- телефон, доступ в интернет, паспорт и иные документы, предоставляемые по запросу банка
Как же это сделать? Все довольно просто. Этим методом пользуются примерно 20% всех потребителей ипотечного продукта. Обычно банки требуют, чтобы был первоначальный взнос. Размер первоначального взноса, как правило, не превышает 20% от стоимости приобретаемого жилья.
Для начала после одобрения ипотечного кредита нужно подобрать объект недвижимости. В этом случае необходимо, чтобы была возможность приобрести комнату в ипотеку. Затем договориться с продавцом о том, что по договору купли-продажи сумма будет увеличена на 20%. То есть, если стоимость комнаты составляет один миллион рублей, то 20% от этой суммы равняется двухста тысячам рублей.
Получается, что продавец продает комнату за 1 200 000 рублей. Из них 200 000 рублей — деньги, которые продавец якобы получил от покупателя. 1 000 000 рублей продавец получит от банка на свой банковский счет через несколько дней после сделки.
Банки не проверяют, был ли сделан первоначальный взнос в действительности. Главное, чтобы это было прописано в договоре купли-продажи, а в отчете оценочной компании сумма оценки не была ниже заявленной стоимости. Поэтому прежде чем заказывать отчет в оценочной компании, необходимо поднять сумму объекта недвижимости на всех интернет-ресурсах.
Такой метод можно применить ко всем объектам недвижимости. Удобнее всего применять его при покупке комнат. Чтобы все прошло гладко и быстро, лучше всего эту операцию проводить, воспользовавшись услугами агентств недвижимости.
Большинство банков готовы выдать ипотечный кредит лишь тем, кто может самостоятельно оплатить первоначальный взнос на приобретаемую квартиру (обычно он составляет от 20 и более процентов от суммы будущей покупки). Но что делать, если собственные накопления почти отсутствуют? Может, взять потребительский кредит, и за счет него покрыть первоначальный взнос? Или поискать банк с нулевой ставкой? А может все-таки не торопиться с ипотекой и сначала подкопить средств? Но если копить, то сколько? Ответы на эти вопросы знает руководитель проекта «Ипотека» портала ГдеЭтотДом.РУ Евгения Таубкина, которая «варится» в ипотечной «кухне» уже более 8 лет.
Большинство банков готовы выдать ипотечный кредит лишь тем, кто может самостоятельно оплатить первоначальный взнос на приобретаемую квартиру (обычно он составляет от 20 и более процентов от суммы будущей покупки). Но что делать, если собственные накопления почти отсутствуют? Может, взять потребительский кредит, и за счет него покрыть первоначальный взнос? Или поискать банк с нулевой ставкой? А может все-таки не торопиться с ипотекой и сначала подкопить средств? Но если копить, то сколько? Ответы на эти вопросы знает руководитель проекта «Ипотека» портала ГдеЭтотДом.РУ Евгения Таубкина, которая «варится» в ипотечной «кухне» уже более 8 лет.
Потребительский кредит на первый взнос — самое неудачное решение. Все дело в том, что для банков наличие накоплений на первый взнос является подтверждением платежеспособности заемщика. Если заемщик берет на первый взнос потребительский кредит, это дополнительно увеличивает как риски банка, так и его собственную долговую нагрузку. Убедитесь в этом сами — рассчитайте с помощью нашего калькулятора ипотечный ежемесячный взнос и прибавьте к нему ежемесячный платеж по кредиту. Стоит ли так себя обременять?
Не удивительно, что многие банки категорически против, чтобы заемщики шли таким путем. Более того, ряд банков даже может отследить ситуации, если заемщик взял потребительский кредит на первоначальный взнос, но при этом в анкете на ипотечный кредит слукавил и в качестве источника указал «собственные накопления». Конечно же, никакого кредита в этом случае он не получит.
Про нулевой первый взнос тоже стоит забыть — как правило, за такими предложениями следуют очень высокие дополнительные расходы на сделке. Например, в некоторых банках комиссия за выдачу такого кредита составляет 8% — как видите, нет никакого смысла связываться с такими предложениями. В кризис 2008 года самый высокий процент дефолтов отмечался по ипотечным кредитам с низким или и вовсе нулевым первоначальным взносом. Помня об этом, большинство банков до сих пор применяет более жесткую проверку платежеспособности заемщиков, ориентирующихся на кредиты с низким первоначальным взносом.
Наиболее рационально выглядит решение накопить на первоначальный взнос в размере 20% от стоимости недвижимости. Под такой взнос банки предлагают наиболее интересные условия. А если собрать еще больше, некоторые банки даже платежеспособность клиентов проверять не будут. Впрочем, если удалось накопить хотя бы 10% суммы и откладывать покупку квартиру нет уже никакой мочи, можно начать присматриваться к банковским предложениям или сразу подать заявку на получение кредита — а это можно сделать, например, с помощью сервиса Ипотека от портала ГдеЭтотДом.РУ. Из тех банков, с которыми мы сотрудничаем, ипотеку под минимальный первоначальный взнос предлагают «Транскапиталбанк», «ИнвестТрастБанк» (ИТБ) и банк МТС. Главное — правильно просчитать свои затраты и реалистично оценить свои возможности.
