ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предлагаем изложить в следующей редакции: «Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами». В Законе об ипотеке государственной регистрации отведена целая глава, которая в основном дублирует положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Ограничения, обременения прав ипотеки в силу закона — гарантия того, что покупатель вернет взятые в банке средства, а кредитная организация в случае неуплаты сможет взыскать требуемые средства или саму недвижимость. При этом далеко не всегда есть прямая необходимость предоставлять документы, подтверждающие, что объект заложен, есть возможность оформить данный документ на основании заявления владельца квартиры или дома.
Обременение, не ограничивая возможности реализации правомочий распоряжения недвижимостью, связано с объектом права и при отчуждении объекта переходит к новому правообладателю. Единый критерий для классификации ограничений и обременений права собственности определить сложно.
В юридической литературе встречается классификация ограничений и обременений права собственности по различным основаниям. Так, в зависимости от оснований возникновения ограничения и обременения права собственности можно разделить на возникающие из закона, подзаконных актов, судебных решений.
Другую систему ограничений права собственности составляют ограничения и обременения права собственности, подлежащие государственной регистрации, и не подлежащие государственной регистрации.
Уважаемые посетители, на нашем сайте вы можете ознакомиться с законодательными и иными нормативно-правовыми актами, регулирующими правоотношения по интересующей вас проблеме. Надеемся, что подготовленные нами материалы позволят вам максимально эффективно отстоять свои права.
Однако считаем необходимым предупредить, что неспециалисту зачастую трудно принять правильное решение, особенно в сложных с правовой точки зрения случаях. Рекомендуем вам обращаться за помощью к адвокату или юристу, который, ознакомившись с документами и побеседовав с вами, даст полную и аргументированную консультацию.
Практикующие специалисты из Москвы, С-Петербурга и других регионов России проводят бесплатные консультации по телефонам: — Единый Федеральный номер (9.00 — 23.00, сб.- вс. 10.00 — 21.00, консультация и звонки со всех телефонов бесплатные) — Москва и область (пн.-пт. 9.00 — 23.00, сб.- вс.
Что это — государственная регистрация ограничения (обременения) права Виды ограничения (обременения) прав Признаки ограниченных вещных прав Когда госрегистрация ограничения прав обязательна Основания для госрегистрации ограничения прав Документы, представляемые для госрегистрации ограничения прав, требования к ним Особенности регистрации ограничения прав Как узнать о государственной регистрации ограничения прав Что это — государственная регистрация ограничения (обременения) права Определение понятия «ограничение (обременение) права» было дано в ст. 1 закона «О государственной регистрации…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ныне утратившего силу в связи с началом действия закона «О государственной регистрации недвижимости» от 03.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218-ФЗ).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, т. е. должника. Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договора с учетом положений, установленных соответствующими статьями Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге)”(в редакции от 04.12.2007).
До тех пор, пока долг не будет возвращен, залогодатель не может распоряжаться своей недвижимостью.
Государственная регистрация прав на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации путем внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в судебные органы.
Покупка недвижимости с займом отличается рядом тонкостей, кредитные организации всячески пытаются себя защитить, так, только после выплаты всего долга снимаются существующие ограничения права ипотеки в силу закона. Права на недвижимость по закону возникают после государственной регистрации договора.
Такие требования предъявляет ФЗ под номером 122 от 1997 года. После того, как документ проходит процедуру проверки и вносится запись в Единый реестр прав на недвижимость, лицо становится официальным владельцем объекта. Но, так как квартира обременена займом, ограничение ипотеки установлено законом. Дело в том, с точки зрения закона, этот вид отношений представляет собой залог недвижимого имущества, и именно таким образом и оформляется.
Статья посвящена исследованию законодательных противоречий в сфере государственной регистрации договора ипотеки и самой ипотеки, разработке предложений по их устранению. Автором сделан вывод о необходимости государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и сохранении только регистрации прав на недвижимое имущество.
Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 1. Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 02.11.2004 N 127-ФЗ. (см.
При желании оформить ипотечный кредит заемщик может столкнуться с двумя терминами, обозначающими вид ссуды: «ипотека в силу закона» и «ипотека в силу договора». Оба вида предполагают сделки с недвижимостью, по обоим можно приобрести объект с использованием залога, но чаще всего банками используется именно законная ссуда.
