Эксперты объяснили, на что влияют новые законодательные нормы
В Украине еще в июле-2018 приняли новый закон о возобновлении кредитования. В первую очередь, ипотечное. Документ подписали несколько дней назад и теперь новые нормы вступили в силу. В пояснительной записке к законопроекту 6027-д авторы уверяли, что он позволит уменьшить финансовую нагрузку на заемщиков и будет способствовать активизации кредитования в Украине.
“Целью законопроекта является стимулирование активного использования кредитования … и снижение стоимости кредитных ресурсов”, – говорится в пояснительной записке.
Журналист Алексей Фалин много лет мечтает о квартире в Киеве и готов выплачивать ипотеку. Однако, сетует: сейчас условия крайне невыгодны.
“Первый взнос – 30%. Это у них обычный кредит. Ставка почти 20%. Мы брали квартиру из расчета 750 тыс. гривен, однокомнатная. Первый взнос получается 225 тыс. и плюс ежемесячно более 10 тыс грн”, – рассказывает Фалин об условиях ипотеки.
И это без дополнительных трат – налогов при покупке квартиры, денег на нотариуса, комиссий банка и страховых платежей. В итоге, за 20 лет пользования таким займом придется заплатить 1,66 млн гривен.
В целом ипотечные ссуды сейчас дают только 10 банков, годовые ставки в гривне – от 18 до 25%. Воспользоваться такой ипотекой можно лишь при условии первого взноса в размере 30-50% суммы от стоимости квартиры или дома.
В Украине ипотека по цене аренды остается невыполненным обещанием. Банки дают кредиты на квартиру неохотно и под высокие проценты. В следующем году, уверены эксперты рынка, “чудес ждать не стоит”. Проблемы, которые накапливались годами, не дают полноценно запустить ипотечное кредитование.
В 2007-м ипотеку в Украине выдавали в среднем под 11-12% годовых. И уже тогда участники рынка активно обсуждали, как сделать кредитование более доступным и за счет чего снижать ставки. Но уже в следующем году рынок буквально обвалился под влиянием мирового финансового кризиса и девальвации гривни. Окончательный удар произошел в 2014-2015 годах. Если раньше ипотеку выдавал чуть ли не каждый крупный банк, сейчас активно этим занимаются всего четыре финансовых учреждения. Причем ипотеку дают под 21-22% годовых и далеко не всем.
Особых изменений в вопросе ипотечного кредитования в следующем году ждать не стоит, уверена доцент кафедры банковского дела КНТЭУ Людмила Гербич. И все проблемы можно охарактеризовать одной фразой: “неблагоприятная экономическая ситуация”. Не хватает платежеспособных клиентов, у банков нет дешевого ресурса для обеспечения низких ставок по ипотекам.
В результате банки боятся выдавать ипотеку, а украинцы не могут осилить огромные ставки. В Национальном банке называют еще одну проблему, связанную с законодательством. Мол, финансовому учреждению сложно забрать в счет невыплаченного кредита квартиру. Более того, в стране до сих пор действует мораторий. Если это единственное жилье должников, то выселить из квартиры нельзя.
“Основное препятствие для оживления ипотечного кредитования в среднесрочной перспективе – несовершенство процедур взыскания залога в случае невыполнения должником обязательств по кредиту. Без реформирования механизмов взыскания залога надеяться на доступную ипотеку не стоит”, – говорится в одном из отчетов.
Суды между банками и должниками длятся десятилетиями. Финансовому учреждению по закону нужно “зарезервировать” долг. То есть найти ресурс для того, чтобы отложить сумму, равную кредиту недобросовестного клиента.
Но проблема еще глубже, уверена ученая Людмила Гербич. Ситуация в экономике отображается на благосостоянии украинцев. Чем больше денег, тем больше платежеспособных клиентов, которые могут разместить депозиты, оформить ипотеку и успешно ее выплатить. Кроме того, состояние экономики отображается и на уровне инфляции.
Чем быстрее растут цены, тем выше ставки по депозитам в банках. Украинцы не будут открывать вклад, если за год с ним можно заработать, к примеру, 7%, а инфляция составляет 9%. С такими условиями часть средств просто “съест” рост цен. В свою очередь ставки по депозитам отображаются на кредитных. Банк закладывает в нее не только депозитную ставку, но и свои риски, расходы, прибыль.
Закон на стороне банка. В НБУ считают, что единственным инструментом для запуска кредитования может стать действенный инструмент изъятия залогового имущества. Причем, каким именно должен быть такой инструмент, в отчете НБУ не уточняют. Однако в первую очередь речь идет о затянутой процедуре. Должников судят годами, а то и десятилетиями, а выселить семью из ипотечной квартиры практически невозможно.
