Очевидно, что ипотечная сделка является весьма сложной. Помимо того, что она требует оформления многих документов на предварительном этапе, проводится масштабная подготовительная работа, которая не всегда может привести к заключению сделки. Сложность заключения ипотечной сделки является закономерным следствием величины ипотечного кредита, очень продолжительного периода кредитования и сопутствующих рисков.
Механизм совершения ипотечной сделки зависит от того, по какой модели – одноуровневой или двухуровневой – построена вся ипотечная система. Кроме того, следует различать непосредственных и косвенных участников сделки.
Осуществить это разграничение достаточно легко: непосредственными участниками являются реальные или потенциальные правообладатели на объект недвижимости. Сначала все права принадлежат продавцу, в результате сделки купли-продажи права собственности переходят к покупателю (заемщику). Однако они ограничены условием исполнения обязательств по договору ипотечного кредитования. Если обязательства выполнены не в полном объеме, то права собственности, в соответствии с договором ипотеки переходят к кредитору.
Таким образом, при одноуровневой модели в ипотечную сделку вступают три стороны: продавец недвижимости, кредитор и заемщик.
В обобщенном виде механизм ипотечной сделки включает следующие этапы:
1. Заемщик берету кредитора ипотечный кредит, размер которого определяется рыночной ценой недвижимости за вычетом первичного взноса заемщика. Размер вклада предварительно оговаривается в договоре кредитования.
2. Совершается сделка купли-продажи недвижимости. Деньги полностью (т. е. в размере рыночной цены) передаются покупателем (заемщиком) продавцу. На этом функции продавца заканчиваются, и в дальнейших отношениях, связанных с объектом недвижимости, он не участвует. Можно сказать, что никаких специфических особенностей продажа недвижимости в данном случае для продавца не имеет, так как он при любом виде сделки получает одноразово всю сумму, равную рыночной цене.
3. Оформляется договор ипотеки, после чего права на недвижимость, обремененные ипотекой, переходят к заемщику, а кредитные средства – продавцу. Таким образом, договор ипотеки является ключевым элементом ипотечной сделки. После его вступления в силу остается два действующих лица – заемщик и кредитор.
4. Осуществляется обслуживание кредита кредитором, под которым понимается текущий контроль, получение и оформление выплат от заемщика.
5. После выполнения заемщиком всех условий (выплаты основного долга и процентов по основному долгу) все договоры и закладная на недвижимость аннулируются. Помимо этого, должны быть оформлены два документа: подтверждение погашения кредита и освобождение недвижимости от залога. С этого момента права собственности бывшего заемщика на объект недвижимости становятся безусловными, он перестает быть залогодателем, а кредитор – залогодержателем.
При неисполнении обязательств последний этап выглядит иначе – кредитор осуществляет обращение взыскания на находящуюся в ипотеке недвижимость (т.е. оформляет судебный иск), после чего требования кредитора (залогодержателя) удовлетворяются за счет продажи заложенной недвижимости. При этом, организация торгов как правило, выполняется самим кредитором.
В условиях двухуровневой модели – появляется еще один основной участник – инвестор. Напомним: основное отличие двухуровневой модели от одноуровневой заключается в том, что кредитор уступает права по выданному ипотечному обязательству покупателям ипотечных долгов или ценных бумаг, выпущенных на их основе. Это означает, что при неисполнении заемщиком своих обязательств удовлетворяться будут требования не кредитора (банка, выдавшего ипотечный кредит), а инвесторов (за счет средств которых в обмен на ценные бумаги и был выдан ипотечный кредит). Банк-инвестор в этом случае получит лишь возмещение издержек, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество. Таким образом, этапы 1-3 для одноуровневой и двухуровневой моделей совпадают, после чего осуществляется дополнительный этап –переуступка ипотечных обязательств (либо напрямую, либо через эмиссию ценных бумаг).
С учетом изложенного к косвенным участникам ипотечной сделки (у которых не существует прав на находящуюся в ипотеке недвижимость) относят:
— операторов вторичного рынка, назначение которых заключается в том, чтобы быть агентствами по ипотечному кредитованию. В РФ создано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (ФАИК), в Москве действует Московское ипотечное агентство (МИА);
— органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которые в соответствии с действующим законодательством регистрируют сделки купли-продажи недвижимости, договора ипотеки и права по этим договорам;
— страховые компании, которые страхуют гражданскую ответственность оценщиков, находящееся в ипотеке жилье (имущественное страхование), а также риски участников (личное страхование). Заключение договоров страхования в большинстве случаев является обязательным условием совершения ипотечной сделки;
— оценщиков, которые осуществляют определение рыночной стоимости предмета ипотеки;
— риэлтеров, задачей которых является подбор недвижимости;
— инфраструктурные звенья, предоставляющие информацию, необходимую при андеррайтинге (БТИ, нотариат, паспортные столы, органы опеки).
В заключение следует остановиться еще раз на вопросе о взыскании с заемщика при неисполнении им обязательств им по договору ипотечного кредитования. Главным для кредитора является возврат средств, сама недвижимость ему не нужна, у него другое поле деятельности. Поэтому банки, выдавшие ипотечный кредит, до обращения взыскания осуществляют целый ряд мер, среди которых – увеличение ранее принятого срока кредитования, изменение ставок и т. п. Разумеется, эти меры принимаются только в отношении добросовестных заемщиков, которые не смогли выполнить свои обязательства по объективным причинам.
Ипотечные стандартыявляются важнейшим элементом системы гарантий.