Это приобретение жилья или иной недвижимости по всем нормам законодательства. Закон четко регулирует процесс оформления и регистрации жилищной ссуды.
Большинство банков выдают именно ипотеку в силу закона, так как она менее рискованная для кредитора. Если вы планируете оформить классическую ипотеку, то есть сделка будет обеспечена залогом приобретаемого имущества, с большей долей вероятности можно предположить, что это будет ипотека в силу закона.
Важные особенности законной ипотеки:
- Приобретение любого вида недвижимости или строительство дома за счет заемных средств.
- На покупаемый объект накладывается обременение. Заемщик получает право собственности, но будет ограничен в действиях: продажа заложенной недвижимости невозможна, также банк может устанавливать ограничения относительно прописки других граждан в квартире/дома или сдачи объекта в аренду.
- Если заемщик не исполняет принятые на себя обязательства, кредитор имеет право изъять заложенное имущество.
- Ипотека по закону — строго целевой кредит. На руки заемщик средства не получает, они перечисляются кредитором продавцу имущества.
В случае оформления жилищной ссуды в силу закона кредитором может стать не только банк. Им может выступить другая финансовая организация или даже застройщик в случае приобретения нового жилья. Застройщики часто предлагают покупателям рассрочку без участия банка. Это также кредит, который регулируется законодательством и оформляется соответствующим образом. В этом случае на объект также накладывается обременение, а залогодержателем будет выступать застройщик: при невыплате ссуды именно он может инициировать процесс изъятия залога и выселение.
Если кредитор применяет такой вид оформления сделки, значит регулировать взаимоотношения заемщика и кредитора будет отдельный договор, а не Федеральные Законы. По сути, договорная ипотека предполагает выдачу ссуды на любых условиях, участники сделки могут указать в договоре любые моменты, которые не регулирует закон, которые невозможны в случае оформления ипотечного кредита в силу закона.
Особенности этого вида ипотеки:
- Сделка не обязательно обеспечивается залогом приобретаемого имущества. Если вы планируете взять ипотеку под залог уже находящегося в собственности жилья, в этом случае будет оформлена именно ипотека в силу договора. При регистрации сделки вы сразу получите полноправные права собственности на купленное имущество, что невозможно при ссуде в силу закона.
- Это не обязательно целевой кредит. Если вы планируете получить кредит наличными под залог имеющего в собственности недвижимого объекта, регулировать сделку будет также договор. Такие сделки также относятся к ипотечным.
Договорная ипотека — сделка с более гибкими условиями, кредитор и заемщик могут отойти от рамок закона и составить индивидуальные условия сотрудничества. Но применяется такой вид кредитования редко, так как он несет риски для самого кредитора. По сути, на рынке ипотечный кредит в силу договора выдается практически только при оформлении нецелевой ссуды под залог имущества или при оформлении ипотеки с залогом имущества, которое уже находится в собственности заемщика.
В чем разница ипотека и ипотека в силу закона:
- По ипотеке в силу закона сделка совершается только с применением залога приобретаемого имущества.
- Регистрация законной ипотеки и расчет с продавцом происходят в тот момент, когда и регистрируется договор купли-продажи, то есть все делается одновременно. В случае же договорного жилищного займа сначала банк выдает деньги продавцу, после оформляется сделка купли-продажи, и только после этого возможно наложение обременения: именно из-за того, что некоторое время сделка оказывается незащищенной, банки рискуют, а это может отразиться на ставках.
- Регистрация ипотеки в силу закона бесплатна. При договорном оформлении потребуется уплата пошлины, для заемщиков-физлиц это 1000 рублей. Если заемщиком выступает юридическое лицо, оно заплатит 4000 рублей.
В обоих случаях в роли кредитора и заемщика могут выступать кто угодно: граждане, организации (не обязательно финансовые). Не исключается и ипотека в силу закона между физическими лицами.
Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора во многом схожи. Заемщик обращается в банк, собирает необходимые документы и ждет решение. При одобрении и прохождении всех формальных процедур, например, страхования, сделка требует обязательной регистрации.
