Сегодня банки разработали множество различных ипотечных программ, в каждой из которых существуют свои параметры.
Одним из ключевых параметров является процентная ставка – фиксированная или переменная.
Что такое ипотечный кредит с переменной ставкой?
Размер процентной ставки формируется на основании таких параметров, как:
- сумма первоначального взноса;
- срок кредитования;
- наличие/отсутствие страховки;
- валюта кредита;
- рынок жилья;
- подтверждение доходов.
Изначально стоимость ипотечного кредита формируется на основе величины первого взноса и срока договора. Чем больше будет первоначальный взнос и длительнее срок погашения, тем ниже процент.
Первоначальный взнос более 30% от стоимости квартиры позволяет снизить ставку на 1-1,5%. Снижением ставки банк также поощрит заёмщика, решившегося на дополнительное страхование.
Рынок жилья оказывает прямое воздействие на процент по ипотеке. Зачастую на первичное жильё ставка немного выше, чем на квартиры вторичного фонда. Это обусловлено более высоким спросом на займы для приобретения жилья в новостройках.
Валюта, в которой берётся кредит, также оказывает влияние на ставку. В современных условиях курс евро и доллара нестабилен, поэтому ипотека в валюте других государств обойдётся дороже. Более выгодно брать ипотечный кредит в рублях и выплачивать её без оглядки на курсы валют.
Взять долгосрочный кредит без подтверждения доходов почти невозможно. Чем выше заработок, тем больше шансов получить ипотечный кредит под более выгодный процент.
Самую оптимальную ставку банк предложит клиенту, внёсшему в качестве аванса по ипотеке 50% от стоимости жилья со сроком погашения, равном 10 годам.
Существуют 3 основных вида процентных ставок по ипотеке:
Суть применения переменной ставки такова: процент по кредиту условно состоит из 2 частей – постоянной и переменной.
Постоянная часть остаётся неизменной в течение всего срока кредитования и рассчитывается с учётом описываемых выше факторов (срок кредита, размер первоначального взноса и пр.).
Переменная часть ипотечной ставки зависит от состояния рынка жилья и привязывается к таким индикаторам, как:
- MosPrime Rate (если кредит в рублях);
- Libor (если ипотека оформлена в долларах);
- индекса Euribor (в евро).
С учётом вышеуказанных показателей переменная часть периодически (1 раз в год или квартал) пересчитывается.
Переменная ипотечная ставка даёт следующие преимущества:
- плавающий процент по ипотеке, как правило, на несколько пунктов ниже, чем по фиксированному;
- в условиях стабильной экономики проценты снижаются;
- период кредитования не влияет на показатель переменной ставки.
Минусы:
- значение переменной ставки может резко подняться в условиях нестабильной финансовой ситуации в мире;
- клиенту тяжело рассчитать свою платёжеспособность и размер платежа на длительный срок.
Структура переменной ставки довольно сложна для понимания заёмщика и требует определённой финансовой компетентности. В большинстве случаев клиент оценивает плавающую ставку как одностороннее право банка повышать проценты по ипотеке.
На самом деле показатель ставки зависит не столько от банкиров, сколько от уровня экономики в стране и мире в целом.
Фиксированная процентная ставка представляет собой систему начисления процентов, при которой платежи по кредиту в течение всего срока рассчитываются исходя из одного и того же показателя.
Процентная ставка не меняется в течение всего срока погашения займа. По такому кредиту заёмщик знает точно, сколько ему откладывать средств с зарплаты.
Фиксированная процентная ставка может изменить своё значение только в соответствии с условиями договора или по соглашению сторон. Чтобы изменить фиксированную процентную ставку, необходимо подписать дополнительный документ, меняющий условия кредитного договора.
Какая ставка выгоднее? По мнению финансовых экспертов, выгода в ипотечном кредите зависит не столько от вида ставки, а от её размера. Вместе с тем фиксированная ставка даёт четкое понимание о сумме ежемесячных выплат на весь кредитный срок.
При переменной ставке предсказать динамику индекса практически невозможно, что осложняет оценку платёжеспособности клиента для банка и не позволяет точно спланировать бюджет заёмщикам.
Так, в условиях нестабильной рыночной экономики более выгодно оформлять ипотеку с фиксированной процентной ставкой, поскольку она не подвержена отрицательному влиянию внешних факторов.
В данном случае такой выбор обеспечит более надёжное положение и даст возможность заёмщику спланировать доходы и расходы на продолжительный срок.
Часто банк предлагает фиксированную ставку на первые годы займа, далее ставка трансформируется в переменную. Если заёмщик уверен в возможности досрочного погашения займа, то такой смешанный вариант будет наиболее оптимальным, поскольку фиксированная ставка здесь будет ниже рыночной.
