Аренда квартиры в Казахстане считается мерой вынужденной и временной. Большинство граждан не могут купить жильё из-за недостаточного дохода. Но есть и те, кто считает, что покупка недвижимости – неудачное вложение капитала, а ипотека в Казахстане слишком дорога. Жильё привязывает человека к одному месту и лишает мобильности.
Выгодно ли иметь собственную квартиру? Стоит ли отдавать 20 лет половину зарплаты в счёт ипотеки? Или спокойнее арендовать жильё в течение всей жизни и открыть депозит в банке, получая проценты?
Что лучше? В каких случаях и для какой категории людей? Разбор Informburo.kz.
Считается, что есть несколько основных категорий людей, которые арендуют жильё:
- молодые люди, у которых нет семьи и которые только строят карьеру;
- студенты;
- молодые семьи;
- граждане, у которых нет денег на покупку квартиры и которые не подходят под условия ипотеки.
Однако, вопреки стереотипу, жильё снимает не только молодёжь, но и семейные люди, к тому же имеющие стабильный доход, который они инвестируют не в приобретение недвижимости, а в открытие бизнеса. Или накапливают проценты на банковском депозите.
«В центре Алматы трёхкомнатная квартира стоит около 35-40 млн тенге. Аренда «трёшки» в этом же районе обойдётся в среднем в 150-200 тысяч тенге. Так я лучше эти 35-40 млн или первоначальный взнос по ипотеке положу на депозит и буду накапливать проценты по нему. Или же открою свой бизнес. Я не привязан к одному месту. Например, могу уехать работать в другой город или страну», – считает Председатель Совета Ассоциации арендодателей апартаментов Казахстана Адий Кенжегарин.
В «нулевых» годах квартиры подешевели в два раза в долларовом эквиваленте. Продать квартиру можно только в тенге, а казахстанская валюта нестабильна и зависит от курса российского рубля и цены на нефть.
Цены на аренду также понижаются с 2015 года, но это выгодно для арендатора. Например, в Нур-Султане на левом берегу цена снизилась с 230 тысяч до 150 тысяч тенге.
«Почему активно начала застраиваться тогда ещё Астана? Не только потому, что много людей приехало туда жить. На левобережье около 80% новых квартир в высотках купили иногородние. Но они в них не живут. Купили, сделали ремонт и сдают в аренду. А сами живут в Кызылорде, Шымкенте, Алматы, Актау. У них появились деньги, но они не инвестировали их в свой город», – отметил Адий Кенжегарин.
Предположим, нуждающийся в собственном жилье казахстанец оформляет ипотеку по программе «Баспана хит» (первичное и вторичное жильё):
- Максимальная сумма займа в городах Алматы, Нур-Султан, Актау, Атырау и Шымкент составляет 25 млн тенге, в остальных – 15 млн тенге.
- Ставка вознаграждения зависит от базовой ставки Нацбанка РК, сегодня это 10,75%.
- Максимальный срок кредитования 15 лет.
- Первоначальный взнос – от 20%.
- Ежемесячный платёж составит 224 190 тенге.
- За всё время клиент выплатит за квартиру 40 млн 353 тысячи тенге. Переплата составит 15 млн 353 тысячи тенге.
- Максимальная сумма займа в городах Алматы, Нур-Султан, Актау, Атырау и Шымкент составляет 25 млн тенге, в остальных – 15 млн тенге.
- Ставка вознаграждения – 7%.
- Срок кредитования возьмём, как в «Баспана хит» – 15 лет.
- Первоначальный взнос – 20%.
- Ежемесячный платёж составит почти 180 тысяч тенге.
- За всё время клиент выплатит банку за квартиру 37 млн 357 тысяч тенге. Переплата составит 12 млн 357 тысяч тенге.
Теперь предположим, что человек предпочёл ипотеке депозит в банке и решил арендовать квартиру:
- Сумма депозита – сумма первоначального взноса 20% – 5 млн тенге.
- Ставка вознаграждения на сберегательных депозитах на срок 36 месяцев сегодня составляет 12%.
- За три года накопится 6 млн 750 тысяч тенге, из них начисленная сумма – 1 млн 750 тысяч тенге.
- За 15 лет на счету аккумулируется 13 млн 750 тысячи тенге. Из них начисленная сумма по процентам 8 млн 750 тысяч тенге.
- Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Алматы (60 м 2 ) – 150 тысяч тенге в месяц.
- За 15 лет семья выплатит за проживание 27 млн тенге, на депозите в банке тем временем накопится 13 млн 750 тысяч тенге.
При расчёте не учитывалась инфляция, в прогнозах которой можно ошибиться и получить значительную погрешность. Также не рассчитывалась капитализация (начисление процентов на проценты) и ежемесячное пополнение депозита, которые в итоге увеличивают общую сумму накоплений.
Вывод: риск потерять жильё есть в обоих вариантах. При ипотеке потребитель должен быть психологически готов к тому, что в течение долгого времени будет погашать кредит. В случае потери работы нужно иметь либо финансовую подушку, либо обращаться в банк для отсрочки или реструктуризации долга. Если заёмщик лишается квартиры, то к банку отходят первоначальный взнос и частично выплаченный долг по ипотеке. Если заёмщик выплатит весь долг, то в итоге получит долгожданный бонус в виде собственного жилья. Пусть даже он заплатит за квартиру двойную цену.
В случае с арендой жилья вероятность того, что владелец попросит освободить квартиру, нивелируется тем, что на рынке достаточно предложений арендного жилья. По приблизительным подсчётам только в Алматы сдаётся 20-25% жилого фонда города. На случай неожиданной потери работы арендатор может выплачивать ежемесячные платежи из процентов своего депозита. За 15 лет 27 млн уйдёт на аренду, а человек всё также будет без «собственного угла».
Ипотека или депозит – дело индивидуальное
Главный аргумент противников аренды заключается в том, что нет ничего хуже платить чужому человеку, который к тому же может попросить освободить жилплощадь в любой момент.
«Если вы трудоустроены и имеете стабильный, выше среднего доход, то лучше воспользоваться «7-20-25», «Баспана хит» и другими государственными программами. Но если у вас нестабильное финансовое положение и есть риск потерять работу, то первоначальный взнос и текущие выплаты по кредиту просто уйдут банку», – подчеркнул директор алматинского агентства недвижимости Нурлан Алыбаев.
«Ликвидность такого актива как недвижимость низкая, порог вхождения довольно высокий, в то время как цены будут зависеть от состояния экономики и спроса. Тем не менее эти инвестиции для многих по-прежнему являются актуальными из-за статуса «реального актива». Плюс ко всему приобретаемая недвижимость достаточно часто сдаётся в аренду, что также может служить стимулом для соответствующих вложений», – добавил эксперт аналитического центра Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов.
Практика покупать квартиры в качестве сбережений рано или поздно выйдет из моды, уверены аналитики. Инвестиции в жилую недвижимость в период нестабильности не только не спасают от девальвации, но и не могут сохранить сбережения даже от потребительской инфляции.
«Недвижимость может называться активом, если она дорожает в цене либо приносит доход. Поэтому выгоднее снимать квартиру. Когда поменяется работа или дети пойдут в другую школу, то я для удобства поменяю район проживания. При этом мои деньги приносят доход, и это мне даёт мобильность. Старшее поколение не готово к переездам не то что заграницу, но и в своей стране. По идее, как американцы надо: где работа – там и живу», – считает Адий Кенжегарин.
В развитых странах очень большое количество людей живёт в арендуемом жилье. Например, в Германии около 70% населения не стремится покупать недвижимость и платить за неё высокие налоги. В Казахстане это явление пока только набирает обороты.