Если вы оформляете стандартную жилищную ссуду в силу закона, то для ее регистрации не обязательно присутствовать всем участникам сделки, достаточно заявления либо кредитора, либо заемщика. Но так как банк заинтересован в проведении процедуры, обычно он контролирует процесс, и сделка фиксируется в присутствии представителя кредитора и самого заемщика.
- Банк помогает собрать пакет документов для передачи их в Росреестр или МФЦ. На этом этапе проблем не возникнет: представители банка прекрасно знают, какие бумаги нужны для регистрации.
- После передачи документов сама регистрация совершается в течение 5 рабочих дней. В течение этого срока госорган тщательно проверяет все документы.
- Заемщик получает свидетельство на собственность с отметкой об обременении.
Регистрация происходит строго с участием всех сторон сделки: и заемщика, и представителя кредитора. Сначала регистрируется договор купли-продажи, только после этого можно наложить обременение (при ипотеке в силу закона легализация этих документов происходит одновременно). Далее все стандартно: в течение 5 дней после подачи документов сделка регистрируется.
Возникновение ипотеки в силу закона предполагает определенные ограничения. Заемщик покупает объект недвижимости, он может свободно им распоряжаться, но вот продать недвижимость он не сможет. Факт наложения обременения зафиксирован в госоргане. Единственная возможность реализации — договоренность с банком: обычно это возможно только в случае возникновения проблем с выплатой кредита.
Кредитор может устанавливать ограничения на сдачу имущества в аренду. Один банк может вовсе запрещать такие сделки, другой допустит это, но только при получении разрешения (заемщик обращается в банк с заявлением). Что касается прописки, то для самого покупателя и членов его семьи ограничений нет.
После полной выплаты жилищного кредита по графику или досрочно заемщик обращается к кредитору и получает документы, подтверждающие исполнение долговых обязательств в полном объеме. В снятии обременения участвуют обе стороны сделки, они составляют обоюдное соглашение.
По закону снятие обременения может проходить при личном присутствии заемщика и кредитора: чаще всего происходит именно так, поэтому сторонам нужно согласовать время сделки и записаться на прием в МФЦ. Срок проверки документов — до 3-х рабочих дней, при покупке по ДДУ — до 5-ти дней. Госпошлина за эту операцию не взимается.
После прекращения ипотеки в силу закона заемщик становится полноправным собственником недвижимости и может делать с ней все, что захочет: продать, подарить. При получении выписки из ЕГРП для совершения сделки отметки о наличии обременения не будет.
Ипотека в силу закона: что это такое простыми словами? По сути, это обычный жилищный кредит целевого типа, который ежедневно получают тысячи граждан. Залогом выступает приобретаемая недвижимость: квартира, дом, земля, коммерческий объект, гараж, комната и пр.
В апреле 2007 г. ОАО (продавец) и ООО (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта недвижимости (нежилого здания). Другие договоры в отношении указанного объекта не оформлялись.
Договором предусмотрено, что при передаче продаваемого объекта стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт — после полной оплаты продажной стоимости объекта. Договор не содержит оговорок о моменте перехода права собственности.
В мае 2007 г. договор зарегистрирован регистрационной палатой. Покупателю выдали два свидетельства о госрегистрации права собственности с ограничением (обременением): ипотека в силу закона.
До настоящего времени выкупная стоимость продавцу не выплачена. Передаточный акт не составлен. Объект находится на балансе продавца.
Без полной оплаты он не передает имущество покупателю.
ИФНС считает, что покупатель неправомерно не ставит здание на баланс в качестве объекта основных средств, требует осуществить такую постановку и соответственно начислять налог на имущество.
Правомерны ли действия регистрационной палаты по регистрации договора и выдаче свидетельств с ограничениями? Права ли ИФНС?
Е.Н. Лобанов,
директор ООО «В-строй»,
Воскресенск
Московской обл.
Налоговики правы
В рассматриваемой ситуации (при условии, что регистрационная палата оформила переход права собственности на объект недвижимости с выдачей свидетельства о собственности с обременением) требование налогового органа, настаивающего на бухгалтерском учете приобретенного объекта недвижимости покупателем, правомерно.