Главным из них является обязательный первый взнос заемщика продавцу недвижимости (собственный капитал заемщика). Ни один ипотечный кредит никогда не составляет полной стоимости приобретаемой недвижимости, заемщик обязан участвовать в финансировании собственными средствами – такова первая из аксиом ипотечного кредитования. С позиций кредитора собственные средства заемщика снимают часть кредитных рисков. Конкретная величина первичного взноса может быть различной. Стандартный размер ипотечного кредита в странах Западной Европы составляет 70% (средства заемщика, соответственно, 30%), но в Германии он ниже (50-60%), в США до последнего времени доля заемных средств была максимальной – 75-80%.
Естественно, эти пропорции изменяются в соответствии с динамикой финансового рынка и общей экономической активности. В России максимальный размер ипотечного кредита составляет 70%, но такие кредиты выдаются сравнительно редко.
I. Один из основных стандартов –коэффициент кредитоспособности (доступности кредита) Кдк,который определяется в расчете на год
СД
Где: ОД- основной долг;
% ОД- проценты по основному долгу;
Н- налог на недвижимость
ЖКУ – оплата жилищно-коммунальных услуг;
СД – семейный доход.
В США стандартный размен коэффициента равен 28%, в российской практике наиболее распространен коэффициент в размере 30%. В большинстве случаев при расчете этого коэффициента учитывается только ОД и %ОД.
II. Коэффициент ОЦД (отношение цены к доходу)
ОЦД =
Где: Р рын – рыночная стоимость приобретенной недвижимости
СДгод – годовой доход семьи заемщика.
Среднее значение ОЦД для стран с развитой рыночной экономикой находится в диапазоне от 2 до 4, верхний предел не должен превышать 5. Согласно отчетам Всемирного банка в выборке всех крупнейших городов мира крайние значения ОЦД составляют от 1,9 (в некоторых городах США) до 12,4 (в Пекине). Таким образом, среднее значение этого показателя достигает 6,5.
В России ситуация с ОЦД обстоит еще хуже, чем с коэффициентом кредитоспособности. Расчеты Всемирного банка по данным 1991-1992 г.г. дали ошеломительный результат: ОЦД = 750-1000. При этом неблагоприятно обстоит ситуация и с рыночной ценой недвижимости (по стоимости недвижимости среди всех крупных городов мира Москва в последних международных рейтингах занимает 2-3 места), и с годовым семейным доходом. В результате ОЦД оказывается на уровне 35-40, что превосходит уровень развитых стран.
III. Доля расходов по обслуживанию кредита
К=
Где: %ОД – проценты по основному долгу,
СДгод – годовой семейный доход.
Стандартное значение этого показателя находится в диапазоне от 0,2 до 0,3.
Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.
Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.
Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.
В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.
Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.
Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Национального банка Республики Беларусь, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.
Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.
В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья:
1) Схема кредитования с оформлением Договора залога.
Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка.
Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий
а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;
б) проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания.
2)Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.
Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.
Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.
Вариант 2) Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.
Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.
Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.
3) Схема ипотечного кредитования, разработанная Национальным банком Республики Беларусь, через выпуск банками ипотечных облигаций.
Данная схема заключается в следующем:
а)Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
б)Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
в)На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;
г)Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;
д)Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.
Рынок жилья в России последнее время развивается высокими темпами, но не смотря на рост предложения качественного и комфортного жилья, говорить об удовлетворении спроса потребителей преждевременно. Жилье на сегодняшний день продолжает оставаться самой острой проблемой большинства населения.
Для решения данной проблемы необходимо создать механизм позволяющий потребителю жилья и застройщику удовлетворить собственные интересы. Данным механизмом является система ипотечного кредитования. Ипотека дает возможность покупателю приобрести качественное и комфортное жилье, а застройщику получить сегодня необходимый объем средств.
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Ипотекаэто такая форма залога, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества. То есть в случае неисполнения обязательства он имеет право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени не находилась, продать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику. Должник при ипотеке остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами.
Помимо рынка ипотечного жилищного кредитования недвижимости уже несколько лет развивается коммерческая ипотека. Хотя закон об ипотеке не предусматривает ипотеку коммерческой недвижимости. То есть вначале ее надо купить, а потом заложить, так как отдать коммерческую недвижимость в залог может только собственник. Именно по этой причине в России ипотека коммерческой недвижимости пока характерна, в основном, для крупных компаний. У малого бизнеса нет достаточного залогового обеспечения. На специфические риски малого бизнеса накладываются проблемы непрозрачного рынка коммерческой недвижимости.
Суть коммерческой ипотеки — кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие ставки годовых. Как правило, ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12 до 16% в основном в валюте на срок от трех до пяти лет. Срок ипотеки недвижимости — максимум 10-12 лет, а наиболее распространенный срок — 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25-40% от стоимости недвижимости. При этом у клиента должны быть прибыльный баланс и минимум год работы на рынке.
Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости — сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты.
При сделках с жилой недвижимостью залог возникает одновременно с регистрацией перехода права собственности, и продавец получает деньги за объект без каких-либо задержек по времени.
Что касается правовых аспектов коммерческой ипотеки, регистрация права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой Федеральный закон не предусматривает. Договор об ипотеке коммерческой недвижимости заключается в соблюдении общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
На рынке ипотечного кредитования можно выбрать инструмент кредитования, а именно вид ипотечного кредита.
В мировой практике используют большое число различных ипотечных кредитов. Все они могут быть объединены в две большие группы. Первую группу составляют кредиты с фиксированными выплатами. Вторую – кредиты с переменными выплатами.
Каждый вид ипотечного кредита задаёт свой механизм погашения основного долга и уплаты процентов, определяя тем самым форму организации денежного потока.
Рассмотрим основные виды ипотечных кредитов:
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском: