Страх — это хорошо. Он держит человека в тонусе. Однако беспричинный страх, наоборот, может принести убытки. Любые риски можно свести до минимума. Кто-то считает ипотеку благом, а кто-то — кабалой на очень длительный срок, за который придется выплатить банкирам две-три стоимости своей квартиры. Вместе с нашим экспертом мы разобрали основные страхи тех, кто хочет решить свой жилищный вопрос, но боится использовать для этого ипотечный кредит. И даем советы, как эти страхи можно сделать незначительными. Ведь как говорят экономисты: не надо бояться риска — надо сделать его управляемым. Тем более что ипотека — хороший повод рассчитать свои возможности.
Страх № 1: ипотека — это дорого.
Страх № 2: слишком большой срок.
Часто слышишь такой довод: мол, пока расплатишься за ипотечную однушку в спальном районе — вот уж и на пенсию пора. Действительно, ипотека — это долгосрочный кредит. Я бы не советовала брать его более чем на 15 лет — это оптимальный срок. Это можно легко выяснить, проведя простейшие манипуляции на кредитном калькуляторе. Если брать кредит на бОльший срок (20 или 25 лет), то платеж снижается незначительно. Так что нет смысла брать ипотеку на максимальный срок. При этом никто не заставляет вас платить четко по графику, не опережая его. Наоборот, вы всегда можете сделать досрочное погашение и тем самым снизить срок выплаты кредита. Тем более что это очень даже выгодно, особенно в первые годы, когда основную долю в платежах занимают проценты банку. По практике, тяжело будет в первые год-два, когда заемщик привыкает к дополнительным расходам. Плюс ко всему, инфляция в нашей стране довольно высокая, доходы россиян продолжают расти. И со временем платеж (он, как правило, фиксированный на весь срок выплаты) будет занимать все меньшую долю в расходах семьи.
Страх № 3: ползарплаты отдавать банку.
Часто приводят пример каких-нибудь своих знакомых. Мол, все ипотечники перебиваются с воды на хлеб, вкус к жизни потеряли из-за этого кредита. Конечно, такое вполне может случиться, если ежемесячный платеж составит 40 — 50% от вашей зарплаты. Это очень серьезная нагрузка на семейный бюджет. Но это в корне неправильная стратегия. В любом случае не надо слишком сильно закредитовываться. Лучше сделать платежи более комфортными — не более 30% от ваших доходов. На первых порах лучше перестраховаться. К примеру, внести более высокий первоначальный взнос, купить квартиру меньшего размера или в более отдаленном районе.
Страх № 5: купить по завышенной стоимости.
Многие покупатели пытаются угадать наиболее удобный момент для приобретения жилья. Всем хочется купить тогда, когда цены на квартиры будут на минимуме. Но обычно это происходит только в том случае, когда в экономике возникает кризис. В этот момент цены опускаются (в разных регионах по-разному). Но проблема в том, что тогда ипотечные ставки, как правило, повышаются. Банки начинают вести более осторожную политику. Давать деньги в долг заемщикам становится более рискованным занятием. Ведь их могут уволить либо сократить зарплаты. Ловить такие скачки на рынке недвижимости довольно сложно, особенно если вы не работаете в этой сфере. Тем более если квартирный вопрос у вас стоит ребром, то лучше решать его, а не ждать, когда цены упадут. Это может продолжаться слишком долго.
Страх № 6: не смогу выплатить кредит.
В основном этот страх возникает из-за длительного периода выплат. В жизни может всякое случиться. Но этот риск довольно просто снизить. Необходимо создать себе резервный фонд. Желательно, чтобы в кубышке лежало 6 ваших месячных расходов. Тогда в случае каких-либо финансовых форс-мажоров вы сможете спокойно переждать кризисное время, подыскать новую работу, найти дополнительные источники доходов или решить проблему другим способом. Например, в крайнем случае продать квартиру.
Страх № 7: банк может отобрать квартиру.
Страх № 8: квартиру из-под ипотеки не продашь.
