Основными путями решения проблем долгосрочного ипотечного кредитования является создание условий для развития рыночных механизмов, мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направление их в кредитно-финансовую сферу.
Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в рамках которой подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты. Его принятие должно активизировать развитие ипотечного жилищного кредитования в стране.
Несмотря на быстрые темпы развития ипотечного рынка в Казахстане, доступность ипотечных кредитов для населения остается, по прежнему, довольно ограниченной. Основными сдерживающим фактором развития рынка ипотечных компании является требование значительных объемов сбережений и доходов для осуществления первоначальных взносов и ежемесячных платежей по кредитам из- за относительно небольших сроков ипотечных кредитов и высоких ставок по ним.
Установление относительно жестких требований к заемщику банками, предоставляющие ипотечные кредиты, является отражением стремления банков к снижению кредитных рисков, связанных с невозвратом кредита. Так установление банковской маржи по ипотечным кредитам в пределах 3-4 процентных пунктов позволяет банкам, предоставляющим кредиты, покрыть свои кредитные риски.
Максимальное соотношение объема ипотечного кредита к стоимости жилья, установленное на уровне 70%, позволяет частично решить данную проблему, так как допускает снижение стоимости жилья приблизительно на 30 %. Вместе с тем, данное требование к ипотечным кредитам существенного сужает круг потенциальных заемщиков, учитывая, что заемщик должен внести первоначальный взнос в сумме 30% от стоимости приобретаемого жилья.
Повышение соотношения размера ипотечного кредита к стоимости жилья до уровня 85% и выше позволяет привлечь новых заемщиков, с более «скромным» уровнем сбережений. В то же время, это изменение значительно повышает риски кредиторов, связанные не только с вероятностью невозврата кредита, сколько со значительным снижением цен на жилье, возможным в перспективе. Однако, разделение кредитных рисков путем гарантирования (страхования) ипотечного кредита и повышение соотношения размера кредита к стоимости жилья реально позволит кредиторам снизить кредитные риски по ипотечным кредитам, что в перспективе будет способствовать удлинению сроков кредитов и снижению процентных ставок, тем самым расширению доступа к системе ипотечного кредитования для населения.
В настоящее время снижение размера «первоначального взноса» с 30% до 15% обеспечивается путем страхования гражданско-правовой ответственности заемщика. Получая ипотечный кредит размером свыше 70% до 85% от стоимости заложенного жилья, заемщик обязан застраховать свою ответственность перед банком, что он внесет оставшуюся часть «первоначального взноса».
Это позволяет расширить доступ населения к ипотечным кредитам, но не решает в полной мере задачи снижения кредитных рисков, так как страхование граданско — правовой ответственности покрывает риски кредитора в пределах до17,6% от размера кредита и только в первые годы обслуживания ипотечного кредита , пока коэффициент К/З не достигнет уровня 0,7.
Увеличение сроков ипотечных кредитов с 15 лет до 20 лет позволит охватить дополнительно около 16% населения. Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам на 0,5 процентных пункта позволит расширить доступ населению к ипотечному кредитованию приблизительно на 4 %, 1 процентный пункт — 10,5%, 1,5 процентных пункта — 17%. Одновременно снижение процентных ставок на 1,5 процентных пункту и увеличение сроков кредита на 10 лет расширит доступ населения к системе ипотечного кредитования почти в 1,5 раза.
Чтобы повысить эффективность кредитных отношений в жилищной сфере, необходимо предусматривать различные условия предоставления ссуд разным типам заемщиков. Среди них выделяются семьи: с большими и постоянным доходом, которые могут брать кредит в банке с высокой надежностью выплат за период погашения ссуды; с меньшим доходом, но работающие в высокодоходных организациях или фирмах; гарантирующие своевременность выплат; с средним доходом, особенно нуждающиеся в субсидирований за счет государства.
По результатам проведенного исследования предлагаются следующие рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования.
Рисунок 7. Обзор предложений для совершенствования ипотечного кредитования.
В настоящее время в мире функционируют различные ипотечные системы: европейская, американская, азиатская и т.п., которые отличаются отдельными элементами ее практической реализации.