Государственные программы поддержки. “Без полноценного возрождения государственных ипотечных программ чудес ждать не стоит, и даже при стабильной ситуации и выгодных условиях кредитования доля покупки жилья в ипотеку вряд ли превысит 10-15%”, – уверен пресс-секретарь корпорации “Укрбуд” Глеб Шемовнев.
К слову, застройщик на данный момент работает по ипотечным программам с “Укргазбанком”, банком “Глобус” и Государственным фондом содействия молодежному жилому строительству. Будет ли жилье в ипотеку становиться доступнее в 2019-м, зависит в первую очередь от социально-экономических факторов в стране, уверен Шемовнев. Если же следующий год обойдется без потрясений, а экономическая ситуация продолжит выравниваться, то в “Укрбуд” ожидают дальнейшего роста доли кредитных сделок.
Ускорение экономического роста. Если ничего не изменится, такими темпами на возрождение ипотечного кредитования понадобится 10 лет, уверена доцент кафедры банковского дела КНТЭУ. Самое важное условие для запуска рынка – рост доходов населения. Только платежеспособный спрос может стимулировать финансовые учреждения развивать ипотечное кредитование.
Рынок ипотечного кредитования – лакмусовая бумага ситуации в экономике страны. Запустить дешевые кредиты без снижения уровня инфляции, роста благосостояния клиентов, государственной программы поддержки, – будет крайне сложно.
На этой неделе парламент распрощался с документом, который должен был решить судьбу ипотечных заемщиков по всей стране.
Ранее рассказывал о том, чем чреват закон о реструктуризации валютных кредитов.
Это – плохие новости для украинских заемщиков, надеявшихся, что в случае принятия закона они смогут реструктуризировать свои ипотечные кредиты 2005-2008 годов на выгодных условиях. Зато отмена закона стала хорошей новостью для банков, которые понесли бы убытки при подобной реструктуризации.
Согласно требованиям НБУ и МВФ, банки и так должны постоянно увеличивать свой капитал, а реструктуризация ипотеки привела бы к дополнительным расходам для финансовых учреждений. Отметим, речь идет прежде всего об учреждениях с иностранным капиталом – крупных иностранных инвесторах, не допустить ухода которых рассчитывают и НБУ, и парламент, и президент.
В соответствии с Базелем III, ко всем банкам с европейской юрисдикцией применяются усиленные требования по докапитализации. Особенно жестко европейский финансовый регулятор смотрит на банки, работающие в странах Восточной Европы, таких как Болгария, Украина, Польша. Это уже стало причиной исхода из нашей страны некоторых европейских банковских групп, и желания уйти – почти у всех оставшихся.
Те, кто планируют остаться на рынке, держат крупные портфели валютных кредитов и ипотеки. На 1 декабря 2015 года портфель кредитов, выданных физлицам в валюте, у всех банков страны составлял 75 млрд гривен. Ипотечный портфель (как гривневый, так и валютный) по банковской системе превышал 77 млрд гривен.
Считается, что основным противником массовой реструктуризации долгов является МВФ. Однако ни со стороны НБУ, ни со стороны Минфина не последовало разумных предложений о решении этой проблемы.
Банкиры признают, что какой-то законодательный рецепт все равно нужен.
Он напоминает, что реструктуризация приводит к дополнительным убыткам, а оптимальная схема реструктуризации, которая бы устроила и банк, и заемщика, до сих пор не найдена. Свой рецепт реструктуризации был в Венгрии, которая, к слову, тоже сотрудничала с МВФ, приняв решение реструктуризировать ипотеку. Однако этот вариант, по мнению банкиров, Украине не подходит.
В случае если бы закон был подписан президентом, он нанес бы ущерб банкам с иностранным капиталом. По сути, это прямой ущерб частным структурам, от которых НБУ требует капитализации.
Председатель правления Укрсоцбанка Тамара Савощенко считает, что проблема ипотеки в Украине требует комплексного решения.
По мнению экспертов Forbes, прежде всего нужно предоставить банкам возможность решить вопросы со злостными неплательщиками, которые рассматривали ипотечное кредитование как инвестиционную деятельность, но, купив несколько квартир, отказываются платить по счетам. Когда эта группа неплательщиков будет выделена из общей массы держателей валютной ипотеки, можно будет предлагать поэтапное решение вопросов с рядовыми клиентами.