«В основном это фрики (здесь: человек, помешанный на чём- либо. – Авт.). Они себя позиционируют как не связанных с материальными ценностями, хотя в нашей ментальности недвижимость – это актив. Это в большей части молодые люди. Понять их можно: продолжается эмиграция из страны. Плюс недвижимость в Казахстане очень дорогая. Купить жильё за наличный расчёт людям со средней зарплатой практически невозможно», – заключил Нурлан Алыбаев.
Жизненный принцип иметь собственное жильё досталась казахстанцам ещё с советских времён. Иметь свою квартиру стало обязательным не только по политическим причинам, но и ментальным.
«Родители обязаны вырастить детей и интегрировать их в среду. В советское время это правило преобразовалось в принцип «обзавестись собственным углом». Когда человек покупает жильё, у него появляется уверенность и статус в глазах других. Своя квартира – это место, куда можно позвать родственников и друзей в гости, то есть играет роль психологический фактор. И, конечно, родительское спокойствие: квартира останется в наследство детям. В принципе, это нормально. Хотя в последнее время я замечаю, что всё больше людей арендуют жильё и чувствуют себя комфортно», – отметил экономист Айдар Байдаулетов.
Универсального ответа на вопрос «арендовать квартиру или брать ипотеку?» не существует. Нужно рассматривать каждый конкретный случай. Тем не менее набор общих правил включает некоторые экономические факторы. Если выплаты по ипотеке равны ежемесячным платежам по аренде, то рекомендуется воспользоваться жилищными займами. Тем более что жильё перейдёт к заёмщику на праве собственности. Аналогично, если доходы по депозитам выше в сравнении с ипотекой, то предпочтение отдаётся банковским вкладам.
В конце 2018 года исламский банк Al Hilal объявил о запуске первой в Казахстане исламской ипотеки для жителей Алматы, Астаны и Шымкента. Она отличается от обычной отсутствием процентной ставки, так как это запрещено принципами шариата. Банк покупает жильё и продаёт его клиенту с наценкой в рассрочку.
Шариат запрещает заниматься ростовщичеством
Первым сформулировать принципы исламского финансирования попытался Mit Gharm Saving Bank в Египте – преимущественно мусульманской стране. Это произошло в 1963 году. Основными клиентами были сельские жители, которые в большинстве своём не доверяли традиционным банкам. Через пять лет правительство президента Гамаля Насера на волне борьбы с исламскими радикальными организациями закрыло эксперимент.
Но уже в 1975 году исламское финансирование появилось в Джидде и Дубае, когда там открылись Исламский банк развития и Исламский банк Дубая. Именно тогда механизмы и инструменты были формализованы в соответствии с принципами шариата.
Исламское финансирование не означает, что вложить или получить деньги в банке могут только мусульмане. Исламская экономическая модель основана на законах шариата, который запрещает давать деньги в долг под проценты и вкладывать средства в проекты, не отвечающие критерию нравственности. Банк не продаёт деньги, а покупает необходимый товар и затем сбывает его с наценкой. Клиенту заранее известна стоимость товара и маржа банка, которые он погашает одинаковыми платежами ежемесячно. Этот финансовый инструмент называется мурабаха (сделка по продаже товара, приобретённого банком по заявке клиента).
В Казахстане первый и пока единственный иностранный исламский банк Al Hilal открылся в 2010 году. В 2017 году, кроме работы с корпоративным сектором, банк начал предоставлять продукты в виде депозитов, карт и переводов физическим лицам. В конце прошлого года Al Hilal запустил исламскую ипотеку через инструмент мурабаха. В банке уверены, что продукт, по которому заёмщик выплачивает ежемесячный платёж в виде торговой наценки, наиболее выгоден для казахстанцев.
Так ли это на самом деле?
Ипотека через инструмент мурабаха
Корреспондент informburo.kz проконсультировался в Al Hilal банке. Цель – получение ипотеки на покупку трёхкомнатной квартиры стоимостью 25 млн тенге. Срок кредитования – 15 лет.