Ипотечное кредитование в Казахстане имеет короткую историю, что связано с вообще короткой историей суверенного государства Казахстан. Однако который срок не стал препятствием на пути формирования и развития ипотечного кредитования. Казахстанские коммерческие банки уже на ранней стадии своего развития стали широко использовать ипотеку при кредитном обслуживании клиентов.
Ипотека становится в республике обыденным инструментом в развитии жилищного строительства. Ее поступательное движение в ряде регионов сдерживается из-за высоких процентных ставок, но, судя по всему, это дело временное.
На сегодняшний день ипотечные кредиты предоставляются заемщикам сроком до 15-30 лет. Понятно, что в условиях относительной стабилизации экономики Республики ни одно кредитное учреждение или любой другой хозяйствующий субъект не может взять на себя риск прогнозирования состояния экономики на такой длительный период.
За прошедшие годы услуги банков по ипотечному кредитованию приобрели большую популярность среди населения. С момента создания Казахстанской ипотечной компании в целом по республике осуществлено рефинансирование кредитов на сумму более одного миллиарда тенге, а общая сумма ипотечных кредитов, выданных банками, достигла почти восьми миллиардов тенге.
Решение жилищных проблем населения является одной из важнейших социальных задач. Поэтому наряду с расширением ипотечного кредитования необходимо развитие и индивидуального жилищного строительства.
Поскольку это является актуальным и для других регионов, банкам необходимо уделить больше внимания решению вопроса долгосрочного кредитования населения на жилищное строительство и ускорить появление на рынке этого вида услуг.
Сам факт ипотечного кредитования говорит об определенной стабильности в экономике. То есть государство не боится выстраивать длинные кредитные схемы под залоги будущего жилья, причем проценты становятся все ниже и ниже.
Вместе с тем, ипотечное кредитование имеет не решенные проблемы, основная часть которых связана с неурегулированностью ряда правовых вопросов ипотеки, а также и необходимостью дальнейшего развития инструментов ипотечного кредитования.
Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане — это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация, экономики изменение структуры банковских операций.
Условия кредитования, предлагаемые банками в настоящее время, обусловлены структурой привлеченных средств. Поскольку ресурсы привлекаются в основном в иностранной валюте и на сроки, не превышающие 3 лет, возможности долгосрочного кредитования населения в национальной валюте очень ограниченны. В этой ситуации, население неохотно обращается за ипотечными кредитами из-за опасения девальвации национальной валюты, поскольку большинство граждан получают доходы в тенге. Кроме того, небольшие сроки кредитования подразумевают необходимость значительных ежемесячных платежей на погашение кредита, что существенно отражается на личном бюджете и уровне жизни.
В Казахстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на более длительный срок.
В Казахстане в 2018 году было выдано ипотечных кредитов на 525 млрд тенге, сообщает «Интерфакс-Казахстан».
«Доля ипотечного портфеля в ВВП за 2018 год увеличилась с 2,1% до 2,3%. В 2018 году объём выдачи ипотечных жилищных займов составил 525 млрд тенге, увеличившись за год на 47% или 168 млрд тенге», – сказал директор департамента методологии финансового рынка Нацбанка Даурен Салимбаев.
В общем объёме выдачи 69% или 360 млрд тенге составили займы АО «Жилстройсбербанк Казахстана» (ЖССБК) и 31% или 165 млрд тенге займы других банков. Уточняется, что объём выдачи ипотечных займов банками, без учёта выданных ЖССБК займов, за год увеличился в 2,5 раза.
В целом, по сообщению финрегулятора, на начало 2019 года объём ипотечных жилищных займов составил 1,3 трлн тенге, увеличившись за год на 202 млрд тенге. Доля ипотечных жилищных займов в ссудном портфеле банковского сектора увеличилась за год с 8,3% до 9,7%.
По мнению Салимбаева, существенно оживить состояние ипотечного рынка позволили запуск программы «7-20-25» и комплекс сопутствующих мер.
При этом он отметил, что основным фактором, сдерживающим развитие программы «7-20-25», является недостаток в стране первичного жилья, который особенно ощущается в регионах.
«На 2019 год потребность составляет порядка 16 тысяч квартир. Мы надеемся, что акиматы увеличат предложения жилья по программе «7-20-25». Для этого мы предусмотрели механизмы финансирования строительства жилья – ипотечная организация «Баспана» готова выделить 150 млрд тенге для финансирования по «револьверному» принципу, выкупая муниципальные облигации акиматов. Данной возможностью уже воспользовался акимат города Шымкента, который привлёк 10 млрд тенге», – сказал представитель Нацбанка.
