особенности, основной из которых является обеспечение кредита залогом недвижимости. Кроме этого можно отметить следующие черты:
- длительный срок кредита, обычно от 10 до 30 лет;
- крупная сумма кредита;
- целевое назначение кредита для приобретения недвижимости;
- как правило, процентная ставка по ипотечным кредитам ниже рыночной процентной ставки коммерческих банков;
- обязательное страхование предмета залога, а иногда и залогодателя;
- участие в системе ипотечного кредитования, наряду с заемщиком и кредитором, посредников, инвесторов и государства.
Для получения ипотечной ссуды заемщик обращается с кредитной заявкой в банк, где заполняет необходимые документы и предоставляет о себе требуемую информацию финансового и нефинансового характера, которая впоследствии проверяется банком. На этапе рассмотрения заявки банк осуществляет комплексный анализ заемщика: проверяет его финансовое положение, оценивает смету строительства или рыночную стоимость приобретаемой недвижимости и пр.; на основании полученных данных банк проводит андеррайтинг кредита, то есть оценивает кредитоспособность заемщика.
Основные критерии андеррайтинга:
1. отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика, многие банки требуют, чтобы он не превышал 0,30-0,35;
2. отношение суммы кредита к рыночной (оценочной) стоимости залога, обычно 0,75-0,80;
3. наличие у заемщика других активов;
4. наличие у заемщика кредитной истории.
Цену ипотечного кредита как товара на ипотечном рынке представляет процентная ставка. Она, как правило, ниже, чем по другим видам кредитов. Это обусловлено своеобразным механизмом формирования относительно дешевых кредитных ресурсов для ипотечного кредитования, а также целенаправленной политикой государственного регулирования ипотеки.
Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечные кредиты со стороны домохозяйств, приобретающих потребительскую недвижимость, и со стороны хозяйствующих субъектов и инвесторов, приобретающих коммерческую недвижимость. Спрос со стороны домохозяйств непосредственно связан с несколькими факторами:
- потребностью населения в жилье;
- соотношением уровня доходов населения и цен на жилье;
- доступностью ипотечных кредитов (уровень процентной ставки, доля первоначального взноса, размер периодических платежей по обслуживанию долга и др.).
Спрос со стороны фирм на ипотечные кредиты для приобретения или строительства недвижимости (офисных, торговых, складских и производственных помещений) зависит от общего состояния экономики, уровня деловой активности, инвестиционного климата, налоговой политики государства и многих других.
Развитие ипотечного рынка имеет существенное значение для решения экономических и социальных проблем, а также непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности финансового сектора. Ипотека обладает огромными возможностями в обеспечении долговременной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка, а также делает доступным приобретение жилья населением, способствует повышению инвестиционной активности в капитальном строительстве.
Роль государства на ипотечном рынке – особенно на рынке жилищных ипотечных кредитов – значительно шире, чем на других сегментах финансового рынка. Государство определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, а также защиты интересов кредиторов, проводит налоговую политику, стимулирующую развитие ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.
Ипотечный рынок подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых создает это право.
Выпуск ценных бумаг как средство повышения ликвидности кредитной организации, снижения рисков и снижения трансакционных издержек называется секьюритизацией.