Заработок созаёмщика должен быть не менее 200 тысяч тенге. Платёжеспособность оценивается по пенсионным отчислениям за последние 12 месяцев, за шесть месяцев отчисления они должны быть непрерывными. Кредитная история как у заёмщика, так и у созаёмщика должна быть без просрочек за последние три года.
Исламская ипотека предполагает сначала приобретение недвижимости банком и затем уже последующую перепродажу её клиенту. В начале сделки банк оплачивает застройщику или владельцу жилья только 5% от стоимости квартиры. Это и есть инструмент мурабаха – права собственности на момент продажи жилья заёмщику должны быть у банка. После того как банк продаст или в классическом понимании выдаст ипотеку на жильё заёмщику, бывшему владельцу недвижимости выплачиваются оставшиеся 95%.
В случае просрочки платежей по ипотеке банк вправе принимать установленные законодательством РК меры по защите своих прав. Среди них:
возможность взыскания денег со счетов заёмщика; обращение взыскания на залог; обращение в суд. Также через инструмент мурабаха в Al Hilal работает рефинансирование действующей ипотеки в другом банке.
Как сообщили в пресс-службе Al Hilal, с начала запуска исламской ипотеки поступило более 17 000 заявок.
Исламская ипотека в сравнении с другими программами банков
Редакция informburo.kz решила сравнить исламскую ипотеку с другими программами, которые работают на рынке. По средней ставке 18% с первоначальным взносом в 30% на 15 лет ипотека в других банках составит:
первоначальный взнос составит 7,5 млн; банк добавляет 17,5 млн тенге; общая сумма с процентами – 50 млн 728 тысяч тенге; проценты по ипотеке – 33 млн 228 тысяч тенге; ежемесячный платёж – 282 тысячи тенге в месяц; обязательное страхование недвижимости; отсутствие штрафных санкций за досрочное погашение; ежемесячный взнос заёмщика не должен превышать его месячного дохода. Таким образом месячный платёж по исламской ипотеке меньше ежемесячного взноса по ипотечным кредитам других банков на 82 тысячи тенге. Общая сумма переплаты по кредиту, оформленному в обычных банках, превышает торговую наценку от Al Hilal на 14 млн 728 тысяч тенге.
Сравнительная таблица / Инфографика Informburo.kz
Для внедрения и развития исламского финансирования в Казахстане в 2009, 2011 и 2015 годах были приняты три основных пакета поправок в законодательство. Утверждена Дорожная карта развития исламского финансирования на 2012-2020 годы. Однако говорить о бурном развитии исламского финансирования в Казахстане не приходится.
Надир Бурнашев – международный эксперт по исламскому финансированию, работал в Нацбанке, Госкомитете РК по инвестициям, представлял интересы Казахстана в Международном валютном фонде и Всемирном банке. В 2015 году был советником председателя Ассоциации финансистов Казахстана по вопросам развития исламского финансирования.
Магжан Ауэзов – экс-председатель совета Ассоциации финансистов Казахстана, бывший член совета директоров Казахстанского фонда гарантирования депозитов (КФГД), председатель совета директоров ForteBank.
Исламский банкинг может быть востребован в сельских регионах, где проживает по-большей части мусульманское население, которое не держит деньги в банках, предполагают эксперты.
В 2018 году председатель Нацбанка Данияр Акишев отметил, что, несмотря на созданные условия, исламское финансирование в Казахстане пока находится на начальной стадии. По сведениям главы Нацбанка, объём активов исламских банков составляет всего 0,16% от всех активов системы. Кроме того, депозиты в исламских банках не подлежат гарантии со стороны Казахстанского фонда гарантирования депозитов.
