Оформляя ипотечный кредит, заемщик обычно планирует возвращать соответствующий долг по всем правилам банка. Но часто случается так, что после получения средств должник забывает о тех или иных условиях. Последствием безответственного отношения к погашению жилищного кредита становятся действия банка, направленные на досрочный возврат представленных средств.
По закону РФ финансовая организация, предоставившая денежный займ на покупку жилья, имеет право потребовать его единовременного возврата. Основанием для выставления требования может стать любое нарушение должником условий действующего договора. Причем каждый банк самостоятельно решает, когда просто применить штрафные санкции, а когда прекратить действие кредитной сделки.
Поэтому нередко заемщикам приходится возвращать ипотеку досрочно даже после одного, более или менее значительного нарушения. Если должник считает, что банк незаконно требует выплаты всех средств раньше окончания действия договора, то он имеет право обратиться в суд. Но прежде чем обвинить кредитора, стоит внимательно прочитать главный документ сделки денежного заимствования. Ведь все, что касается погашения долга, в том числе и требований о его преждевременной выплате, содержится в кредитном соглашении.
1. Нецелевое использование средств
По условиям любой ипотеки полученные средства заемщик может потратить на реализацию только одной определенной цели – на покупку недвижимости. Подписывая соответствующий договор, заемщик обязуется использовать кредит строго по назначению. И если он нарушает это условие, то банк имеет право прекратить действие уже заключенной сделки денежного заимствования.
2. Доход должника не соответствует кредитной нагрузке.
Выдавая займ на покупку жилья, банки всегда обращают особое внимание на финансовые возможности заявителя. Заявка одобряется только при условии, что размер ежемесячной прибыли соискателя соответствует сумме оформляемой ипотеки. Если во время выплаты долга доход заемщика резко сокращается, то банк может потребовать единовременного возврата всех средств. Ведь в таком случае увеличивается риск образования задолженности и других проблем, связанных со снижением кредитоспособности должника.
3. Предоставление заведомо ложной информации
Некоторые заемщики для повышения своих шансов на получение ипотечного кредита указывают в заявке сведения, которые частично или полностью не соответствуют действительности. Проще говоря, обманывают будущего кредитора. Банки не всегда сразу обнаруживают, что предоставленная информация ложная, и выдают кредиты мошенникам. Но если после выдачи целевых средств обман раскрывается, то финансовая организация выставляет требование о полной досрочной выплате жилищного кредита.
4. Просроченный кредит
Если ипотечный заемщик перестает ежемесячно погашать долг, то банк может расторгнуть соответствующий договор. А за этим, разумеется, следует возврат всех, уже использованных средств. Тоже самое касается и задержек платежей в счет выплаты займа – при постоянных просрочках кредитор, как правило, прекращает отношения с клиентом.
5. Запрещенная реализация залоговой недвижимости
Каждая программа ипотеки содержит условия, касающиеся использования жилья, купленного в кредит. В частности, должник ни при каких обстоятельствах не имеет права продать недвижимость, под залог которой оформлен целевой займ. Если заемщик совершит какие-либо сделки по ее отчуждению – отдаст в дар или предоставит в качестве обеспечения по другому кредиту, то его ждет расторжение договора. А значит, ему придется досрочно выплатить долг.
Если банк требует погасить жилищный кредит раньше даты его окончания, то на это у него, скорее всего, есть веские причины. Однако во многих случаях можно уладить конфликт. Основные способы решения проблемы:
- замена кредитора с помощью рефинансирования;
- оформление отсрочки по ипотеке;
- реструктуризация кредита;
Когда вынужденное досрочное погашение ипотеки является последствием задолженности, можно попросить банк о предоставлении кредитных каникул. Этот вариант подходит и в случае, если кредитор хочет прекратить действие сделки из-за резкого снижения дохода должника.
Во время отсрочки заемщик решает финансовые проблемы и повышает свою кредитоспособность. Кроме того, кредитор может согласиться на реструктуризацию долга и изменить те или иные условия выплаты ипотеки. В частности, такой вариант предполагает уменьшение размера ежемесячного взноса в результате пролонгации срока займа.
Если банк отказывает в отсрочке и изменении договора, то есть еще один способ – перекредитование жилищного кредита. Рефинансировав проблемный займ, можно не только поменять кредитора, но и улучшить условия погашения долга. Однако перекредитование осуществляется только с согласия первоначального банка. Финансовые организации обычно без проблем отпускают заемщиков, поскольку рефинансирование представляет собой тоже самое досрочное погашение.
Чтобы не допустить преждевременного расторжения договора ипотеки, следует ответственно подходить к вопросу выплаты соответствующего долга. Правильное погашение кредита на жилье включает в себя следующее:
- внесение ежемесячных платежей строго по установленной схеме;
- использование ипотечной недвижимости только с согласия кредитора;
- поддерживание того уровня платежеспособности, который был при получении целевых средств;
- оповещение кредитора о значительном ухудшении финансового положения;
Соблюдая эти правила, можно избежать многих проблем при возврате ипотечного долга, в том числе прекращения действия кредитной сделки.
