Налоговый вычет при покупке жилья предоставляется лишь один раз в жизни, зато его получение может длиться десятки лет. Это в том случае, если речь идет о покупке жилья с использованием кредита. Согласно ст. 220 Налогового кодекса, имущественный налоговый вычет распространяется не только на сумму покупки жилья, но и на сумму, заплаченную в виде процентов по ипотечному кредиту, пошедшему на покупку этого жилья. Если, например, кредит погашается в течение 30 лет, то все это время заемщик может получать налоговый вычет.
Мы уже достаточно подробно осветили вопрос получения налогового вычета при покупке жилья в ипотеку. Напомним, человек купивший жилье, может вернуть себе из бюджета 13% (сумма подоходного налога) от стоимости покупки. Этот возврат называется имущественным налоговым вычетом. Есть ограничение – человеку вернут не более 260 тыс. руб. (13% от 2 млн руб.). Правда если при покупке жилья использовался кредит, сумма возврата может быть больше. Поимо 260 тыс. за покупку самой квартиры человеку вернут 13% от суммы, которую человек заплатил в виде процентов по кредиту.
Например, некий житель Екатеринбурга купил жилье за 6 млн. руб. Три миллиона заплатил сам, а еще 3 млн. руб. взял в кредит под 12%, на 20 лет. За саму покупку человеку вернут из бюджета стандартные 260 тыс. (13% от 2 млн.). Плюс к тому наш герой сможет оформить вычет на сумму, уплаченную им в счет процентных платежей по кредиту.
В рассматриваемом нами случае платежи по процентам (без учета погашения тела кредита) за 20 лет составят 4,928 млн руб. С этой суммы в рамках налогового вычета бюджет вернет человеку 640 тыс. руб. Правда, эти деньги бюджет отдаст не сразу, а в течение 20 лет, пока заемщик платит проценты по кредиту. Итого, значит, бюджет вернет человеку, купившему жилье 900 тыс. руб. (260 000+640 000= 900 000). Правда, это при условии, что человек не будет погашать кредит досрочно. При досрочном погашении сумма выплаченных процентов снижается, следовательно уменьшится и размер вычета.
В конце лета и в начале этой осени появилось несколько официальных писем Минфина РФ, в которых разъясняются спорные моменты, иногда возникающие при оформлении вычета при покупке жилья в ипотеку.
Если процент по кредиту очень мал
Согласно п. 2 ст. 212 Налогового кодекса, заемщик, получивший рублевый кредит, под процент ниже, чем две трети ставки рефинансирования Центробанка, должен заплатить подоходный налог с разницы между процентом, равным 2/3 ставки рефинансирования, и процентом, под который был взят кредит. Допустим, вы взяли 1 млн руб. в кредит на 10 лет под 0% годовых (пока не будем выяснять, кто дает такие кредиты, ну мало ли…). Сегодня ставка рефинансирования равна 8,25%. Соответственно 2/3 ставки – 5,5%. Что на 5,5% выше ставки по вашему кредиту. Следовательно, вам надо будет заплатить подоходный налог от суммы процентов по кредиту из расчета 5,5% годовых. Сумма процентов по такому кредиту (1 млн на 10 лет под 5,5%) составит около 302 тыс. руб. С этой суммы в виде налога придется заплатить 39 тыс. руб.
Еще более существенным налог может быть при получении валютного кредита. В этом случае налог надо платить с разницы между 9% годовых и процентом, под который был взят кредит (для валютных кредитов нет привязки к ставке рефинансирования). Допустим, взяли вы в долларах сумму, эквивалентную 1 млн руб. на 10 лет под 0%. В принципе такое возможно, если это заем на предприятии. Как и в прошлом примере, в ходе погашения займа вам придется заплатить налог со всей суммы, которую вы НЕ заплатили в качестве процентов по займу. Сумма неоплаченных процентов составит 520 тыс. руб. а налог с нее, соответственно – 68 тыс. руб. (13% от 520 тыс.).
А теперь самое интересное: если вы брали кредит (заем) под низкую ставку для покупки жилья, забудьте все, о чем я вам только что рассказал. Потому что в этом случае никакой налог платить не надо. Согласно Письму Минфина РФ от 26 июля 2011 г. N 03-04-05/6-534, если кредит под низкую ставку использован для покупки жилья и заемщик оформил налоговый вычет на эту покупку, то его материальная выгода от низкой процентной ставки налогом не облагается.
