В то время, когда прибыль от ПИФов облигаций зависит непосредственно от роста котировок и положения на фондовом рынке, доход ипотечных фондов обуславливают ежемесячные кредитные платежи заемщиков. Даже в том случае, когда кредитные выплаты от займодателя не поступают на счет, пайщики имея закладную — некотируемую ценную бумагу, выданную банком, обладают правом требования по ипотечному кредиту. Это значит, что ипотечный ПИФ может реализовать недвижимость должника и тем самым выполнить все обязанности по закладной.
К недостаткам ипотечных фондов относится неусовершенствованная законодательная база РФ, которая не имеет четких механизмов рефинансирования, а также недостаточное развитие ипотечного рынка и отсутствие качественных ипотечных закладных.
Фонд недвижимости может строить для продажи или для сдачи в аренду. В рентном фонде доход пайщика — из потока платежей. Если просто строится недвижимость — на основе роста её рыночной стоимости.
Инвестиционный доход имеет устойчивый характер, он находится на уровне ставок банковских вкладов, а иногда и выше, и однозначно превышает инфляционный рост. Выплата дохода может осуществляться по следующим схемам:
- пайщики получают всю сумму, поступившую по закладным;
- сумму по закладным, делят на две части: проценты по ипотечным кредитам и сумму погашения основного долга. Первая выплачивается как промежуточный доход, а вторую обращают в новые закладные для увеличения прибыли;
- весь доход пайщика по закладным реинвестируются ПИФом, и используется на покупку новых закладных.
В качестве инвесторов ипотечных ПИФов могут выступать банки, страховые компании, негосударственные пенсионные фонды, частные лица.
К ипотечным фондам РФ принадлежат:
- Второй ипотечный (УК Ямал)
- Астерком — ипотечный фонд
- ИнвестКапитал
- Ипотечный фонд Балтинвестбанк
- Первый Объединенный
- ЮГРА Ипотечный Фонд
- БФГ, Солид — Ипотечный фонд
- КИТ Фортис — Фонд ипотеки
- НВК — ГОРОДСКАЯ ИПОТЕКА
Как по мне, то в наше время постоянной нестабильности, беспечных капиталовложений быть не может. Но если выбирать самый оптимальный вариант, то недвижимость это всегда выиграшные капиталовложения. Хотя я и не очень разбираюсь во всех тонкостях ипотеки и инвестиций, но мой совет: вкладывайте средства в недвижимость.
Ипотечные фонды – довольно новый механизм инвестирования на российском рынке, но интерес к нему нарастает, ведь рынок ипотечного кредитования в России набирает обороты.
В США приблизительно 80% жилой недвижимости покупается в рамках ипотечного кредитования. Европейские страны немного отстают от этого показателя, но и у них этот процент высок. В России же всего 7% сделок от общего количества операций по покупке недвижимости совершается с использованием ипотечных кредитов. И всего 12 % россиян, согласно последним опросам, являются потенциальными клиентами ипотечных банков.
Российский рынок ипотечного жилищного кредитования находится на этапе формирования, хотя прогресс налицо. Начиная с 2004 года, объем ипотечного рынка каждый год возрастал более чем в 3 раза. В 2006 году были побиты все предыдущие рекорды, и некоторые аналитики поговаривали о буме ипотечного кредитования. Все уважающие себя банки считают обязательным работать с ипотечными кредитами. Объемы рынка достигли порядка 200 млрд. рублей, к концу 2006 года доля ипотечного кредитования составила 5% от ВВП страны по сравнению с 0,1% в 2004 году.
Для решения этой проблемы используется механизм, получивший название секьюритизация. В рамках ипотечного кредитования секьюритизация является эффективным инструментом рефинансирования выданных ипотечных кредитов. В экономически развитых странах основным инструментом секьюритизации являются ипотечные ценные бумаги. В России институт ипотечных ценных бумаг находится на стадии формирования, поэтому на сегодняшний день основным инструментом секьюритизации внутри России являются ипотечные фонды.
Механизм секьюритизации на практике применяется следующим образом: на основании выданных ипотечных кредитов банки или АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) выпускают закладные — некотируемые ценные бумаги, удостоверяющие право обладателя закладных на получение основной суммы кредита и процентов по нему. Банки формируют пул закладных и продают их ипотечному фонду, передавая ему таким образом права требования по кредитам. Кроме того, банк обязуется перечислять в фонд все платежи по кредитам, которые заемщики ежемесячно вносит в кассу банка. Из полученных средств ипотечный ПИФ выплачивает своим пайщикам инвестиционный доход.
На сегодняшний день ипотечные ПИФы теоретически могут использовать три схемы работы в зависимости от механизма выплаты дохода пайщикам.