Так считают многие. Вроде как взял ипотеку и она на тебе как дамоклов меч висит до тех пор, пока последний рубль банку не вернешь. Это не так. Продажа квартиры из-под ипотеки — это вполне нормальная сделка. И если вы не можете платить по счетам, то вы можете просто избавиться от этой собственности. Причем, в большинстве случаев часть денег у вас еще и останется. Либо сдать квартиру в аренду и переехать в более дешевое жилье или к родственникам. Вариантов решения проблемы может быть множество. Конечно, некоторым настолько принципиально жить в своей собственной квартире, что они даже не рассматривают для себя такой вариант. Но упираться до последнего может очень дорого обойтись. К примеру, если делать реструктуризацию, то переплата серьезно увеличится. Ведь в этом случае кредит размазывается на более длинный срок.
Страх № 9: хочу все и сразу.
Точнее это не страх, а желание. Но оно препятствует решению жилищного вопроса. Мол, денег хватает только на однушку, но я хочу жить в трешке, чтобы потом, когда семья и дети появятся, никуда не переезжать. Но это слишком рискованный путь. Ведь тогда придется влезать в слишком большие долги. Чтобы снизить риски, лучше действовать поэтапно. К примеру, для начала взять что-нибудь подешевле. Если речь идет о столице, то можно сначала купить однушку в Подмосковье. Это будет своеобразный входной билет на рынок. Сдать ее, выплатить ипотеку, затем продать квартиру и с хорошим первоначальным взносом покупать недвижимость уже в Москве. В этом случае не придется кусать локти, если вдруг стоимость квадратных метров резко вырастет, пока вы копили на более комфортную квартиру. Цены обычно либо растут, либо падают. И это касается практически любых квартир. Отличается лишь динамика в разных секторах и в разных регионах. Другими словами, накапливать на квартиру лучше в квадратных метрах. Тем более что сейчас рынок в России растущий. Если в Европе люди инвестируют в облигации или в пенсионные фонды, то у нас менталитет другой — самым надежным средством сбережения средств считает недвижимость. Доля инвестиционных сделок на рынке растет. Более того, рынок столичной недвижимости в любой стране наиболее стабильный. Потому что в мегаполисах всегда будут работать люди. В регионах рынок более подвержен изменениям.
Страх № 10: боюсь любых кредитов.
Как правило, здесь просто страх незнания. Человек не в курсе, как работают банки и предпочитает пользоваться старыми проверенными способами. Мол, лучше всю сумму самостоятельно накоплю. Хотя гораздо легче посоветоваться со знакомыми, которые разбираются в банковских продуктах, пользовались ипотекой. И принять более взвешенное решение. Конечно, если человек в течение трех лет может накопить себе на квартиру, то, наверное, ему нет смысла брать ипотеку. Значит, доходы и финансовая дисциплина хорошие. А вот если срок больше, например 5 — 10 лет, то есть опасность так и не догнать уходящий поезд. Цены на квартиры постоянно растут. И лучше, скопив хороший первоначальный взнос, взять оставшуюся сумму в ипотеку. Либо действовать поэтапно, как это было описано выше. В любом случае, выгоднее не поддаваться своим страхам, а подойти к вопросу рационально: то есть довести риски до минимума, но все же решить свой квартирный вопрос с максимальной выгодой для себя.
Ипотечное кредитование вошло в нашу жизнь около 15 лет назад. Тогда это слово было чем-то неизвестным и пугающим. Сегодня каждая вторая сделка купли-продажи недвижимости проходит по ипотеке.
При таком кредитовании обычно в залог оформляется покупаемое или уже имеющееся в собственности жилье. Процесс достаточно трудоемкий. Необходимо получить одобрение банка, найти подходящее жилье, собрать внушительный список документов, провести процедуру оценки и страхования. Только после этого договор ипотеки подписывается.
В настоящее время ипотеку в Краснодарском крае представляют порядка 30 банков, которые предлагают покупателям более 250 различных программ. Условия ипотеки – первоначальный взнос, сроки кредитования, процентные ставки – отличаются у всех банков.