На всякий случай, подчеркну – налоговый вычет распространяется на кредит (заем) только если это целевой кредит (заем), взятый специально для покупки (постройки) жилья. Это должно быть отражено в кредитном договоре. Если цель кредитования в договоре не обозначена – вычет на сумму процентов не предоставляется.
Проценты в той же пропорции, что и сам вычет
Большинство людей, которые оформляют квартиру в ипотеку, не пользуются правом получения налогового вычета. Причина — в незнании нюансов законодательства, из-за чего заемщики теряют немалые средства. Кто имеет право на возврат? Какую сумму можно вернуть при покупке квартиры в ипотеку? Что учесть при реализации такого права? Эти и другие нюансы рассмотрим ниже.
Налоговый вычет представляет собой льготу, которая предоставляется гражданам РФ и подразумевает уменьшение налогооблагаемой базы. Возврат актуален для расходов на лечение, оформление ипотечного кредита, оплату услуг образовательных учреждений и так далее. В НК РФ (статье 220) указано, что при покупке недвижимости (будь это дом, квартира или земельный надел) в ипотеку или за наличные, приобретатель может рассчитывать на упомянутую льготу. Если человек официально работает и платит подоходный налог в казну страны, он вправе вернуть 13 процентов от ипотечных процентов и иных затрат.
Момент обращения за налоговым вычетом зависит от типа приобретаемого имущества:
- Для уже возведенного объекта — при регистрации прав на недвижимость.
- Для строящегося дома — после получения акта приема-передачи.
- Для надела земли — после оформления и передачи на руки свидетельства, подтверждающего право собственности.
Вернуть часть денег при оформлении ипотеки могут не все граждане РФ. Эта опция доступна в следующих случаях:
- При получении впервые.
- При наличии белой заработной платы, при которой в бюджет страны идут отчисления НДФЛ.
- Для иностранных граждан, являющихся резидентами, и работающими в России больше 183 дней в течение календарного года.
- Для лиц, получающих прочую прибыль и выплачивающих с нее 13 процентов НДФЛ.
Вернуть деньги при оформлении ипотеки не могут:
- ИП со специальными типами выплаты налогов.
- Граждане РФ или иностранцы-резиденты, которые ранее получили вычет.
- Лица, не являющиеся резидентами страны.
- Хозяева недвижимости, купленной за счет денег других лиц (сведения должны быть подтверждены документально, путем предоставления чеков и расписок).
- Новоиспеченные владельцы, если покупка совершена у опекунов или родственников.
Если говорить в целом, покупатель вправе вернуть 13% со стоимости жилья или начисляемых процентов. Но здесь имеется ряд ограничений, которые должны быть учтены:
- Общая сумма не больше 13% от цены ипотечной недвижимости.
- Если ипотека получена до 2008 года, деньги можно вернуть с 1 млн. рублей, не больше.
Проценты по ипотечному займу выплачиваются в полном объеме (если объект куплен до 2014-го). - Максимальный размер вычета — 2 млн. рублей (при покупке жилья до 2014-го) и 3 млн. рублей (после 2014-го). Если вычислить 13% от упомянутых цифр, ограничение составляет 0,26 и 0,39 млн. рублей.
- Государство не отдаст больше денег, чем было заплачено человеком. К примеру, если гражданин заработал 2 млн. рублей и приобрел жилье за 1 млн., размер вычета составит 130 тысяч рублей или 13% от указанной выше суммы. Возможна иная ситуация, когда гражданин получил прибыль в размере 1 млн., а купил жилье за 2 млн. рублей. Ему могли помочь знакомые, друг или инвестор. При этом государство вернет средства с 1 млн., то есть с той суммы, которая заработана человеком (цена квартиры в этом случае в учет не берется).
Если покупка квартиры осуществляется по ипотеке (жилищному займу), для возврата части средств по выплаченным процентам требуется подготовить и передать такие бумаги:
- Кредитное соглашение с банковским учреждением (в налоговую службу передается копия документа, заверенная нотариально).
- Бумаги, подтверждающие право на объект недвижимости.
- Справка о выплаченных процентах в течение года. Эту бумагу стоит получить в банке-кредиторе. В ФНС передается подлинник.
- Копии платежной документации, подтверждающей факт выплаты займа (чеки, квитанции и так далее). Такое требование предъявляется в редких случаях.
При покупке недвижимости супругами потребуются:
- Свидетельство о браке (копия).
- Заявление по определению долей (подлинник).