Исламские банки в казахстанском рейтинге занимают последние места
Кроме ипотеки, Al Hilal предлагает клиентам размещать деньги в исламские депозиты: вакала (банк определяет фактическую прибыль от инвестиций) и мудараба (банк инвестирует деньги клиента в проекты, доходы от которых пропорционально делятся между ними). Вкладчик получает прибыль, которая зависит от эффективности инвестирования депозитных средств банком. Также Al Hilal предоставляет расчётно-кассовые услуги, переводы и дебетовые карты для накопления средств на паломничество мусульман в Мекку.
По данным Нацбанка РК, на январь 2019 года Al Hilal занимает 26-е место среди 28 казахстанских банков по объёму активов – 35,9 млрд тенге. Кредитный портфель – 8,9 млрд тенге.
Сегодня каждый четвертый кредит в казахстанских банках выдается на покупку жилья. При этом объем ипотеки в стране растет третий год подряд. Несмотря на популярность данного способа решения жилищного вопроса, ипотека остается для многих семей тяжелым грузом, который лишает заемщика и его семью финансового благополучия на долгие годы.
Несмотря на доступность и обилие информации люди продолжают совершать ошибки, связанные с жилищным кредитованием, что в конечном счете оборачивается большими убытками. Здесь как никогда нужно вспомнить пословицу и семь раз отмерить, прежде чем поставить подпись на договоре с банком. На что же обратить особое внимание перед началом ипотечной эпопеи рассмотрим подробнее.
Как свидетельствует статистика, основная причина просрочек по ипотечным займам связана далеко не с лишением работы или форс-мажорными обстоятельствами, а с переоценкой своих финансовых возможностей. Перед оформлением ипотеки воспользуйтесь ипотечным калькулятором и составьте смету семейного бюджета, куда должны войти не только ежемесячные обязательные платежи, но и расходы на оздоровление, различные семейные мероприятия, ремонт авто и многое другое. Предусмотреть затраты надо и на отдых, чтобы вас с годами не настигла ипотечная усталость.
Не выгоднее ли начать с малого? Купить более скромное жилье, на выплату которого уйдет гораздо меньше денег и времени, а со временем рассматривать вариант с большей площадью. Такая схема позволит меньше переплатить за кредит. И добавит уверенности в финансовом плане. Лучше платить 100 тысяч тенге в месяц, чем 135 тысяч. И потом, когда вы погасите заем, при продаже этой квартиры у вас будет на руках значительная сумма, и кредит на новую квартиру будет уже не таким большим.
Пример. Предлагаем рассмотреть 2 варианта покупки жилья:
3 000 000 тенге
12 000 000 тенге
Общая стоимость жилья
27 550 500, или 184% от стоимости квартиры
12 550 500 тенге
1 600 000 тенге
6 400 000 тенге
Общая стоимость жилья
11 251 000, или 141% от стоимости квартиры
3 251 000 тенге
После полного погашения займа мы ее продаем (условимся, что продадим за ту же сумму, хотя за годы вполне вероятно, что цена вырастет) и покупаем 3-комнатную квартиру за 15 млн тенге. Для этого нам понадобится взять кредит — 7 млн.
8 000 000 тенге
7 000 000 тенге
Общая стоимость жилья
18 068 000, или 120% от стоимости квартиры
3 068 000 тенге
Вывод. За 15 лет в первом случае вы переплатили 12,5 миллиона тенге, во втором случае — 6,3 миллиона. Разница — 6,2 миллиона. При этом ежемесячные платежи были меньше, по сравнению с первым случаем.
Важно помнить, что платежи заемщика, неизвестные на момент заключения договора, и платежи, обязанность осуществления которых заемщиком вытекает не из кредитного договора, в расчет эффективной процентной ставки не включаются. Сюда относятся: комиссия за досрочное погашение займа, штрафы и пени, связанные с несоблюдением заемщиком условий договора, комиссии за предоставление справок по требованию заемщика и т.д.
ГЭСВ рассчитывается довольно сложно. Помимо номинальной процентной ставки, она зависит от схемы погашения (аннуитет или равными долями), количества дней в месяце, принятого для расчета, всевозможных комиссий за выдачу и обслуживание кредита, суммы страховых платежей, срока кредита и многого другого. На сегодняшний день все кредитные организации обязаны указывать в договоре размер ГЭСВ.
