Вопросы долевого строительства остаются одними из самых актуальных проблем и активно обсуждаются обычными гражданами и представителями власти. Дольщики после банкротства застройщиков пытаются бороться за собственные права, и вынуждены участвовать в затяжных судебных разбирательствах в попытках вернуть хотя бы часть потраченных средств. Многие не понимают, какие действия требуется предпринимать при объявлении банкротства застройщика и как поступать с ипотечными обязательствами.
Официально присвоить застройщику статус банкрота вправе только арбитражный судебный орган. В качестве основания для возобновления такой процедуры является обращение кредитора, органа налоговой службы либо застройщик вправе самостоятельно выступить в качестве ее инициатора.
Согласно российскому законодательству, инициировать процедуру банкротства имеет право любой из кредиторов, то есть с таким обращением может выступить любой дольщик, который принимает участие в возведении строительного объекта.
Процедура признания застройщика банкротом не является ежесекундным действием. Процедура растянута во времени и состоит из ряда последовательных этапов. Основными принято считать:
- наблюдение — назначается арбитражный управляющий для оценки финансового состояния застройщика, составляется реестр основных кредиторов, проводятся действия по снижению размера задолженности дебиторов и ряд других действий;
- оздоровление в финансовом плане — проводятся мероприятия по привлечению денежных потоков для улучшения платежеспособности организации застройщика;
- внешнее управление — руководство застройщика отстраняют от руководства делами, назначенный управляющий предпринимает все возможные действия для удовлетворения претензий кредиторов;
- этап конкурсного производства — все имущество застройщика реализуется на торгах, полученные суммы выплачиваются в соответствии с законодательными требованиями.
Любой из перечисленных этапов может завершиться мировым соглашением. В таком случае определяются все возможные способы проведения расчетов с кредиторами и должниками организации. В этом случае с основными кредиторами заключается письменное соглашение, которое дает застройщику определенную рассрочку или время для погашения обязательств. При подписании такого соглашения процедура банкротства повторяется вновь, начиная со второго этапа при кураторстве внешнего управляющего.
При вынесении постановления о признании застройщика банкротом, каждый дольщик в течение 5 суток получает бумагу с уведомлением. Для дольщика это означает, что он вправе требовать возврата уплаченных средств либо требовать осуществить передачу в его собственность жилого имущества.
Дальнейшие действия во многом зависят от того, на каком из этапов остановилось возведение дома. Существует несколько вариантов развития событий.
Дольщик в такой ситуации должен обратиться в арбитражный суд и подать заявление. На основании поданного документа ему выдаются документы с подтверждением внесения денежных средств на счет строительной организации. Параллельно формируется реестр, предназначенный для дальнейшей возможности оформления жилой недвижимости в собственность.
Все компенсационные выплаты дольщикам производятся за счет средств, полученных в результате проведения конкурсного производства. Основная сложность заключается в том, что согласно российскому законодательству дольщик не имеет права на первоочередное удовлетворение предъявляемых требований. Порядок проведения расчетов проводится в следующей очереди:
- проводятся выплаты лицам, у которых в результате взаимоотношений с застройщиком получен вред здоровью;
- выплачивается задолженность по заработной плате.
После проведения выплаты таким категориям граждан, дольщик вправе рассчитывать на компенсацию денежных средств по ранее внесенным взносам. Самой последней группой являются кредиторы, осуществлявшие застройщику помощь финансами. Если объект не получил статус достроенного объекта, то дольщику необходимо оформить исковое заявление на получение права собственности на недвижимое имущество. В результате будет принято решение:
- объект будет возводить другой застройщик;
- кредиторам будут выплачиваться суммы, вложенные в объект.
Согласно требованиям законодательства, дольщик должен получить в полном объеме все суммы неустоек, процентов и даже морального вреда. Дольщик имеет право потребовать с застройщика сумму компенсации равной 1/3 ставки в день. Такой размер установлен Центробанком и в целом составляет около 10%. Если в качестве дольщика выступает физическое лицо, то сумма неустойки начисляется вдвое больше и в среднем составляет 35%. Исковое заявление о неустойке подается в отдел по защите потребительских прав, при этом государственную пошлину платить не нужно.
Страховая организация, с которой был заключен договор обязательного страхования, обязана покрыть все возникшие убытки. На практике, при объявлении застройщика банкротом, страховщик в большинстве случаев также объявляет себя несостоятельным. Он оказывается не в состоянии выплатить суммы в полном объеме по появившимся обязательствам.
Информация о банкротстве застройщиков доступна, и ее всегда можно просмотреть на электронных информационных ресурсах. В число официальных источников входит:
Для проверки информации необходимо ввести основные данные застройщика. После ввода необходимых реквизитов на экране отобразится вся информация по судебным делам юридического лица.
Если в разделе о банкротстве нет данных об открытом судебном деле относительно конкретной компании застройщика, то это означает отсутствие процедуры проведения банкротства. Тревожным сигналом для дольщика всегда должен быть факт пропажи застройщика, отсутствие реакции на претензии и звонки. С большой долей вероятности такое поведение свидетельствует о том, что о процедуре инициирования банкротства задумался сам застройщик.
В сложной ситуации остаются дольщики, которые в силу жизненных обстоятельств получили уведомление о банкротстве заемщика и объект не прошел сдачу в эксплуатацию. Заемщик остается фактически без жилого имущества, но с долговыми обязательствами по кредитному договору.
Наиболее распространенным и ошибочным действием многих дольщиков в такой ситуации является принятие решения прекратить выплачивать суммы ежемесячных платежей в банк. В качестве мотивации к таким действиям является убеждение, что если жилое имущество является залогом банка, то именно кредитная организация должна разбираться с разорившимся застройщиком.
При заключении ипотечного договора обязанность погашать займ взял на себя именно заемщик. В случае если полученных компенсационных средств от заемщика будет недостаточно для полного погашения займа, то остаточную задолженность должен будет выплачивать именно заемщик. Отказ погашать кредит для заемщика опасен такими же негативными последствиями, что и для обычного клиента банка. Нарушение договорных отношений чревато для должника следующими последствиями:
- начисление пеней и применение штрафных санкций;
- испорченная кредитная история.
Необходимо учесть, что проведение конкурсного производства довольно длительно по времени. Если в течение этого периода заемщик не будет выплачивать ежемесячные платежи, то банк вправе применять к нему штрафные санкции, размер которых за время проведения судебных разбирательств может составить довольно существенную сумму. Даже если дольщик получит компенсационные выплаты, то их размер не покроет размер ипотечных обязательств с учетом начисленных пеней за просрочку платежей.
При нарушении выплат и появлении просрочек соответствующая запись всегда отражается в кредитной истории заемщика. С текущим кредитором заемщик может уладить все возникающие вопросы, но в будущем возможность оформить новый займ на выгодных условиях практически сводится к нулю.
После объявления застройщика банкротом заемщик обязан погашать кредитные обязательства. С этого момента рекомендуется приложить максимальные усилия в направлении возврата уплаченных кредитных средств, которые были уплачены застройщику.