Первая схема работы ипотечных ПИФов предусматривает выплату пайщикам всей суммы платежей, поступивших по закладным.
Вторая схема предусматривает распределение платежей по закладным следующим образом: суммы, поступившие в виде процентов по ипотечным кредитам, выплачиваются пайщикам как промежуточный доход, а на сумму погашения основного долга покупаются новые закладные.
И наконец, третья схема вообще не предусматривает выплат пайщикам промежуточного дохода, а все полученные по закладным деньги ипотечный ПИФ, согласно этой схеме, реинвестирует в новые закладные.
Пока все российские ипотечные ПИФы работают по второй схеме, хотя она имеет существенный недостаток по сравнению с первой: есть риск потерь активов при завершении ПИФа и риск снижения доходности вследствие снижения процентных ставок по ипотечным кредитам.
Отсутствие ПИФов, работающих по третьей схеме, обусловлено слишком долгим (по российским меркам) сроком ожидания дохода от вложенных денег. Большинство российских инвесторов еще с опаской относятся к долгосрочным инвестициям.
По данным на апрель 2007 года, в России работает 10 закрытых ипотечных фондов (ЗИП), два из которых функционируют больше года; остальные – меньшее время.
Что касается порога входа в ипотечный фонд, то существует значительный разброс минимальных сумм, на которые можно приобрести паи, — от 10 000 рублей до 100 млн. рублей (см. таблицу).
Такой разброс объясняется тем, что ПИфы ориентируются на различных инвесторов. Инвесторами ипотечных ПИФов могут быть как крупные финансовые организации (негосударственные пенсионные фонды (НПФ), банки, страховые компании), так и частные инвесторы.
Таблица 1. Перечень ипотечных фондов (ЗИП) на начало 2007 года.
Название ПИФа
Управляющая компания
Порог вхождения, в рублях
БФГ-Финанс — Управление активами
РКПФ — Второй Объединенный
Средняя доходность ипотечных фондов, по мнению аналитиков, составляет 10 — 13% годовых. Она складывается из доходности по закладным (15 — 16%) за минусом комиссии управляющей компании (около 1%), комиссии банку, осуществляющему обслуживание закладных (порядка 2%), услуг депозитария и аудитора (1%).
Однако в свете постоянно прогнозируемых снижений процентных ставок по ипотечным ссудам может произойти и снижение доходности ипотечных фондов. Небольшая доходность таких ПИФов компенсируется высокой надежностью и хорошей ликвидностью. Необходимо отметить, что вложения в ипотечные ПИФы относятся к долгосрочным инвестициям (от 5 до15 лет).
В некоторой степени ипотечные ПИФы близки к ПИФам облигаций, приносящим невысокий доход на фоне малого риска. С точки зрения инвестиционных рисков ипотечные ПИФы имеют преимущество перед другими ПИФами, вкладывающими средства в ценные бумаги. При инвестировании в ценные бумаги доходность напрямую зависит от роста котировок. Доходность же ипотечных ПИФов не зависит от ситуации на фондовом рынке и от рыночных колебаний котировок. Доход ипотечных паевых фондов представляют собой ежемесячные взносы заемщиков в счет погашаемого кредита. Даже в крайнем случае, если заемщик не доживет до полной выплаты кредита, ответственность по выплатам переходит к страховой компании. Если заемщик откажется вносить платежи по кредиту по каким-либо другим причинам, ипотечный ПИФ как собственник закладной имеет полное право выселить заемщика и реализовать недвижимость на рынке, погасив все обязательства по закладной.
Таким образом, вложения в ипотечный фонд – это надежный и перспективный способ инвестирования, который гарантирует стабильный доход, превышающий не только уровень инфляцию, но зачастую и процент банковского депозита.
Ипотечные ПИФы ориентированы на консервативных инвесторов, предпочитающих высокую надежность риску. В этом отношении ипотечные фонды вне всякой конкуренции, ведь надежность вложений гарантирована залогом в виде жилой недвижимости.
По мнению некоторых аналитиков, в ближайшее время на российском рынке вполне вероятно значительное увеличение числа ипотечных фондов.
Но есть и другая точка зрения – бума ипотечных ПИФов не будет. Причины следующие.
Во-первых, мешает несовершенство российского законодательства. До сих пор до конца не отлажен механизм рефинансирования. Согласно требованию ФСФР (Федеральной службы по финансовым рынкам), при продаже банком пула закладных ипотечному фонду все заемщики должны переоформить договор страхования в пользу фонда, ведь первоначально ипотечные кредиты застрахованы в пользу банка-кредитора. У некоторых банков и страховых компаний в связи с этим возникают сложности.
