Возникновение просрочек по ипотечному кредиту – одна из самых серьезных ситуаций в сфере взаимоотношений заемщиков с банками. Ведь платежи по кредиту могут составлять значительную часть семейного бюджета, и любая просрочка лишь увеличивает эту нагрузку, нарастая как снежный ком. Поэтому для многих заемщиков ипотечных кредитов вопрос о возможном появлении просрочек является актуальным.
Банки действуют по единой схеме в случае появления задолженности по ипотеки
Порядок действий банков в случае возникновения задолженности по кредитам един вне зависимости от вида кредита и от того, какой банк предоставил такой кредит. Справедливо это и для ипотечных кредитов с одной оговоркой, в случае с займами на большие суммы банк не будет выжидать, поскольку прекрасно понимает, что при сумме платежа в 30 тысяч рублей, например, даже просрочка двух периодов платежей может стать неподъемной ношей для заемщика. Ведь в этом случае сразу придется выплачивать двойную сумму погашения основного долга плюс двойные проценты по кредиту и все штрафы, которые накопятся к этому моменту.
Поэтому, если заемщик допустил просрочку по ипотечному кредиту, банк начинает действовать по следующей схеме:
- уведомляет заемщика о возникновении просроченной задолженности. Первоначально такое уведомление может осуществляться стандартными способами уведомления – по СМС или звонком от специалиста. Затем это может быть письменное уведомление по почте;
- одновременно с уведомлением банк начинает начислять штрафы на сумму просроченной задолженности согласно условиям договора. Такие штрафы могут начисляться исходя из суммы просроченной задолженности или сумме оставшегося долга;
- если заемщик перестает выходить на связь, скрываясь от банка, то банк переводит его в категорию недобросовестных заемщиков и может обратиться в суд с требованием о взыскании всей суммы задолженности;
- еще одним вариантом может быть выставление квартиры на продажу, поскольку согласно условиям ипотечных договоров сам объект недвижимости является обеспечением по кредиту и фактически принадлежит банку;
- перепродажа долга коллекторскому агентству.
Любой из этих вариантов имеет негативные последствия для заемщика, поэтому, как только возникла такая проблема, или есть вероятность ее возникновения, стоит обратиться в банк самостоятельно, чтобы попытаться урегулировать вопрос.
Ипотечная недвижимость является гарантией для банка
Поскольку купленная в ипотеку недвижимость является гарантией для банка, то в первую очередь банк стремиться обратить свои требования на обеспечение по договору, то есть на объект недвижимости.
Также стоит помнить о том, какие еще потери может понести заемщик:
- все уплаченные проценты не будут возвращаться, поскольку эти средства являются платой банку за пользование его средствами. Об этом и говорится в условиях договоров, когда специалист банка говорит о переплате по кредиту;
- первоначальный взнос, в том числе средствам материнского капитала. Здесь нужно обязательно ознакомиться с условиями договора, как банк предполагает поступить, если заемщик в одностороннем порядке откажется от исполнения обязательств. В случае если заемщик просто перестает платить по кредиту, вполне возможно, что эти средства вернуть будет невозможно. Но по общему правилу считается, что эта сумма идет на приобретение недвижимости и не может быть возвращена;
- уже оплаченные средства по основному долгу возвращены не будут, они будут учтены при исчислении общей суммы задолженности. Другими словами, если сумма ипотеки составляла 2,5 млн. рублей, и в течение года человек исправно вносил платежи, уменьшив сумму основного долга на 200 тысяч рублей, то будет считаться, что просроченная задолженность по основному долгу будет составлять 2,3 млн. рублей.
- плата за страховку также не будет возвращена, поскольку это плата за предоставляемую услугу, и пока человек пользовался ипотечным кредитом, услуга страхования оказывалась.
На некоторый возврат средств можно рассчитывать только в том случае, если квартира была продана за сумму, которая превышает основной долг и все просроченные проценты и штрафы. Эту разницу человек может получить, но такое встречается редко, поскольку банк по своей инициативе не станет выставлять недвижимость за сумму больше, чем требуется для погашения общей задолженности.
Если просрочка небольшая по периоду – не более 5 рабочих дней, то банки, как правило, мягко реагируют на это. И если вы точно знаете, что такая просрочка произошла в результате технической ошибки, то имеет смысл обратиться в банк с чеками, которые будут подтверждать своевременное внесение средств.
При возникновении большей просрочки, лучше самостоятельно связать с банком, чтобы попытаться мирным способом урегулировать проблему. Сегодня многие банки готовы пойти навстречу своим клиентам, чтобы не доводить дело до суда, решая вопрос путем рефинансирования кредита или предоставления ипотечных каникул.
Если же процесс дошел до суда, и банк заявил о продаже залогового имущества, то здесь в первую очередь нужно позаботиться о выставлении разумной цены, которая позволит полностью погасить задолженность перед банком и в какой-то части вернуть оплаченные заемщиком средства. В этом процессе могут быть такие подводные камни:
- законодательство на сегодняшний день не предусмотрело порядок установления начальной цены продажи для таких квартир. Поэтому, как правило, для установления продажной цены берется отчет об оценке недвижимости, который составлялся на момент оформления кредита. От этой суммы и определяется цена продажи в размере 80%, а эта сумма может не учитывать проведенные улучшения в виде ремонта. Кроме того, со временем рыночная стоимость будет расти, что тоже не учитывается. И эту сумму можно попросту потерять;
- кроме того, банк постарается включить в сумму задолженности все штрафы, пени и неустойки, что тоже можно оспорить.
Таким образом, даже если возникает просрочка по кредиту, всегда есть способы урегулировать ситуацию, чтобы выйти с наименьшими потерями, но все-таки лучшим способом будет не допускать возникновение таких ситуаций.
В этом видео вы узнаете о отм, что делать, если нечем платить ипотеку, и как не потерять при этом жилье:
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.