Налоговый вычет предоставляется один раз (при исчерпании лимита). Исключение составляют случаи, когда при первом оформлении человек вернул не всю сумму. В этом случае оставшаяся часть переносится на другие налоговые периоды до момента полного погашения. К примеру, если гражданин приобрел недвижимость за 2 миллиона рублей, больше на налоговый вычет он рассчитывать не может, ведь он израсходовал имеющееся ограничение. Если сумма покупки равна 1 миллиону, в будущем он праве вернуть деньги за оставшийся 1 миллион. Рассмотренная ситуация актуальна для покупки жилья после 2014-го. Если ипотека оформлена ранее, право на вычет дается только 1 раз.
Далее оформляется налоговая декларация 3-НДФЛ (сведения доступны в бухгалтерии работодателя). В анкете прописываются персональные сведения, информация о прибыли, а также данные о вычетах, которые должны быть получены. После внесения сведений в декларацию и исчисления налога требуется передать заявление о возврате денег. В нем должны быть указаны реквизиты, куда необходимо зачислить средства.
Если возврат оформляется в обычном режиме (напрямую в ФНС), здесь действует следующий алгоритм:
- Оформление ипотеки в банковском учреждении.
- Оплата процентов с учетом графика и сбор необходимого пакета бумаг.
- Посещение территориальной ФНС (по месту регистрации), заполнение декларации и передача необходимых бумаг. Специалисты рекомендуют заполнять бумагу с конца (так удобнее). Ошибки и исправления в декларации исключены.
- Ожидание решения. ФНС информирует заявителя в письменном виде. В случае одобрения средства перечисляются по указанным реквизитам в срок через 3-4 месяца после одобрения.
Что касается льготного ипотечного кредитования, предназначенного для молодых семей, процедура получения вычета проходит в обычном режиме. В отношении пенсионеров ситуация обстоит сложнее. До 2012 года такая категория граждан рассчитывать на вычет не могла. Теперь лицо на пенсионном обеспечении вправе вернуть деньги вне зависимости от даты покупки квартиры за четыре последних года. К примеру, если жилье приобретено в 2017, он вправе получить средства за период с 2013 по 2016 года включительно. При этом передавать бумаги разрешено не раньше завершения года, когда была куплена недвижимость. Кроме того, если в течение года у пенсионера не было прибыли, то и возврат не возможен. Что это значит? Если человек ушел на пенсию пять лет назад, то налоговый вычет ему не положен.
Возврат части денег при покупке жилья в ипотеку — плюс для заемщиков. Но здесь важно учесть требования законодательства, внимательно подойти к оформлению декларации и сбору бумаг.
Каждый житель России, хоть раз покупавший квартиру, может вернуть себе часть потраченной суммы за счет подоходного налога.
Если упрощать, то схема довольно проста: вы покупаете квартиру, после чего можете вернуть себе 13% от ее стоимости.
Давайте разбираться в тонкостях.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !
Каждый гражданин России имеет возможность раз в жизни сделать налоговый вычет на приобретение жилплощади.
Правда, эта сумма ограничивается 2 миллионами рублей. То есть, максимальный размер вычета составляет 260 тысяч рублей.
Альтернативный способ возврата денег после покупки жилья – удержание подоходного налога вашим работодателем.
То есть при оформлении налогового вычета есть два варианта: либо вы получаете одну или несколько крупных сумм в течение нескольких лет, либо не платите НДФЛ на сумму, составляющую 13% от стоимости квартиры.
Есть возможности комбинировать эти схемы.
Они зависят от того, сколько времени прошло с момента покупки жилплощади.
Давайте разберемся со всеми нюансами процесса на абстрактном примере – это будет проще. Вы купили квартиру за полтора миллиона рублей. 13% от этой суммы – 195 000 рублей. Именно столько вы сможете получить в итоге в качестве налогового вычета.
Например, с момента сделки прошло чуть больше года. За 12 месяцев с момента приобретения вы заработали 300 000 рублей. Это значит, что государство вам вернет только 39 000 рублей – 13% от вашей зарплаты.
В следующем году заработали 400 000 рублей? Ожидайте возврата еще 52 тысяч. Такими ежегодными платежами вы будете получать налоговый вычет до того момента, пока общая сумма всех выплат не достигнет 195 тысяч рублей.
При этом в любое время вы можете оформить вычет не как выплату денег, а как налоговую экономию. Например, в первые два года вы получили 39 и 52 тысячи. Осталось еще 104 тысячи рублей, которое вам должно государство.