Выбирая банковскую программу учтите, что разница в ГЭСВ на 0,5% может быть существенной. Важно помнить, что ипотеку вы берете на долгие годы. Даже мизерная на первый взгляд разница в долгосрочном периоде может дать вам ощутимую переплату.
Пример. Ипотека в размере 10 млн тенге на 10 лет. Разница в 0,5% выльется вам в дополнительную переплату в 273 тысячи. В случае, если вы решите взять заем на 20 лет, то уже потратите еще плюс 657 тысяч тенге.
Заключение ипотечного договора — ответственное действие, при котором важно учесть массу факторов, так как от них будет зависеть ваше благосостояние на протяжении нескольких последующих лет.
— Клиент вправе ознакомиться с условиями ипотечного договора, договора банковского займа и договора залога, также клиент вправе получить консультацию/разъяснение у юристов относительно условий заключаемых договоров. Данная мера желательна как для банка, так и для его клиента, с целью исключения спорных ситуаций после заключения данных договоров.
— В основном стандартные условия договоров утверждаются руководящим, коллегиальным органом банка. Они являются обязательными для исполнения всеми структурными подразделениями банка и их клиентами вне зависимости от их места нахождения, в связи с чем внесение изменений в утвержденные договоры по желанию одного из клиентов не представляется возможным. При таких обстоятельствах важно изучить предлагаемые договоры как указано выше, при этом у клиента всегда есть выбор соглашаться с предлагаемыми условиями банка либо нет. Также обращаю внимание, что у каждого банка свои требования и условия договоров. Возможно, если условия одного банка не устроят клиента, то в другом банке они могут вполне отвечать требованиям заемщика.
— Очень сложно обозначить какие-то определенные моменты в договорах, поскольку все пункты и разделы зачастую взаимосвязаны между собой. Тем не менее, в первую очередь рекомендую клиентам банка при заключении договоров займа обращать внимание на следующие моменты.
Во-первых, ставка вознаграждения по займу. Необходимо понимать, под какой процент предоставляется заем и сумму итоговой переплаты по кредиту. Во-вторых, права и обязанности сторон. Клиент должен четко понимать свои права и принимаемые на себя обязательства. Должен понимать права банка, то есть какие меры банк вправе применить к заемщику в той или иной ситуации. В-третьих, ответственность сторон. Тут клиент должен знать виды и размеры штрафных санкций банка, которые могут быть применены к заемщику в ходе исполнения заключенного договора банковского займа. В-четвертых, также необходимо обратить внимание на немаловажные разделы договоров, такие как конфиденциальность, форс-мажорные обстоятельства и порядок внесения изменений в договоры и их расторжение.
— Действительно бывают моменты, когда заемщик по тем или иным причинам не в состоянии исполнять обязательства перед банком, в связи с чем, во многих банках на сегодняшний день предусмотрены меры реструктуризации займов, например: отсрочка платежа до 6 или 12 месяцев, рассрочка просроченных ранее не внесенных сумм или аннулирование пени штрафов. При этом клиенту необходимо понимать, что банки не прощают долгов, нельзя просто перестать оплачивать заем и всячески уклоняться от оплаты. Данные действия могут привести к увеличению суммы долга перед банком за счет штрафных санкций. В связи с чем, при наступлении определенных случаев, негативно влияющих на платежеспособность клиента, рекомендую таким клиентам собрать документы, подтверждающие снижение дохода и обратиться в банк с соответствующим заявлением, что позволит урегулировать ситуацию, не дожидаясь негативных последствий. Также необходимо понимать, что меры реструктуризации также могут привести в итоге к увеличению ежемесячных платежей, поскольку отсроченные/рассроченные платежи зачастую распределяются пропорционально оставшемуся сроку кредитования.