Характерная особенность ипотеки – долгий период кредитования: до 30 лет. В течение срока выплат жизненные обстоятельства нередко кардинально меняются, вплоть до смерти заемщика. Это влечет практические и юридические последствия для наследников как в вопросе права собственности, так и в вопросе обязательств перед банком.
Завещание предполагает передачу имущественных прав и обязательств на собственное имущество наследодателя. По закону квартира, купленная в ипотеку, – собственность заемщика, значит ее можно передать по наследству. При этом недвижимость также остается в залоге у кредитора до погашения займа. Если в ипотечном договоре есть запрет на передачу ипотечного жилья по наследству, он не законен: если вы подадите в суд, его признают недействительным.
Заемщик-залогодатель имеет право вносить распоряжения, касающиеся ипотечной недвижимости, в завещание. Иначе в случае его смерти ее разделят между всеми наследниками по закону. При этом каждому из них предстоит выплачивать долг банку в размере полученной доли.
Завещание избавляет других родственников от выплаты кредита. Наследник по завещанию имеет право принять наследство в виде залоговой недвижимости либо отказаться от него в пользу государства. Если в завещании указано несколько наследников и от наследства отказался один из них, остальные имеют право унаследовать его долю (какая кому достанется часть, решают обоюдным согласием либо через суд). При внесении ипотечной квартиры в завещание заемщик не обязан уведомлять об этом банк или просить у него разрешения.
Право собственности оформляют не раньше чем через 6 месяцев после смерти наследодателя. До этого недвижимость так же находится в залоге у банка. Вместе с правом собственности переходит обязанность платить долг по кредиту. Никакие льготы для пенсионеров, ветеранов, инвалидов и так далее в данном случае законом не предусмотрены.
Наследник, вне зависимости от своего социального статуса, при вступлении в наследство принимает все обязательства по договору ипотеки и обязан их выполнять. Он также имеет право не принимать наследство – для этого нужно оформить официальный отказ у нотариуса.
Если вы не готовы отказаться от наследования жилья при этом не располагаете достаточной суммой средств для погашения ипотечного кредита, действующее законодательство предоставляет несколько путей выхода из сложившейся ситуации.
При заключении кредитного договора жизнь и здоровье заемщика в обязательном порядке страхуют. Если смерть наследодателя наступила в результате страхового случая – болезни, несчастного случая или других перечисленных в договоре причин, – то долг погашает страховщик. В данном случае наследство достается наследникам без обременений.
Чтобы воспользоваться этой возможностью, наследнику необходимо письменно оповестить банк и страховую компанию о смерти заемщика. Это лучше сделать в срок, указанный в страховом договоре. Если вы его пропустите, то восстанавливать права придется через суд. Закон при этом будет на вашей стороне, так как предусматривает 3-годичный срок оповещения страховщика о смерти заемщика.
Нередко страховщики оспаривают подобные страховые требования и пытаются доказать, что заемщик скрыл от них заболевание, ставшее причиной смерти. Если страховая компания отказывается выполнять взятые на себя обязательства, следует подать иск в суд. При этом если на долг начисляются проценты, их по закону тоже обязан погасить страховщик. В случае разногласий со страховой компанией рекомендуется обратиться за помощью к юристу.
Если смерть наследодателя – не страховой случай, и погашать ипотечный кредит придется вам, то можете попытаться договориться с банком об изменении условий кредитного договора, например продлить срок его действия, чтобы уменьшить сумму ежемесячных платежей. В случае финансовых затруднений вы можете попросить предоставить льготы, например разрешение на сдачу унаследованного жилья в аренду, чтобы полученными средствами погашать кредит. Либо вы можете попросить у банка согласие на продажу, чтобы частью вырученной суммы оплатить оставшийся долг. В этом случае цена на объект будет ниже рыночной, потому что покупатели неохотно идут на сделки с кредитным и наследуемым жильем.
Изменение условий кредитного договора – не обязанность, а право банка. Как правило, вам пойдут навстречу, если вы документально докажете свою платежеспособность. Если банк посчитает наследника неплатежеспособным, то может обратиться в суд с иском о расторжении кредитного договора, после чего выставить залоговую недвижимость на продажу.
Пока вы будете вести переговоры с банком об изменении кредитных условий, платежи по первоначальному ипотечному договору должны погашаться вовремя и в полном объеме. В противном случае на них могут быть начислены пени и штрафы.
В подавляющем большинстве случаев обязанности поручителя по ипотечному кредиту заканчиваются в момент смерти заемщика. Редкие исключения – когда в договоре прописано, что поручитель согласен отвечать за невыполнение обязательств должника его наследниками. Как правило, это бывает, если наследник – несовершеннолетний ребенок, наследодатель – один из его родителей, а поручители – дедушка с бабушкой. Если опекун наследника – второй из родителей, то в этой ситуации ему не придется выплачивать кредит банку.
Если вы не в состоянии выплатить ипотечный кредит за квартиру, то можете отказаться от вступления в наследство. В этом случае квартира перейдет в собственность государству, и банк будет взыскивать долг с него.
Имейте в виду, что принимать наследство либо отказываться от него можно только в полном объеме. Если вы откажетесь от залогового имущества, то должны будете отказаться и от необремененного, например от земли, машины и прочего.
Несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане принимают либо отказываются от наследства с разрешения опекуна либо органов опеки и попечительства. При принятии наследства в данном случае обязанности по погашению кредита возлагаются на опекуна.
Если наследников несколько, то все перечисленные действия должны осуществляться по их обоюдному согласию. В противном случае все вопросы решаются в судебном порядке.
Наследник отвечает по доставшимся в наследство кредитным обязательствам в пределах унаследованного имущества. Это значит, что банк не сможет взыскать с вас больше, чем стоит ипотечная квартира. Худшее, что может случиться, – в результате выплаты остатка долга по ипотеке вы выйдете в ноль. Однако, как правило, рыночная стоимость недвижимости выше, чем кредитные обязательства перед банком. Поэтому прежде чем принимать решение об отказе или принятии наследства, изучите рыночную конъюнктуру и проконсультируйтесь у юриста и риелтора. Приняв наследство, вы не сможете от него отказаться, а отказавшись – вернуть.