Во-вторых, рост ипотечных ПИФов сдерживает недостаточное пока развитие ипотеки и, как следствие, недостаток на рынке качественных ипотечных закладных. Развитие ипотеки сдерживают медленные темпы строительства жилья и высокая динамика роста стоимости недвижимости, а также отставание темпов роста доходов населения от динамики цен на жилье.
Кроме того, прогнозируемое снижение ставок по ипотечным кредитам ставит под угрозу процесс рефинансирования ипотеки вообще и существование ипотечных фондов в частности. Если процентные ставки по ипотечным кредитам упадут до уровня 9-10%, то интерес инвесторов к ипотечным фондам будет потерян. В такой ситуации оптимальными должны стать меры, направленные на снижение стоимости жилья, а не на снижение ставок по ипотеке.
Ограниченный интерес к ипотечным фондам частных инвесторов объясняется еще и тем, что ипотечные ПИФы являются закрытыми, то есть подразумевают вложение средств на долгий срок без возможности их изъятия. Ипотечные ПИФы создаются на срок 3 — 5 лет, доходность их из года в год остается неизменной, а вот спрогнозировать уровень инфляции на такой долгий период довольно сложно. Где гарантия, что доходность ПИФа будет выше уровня инфляции?
При приобретении квартиры за счет заемных средств определенную выгоду получают кредитные и инвестиционные организации, агенты недвижимости, а также застройщики.
Среди инвестиционных организаций можно выделить ипотечный инвестиционный фонд, который представляет собой закрытое инвестирование узкой целевой направленности – инвестирование рынка ипотечного кредитования.
Стоит отметить, что ипотечный инвестиционный фонд может быть только закрытым, то есть инвесторы не могут получить назад свои капиталовложения до тех пор, пока фонд не перестанет существовать. Так как данный вид капиталовложений является долгосрочным, в течение этого срока инвесторы могут получать дивиденды.
Инвестирование в ипотечные фонды обеспечивает дивиденды сроком до 15 лет, при этом доход характеризуется своей стабильностью, а риски по всему инвестиционному портфелю минимальны.
Когда человек берет ипотеку на приобретение жилья, кредит ему выдается банком (коммерческим или государственным). Вместе с тем банковское учреждение финансируется фондом ипотечного кредитования.
Попробуй обратиться за помощью к преподавателям
Банки неоднократно обращаются к содействию ипотечных инвестиционных фондов. Схема движения средств выглядит следующим образом: лица привлекают денежные средства в банках на краткосрочный срок (максимальный срок кредитования составляет 5 лет), за которые выплачивают банкам проценты. За счет этих денег производится кредитование по ипотеке, вместе с тем увеличивается количество закрывающихся депозитных счетов, подразумевающих выплату дивидендов и основной суммы. В результате чего, при включении новых депозитов в ипотечные программы на длительный период, банки испытывают проблемы.
Если к данным отношениям будет привлечен ипотечный инвестиционный фонд, то ему будут переданы права собственности на залоговое имущество и на востребование непогашенных платежей на основании изданной банком закладной. То есть фонд покупает закладные банка за счет денежных средств инвесторов, а банк за счет полученных средств финансирует ипотечную программу.
В части инвестиционных фондов устанавливаются ограничения для инвестирования в размере от 10 000 рублей до 100 000 000 рублей. Чаще всего инвестиционные фонды не устанавливают ограничения для инвестиций. Такой род инвестирования доступен банковским учреждениям (выступают в качестве юридического лица), страховым компаниям и частным инвесторам. Распределение прибыли происходит в соответствии с объемами инвестирования каждого из участников.
Задай вопрос специалистам и получи
ответ уже через 15 минут!
Форма получения инвесторами прибыли устанавливается и фиксируется учредителями фондов. Выделяют следующие формы:
- Все средства, полученные от погашения всех платежей по ипотеке, выплачиваются единоразово;
- Инвестиционный фонд выплачивает инвесторам только те средства, которые получены в качестве уплаты процентов за ипотеку. Вместе с тем средства, полученные по закладным банков, инвестируются в другие проекты. Эта форма является самой распространенной;
- Промежуточные выплаты отсутствуют. Все средства, полученные по закладным банков, инвестируются в другие проекты.
Средний результат доходности инвестиционных фондов составляет от 9 до 15% от суммы прибыли от инвестирования за год. Несмотря на минимальное значение доходности, данное вложение характеризуется пониженными рисками, так как в случае невыполнения ипотечным инвестиционным фондом своих обязательств, инвесторы имеют право получить обратно свои сбережения.
Так и не нашли ответ
на свой вопрос?
Просто напиши с чем тебе
нужна помощь
detector