Государственная регистрация перехода права собственности недвижимости является для налоговиков неоспоримым подтверждением возникновения обязанности у покупателя поставить приобретенное имущество на баланс в качестве основного средства и уплачивать налог на имущество (ст. 374 НК РФ). Это объясняется тем, что право собственности на недвижимое имущество, а также его переход к другим лицам подлежит госрегистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно с момента госрегистрации возникает право собственности на недвижимость (п. 1 ст. 131, ст. 219 и п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Ошибка регистратора?
Можно назвать две причины, по которым результат сделки не соответствует ожиданиям сторон. Во-первых, в договоре четко не сформулировано условие об особом порядке перехода права собственности на продаваемое имущество (после полной оплаты). Во-вторых, регистрирующий орган не в полной мере учел условия договора и, по нашему мнению, допустил нарушение при регистрации сделки купли-продажи и перехода прав по ней.
Как следует из вопроса, стороны намеревались заключить договор купли-продажи недвижимости не просто с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ), а с особым порядком перехода права собственности на имущество — после полной оплаты по договору. На такой вывод косвенно указывает приведенное в вопросе условие договора: имущество передается после полной оплаты продажной стоимости. Указанный порядок допустим в силу ст. 491 ГК РФ.
Справочно
Статья 491 ГК РФ «Сохранение права собственности за продавцом»
В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.
Но возможность использовать особую конструкцию определения момента перехода права собственности (после полной оплаты) поставлена в зависимость от наличия в договоре условия о сохранении за продавцом права собственности до какого-либо момента. Подобного условия в договоре нет. В нем указан только момент передачи имущества, а не момент перехода права собственности.
Скорее всего регистрирующий орган решил, что особые условия ст. 491 ГК РФ в данном случае неприменимы, и расценил договор как сделку купли-продажи с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ) с переходом права собственности к покупателю до момента полной оплаты.
Чтобы использовать конструкцию перехода права собственности, предусмотренную ст. 491 ГК РФ, в договор следовало включить такое условие: право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до полной оплаты товара. Оно позволило бы регистрирующему органу однозначно определить момент перехода права собственности и правильно выполнить регистрационные действия.
Вместе с тем отсутствие акта приема-передачи указывает на неисполнение договора продавцом. При таких обстоятельствах регистрирующий орган должен был лишь зарегистрировать саму сделку (договор купли-продажи), а переход права собственности — только после исполнения сторонами условий договора. Со стороны покупателя это полная оплата (подтверждением служат платежные поручения либо иные доказательства, дозволенные условиями договора), со стороны продавца — передача имущества (подтверждается актом приема-передачи, подписанного обеими сторонами договора).
Регистрация ипотеки в силу закона
При наличии подписанного сторонами акта приема-передачи регистрирующий орган вправе регистрировать переход прав с обременением (ипотеку), несмотря на отсутствие отдельного договора о залоге (ипотеке) и соответствующих заявлений сторон сделки. Поясним.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1
ст. 549 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит госрегистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в рассрочку (п. 1 ст. 488 и п. 1 ст. 489 ГК РФ). В пункте 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.
В пункте 5 ст. 488 ГК РФ сказано, что, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 17.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке). При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента госрегистрации права собственности на имущество, если иное не предусмотрено договором.
В пункте 2 ст. 20 Закона об ипотеке говорится, что ипотека в силу закона подлежит госрегистрации без представления отдельного заявления и без уплаты пошлины. Госрегистрация ипотеки в силу закона проводится одновременно с госрегистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не оговорено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. При госрегистрации ипотеки в силу закона сведения о залогодержателе вносятся в ЕГРП на основании договора, по которому возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. Истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
В пункте 24 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 15.06.2006 № 213, отмечается, что ипотека в силу закона возникает при отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (ст. 488 ГК РФ). В пункте 25 инструкции сказано, что госрегистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с госрегистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д. — п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).
Кроме того, исходя из параграфа 1 главы 30 ГК РФ договор купли-продажи считается заключенным, если стороны в требуемой форме достигли соглашения по всем существенным условиям.
В ситуации, когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Госрегистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права на недвижимое имущество. Такое право может быть оспорено только в суде.
В рассматриваемом случае договором предусмотрено, что товар не передается покупателю до его полной оплаты, следовательно, его нельзя считать находящимся в залоге, учитывая приведенные выше нормы. Таким образом, регистрация перехода прав собственности с обременением произведена с нарушением норм действующего законодательства.