Небольшое отступление — я выделила еще 3 варианта с документами: а) когда квартиру покупают полностью за наличные, т.е без ипотеки и прочего; б) когда покупатели с материнским капиталом; в) когда покупатели с материнским капиталом и ипотекой.
Эти документы обязательные. Также ниже после основных документов я перечислила дополнительные документы, которые потребуются покупателям/банку для одобрения ипотеки, оформления закладной и проверки юридической чистоты квартиры. Для регистрации же сделки купли-продажи эти дополнительные документы не требуются.
-
Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;
Если есть собственники до 14 лет, то свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекуна.
Договор купли-продажи квартиры;
Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали потому, что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи.
Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, то не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками.
Поэтому обратитесь к юристу/риэлтору за услугой составления. Он посмотрит на вашу ситуацию, учтет все нюансы и пожелания/требования. Потом составит правильный договор. За услугой можете обратиться нашему к юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.
Это разрешение обязательно, если в квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.
Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;
Согласие супруга обязательно удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Услуга стоит примерно 1500 р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.
Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.
Свидетельство о браке или разводе;
Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.
Нотариально заверенная доверенность.
Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек. Также нужен его паспорт.
Как я и писала выше, эти дополнительные документы потребуются покупателям/банку для одобрения ипотеки, оформления закладной и проверки юридической чистоты квартиры.
-
Предварительный договор купли-продажи;
Предварительный договор предоставляют покупатели, собственникам его нужно только подписать. Банкам он нужен в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.
Расписка в получении задатка или аванса;
При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Сумму обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку. Образец расписки пускай покупатели берут у своего банка.
Выписка из домовой книги;
Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.
Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).
Банки очень часто требуют предоставить обычную выписку. Как ее получить написано здесь. Архивную требуют редко, но если потребуют, читайте инструкцию как ее получить по этой ссылке. Сведения в архивной выписке должны быть со дня когда была приобретена квартира и по сегодняшний.
Часто банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?
Выписка из лицевого счета;
Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.
Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.;
Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.
Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.
Технический паспорт на квартиру;
В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Он может понадобится покупателям и банку, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом. Также техпаспорт может быть нужен покупателю с несовершеннолетними детьми для получения разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры.
Заказать техпаспорт могут только собственники в МФЦ или в БТИ. Как заказать читайте по ссылкам — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.
Официальное название — выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Объект недвижимости в нашем случае это продаваемая квартира.
Некоторые банки сами ее заказывают, некоторые требуют ее предоставить. Выписка заменяет свидетельства о регистрации права и кадастровый паспорт, которые не выдаются с июня 2016 года. В ней показаны ФИО собственников, есть ли какие-либо обременения/ограничения на квартиру и т.п. Если банк потребует ее предоставить, то лучше заказывайте бумажную. Как ее заказать читайте по ссылке.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.
Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.
Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами. Подробно расписала в каких случаях при покупке квартиры нужно/не нужно согласие супруга.
Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.
Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.
Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку в зависимости от условий договора и требований законодательства? Актуальный вопрос, особенно для тех, кто приобретал жилье с конкретной целью – заставить его работать, чтобы получать доход. Рассмотрим, какие ограничения предусмотрены в части распоряжения залоговым имуществом и существует возможность сдачи в наем ипотечного жилья.
Для начала важно понять, что представляет собой ипотека. Ипотека – это разновидность кредитных отношений, при которых одна сторона в лице банка передает другой стороне, физическому или юридическому лицу, определенную денежную сумму во временное пользование под залог объекта недвижимости.
Целью такого кредитования является приобретение жилых или нежилых объектов (в зависимости от того, кто выступает заемщиком). В качестве предмета залога могут выступать объекты, принадлежащие заемщику на праве собственности, по стоимости и ликвидности сопоставимые с суммой кредита и приобретаемой недвижимостью. Когда речь идет о выделении средств гражданам, предметом залога, как правило, становится приобретаемое жилье.
И если государство устанавливает ограничения в отношении отдельных категорий граждан посредством федерального законодательства, банки, как правило, регулируют правоотношения сторон положениями кредитного договора. Это означает, что кредитная организация вправе внести в соглашение те пункты, которые будут гарантировать защиту ее интересов. К примеру, если банк запрещает прописывать в ипотечной квартире членов семьи заемщика, значит он преследует определенные цели.
Запрет на передачу имущества в аренду полностью соответствует требованиям закона, так как в залог подразумевает ограничение собственника в праве распоряжения имуществом, следовательно, владеть и пользоваться квартирой можно, но совершать какие-либо сделки нельзя.