При выборе переменной ставки стоит помнить, что процент не может взлететь за тот предельный показатель, который установит банк. Если заёмщик уверен, что он выплатит кредит даже при максимальной ставке, то можно рискнуть и оформить ипотеку на таких условиях.
В данных ипотечных программах предусматривается механизм защиты клиента от резкого роста финансовых индексов. К примеру, ставка может быть не менее 6 % и не более 20 % годовых.
Таким образом, нельзя однозначно ответить, какой тип ставки лучше выбрать – переменную или плавающую; каждый заёмщик должен это решать сам. Перед выбором необходимо оценить плюсы и минусы каждого из вариантов и только затем принимать решение.
Переменную ставку лучше выбирать в условиях стабильной экономики с перспективой роста. Но даже это не гарантирует, что через несколько лет ситуация не изменится и процентная ставка по ипотечному кредиту не вырастет.
Ипотека с переменной ставкой более приемлема для тех заемщиков, которые оформляют кредит на короткий период и планируют погасить долг досрочно, например, за счёт реализации какого-либо имущества. Клиент понимает, что он берёт жильё в ипотеку на короткий срок и вероятность изменения плавающей части ставки не так уж велика.
В основном переменной процентной ставкой пользуются финансово грамотные люди, готовые принять на себя определённый финансовый риск; они будут отслеживать и прогнозировать изменения ставок и даже сумеют извлечь выгоду из такого кредитного продукта.
В условиях российской экономики выгоднее брать ипотеку в отечественной валюте на 10-летний срок с фиксированной ставкой и при первоначальном взносе от 30%.
Экономическую ситуацию в России нельзя назвать стабильной, поэтому отечественные банки и заёмщики предпочитают в нынешних условиях ипотечные займы с фиксированными процентными ставками.
Лишь ограниченное число российских кредитных организаций, например, ЗАО Юникредит банк и ОАО Нордеа Банк, предлагают ипотеку с переменными и смешанными процентными ставками.
В завершение стоит подчеркнуть, что в вопросах ипотечного кредитования много нюансов и подводных камней, связанных в том числе и с процентной ставкой.
Именно поэтому соискателю ипотеки важно быть подкованным в этом вопросе, чтобы в итоге ипотека стала не кабалой, а возможностью приобретения жилья на самых выгодных условиях.
Каким образом можно сделать ипотечные проценты ниже – какие риски при выборе плавающей ипотечной ставки и что же делать?
Такой вид покупки жилья стал для большинства россиян уже вполне привычным понятием. Тем более что для многих – это единственный доступный способ приобрести собственное жилье. Споры ведутся и относительно того, какой срок ипотечного кредитования является самым выгодным, и о том, какой вид начисления процентов выбрать. Попробуем разобраться в программах, которые предлагают банки своим клиентам.
Фиксированный размер процентов по ипотечному кредиту определяется в момент подписания договора и остается неизменным на протяжении всего периода его действия. Исходя из этих цифр, определяется и сумма ежемесячного платежа. В большинстве случаев кредитуемые выбирают именно этот вариант, т.к. он дает возможность планировать и контролировать ежемесячный бюджет.
Здесь, на первый взгляд, все очень сложно. Сумма выплачиваемых процентов зависит от двух составляющих: постоянной и переменной планок. Как становится ясно из названия, первая остается неизменной на весь срок, а что же влияет на переменную?
Переменная составляющая плавающей ставки по ипотеке зависима от определенного рыночного индикатора, и ее размер меняется с некоторой частотой, в соответствии с условиями договора.
В большинстве случаев ипотека с плавающей процентной ставкой ориентируется на такие индикаторы, как: планка рефинансирования ЦБ РФ, MosPrime Rate, индекс Libor или индекс Euribor.
Следует отметить, что в экономически стабильные годы обычно происходит снижение ставок, и плавающая ставка по ипотеке дает возможность иметь преимущество на 2-3% от размера займа по сравнению с фиксированными процентами. В некотором смысле, это распределение рисков между заемщиком и кредитором.
Текущая нестабильность и зависимость размера суммы ежемесячного погашения от макроэкономических факторов формируют условия, при которых плавающая ставка по ипотеке покажется решением недальновидным. Но для тех, кто планирует быстро рассчитаться с долгом, это отнюдь не так. Например, вы планируете продать квартиру, параллельно выбирая новую в новостройке. Находите подходящий вариант для покупки, а для своей используете выкуп квартир срочно. В этом случае можно получить изменяющийся процент, который обычно ниже, и погасить большую часть задолженности сразу после продажи.
