Ипотека – это не только радость от покупки собственного жилья, но и новое обязательство, которое на длительный период ложится тяжким бременем на семейный бюджет. Ведь теперь, с момента заключения кредитной сделки, вам придется отдавать часть заработка на оплату ежемесячного платежа, независимо от того, с какими проблемами и расходами вы столкнетесь во время действия текущего договора. Не исключено, что на какое-то время вам даже придется забыть о дорогостоящих покупках, путешествиях или ремонте. Но все это будет оправдано, так как вы будете жить в собственной квартире, а не делить квадратные метры с родственниками или платить за съем жилья. Единственное, что может омрачать вашу радость – это опасение, что в какой-то момент сумма ваших расходов превысит сумму доходов, и вы не сможете оплатить ипотеку, за чем последуют соответствующие санкции банка. Впрочем, все ли так серьезно в случае просрочки по жилищному кредиту и чем может обернуться такая ситуация для должника? Попробуем разобраться в этом вопросе.
В рамках действующего ипотечного договора банк вправе начислить штрафные проценты на просрочку, чем он обязательно воспользуется, как только платеж не поступит в установленный для этого срок. И хотя, как уверяют банкиры, такие жесткие санкции – это просто способ стимулировать клиентов как можно быстрее погашать свои долги (по мере роста срока просрочки, сумма задолженности тоже будет увеличиваться), по факту они охотно пользуются таким пунктом договора, чтобы увеличить свой процентный доход.
Чем больше срок просрочки, тем больше будет сумма обязательного платежа, что вряд ли устроит клиента, который и так с трудом насобирал деньги на выплату задолженности. Поэтому в его интересах как можно быстрее закрыть долг, даже если он испытывает материальные проблемы. При этом нельзя выборочно погасить только проценты или тело кредита, чтобы остановить действие санкций: согласно порядку покрытия просроченной задолженности, в первую очередь деньги идут на оплату штрафов, потом на начисленные проценты, а оставшиеся средства – на основную сумму долга. И каждый день размер такого платежа будет увеличиваться, поэтому перед совершением оплаты необходимо узнать, сколько следует внести, чтобы покрыть текущую задолженность.
Если медлить с решением проблемы, то можно оказаться в ситуации, когда банк уже начислил такой штраф, что его сложно погасить без дополнительного финансирования. Только вряд ли другой кредитор согласится выдать деньги горе-заемщику, за которым уже и так числится неподъемная задолженность.
С одной стороны, это нельзя воспринимать как приговор, так как длительное время можно не ощущать всех последствий низкого кредитного рейтинга. Но как только возникнет необходимость снова взять деньги под процент, то в предоставлении финансовой помощи, скорее всего, будет отказано, даже если, несмотря на просрочку, задолженность была погашена в полном объеме.
Чтобы повысить эффективность взыскательной деятельности, не переводя решение вопроса в юридическую плоскость, банк может поручить работу с должником коллектору – специалисту, который на профессиональной основе занимается сбором проблемных долгов. И хотя законом четко регламентирован порядок их работы и полномочия, они не всегда действуют в правовом поле, доставляя должникам массу неприятностей и неудобств.
Но не все коллекторы пренебрегают законом, особенно если речь идет о крупном агентстве, которое бережет свою репутацию. Если взыскание ипотеки поручено такому специалисту, то он может предложить пути решения проблемы, несмотря на отсутствие у заемщика средств для погашения задолженности. И в связи с тем, что просрочка по жилищному кредиту может привести к потере недвижимости, этим всегда стоит воспользоваться для урегулирования ситуации и не игнорировать звонки коллектора, если он готов к конструктивному диалогу.
Ипотечный кредит выдается при условии предоставления имущественного обеспечения – жилья, которое было приобретено за счет заемных средств. Для банка это возможность защитить свои интересы, если заемщик не сможет выплатить долг по причине потери доходов. В этом случае он без труда сможет добиться продажи залогового имущества, чтобы компенсировать свои потери и расходы по обслуживанию кредитного счета.