Несогласие кредитора на заключение договора аренды в отношении предмета залога обусловлено тем, что даже при неисполнении заемщиком взятых на себя обязательств, уже заключенный на определенный срок договор продолжит свое действие. Именно поэтому кредитные организации и применяют положение о запрете аренды.
Тем не менее, многие заемщики успешно сдают квартиры в наем и получают от того средства для погашения кредита. Как происходит сдача в аренду ипотечной квартиры, если банк не дает разрешение на заключение сделки?
Обычно на основании устной договоренности с арендатором. И так поступают большинство граждан, чтобы избежать ответственности перед кредитором и ФНС. Однако, вступая в подобные отношения, нужно понимать, что это большой риск. Арендатор попросту может исчезнуть и не заплатить за пользование жилым помещением. Доказать что-либо в такой ситуации невозможно, так как документального подтверждения факта проживания у арендодателя нет.
Возможно, банк побоится финансовых проблем заемщика и согласится на заключение договора аренды. При этом нелишним будет намекнуть на то, что без дополнительного дохода исполнение обязательств, станет проблематичным, что неминуемо повлечет образование задолженности по кредиту.
Соглашение между двумя физическими лицами, предусматривающее передачу во временное пользование жилого помещения, правильнее именовать договором найма, а не аренды, хотя возможен и такой вариант.
- Данные заемщика и арендатора, включая серию, номер и дату выдачи паспорта;
- Информация о залоговой квартире (местонахождение и основные характеристики объекта);
- Период, на который заключается соглашение;
- Сведения о величине платы, способе и периодичности осуществления расчетов;
- Ответственность участников сделки на случай неисполнения условий договора;
- Сведения о порядке расторжения соглашения;
- Личные подписи сторон и дата подписания.
Подводя итоги вышесказанному, нужно сделать акцент на наиболее важных моментах. Обременение в виде залога не исключает возможность сдачи квартиры в аренду при условии того, что кредитор будет оповещен. В противном случае рискует не только заемщик, но и добросовестный арендатор.
Если выяснится, что квартира сдается без согласия банка, соглашение о передаче в пользование предмета залога может быть признано недействительным. В этом случае арендатор потеряет жилье, а арендодатель дополнительный источник дохода. Именно поэтому прежде чем затевать подобную аферу, нужно хорошо подумать и попытаться найти законный выход из финансового коллапса.
В минувшем году на ипотечном рынке страны наблюдался настоящий бум. Россияне, пользуясь выгодными условиями, ринулись оформлять ипотеку. Сегодня некоторые из них понимают, что погорячились и хотят избавиться от ипотечного груза ответственности. Можно ли продать ипотечную квартиру и как лучше это сделать?
По оценкам экспертов, в минувшем году россияне получили в банках ипотечные кредиты на сумму в 3 трлн рублей. Это в 1,5 раза больше показателя 2017 года.
Во-вторых, на рынок выходило много новых проектов от строительных компаний, что стимулировало участников рынка понижать цены и предлагать хорошие скидки на покупку недвижимости.
В-третьих, на рынке немало госпрограмм поддержки ипотечников. Государство стремится помочь различным слоям населения в вопросе покупки жилья на выгодных условиях.
Хотя на рынке сложились идеальные условия для покупки жилья в ипотеку, тем не менее порой к данному способу обращаются морально неподготовленные граждане. Взять ипотеку – это только первый шаг. Нужно обладать железной дисциплиной, умением прогнозировать события, чтобы на протяжении всего срока не пропустить очередной платеж и довести выплату долга до своего логического завершения.
К сожалению, во время ипотечного бума было немало граждан, которые не имели достаточно средств даже на оплату первоначального взноса. Вместо того, чтобы накопить нужную сумму, они оформляли потребительский кредит, средства которого шли на первый взнос по ипотеке.
Учитывая падение реальных доходов населения, а также высокую закредитованность, заемщик может оказаться в достаточно сложной ситуации. И, если он понимает, что больше не потянет ипотеку, то ему придется найти способ быстро избавиться от нее.
Самым простым способом закрыть ипотечный вопрос будет досрочное погашение ссуды. Конечно, непросто найти средства, если заемщик попал в сложную ситуацию, но вполне возможно ему захотят помочь родственники или знакомые. После досрочного погашения ипотечного кредита он сможет снять обременения с квартиры и продать ее, чтобы расплатиться с друзьями, которые одолжили денег.
Этот способ хорош тем, что не требует длительных согласований с банком, улаживания иных бюрократических тонкостей. Можно сделать все достаточно быстро и при этом без лишних сложностей.