Ипотечные кредиты с плавающей ставкой, привязанной к уровню инфляции, пока не пользуются особой популярностью среди россиян. Этот продукт позволяет экономить на ежемесячных платежах в хорошие времена, когда инфляция снижается. А вот если есть риски роста потребительских цен — заемщики предпочитают не рисковать.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию подвело первые итоги амбициозного проекта — программы выдачи ипотеки с плавающей ставкой, привязанной к уровню инфляции. Результаты пока трудно назвать впечатляющими: всего с начала 2016 года было выдано десять таких кредитов на общую сумму около 13 млн руб. Однако в агентстве успокаивают: для роста популярности продукту нужно время, ведь пилотный проект был запущен в январе 2016 года.
Виды процентных ставок по ипотеке
- Процентная ставка — это плата, которую кредитор устанавливает за пользование предоставленными вам кредитными средствами. Она может быть фиксированной, плавающей или комбинированной.
- Фиксированная процентная ставка устанавливается сразу на весь срок погашения кредита. Благодаря этому вам могут установить точный график платежей, и вы всегда будете знать, сколько составляет размер вашего платежа по кредиту.
- Плавающая процентная ставка состоит из двух частей. Первая, основная часть — переменная, она приравнивается к рыночному индексу и меняется вместе с ним. Для кредитов в долларах США таким индексом служит LIBOR (лондонская межбанковская ставка предложения), в евро — EURIBOR (европейская межбанковская ставка предложения), в рублях — MosPrime (российская индикативная ставка предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке) или ставка рефинансирования Банка России. Вторая, меньшая часть процентной ставки представляет собой постоянную величину, это маржа банка. Переменная часть может фиксироваться на три, шесть или двенадцать месяцев — с такой периодичностью будет меняться величина плавающей ставки по кредиту.
В благоприятный для экономики период плавающие ставки обычно значительно ниже фиксированных. За счет этого заемщик получает ощутимую экономию на выплате процентов по кредиту по сравнению с использованием фиксированной ставки. Однако при выборе плавающей ставки возникает процентный риск. - Комбинированная процентная ставка — это сочетание фиксированной и плавающей ставки. Она фиксируется на определенный промежуток времени, как правило, от одного до пяти лет, а затем становится плавающей. Комбинированная ставка обычно более выгодна, чем фиксированная, но она несет в себе тот же процентный риск, что и плавающая ставка.
Суть программы ипотечного займа с плавающей ставкой
Процентная ставка по ипотеке рассчитывается исходя из фактического уровня инфляции, публикуемого Росстатом, за три месяца, предшествующих выдаче кредита, плюс 4,9% (включает маржу, стоимость риска и стоимость фондирования для АИЖК). Ставка пересматривается ежеквартально. В первом квартале 2016 года процентная ставка по ипотеке с переменной ставкой составляла 13,25%. Однако уже во втором квартале из-за роста инфляции она увеличилась до 14,41%.
Ежемесячный платеж по кредиту фиксируется на весь срок и не зависит от изменения процентной ставки. Сразу возникает вопрос: в чем подвох, за счет чего же тогда компенсируется рост инфляции? А в случае ее роста увеличивается срок выплаты ипотеки (в случае снижения, соответственно, сокращается). То есть ежемесячный платеж остается без изменений, просто увеличивается срок погашения кредита.
Ипотека с плавающей ставкой: где взять?
Ипотечный займ с плавающей ставкой, привязанной к уровню инфляции, можно оформить либо в региональном операторе АИЖК (полный список), либо в банке-партнере.
За отчетный период ипотеку с переменной ставкой выдали только региональные операторы АИЖК в Новгородской и Свердловской областях, а также республиках Карелия и Удмуртия. Так что низкие показатели спроса на этот продукт вполне объясним.
Банки-партнеры АИЖК (в их числе Бинбанк, Росинтербанк и другие) ипотеку с переменной ставкой пока не выдавали, так как до 31 марта АИЖК реализовывало этот проект лишь с региональными операторами, уточнили в агентстве. Однако в будущем программа может охватить большую часть страны: действующая сеть АИЖК насчитывает 53 партнера в 69 регионах.
Причины низкой популярности программы ипотеки с плавающей ставкой
Низкий спрос на ипотеку с переменной ставкой также объясняют недостаточным уровнем доверия у населения и партнеров к схожим продуктам с плавающей ставкой, которые существовали на рынке ранее.
Другие ипотечные продукты с плавающей ставкой
Однако, по словам участников рынка, несмотря на наличие продуктов с плавающей ставкой, какого-либо значительного объема в структурах банковских выдач они не занимают. Граждане предпочитают приобретать ипотеку по фиксированным ставкам, так как этот продукт для них более понятен, указывают банкиры.