И в следующие годы вы не будете платить подоходный налог, пока не набежит сумма остатка – 104 000 рублей. Правда, такой механизм не очень распространен среди собственников жилья.
Важно: если после покупки квартиры или дома прошло больше трех лет, то вам должны вернуть подоходный налог сразу за 36 месяцев.
Если эта сумма меньше 13% от стоимости жилья, то остаток добирается в следующие годы.
Из всего вышесказанного можно сделать несколько логических выводов, которые помогут вам выгоднее распорядиться налоговым вычетом:
Во-первых, не надо торопиться с оформлением. Если вам хочется получить крупную сумму единовременной выплатой, то лучше подождать как минимум три года.
Во-вторых, стоит задуматься – а оформлять ли налоговый вычет вообще? Во многих регионах существует возможность приобрести квартиру за 800-900 тысяч рублей. Возврат подоходного налога с такой покупки составит не более 120 тысяч рублей. В то время как по закону вы можете вернуть себе куда более весомую сумму – до 260 тысяч.
В-третьих, если вы купили жилье дороже 2 миллионов рублей, то все равно рассчитывать можете только на 260 тысяч рублей в качестве возврата – это предельная сумма, установленная законом.
В-четвертых, если вы брали ипотечный кредит на приобретение недвижимости, то проценты тоже учитываются. Например, вы купили квартиру за 1,5 миллиона, 300 тысяч из которых заняли банка.
Проценты установлены такие, что в итоге вы отдадите банку 500 тысяч рублей. То есть, фактическая цена квартиры для вас составляет 1,7 миллиона рублей. Именно с этой суммы вы можете получить вычет, если не погасите долг досрочно.
Право на возврат подоходного налога имеют только собственники жилья.
Причем, когда сделка совершается между близкими родственниками (например, между отцом и сыном) или коллегами по работе (начальником и его подчиненным), то новые владельцы не могут оформить вычет.
Это связано с тем, что подобные торговые операции часто имеют фиктивный характер.
Если квартира находится в общей долевой собственности, то каждый из владельцев может вернуть налог. Но только в соответствии с той долей, которая ему принадлежит.
К примеру, вы с женой купили квартиру за 1,5 миллиона рублей. Вам принадлежит 2/3 жилья, а оставшаяся треть – супруге. Это значит, что вы сможете вернуть себе только 130 тысяч рублей в качестве вычета, а жена – 65 тысяч (по 13% с миллиона и полумиллиона рублей соответственно).
Иногда выгодно отказаться от своего вычета в пользу другого собственника, если он имеет значительно больший доход. Но этой возможностью обладают только хозяева недвижимости, которая имеет статус общей совместной собственности.
Главный постулат поправок в законодательство – объектом вычета теперь стала не недвижимость, а человек. Что это означает на практике.
Вы купили две квартиры по миллиону рублей каждая. Раньше вы могли вернуть налог только по одной из них – то есть, 130 тысяч рублей. Теперь – по обеим.
Вы с женой купили квартиру за 5 миллионов рублей. До 2014 года вы могли с нее получить только 260 тысяч рублей. Теперь вдвое больше – для каждого из супругов-собственников установлен свой лимит вычета в 2 миллиона рублей.
Возврат подоходного налога при покупке жилья оформляется в налоговом органе по месту нахождения недвижимости.
То есть, если вы зарегистрированы в городе N, а квартиру купили в городе M, обращаться нужно в налоговую M.
Итак, какие же документы нужно собрать для того, чтобы запустить процесс оформления вычета:
- паспорт заявителя;
- свидетельство ИНН (если отсутствует, то получается в налоговой в течение получаса);
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ (со всех мест работы, где вы трудились в течение периода, за который оформляется вычет);
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- договор купли-продажи;
- документы, подтверждающие факт оплаты (расписка, квитанция или платежное поручение);
- заполненная налоговая декларация по форме 3-НДФЛ в двух экземплярах (за каждый год, на который оформляется вычет);
- заявление на налоговый вычет.
Если квартира приобреталась с использованием ипотечного кредита, то налоговая затребует дополнительные бумаги:
- кредитный договор (оригинал и копия);
- документы, подтверждающие ваши регулярные платежи;
- справка из банка об удержанных процентах.
Весь этот пакет бумаг можно сдать за один раз. После чего вам остается только ждать – проверка документов и оформление вычета, как правило, редко занимает более 2-3 месяцев.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)