Шел 2008 год. Гражданка из Анапы купила большой участок в рассрочку. За пять лет она должна была выплатить его прежнему владельцу 9,7 млн рублей. В деле фигурируют только физические лица, договор купли-продажи и обременение участка на время рассрочки.
Участок она купила, но решила за него не платить. Построила на нем трехэтажный дом и как будто поселилась там вместе с детьми. Другого жилья по документам у них не было. За эти годы продавец не получил ни рубля. Тогда он продал свой долг другому человеку, а тот уже пошел в суд, чтобы забрать деньги или залог. До сих пор разбираются.
Схема с единственным жильем не спасет
На судах оказалось, что должница обставила всё очень грамотно и спустя годы отнять у нее что-то будет почти невозможно. Читайте, что было дальше.
Суды говорили разное. Первая инстанция иск удовлетворила: городской суд не нашел оснований оставить участок должнице. Есть ипотека в силу закона, есть договор и подтвержденный долг с процентами. Судьи посчитали, что на участок можно наложить взыскание, даже если там стоит жилой дом. А у нового владельца долга есть право получить назад свои деньги или забрать имущество.
Дальше была апелляция. Областной суд вынес другое решение. Оказывается, в новом доме живет семья должницы, в том числе малолетние дети. На самом деле экспертиза установила, что это гостиница площадью почти 1000 м², но это не более чем интересный факт и принципиально ничего не меняет. Главное для областного суда, что ни у кого нет доказательств, что у семьи есть другое жилье.
Право собственности на дом не оформлено, залог тоже. Значит, забирать этот дом как будто нельзя. А если нельзя забрать дом, то и на участок нельзя наложить взыскание, потому что они связаны по закону.
Пытались заставить должницу снести дом как самовольную постройку, но не вышло: формально она ничего не нарушила. А то, что дом построили без разрешения, — это не проблема и не повод его сносить: обычно такое легко узаконить. Кажется, что хитрая должница всё предусмотрела.
Но за дело взялся Верховный суд и отменил решение по апелляции. Вот как он объяснил, почему на дом и участок можно обратить взыскание, хотя на дом не брали кредит и не передавали его в залог.
Земельный участок обременен ипотекой в силу закона. Ипотека — это не обязательно когда берут кредит в банке. Она возникает по умолчанию, даже если купить недвижимость у друга, знакомого или где угодно и не оплатить полностью своими деньгами. И даже если купить какую-то вещь и не заплатить за нее, то по умолчанию она тоже окажется в залоге у прежнего владельца или того, кто дал деньги до полного расчета.
Аргументы про единственное жилье и детей Верховный суд не принял. По закону, если квартира или дом в ипотеке, на них в любом случае можно обратить взыскание. Это значит, приставы их продадут по решению суда, а за счет вырученных денег погасят долг. Остальное отдадут владельцу, если что-то останется.
Единственное жилье без обременений пока нельзя забирать за долги. Но если оно в ипотеке, то можно. И то, что там живут малолетние дети, семье некуда идти, она многодетная, малоимущая, неполная и у нее какие угодно сложные обстоятельства, не в счет. Взяли ипотеку — извольте.
Так что нет оснований не обращать взыскание на участок и дом.
Участок с домом арестовали и выставили на торги. Теперь им занимаются приставы. Всё вместе экспертиза оценила в 38 млн рублей, из них построенный хозяйкой дом — в 33 млн. Но сначала будут погашать почти 10 млн долга с учетом судебных расходов и уже остаток отдадут хозяйке.
Если покупатель не найдется, участок с домом может забрать себе тот, кому она задолжала. И тогда уже ей придется ходить по судам и требовать назад свои 28 млн рублей.
Это законно. По правилам, если участок в ипотеке, то и все строения на нем тоже в ипотеке. И неважно, когда они там появились: до рассрочки или после. И на какие деньги их построили, тоже неважно. Это даже отдельными документами не нужно оформлять: ипотека на дом возникает автоматически, хоть на него даже не оформили право собственности и вообще строили на свои.
И наоборот. Если взяли кредит на дом, то в ипотеке окажется и участок, где его построили. И по отдельности их продать и передавать в залог нельзя. Накладывать взыскание тоже будут на всё сразу.
По закону можно. Обеспечить детей жильем — обязанность родителей, а не кредитора и не государства. Если после продажи заложенного имущества что-то останется, можно переехать в жилье поскромнее.
Если после продажи имущества и расчета с долгами ничего не останется, придется снимать квартиру. Если совсем некуда идти и семья остается на улице, можно попросить временное жилье из маневренного фонда. Обычно это тоже долго и придется ходить по судам. В итоге, скорее всего, дадут комнату в общежитии или убитую квартиру на окраине города.
А еще могут временно забрать детей в детский дом, если органы опеки решат, что родители не в состоянии обеспечить им нормальные условия для жизни. Когда всё наладится, детей вернут.
Вовремя вносите платежи. Тогда квартиру никто не заберет и вас не выселят. Надеяться на то, что это единственное жилье, у вас дети и вы выплатили большую часть кредита, бесполезно.