Не стоит думать, что при малейших материальных проблемах банк сразу же отберет квартиру, оставив вас без крыши над головой. На самом деле обращение в суд, принудительное взыскание и продажа недвижимости – это крайняя мера, которая практикуется в отношении злостных и безнадежных неплательщиков. Банку гораздо выгоднее предоставить отсрочку, рефинансирование или реструктуризацию ипотечной задолженности, а потом годами получать от клиента оплату процентов, чем сразу же продать залог, тем более что полученных средств вряд ли будет достаточно для покрытия всей суммы долга. Поэтому потеря недвижимости касается в первую очередь тех, у кого нет перспективы улучшить финансовое положение в течение последующих 6-ти месяцев после возникновения просрочки.
Но желание продать жилье может исходить от самого неплательщика, если нет другой альтернативы решить вопрос с задолженностью. На такой шаг он может решиться, чтобы сохранить другое имущество, если банк предоставит гарантии, что он не будет претендовать на его продажу, чтобы выручить больше средств для покрытия долга.
Если за время действия кредитного договора приобретенная недвижимость успела упасть в цене (когда ее реальная стоимость меньше текущей суммы задолженности по ипотеке), то должник рискует потерять другое имущество (начиная от автомобиля и заканчивая бытовой техникой), которое также будет продано на публичных торгах. Но это может быть осуществлено только после продажи ипотечного жилья, так как уже станет очевидно, какой суммы не хватило для покрытия задолженности.
С одной стороны ипотека позволяет людям стать обладателями собственной крыши над головой. Но с другой — она требует финансовой устойчивости на протяжении нескольких лет. Сегодня мало кто может быть уверенным в завтрашнем дне. Сокращение штата и лишение работы, травма, болезнь и потеря трудоспособности — форс-мажоры могут быть разными. Что же делать, если стало невозможным оплачивать ипотеку на прежних условиях?
Нередко покупатели очень торопятся оформить заем — очень уж приглянулась квартира, да и цена хорошая, как бы кто не перехватил. И в этой спешке будущий заемщик порой не успевает трезво оценить, насколько реально вернуть деньги банку. Разумеется, что предугадать кризисные моменты в экономике сложно, но рассчитать свои силы вполне реально. Как свидетельствует статистика, в первые годы платежи вносятся своевременно. А потом ответственность заемщика или его созаещиков снижается либо наступает ипотечная усталость, и счет начинает пополняться нерегулярно.
Если однажды допустить просрочку, то долг растёт как на дрожжах — к ежемесячному платежу прибавляются просроченные проценты, пеня и неустойка. И бремя ипотеки становится еще тяжелее.
Если заемщик задержал очередной взнос, то уже на следующий день сотрудники банка начинают совершать звонки должнику. Не стоит отключать телефон, менять номера и всячески прятаться от банка. Это лишь усугубит ситуацию.
Первое, что нужно сделать, это прийти в банк и написать заявление с просьбой реструктурировать заем. Реструктуризация — это внесение изменений в условия кредитного договора в части размера ежемесячного платежа и сроков его внесения.
Вы должны аргументированно изложить сложившуюся у вас ситуацию, приложить документы, доказывающие ухудшение вашего финансового положения. Сделайте два экземпляра заявления, закрепите их входящим номером и один оставьте у себя. Всю переписку с банком следует сохранять.
Сами банки не заинтересованы в судебных тяжбах, выселении людей, поэтому вероятнее всего фининститут пойдет к вам навстречу.
В связи с этим, если материальные трудности временные, то реструктуризация поможет сохранить отношения с банком и не усугублять задолженность.
Если финансовых возможностей тянуть бремя ипотеки все же нет и улучшений в материальном плане не предвидится, то лучше отказаться от ипотечного займа. Чем быстрее должник примет это решение, тем меньше будет его задолженность перед банком.
