Поделиться в соцсетях:
Валютная ипотека стартовала относительно недавно – в 2004/2005 гг. В те годы, если кто уже успел забыть, резко пошли вверх цены на жилье, доллар и евро падали, а рост зарплат порождал уверенность, что тяжелые времена закончились и россияне заживут, как в Норвегии или, на худой конец, как в Испании.
К слову, в популяризации валютной ипотеки главную роль сыграли как раз банки.
Во-первых, ипотека в евро и долларах для финансовой организации была выгоднее, чем в рублях. Дело в том, что займы на зарубежных рынках оформлялись в валюте и по весьма привлекательным условиям: в среднем, 2-4%.
Во-вторых, предлагая ипотеку в валюте, банки расширяли ассортимент услуг: хочешь – бери в рублях, хочешь – в евро/долларах. Заемщикам, на первый взгляд, валютная ипотека также была интересна: курсы доллара и евро постепенно снижаются, а процентная ставка по такой ипотеке несколько ниже – в среднем, на 0,5-2%, что в пересчете на долгие годы дает значительную экономию.
В 2008 году, к примеру, ипотеку в долларах, евро и швейцарских франках оформили свыше 17,4 тысяч заемщиков на общую сумму 95 млрд. рублей. Большинство заемщиков – жители городов-миллионников, среднего дохода, среднего возраста, с детьми — типичные представители среднего класса.
Затем наступили смутные времена. Первым звоночком стал резкий курс швейцарского франка, в котором кредит брала немалая часть заемщиков. Именно эта валюта выросла больше остальных. К примеру, если 1 января 2008 года курс франка составлял 21,78 рублей, то 1 апреля 2009 – уже 30,42, увеличившись на 29,5%. Доллар за этот же срок вырос на 27,7%. Но ситуацию с ипотечным валютным кризисом конца 2008-2009 года удалось выровнять относительно быстрым восстановлением курса рубля. Кроме этого, рост на 29,5% — это вам не рост на 230-250%, который мы наблюдаем с конца 2014 года.
Впрочем, кризис 2008-2009 года несколько отрезвил валютных ипотечников. Популярность этого вида займа стремительно пошла вниз. К примеру, за 2009-2014 гг. заемщики оформили в банках 12,4 тысячи валютных ипотечных кредитов, то есть меньше, чем за один 2008 год. По состоянию на начало 2016 года в России порядка 25 тысяч валютных заемщиков, которые должны банкам свыше 117 млрд. рублей (всего 3,5% от совокупной ссудной задолженности по жилищным кредитам). Каждый пятый валютный заемщик уже вышел на просрочку. Очевидно, что в самое ближайшее время их число резко вырастет: в условиях падения доходов платить кредит, выросший в 2-2,5 раза, могут лишь единицы.
К чести валютных ипотечников, терпели они сложившуюся ситуацию долго, до последнего надеясь, что курс рубля развернется в другую сторону. И лишь когда эта надежда (а вместе с ней и финансы) иссякли, приступили к активным действиям.
- Какие требования валютных ипотечников? Требования довольно простые. Первое из них – реструктуризация валютной ипотеки в рублевую по курсу валюты, действительному на октябрь 2014 года (31 октября 2014 года курс доллара составлял 43,39 рублей, евро – 54,63 рубля).
- Второе требование: банки обязаны нести солидарную с заемщиками ответственность за выданные кредиты.
- Третье требование: лояльные предложения по судьбе просроченной задолженности.
Безусловно, эти требования, а также массовые акции протестов вызывают раздражение у довольно многих граждан. Логика рассуждений такова: эти заемщики решили сэкономить, взяли дешевые кредиты, не оценили риски, а когда ситуация изменилась в катастрофическую для них сторону, потребовали изменить условия и начали угрожать. Здравое зерно здесь, конечно, есть. Просчитывать риски – это обязанность заемщика. Но сегодня вопрос стоит не в том, правы ли валютные ипотечники, а в том, что с этой проблемой делать? 25 тысяч заемщиков – это как минимум 75-80 тысяч членов их семей, что равно населению небольшого города. Бросать такое количество на произвол судьбы нельзя ни в коем случае.
