- После развода один из супругов отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе, при этом все платежи по кредиту платит второй супруг, у которого осталась в собственности недвижимость.
- Срочная продажа недвижимости. Если заемщику необходимо в сжатые сроки закрыть кредит и реализовать недвижимость, он может это сделать по договору переуступки. Обычно эта процедура занимает меньше времени, чем досрочное погашение кредита, снятие обременения и продажа.
- Получение наследства. После смерти заемщика его наследник поучает не только право собственности на недвижимость, но и обязанности, связанные с обслуживанием кредитного договора.
- Заемщик хочет закрыть ипотеку, например, в связи с отсутствием возможности погашать задолженность.
- Кредитор переуступает кредит другому юридическому лицу. Это может быть как в рамках продажи ипотечного портфеля, так и в рамках продажи кредита коллекторской компании из-за невыполнения заемщиком своих обязательств.
Единственный случай, когда заемщик может распорядиться залоговым имуществом, не спрашивая одобрения банка, это завещание. Все остальные операции, связанные с переходом прав собственности на недвижимость, которая находится в ипотеке, можно совершать только исключительно с разрешения кредитора.
Найти кредитную организацию, которой было бы интересно предоставить ипотеку, используя в качестве залога не готовую недвижимость, а права требования к застройщику хоть и реально, но все-таки сложно. Банки неохотно идут на такие сделки, как минимум, по двум причинам:
Оформление прав переуступки происходит юридически посредством подписания договора цессии, согласно которому все права от предыдущего инвестора перейдут к последующему покупателю. После того, как дом будет достроен, собственником новой квартиры станет новый владелец. Покупателю, приобретающему квадратные метры по схеме переуступки прав, необходимо учитывать ряд особенностей.
Зачастую в договоре по ипотечному кредитованию предусмотрена возможность передачи права пользования третьему лицу. В ходе переуступки заемщик передает свои права на жилье и обязанности по кредиту новому владельцу. Провести такую операцию возможно только после получения разрешения от банка.
Договор цессии устанавливает отношения между новым покупателем и застройщиком, т.е. вместе с правом требования своевременной сдачи квартиры строительной компанией, покупатель обязуется производить денежные расчеты, если предыдущий владелец не внес полную стоимость жилья.
Есть и еще нюансы. Так, в России, в отличие от многих европейских стран, покупатель не может взять ипотеку в банке А и с ее помощью купить квартиру, которая находится под залогом в банке Б. Для этого должны быть хорошо отлажены правовые и банковские механизмы переуступки от одного банка другому – в нашей стране это не практикуется. Некоторые банки разрешают переводить ипотеку на другого заемщика, то есть делать своеобразную замену, но происходит это крайне редко.
Сегодня ипотеку можно получить на строящееся жилье, на новостройку, на вторичное жилье. Для того чтобы взять ипотеку нужно определиться в каком доме вы будете покупать квартиру. Рассмотрим варианты получения ипотеки в строящемся доме, какие документы требуются для ее оформления.
- подписание договора, в котором нет четких обязанностей строительной компании. В этом случае, компания не несет никаких ответственностей перед покупателем;
- договор оформлен на ранее проданную квартиру;
- на каком-то этапе строительства, дом может быть заморожен на неопределенное количество времени;
- качество жилья не соответствует требованиям;
- планировка отличается от той, на которую вы рассчитывали;
- нет территории вокруг дома, хотя изначально она была обещана;
- дом просто не достроится или не сдастся во время.
Но есть и второй вариант: заменяется не должник, а кредитор. Иными словами, банк перепродаёт долг кредитополучателя другому учреждению (тоже банку или коллекторской компании). Причём в некоторых случаях заёмщик может не знать о смене кредитора. Средства, перечисленные им по старым банковским реквизитам, переправляются на расчётный счёт нового владельца задолженности.
- По завершении бракоразводного процесса один из супругов отказывается от принадлежащей ему доли в совместно нажитом имуществе. Все платежи по кредиту при этом платит второй супруг, в собственности которого осталась недвижимость.