Первоначальный взнос
Наличие собственной первоначальной суммы является обязательным условием многих банков. Она составляет от 0 до 90% всего кредита. Банк должен видеть, что вы имеете собственные накопления. А, значит, достаточно платежеспособны. К слову, если солидная сумма у вас уже имеется можно приобрести квартиру на стадии строительства, когда она на порядок дешевле. Одно но: в этом случае закладывается уже имеющееся жилье.
Процентная ставка
Специалисты заверяют: в России самая высокая в мире переплата за ипотеку. В некоторых случаях она превышает сумму взятого кредита втрое, а то и больше. В Краснодарском крае ставки по ипотеке находятся в диапазоне от 6 до 18%. От чего это зависит? От первоначального взноса и срока кредитования. Последний может достигать от 1 до 50 лет. Чем больше сумма собственных средств и меньше срок, на который берется кредит, тем меньше процентная ставка и в итоге меньше переплата. И наоборот.
Специальные программы
Во многих банках действуют специальные программы для отдельных категорий граждан. Например, для молодых семей и молодых специалистов, для обладателей материнского капитала и жилищного сертификата, для военнослужащих. Социальные сертификаты можно использовать в качестве первоначального взноса или погасить с их помощью часть кредита. Условия в этих программах более лояльны по сравнению с обычными. Снижены процентные ставки, меньше первоначальная сумма.
Льготы
Даже при ипотеке можно сэкономить или вернуть себе часть потраченных денег. Каждый человек, купивший квартиру, вправе воспользоваться налоговым вычетом. Это сумма, на которую уменьшается налоговая база. Другими словами государство возвращает вам (или не берет) деньги, которые вы платите как подоходный налог, 13% с заработной платы. Сумма налогового вычета, с которой эти проценты не взыскиваются, составляет два миллиона рублей. То есть если вы купили квартиру за такую сумму, государство вернет вам с нее 13%, то есть 260 тысяч рублей. Согласитесь, неплохо? А прибавить к этому еще и процентную ставку, которая также включается в налоговый вычет, и возвращаемые средства увеличиваются еще. Особенно это выгодно, если у вас дорогая квартира и белые доходы. Правда, для получения вычета необходимо предоставить в налоговую службу солидный пакет документов. Но ведь оно того стоит.
Связываться или не связываться с ипотекой – дело сугубо личное. Как и каждое вложение средств, она связана с определенными рисками. Однако есть тут и свои плюсы. Например, вы становитесь собственником приобретаемой недвижимости сразу же после оформления кредита. И выселить вас из квартиры возможно только по решению суда за неисполнение условий ипотечного договора. Второе – чистота сделки. В случае ипотеки гарантом этого является банк, который не выдаст средства на сомнительную квартиру. И еще одно. Приобретенное в кредит жилье можно сдавать. Таким образом оно окупит само себя. И из затратного приобретения превратится в источник дохода. В любом случае после погашения кредита квартира останется вам.
За последние пять-шесть лет представление об ипотеке изменилось. Как в легкий и доступный инструмент для решения жилищных проблем в ипотеку поверили не только высокообеспеченные люди, но и люди со средним достатком. Российский рынок шел к этому очень долго — массовый потребитель не понимал и не верил, как можно просто прийти в банк и купить собственное жилье. Итак, вы решили владельцем недвижимости. С чего стоит начать? И на какие вопросы ответить в первую очередь?
Приобретая недвижимость в ипотеку, вам нужно не только определиться с самим объектом недвижимости, но и с банком-кредитором. Рекомендуем запускать эти процессы параллельно: начните делать мониторинг рынка недвижимости, сходите на консультации к риэлторам (такие консультации, как правило, бесплатны). В банках можно получить списки аккредитованных застройщиков, узнать о репутации агентств недвижимости.
К выбору банка-кредитора вернемся чуть позже, а на первом этапе важно ответить на вопрос: готовое жилье или новостройка? Принимая решение о покупке строящегося жилья, важно оценить возможность совмещения арендных платежей и взносов по ипотеке, а также возможность ожидания окончания строительства и ремонтных работ. Иными словами, нужно понять, насколько остро стоит квартирный вопрос и какую сумму вы готовы платить из месяца в месяц. Важно также соотнести размер будущих платежей с семейным бюджетом.