Первый и самый очевидный вариант – это реструктуризация ипотеки. Механизм простой и уже обкатанный рядом банков. Заемщики и банк приходят к решению взять за основу для реструктуризации курс валюты на определенную дату, затем валютная ипотека конвертируется в рублевую под определенный процент. Но уже здесь возникают разногласия. Заемщики чаще всего просят взять за основу курс, действовавший в октябре 2014 года, то есть до пикового роста валюты, банки предлагают курсы в среднем от 55 до 65 рублей, что, конечно, отличается, но не слишком сильно от действующего. А ситуация, повторимся, требует коренного изменения.
Второй вариант – потерпеть еще немного и подождать, что предложат законодатели. По информации представителей Госдумы, в ближайшее время там будет подготовлен и внесен на рассмотрение законопроект о реструктуризации. Его содержание практически идентично требованиям валютных заемщиков: банк обязан рассмотреть заявление о переводе валютной ипотеки в рублевую в течение месяца после обращения клиента, реструктуризация производится по курсу на 1 октября 2014 года, а процентная ставка устанавливается на уровне средневзвешенной на 2014 год – 12,2%. Правда, законодателям придется выслушать мнение представителей финансового сектора, которые наверняка не будут в восторге от таких инициатив.
В частности, Центробанк рекомендовал банкирам переводить доллары в рубли из расчета курса, действовавшего на 1 октября 2014 года (39,4 рубля), а также устанавливать процентные ставки, соизмеримые с действовавшими ставками в рублях в тот период. Однако такая инициатива вызвала неприятие со стороны банков, представители которых заявили о неминуемых убытках от такой реструктуризации.
Третий вариант, как не странно, существует. Валютному ипотечнику нужно сослаться на постановление о предоставлении помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков, подписанное Дмитрием Медведевым еще весной прошлого года. Распоряжение предусматривает помощь тем заемщикам, выплаты у которых по кредиту увеличились на 30 и более процентов (по факту под эти условия подходят почти все валютные ипотечники). Помощь (деньги были выделены АИЖК) может быть оказана семьям с двумя и более маленькими детьми, молодым семьям, инвалидам и ветеранам, работникам бюджетной сферы и т.д. Правда, по отзывам самих заемщиков, данное распоряжение практически не работает.
Четвертый вариант – это личное банкротство. Закон уже действует с осени прошлого года, правда, пока его правоприменение не слишком широко. Но в этом случае валютному ипотечнику придется отказаться от многого: автомобиля (если он не является средством заработка), предметов роскоши, недвижимости (кроме единственного жилья), права выезда за границу, работать на руководящих должностях и т.д. Но это вполне реальный выход из сложившейся тяжелейшей ситуации.
Наконец, есть и пятый вариант, самый неблагоприятный для заемщика. Это продажа ставшей непосильной квартиры и переезд в более скромное жилье. Ряд валютных ипотечников уже пошли по этому пути: сняли обременение с квартиры, нашли покупателя и продали. Правда, избавляться от жилья на падающем рынке значит мириться с огромными потерями. Наконец, многим валютным ипотечникам в этом случае просто не на что будет купить другое жилье.
Подведем итоги. Ситуация с валютными ипотечниками крайне сложная и требует безотлагательного решения. Это решение может быть принято только на самом высоком уровне, так как обе стороны предлагают практически взаимоисключающие варианты. Надеемся, что ждать решения осталось недолго. В конце января премьер-министр Дмитрий Медведев заявил, что государство в ближайшее время предложит вариант выхода из сложной ситуации, предложив, с одной стороны, льготную реструктуризацию для заемщиков и поддержав, с другой стороны, банки, компенсируя им потери, которые обязательно возникнут.
Правда, сразу возникают другие вопросы:
Как поведут себя валютные ипотечники, если курс рубля в обозримом будущем упадет ниже курса на 1 октября 2014 года (39,4 рубля)? Снова пойдут брать банки штурмом?
Не покажется ли такая льготная реструктуризация обидной для тех клиентов, которые сейчас оформляют ипотеку по 13 и более процентов?