Салимбаев также напомнил, что в декабре 2018 года министерством индустрии и инфраструктурного развития были внесены изменения в правила реализации построенного или приобретенного у частных застройщиков жилья в рамках программы «Нурлы жер».Теперь жильё, построенное по программе «Нурлы жер», в равной степени доступно для приобретения в рамках программы «7-20-25».
Читайте Informburo.kz там, где удобно:
Если вы нашли ошибку в тексте, выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter
Об этом предупредили в Национальном банке РК
Наибольшая доля проблемных заемщиков в Казахстане сформировалась в период с 2004 по 2009 годы в основном из-за финансового кризиса 2008-го, когда устанавливались непомерные суммы вознаграждения, из-за чего заемщики не могли обслуживать займы, сообщил начальник управления по защите прав потребителей финансовых услуг и внешних коммуникаций Нацбанка Александр Терентьев. Стоит отметить, что ранее президент Нурсултан Назарбаев поручил Нацбанку совместно с правительством внести предложения о целесообразности расширения программы помощи ипотечникам.
В ходе круглого стола, организованного регулятором, Александр Терентьев напомнил, что в апреле 2015 года правление Нацбанка утвердило программу рефинансирования, и на ее реализацию было выделено 130 млрд тенге. В результате граждане получили возможность рефинансировать остаток основного долга по займу за вычетом капитализированных сумм по ставке не более 3% годовых. К настоящему времени почти 23 тыс. казахстанцев сохранили жилье в рамках рефинансирования.
Планируется, что до 2026 года число рефинансированных займов достигнет 40 тыс. Вследствие необходимости решить проблему валютной ипотеки постановлением правления Нацбанка от 27 марта 2018 года в программу рефинансирования внесли изменения, направленные на перевод долларовой ипотеки в тенговую. Таким образом, планируется рефинансирование валютных ипотечных займов физлиц, полученных до 1 января 2016 года, в тенге по курсу Нацбанка на 18 августа 2015 года, то есть до перехода на режим инфляционного таргетирования и плавающего курса. По этой схеме долговое бремя будет облегчено примерно для 21 тыс. казахстанцев.
Однако есть важное условие: сроки рефинансирования определены до 30 декабря 2018 года, поэтому заемщик должен до 15 декабря подать соответствующее заявление в банк. Столь короткие сроки Александр Терентьев объяснил негативным опытом от реализации программы ипотечных заемщиков, которые получили займы с 2004 по 2009 годы. По его словам, после изучения того опыта было принято решение поставить очень сжатые сроки.
При этом Терентьев подчеркнул, что на компенсацию госпошлины социально уязвимым заемщикам Нацбанк потратит из своих средств 1,5 млрд тенге, на компенсацию валютной разницы — 15−16 млрд.
Ипотечные заемщики, которые получили займы в период с 2004 по 2009 годы, могут подать заявку на рефинансирование займа в случае погашения долга до 36,5 млн тенге.
Вместе с тем Александр Терентьев предупредил, что у граждан не должно создаваться ложного представления, что все эти меры приведут к полному списанию долгов и что по займам можно будет не платить, это меры облегчения долгового бремени, а не его стопроцентного списания. Полного прощения долгов ждать не нужно, заметил он, подчеркнув, что людям пошли навстречу и максимально облегчили процесс погашения долгов по ипотеке.
Он сообщил, что регулятор предложил на законодательном уровне дать банкам право сдавать в аренду жилье, перешедшее в их собственность по долгам заемщиков. Это позволит заемщику максимально долго жить в этом помещении и оставит за ним возможность вернуть жилье в собственность после оплаты аренды.
«Принимаемые меры позволят окончательно разрешить ситуацию с проблемными ипотечными заемщиками, и дальнейшая деятельность регулятора будет направлена на стимулирование ипотечного кредитования, усиление контроля за качеством оказываемых финансовых услуг и повышение финансовой грамотности населения. Валютным заемщикам из-за корректировок курса тенге сейчас очень сложно обслуживать свои займы.