Сегодня многие банки дают возможность учитывать доход всех членов семьи, и это действительно очень удобно. К тому же, ипотека – это долгосрочный кредит, и вы можете подобрать такой срок кредитования, чтобы погашение ежемесячных платежей было комфортным.
Теперь о выборе банка для оформления ипотечного кредита. Сходите в несколько ипотечных центров, проконсультируйтесь у четырех-пяти специалистов. Ориентируйтесь не только на годовую процентную ставку, но и на сумму ежемесячных платежей. Важно также разобрав платеж на составляющие, понять, какие дополнительные услуги и сервисы доступны в том или ином банке. Что это может быть? Спросите у специалиста, за чей счет производится оценка объекта недвижимости, подготовка договора купли-продажи, юридическая экспертиза документов, возможны ли различные схемы расчета (безналичная, наличная или с помощью банковской ячейки). Часть этих процедур обязательна, и разные банки предлагают разные наборы платных и бесплатных сервисов. Иногда получается так, что, делая выбор в пользу более низкой ставки, клиент тратит на оформление ипотечного кредита больше, чем экономит на разнице в процентах.
Именно поэтому сервисная составляющая кредита — значимый фактор. Заранее узнайте, насколько удобно вам будет обслуживать ипотеку после того, как она будет оформлена. Уточните, каким образом и где именно вы сможете гасить кредит. В жизни многое может измениться, вы можете переехать или улететь в командировку. В таком случае важно быть уверенным в том, что вы можете вносить ежемесячный платеж в любом офисе банка на территории страны или другим удобным вам способом — например, в банкомате, с помощью карты или интернет-банкинга. То есть, оценивайте сервис не только на этапе сделки, но и на этапе погашения ипотечного кредита.
Решение о приобретении недвижимости принимается в четырех случаях. Первый случай — это когда клиент еще не имеет собственного жилья, и ипотека — единственный способ им обзавестись. Второй — когда у клиента уже есть недвижимость, и в связи с какими-то изменениями в жизни (появление ребенка, рост доходов) он решает улучшить свои жилищные условия. Третий — недвижимость покупается с целью инвестирования. И, наконец, четвертый – приобретение загородного дома в дополнение к уже имеющейся квартире.
При подготовке сделки стоит также рассчитать стоимость обязательного страхования недвижимости (предмета залога). Это предусмотрено законодательством. Данная страховка покрывает риск повреждения, причинения ущерба предмету залога или его утраты. Однако большинство клиентов делают выбор в пользу комплексного ипотечного страхования: защиты жизни и здоровья заемщика, а также риска утраты права собственности. Комплексная защита предусматривает покрытие рисков практически во всех ситуациях, в которых может оказаться заемщик или страхуемая недвижимость.
Во-первых, способность людей к накоплению, как правило, не очень высока. К тому же, никто не гарантирует, что запланированная вами сумма накоплений будет равна стоимости квартиры в будущем. В долгосрочной перспективе стоимость квадратного метра увеличивается. А деньги, которые вы накапливаете, наоборот, обесцениваются из-за инфляции. Во-вторых, арендуя квартиру, вы слишком зависимы от капризов ее хозяев и колебаний рынка недвижимости. Корректировки арендной платы, как правило, внезапны и порой могут быть самыми неожиданными. В отличие от аренды размер платежа по ипотеке не может быть изменен. Он не связан с инфляцией, стоимостью услуг ЖКХ и другими рыночными индикаторами. Соответственно, он никогда не вырастет.
Таким образом, перед покупкой жилья нужно еще раз трезво оценить свои финансовые возможности, выяснить комфортный для себя размер ежемесячных платежей и… не бояться приобретать недвижимость в ипотеку! Ипотечный кредит — это качественный и реальный способ решения квартирного вопроса для каждого россиянина.