- Залогодатель вправе в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня его уведомления о начале проведения реализации недвижимого имущества во внесудебном порядке, о возможном обращении взыскания на ипотечную недвижимость, ходатайствовать о самостоятельной реализации указанного имущества.
- Залогодержатель в течение 15 календарных дней со дня поступления письменного ходатайства, в письменной форме сообщает об отказе либо удовлетворении ходатайства. В случае удовлетворения ходатайства залогодержатель также сообщает о приостановлении мер принудительного исполнения и необходимости зачисления денег от самостоятельной реализации недвижимого имущества на банковский счет залогодержателя.
- Самостоятельная реализация недвижимости осуществляется в течение 3 месяцев со дня вручения письменного сообщения залогодержателя об удовлетворении ходатайства. Срок может быть и увеличен по соглашению сторон.
- В случае нереализации залогодателем в срок, предусмотренный пунктом 3 настоящей статьи, недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, залогодержатель вправе реализовать такое имущество способами, установленными законом.
— Внесудебная реализация заложенной недвижимости по ипотеке не допускается в случаях, предусмотренных законодательным актом Республики Казахстан об ипотеке недвижимого имущества, — отмечает юрист Ержан Сеитов.
Написание отказа означает, что банк не сможет реализовать недвижимость по собственному решению. Для этого нужно будет сначала подать на заемщика в суд и выиграть дело.
Если заемщик перестает погашать долг, то банки привлекают профессионального сборщика долгов, то есть коллекторское агентство. Следует помнить, что коллекторы не имеют права на следующие действия:
- запугивание должников, использование насилие, криминальные приемы;
- нецензурное обращение и оскорбления;
- нарушение вашего покоя ночью и т. д.;
- вхождение в ваше жилье без приглашения.
Закон о коллекторской деятельности допускает взаимодействие с должником только в определенное время, а именно:
- только в будние дни;
- не более 3 телефонных переговоров в течение дня в период с 08.00 до 21.00 часов;
- не более 3 встреч в течение недели, при этом не более одной встречи в день в период с 08.00 до 21.00.
При этом, время выбора взаимодействия сохраняется за должником. Любые личные контакты запрещены в праздничные и выходные дни. Коллекторы могут только рассчитывать на добровольную выплату кредита со стороны должника. Наказание за неуплату кредита может назначить только суд.
— Нет такого, чтобы они единственное жилье оставили в покое, или не взыскивали, — рассказала она.
Между тем, в 2015 году в законодательные акты внесли поправки, которые запрещают банкам забирать имущество должников при незначительных нарушениях, а именно если:
- сумма неисполненного обязательства (без учета неустойки (штрафа, пени) составляет менее 10% от стоимости заложенного имущества, определенной сторонами в договоре о залоге;
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если оставшаяся сумма долга меньше, чем стоимость жилья, имеет ли право банк забрать залог и если да, то возвращается ли разница?
— Частью 6 статьи 319 Гражданского кодекса РК установлено, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю, — поясняет Ержан Сеитов.
В случае смерти ипотечника обязаны ли будут его родственники погашать долг? По словам юриста, банк вправе потребовать от них погасить ипотеку.
— Согласно статьи 1081 Гражданского кодекса РК, кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования, вытекающие из обязательств наследодателя, к исполнителю завещания (доверительному управляющему наследством) или к наследникам, отвечающим как солидарные должники в пределах стоимости имущества, перешедшего к каждому наследнику, — отмечает юрист.
В этом случае родственники ипотечника, который в свое время застраховал свою жизнь, будут освобождены от ипотечных долгов умершего. Их погасит страховая компания.
Общественница Сулубике Жаксылыкова считает, что ни при каких обстоятельствах нельзя опускать руки.
— Нельзя сидеть дома до последнего, пока не вручат уведомление о выселении, — говорит она. — Всегда нужно быть в контакте с банком, писать заявление о предоставлении отсрочки оплаты кредита. Если дело все же дошло до суда, то тогда нужно обратиться за помощью юристу или в общественные организации, в Национальный банк, где также работает общественная приемная. На суде просто слова не подействуют, нужно опираться на законы, доказывать свое финансовое положение, предоставлять суду все переписки с банком. Судья за вас разбираться не будет, не надо избегать встречи с банком и судов, нужно быть всегда в контакте с ними. Самый лучший вариант — платить за кредит и не надеется, что единственное жилье никто не заберет.
— В целом по-тихоньку проблемы ипотечников решаются, остались только те заемщики, которые приобретали квартиры на пике цен, — рассказывает общественница. — По ним все еще работаем, ездим в столицу, чтобы фонд проблемных кредитов выкупил их долги с дисконтом, после чего предоставил ипотечнику возможность расплатиться с фондом без процентов в течение 20-30 лет. Также обращаются заемщики, которые не попадают под госпрограмму рефинансирования. В таких случаях мы исходим из конкретной ситуации, смотрим на сумму долга, залоговую стоимость. Если заемщик относится к социальной уязвимой категории населения, то в таких случаях стараемся решить вопрос с помощью Нацбанка.
И в заключении хочется напомнить, что выход есть всегда. Главное — не замыкаться со своей проблемой в себе, а находить силы и каждый день совершать действия для ее решения.
При нынешних зарплатах в Казахстане среднестатистической семье понадобится несколько десятилетий, чтобы приобрести собственное жилье. Согласно с данными Национального Аналитического Центра, более 60% опрошенных казахстанцев нуждаются в улучшении жилищных условий. При этом около половины вообще не имеют крыши над головой. Но жилищный вопрос необходимо решать, и для этого есть несколько вариантов: снимать квартиру, жить у родственников или оформить ипотеку. Остановимся на последнем варианте, а также рассмотрим некоторые нюансы приобретения квартиры в рассрочку.
Когда нужны деньги, многие люди пытаются решить данный вопрос с помощью родственников или хороших друзей. Если они не могут помочь, то для таких целей работают кредитные организации, которые предлагают кредиты всем жителям Казахстана, имеющим 18 лет.
Перед оформлением каждого заемщика интересует: хватит ли доходов на оформление ипотеки и погашение ежемесячных платежей? Многочисленные ипотечные программы в Казахстане предлагают разные условия и требования, но в среднем банки требуют, чтобы выплата не превышала 50% совокупного дохода.
То есть, при зарплате в 150 000 тенге для обеспечения нормальной жизни понадобиться выплачивать не более 75 000. Но ориентироваться нужно не только на банковские требования: заемщик должен понимать, каким для него должен быть психологический потолок.
Размер выплат не должен быть на пределе финансовых возможностей.
Экономическая ситуация в ряде городов Казахстана является не самой лучшей. В их списке значится и Жезказган. Всего лишь пару десятилетий назад город входил в список крупнейших металлургических центров республики.
Практически все строительные компании республики предлагают квартиры в рассрочку. Жилье можно приобрести в Алматы, Астане и регионах. Разница между ипотекой и рассрочкой огромна. Во-первых, ипотека оформляется в банке, а рассрочка – у компании-застройщика.
Рассрочка актуальна тех случаях, когда заемщик не может подтвердить свои доходы, то есть, работает неофициально.
Известно, что ипотека без первоначального взноса в Алматы и других городах недоступна. Зато с рассрочкой все гораздо проще. Также выгодно брать квартиру в рассрочку в том случае, если заемщик планирует получить крупную сумму денег, например, в наследство или от продажи имущества.
Выгоднее брать квартиру в рассрочку при низких процентах и уверенности в том, что в течение короткого периода заемщик сможет вносить крупные платежи. Универсальных рекомендаций не существует: каждый пример необходимо рассматривать индивидуально.