Для приобретения квартиры в ипотеку банки требуют первоначальный взнос. Накопить определенную сумму для россиян, особенно в сложных экономических условиях, сегодня сложно. Что же делать людям, которым срочно нужно купить жилье, а стартового капитала для этого нет? Несколько вариантов существует. Но у каждого есть свои нюансы – плюсы и минусы. Три самых реальных и рабочих: оформление ипотеки под залог имеющейся недвижимости, использование материнского капитала и потребительского кредита.
1. Оформление ипотеки под залог имеющейся недвижимости
Чтобы получить кредит на покупку квартиры, можно заложить имеющуюся недвижимость: квартиру, дом с участком, нежилое помещение и даже землю. Однако тут есть свои подводные камни.
«Это не значит, что тебе оценили квартиру, предположим, в 2,5 млн рублей и столько денег дали. Дают только 70% от оценочной стоимости. То есть у меня, предположим, есть двухкомнатная квартира и я хочу купить еще однокомнатную. Свою, которая стоит 2,5 млн рублей, заложу, а детям за два миллиона приобрету «однушку». Прихожу в банк, говорю, что мне нужно 2 млн рублей и еще, допустим, 100 тысяч на оформление. А в банке говорят, что могут дать только 1 750 000 рублей. Имеющаяся недвижимость должна быть с хорошим запасом раза в полтора. Поэтому чтобы купить однокомнатную квартиру, должна быть в собственности неплохая «трешечка» в запасе».
Также залоговая недвижимость должна отвечать ряду требований. К примеру, нельзя заложить долю в квартире, а также квартиру, оформленную по договору найма, аренды или безвозмездного пользования. Объект залога должен быть свободен от любых прав третьих лиц. Дом, в котором находится квартира, не должен относиться к ветхому жилью и не стоять в плане под снос.
«Еще один из минусов – повышенная процентная ставка. Но по какой причине банк берет повышенную ставку, непонятно. Это практика банка»
Плюс такого способа – наличие двух квартир. Даже если человек не сможет по каким-то причинам возвращать банку долг, у него отберут одну квартиру – ту, которая в залоге. А вторая останется в его собственности.
2. Использование материнского капитала
При отсутствии собственных средств в качестве первоначального взноса можно использовать и материнский капитал. Однако в некоторых банках к такому взносу требуют доплату за счет личных средств – от 5% до15% от стоимости квартиры.
Использование материнского капитала необязательно под ипотечное кредитование. Где-нибудь в глубинке за 450 тысяч рублей можно купить дом. Но это должно быть полное право собственности – не в долях. Конечно, такие дома далеко расположены от районного центра, это неликвидно, инфраструктурно не будет развито, но тем не менее некоторым этого достаточно.
Надо помнить, что продать недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала, можно будет только с разрешения попечительского совета и при условии, что взамен будет куплена квартира с лучшими условиями проживания – чтобы не нарушить прав ребенка. А одно из условий покупки – оформление в дальнейшем на ребенка прав собственности.
3. Использование потребительского кредита
Взять в качестве первоначального взноса на ипотеку потребительский кредит можно только хорошо зарабатывающим россиянам, чтобы затем безболезненно погашать и ипотечный, и потребительский кредиты.
Банки учитывают доход заемщика и уже имеющиеся у него кредиты. Если на погашение кредитов у заемщика уходит более 50% (в государственных банках – более 30% дохода), тогда ему с большей долей вероятности откажут в предоставлении ипотеки.
Многие эксперты сходятся во мнении, что это очень опасный способ. Прежде всего потому, что у потребительских кредитов очень высокая процентная ставка. Сегодня тебе одобрили и дали кредит, а завтра ты уже должен банку.
«У меня есть знакомая, которая покупала квартиру, когда первоначальный взнос был еще 30% Она добирала сумму потребительскими кредитами. Потом у нее платежи по однокомнатной квартире вместе с потребительскими кредитами приближались к 100 тысячам рублей ежемесячно. Мое мнение: если по доходам человек может себе позволить выплачивать и ипотечный, и потребительский кредиты, значит у него большие доходы. А если доходы позволяют, может, стоит подождать полгода и собрать стартовый капитал, не ввязываясь в потребительские кредиты?»
Однако ситуации случаются разные. Некоторым оказывается выгоднее взять потребкредит. «Скажем, есть крутой бизнесмен, которому нужно к свадьбе детям купить квартиру у него все деньги в обороте, наличных нет. Ему выгодно сейчас взять потребительский кредит под 20%, чем вытаскивать деньги из оборота, которые крутятся под 25%. Таких людей в России мало, но они есть».