Если взять займ у родных или знакомых не получается, то можно попробовать схему привлечения средств со стороны покупателя жилья. Иными словами, есть гражданин, которому очень приглянулась квартира с ипотекой, и он желает ее купить. Он передает продавцу часть средств на погашение ипотеки. После снятия всех ограничений платит оставшуюся часть и получает квартиру.
Правда, и в этом случае в роли покупателя должен выступать знакомый человек, который доверяет продавцу. Найти покупателя с улицы, который пожелает рискнуть своими деньгами, будет очень сложно.
Второй вариант можно назвать самым распространенным. Заемщик, который решил продать ипотечную квартиру, обращается в банк и объясняет ситуацию. Для банка такие случаи не являются редкостью, поэтому он не просто даст добро на реализацию квартиры, но и, возможно, окажет помощь в поиске покупателя. Иногда на сайтах банков можно встретить разделы, где выставлены на продажу ипотечные квартиры. При желании на квартиру даже можно оформить кредит на весьма выгодных условиях.
Если заемщик будет самостоятельно заниматься поиском покупателя на ипотечную квартиру, то весь процесс будет происходить следующим образом. Сначала заемщик находит потенциального покупателя и приходит с ним в банк. От покупателя требуется погасить остаток задолженности по ипотечному кредиту. При этом в данном случае больше вероятность того, что покупатель согласится, поскольку переводить средства он будет банку и под контролем финорганизации, которая выступает в сделке в роли арбитра.
Одновременно покупатель закладывает в банковскую ячейку денежные средства, которые являются разницей между итоговой стоимостью квартиры и той суммой, что гражданин уже выплатил банку. Эти деньги получит продавец, но только после того, как квартира перейдет в собственность покупателя. Это условие должно обеспечить интересы всех участников сделки.
Есть еще один способ решить ипотечную проблему, но данный вариант сразу можно отнести к экзотическим. Он подразумевает перевод долга и ипотечной квартиры на третье лицо. Покупатель выплачивает продавцу квартиры часть средств, а остальное платит банку по кредиту. Когда он полностью выплатит кредит, то сможет снять ограничения с квартиры и свободно распоряжаться своим имуществом.
Однако на практике такие сложные способы практически не встречаются, поскольку таят в себе слишком много нюансов. Например, банку нужно снова оценивать кредитоспособность заемщика, чтобы убедиться в его платежеспособности. Если потенциальный покупатель не подходит под требования банка, то сделка не состоится.
Кроме того, придется менять собственника недвижимости и залогодателя. Это достаточно серьезная бумажная работа и большие риски для банка, который не заинтересован в подобной чехарде. Именно поэтому банки ждут от своих заемщиков, желающих закрыть ипотечный вопрос, либо досрочного погашения долга, либо продажи жилья под контролем банка с одновременным закрытием кредитного договора.
Если владелец ипотечной квартиры смог избавиться от своего актива, то ему нужно проверить себя на предмет уплаты подоходного налога. Платить его должны продавцы недвижимости, если владели имуществом меньше определенного минимума. Он установлен на уровне 5 лет. Таким образом, гражданам, которые, например, были собственниками жилья меньше данного срока, придется заплатить 13% в доход государства. Если же жилье было в собственности больше срока, то ничего платить не нужно.
Подоходный налог в 13% взимается только с полученной прибыли. Иными словами, если гражданин купил жилье за 2 млн рублей, а продал за 2,3 млн рублей, то ему нужно будет заплатить НДФЛ с 300 тыс. рублей.
Для некоторых категорий граждан установили исключения, которые позволяют избежать уплаты налога. Так, для граждан, которые получили свои квартиры по наследству или в подарок от близких родственников, установлен минимальный срок владения метрами на уровне 3 лет, а не 5 лет, как в общем случае. На трехлетний срок также могут рассчитывать граждане, которые получили свое жилье в результате приватизации.
У граждан, которые получили новое жилье по программе реновации, будут подсчитывать общий срок владения, как новым, так и старым жильем. Если он превышает 5 лет, то платить налоги им не придется.
По данным НБКИ, в минувшем году россияне в среднем брали на покупку квартиры в ипотеку около 2,2 млн рублей.
Если смотреть с точки зрения возрастных групп, то наибольшие суммы ипотеки наблюдаются у граждан старше 40 и младше 50 лет. Им банки выдавали почти 2,4 млн рублей. Самые скромные суммы ипотеки зафиксированы у заемщиков старше 65 лет. Они берут обычно не более 0,9 млн рублей.
Молодым заемщикам до 25 лет банки выдавали в среднем по 1,75 млн рублей. Ипотечные кредиты клиентов 25-29 лет были чуть выше 2 млн рублей.