Плюсы оформления квартиры в рассрочку:
- возможность приобретения жилья без подтверждения дохода;
- минимальные комиссии;
- оперативность;
- возможность получить отсрочку;
- минимальные требования к документам заемщика.
Среди недостатков рассрочки необходимо отметить риски, связанные с задержками строительства и махинациями девелопера.
Кроме того, заемщику придется делать крупные взносы. Чтобы минимизировать риски при покупке жилья в рассрочку, следует придерживаться следующих рекомендаций:
- оформлять договор долевого участия. В таком случае заемщик получает максимальную защиту своих прав;
- сотрудничать только с проверенными девелоперами. В интернете можно найти информацию о тех объектах, которые компания уже сдала в эксплуатацию;
- тщательное изучение договора. Не стоит пренебрегать консультациями с юристами;
- изучить штрафы и другие санкции, которые могут быть применены к должнику.
Если срочно понадобились деньги на лечение, ремонт или другие обязательные платежи, то следует обратиться за помощью не к родственникам, а в финансовую компанию, которая выдает денежные средства всем жителям Казахстана. Получить финансы можно быстро, с предоставлением единственного документа — паспорта.
Каждого заемщика интересует выгодная ипотека в Астане, Алматы и любом другом городе. Сниженные ставки банки предлагают в новостройках. Вместе с тем, покупая жилье в новом доме, заемщик чаще всего не имеет возможности сразу же в него въехать. Зато он уже платит деньги за свою квартиру.
Вторичный рынок – неплохой вариант, но все зависит от района, состояния дома и самой квартиры. Не исключено, что придется потратить крупную сумму на ремонт.
О существовании денежных проблем большинство жителей Казахстана знают не из кино, а реальной жизни. Действительно, нестабильность в экономике оставляет свой след в каждой казахской семье.
В последние годы просматривается тенденция к снижению стоимости ипотеки в Казахстане. Но речь идет не о щедрости со стороны банков, а государственном субсидировании.
На программы финансовой помощи казахстанцам без жилья планируется выделить около 2 трлн тенге. Поэтому государственные программы заслуживают внимания, но только в том случае, если речь идет о первичном рынке недвижимости. В некоторых случаях процентная ставка будет снижена до 5% — 10%. Некоторые застройщики готовы снижать ставки за собственный счет.
Сроки кредитования, суммы, требования к заемщикам в рамках государственных программ практически не отличаются от стандартных условий оформления ипотеки. Кроме квартир в ближайшие годы правительство планирует выделить деньги на строительство частных домов в областных центрах республики. В общей сложности до 2032 года государство обещает казахстанцам возвести 1,5 млн квартир и частных домов. Благодаря строительству планируется повышение ВВП и увеличение количества рабочих мест.
Перед тем, как взять ипотеку в Казахстане, многие задаются вопросом сроков оформления.
Вполне очевидно, что при заключении договора с банком на 25 лет придется выплатить значительно больше, чем за 15. В то же время, заемщик не будет балансировать на грани своих возможностей, выплачивая за кредит последние деньги.
Когда до получки еще далеко, а все доступные финансы уже исчерпаны или попросту намечаются незапланированные траты, можно воспользоваться сервисом займ до зарплаты. Сразу несколько организаций предлагают клиентам финансовые услуги в Мамлютка.
На этот вопрос не существует однозначного ответа.
Финансовые возможности каждого человека индивидуальны.
Нужно установить правильное соотношение между уровнем своих доходов и расходами. Приобрести квартиру без ипотеки могут немногочисленные жители республики. Нужно учитывать то, что стоимость аренды регулярно увеличивается. Если же человек оформляет ипотеку в Алматы, то он платит за свое жилье.
Согласно статическим данным, ипотека выплачивается в два раза быстрее, чем регламентирует договор. Поэтому при уверенности в завтрашнем дне, умении распоряжаться деньгами и обращении в надежный банк ипотеку можно оформлять без сомнений.