- Когда необходимо срочно продать квартиру. Обычно ипотека на переуступку оформляется быстрее, чем совершается процедура досрочного погашения кредита с последующим снятием обременения и продажей.
- Получение наследства. Наследник умершего заёмщика не только становится владельцем недвижимости. На его плечи ложатся ещё и обязанности по обслуживанию договора кредитования.
- Заёмщику необходимо быстро закрыть ипотеку, например, по причине отсутствия возможности погашать задолженность.
- Кредитор переуступает ипотечный заём другому юридическому лицу – тоже банку либо компании-коллектору.
- Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
- Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.
- Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
- Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
- Согласие второго супруга на сделку.
- Все квитанции об оплате долевых взносов.
При переуступке прав собственности на будущую квартиру, продавец (то есть тот, кто переуступает права) освобождается от ответственности за возможное невыполнение обязательств застройщиком перед покупателем. Но несет полную ответственность за недействительность переданных прав и обязательств.
- уведомить о своем намерении строительную организацию;
- получить официальное письменное согласие застройщика;
- получить информацию об отсутствии долгов перед застройщиком;
- оформить у нотариуса согласие супруга на продажу прав на квартиру (при необходимости);
- получить официальное банковское подтверждение о согласовании сделки либо о погашении долга.
Поскольку дольщик не является владельцем жилья, то его продажа до сдачи дома осуществляется путем переуступки прав. Такая сделка возможна не только после того, как все выплаты по договору будут выплачены владельцем. Существующая задолженность может быть переведена на нового владельца квартиры.
Достаточно большое количество людей приобрели жилье напрямую у застройщика. при этом договор подписывался еще на этапе строительства жилого дома. После того, как он будет сдан в эксплуатацию, собственники жилья вправе перепродавать квартиру.
Каждый гражданин, имея дело с недвижимостью, так или иначе, сталкивается с многочисленными юридическими трудностями. Среднестатистическому человеку сложно самостоятельно разобраться в юридических тонкостях без привлечения квалифицированного юриста. Наш сайт создан для того, чтобы каждый, у кого возникли вопросы в сфере недвижимости, мог разобраться в лабиринтах российского законодательства, узнать массу полезной информации и получить ценные советы специалистов.
На сайте каждый, кто нуждается в юридической помощи, сможет найти ответ на любой вопрос из области недвижимого имущества и решение своей проблемы. На сайте вы узнаете:
- о государственных программах по обеспечению граждан РФ правом на получение благоустроенного жилья;
- о процедуре признания жилья ветхим и аварийным;
- о тонкостях процедуры выселения из жилья;
- что собой представляют ИЖС, ТСЖ, БТИ, а также для чего нужен ЕГРП;
- о приватизации недвижимого имущества;
- о нюансах вступления в наследство и составления завещания;
- об ипотечных кредитах и их подводных камнях;
- все о долевом строительстве и гарантиях участников;
- что такое переуступка прав;
- о процедуре осуществления сделки купли-продажи жилой и нежилой недвижимости;
- о прописке и правах прописанных в жилье людей;
- о тонкостях найма и сдачи квартиры в аренду;
- что такое кадастр и для чего необходим кадастровый номер недвижимому имуществу;
- что делать в случае затопления вашей жилплощади соседями сверху;
- в каких случаях возможна конфискация имущества, и на каких основаниях она производится;
- как урегулировать спорные вопросы с соседями;
- как провести перепланировку и узаконить ее;
- сколько квадратных метров должно быть на одного человека;
- как переоформить гараж или продать дачу;
- о пользовании земельным участком;
- всю правду о коммунальных услугах и платежах и много другой полезной информации.
- С нашим сайтом у вас больше не возникнет трудностей с подготовкой необходимых документов и их оформлением.
- Вы узнаете когда, в каких случаях, и в какие инстанции необходимо обращаться.
- Мы расскажем, что нужно для того, чтобы прописаться в квартире, как выписать квартирантов или наказать соседей-дебоширов.
- Вам больше не понадобится каждый раз обращаться к юристу и тратиться на дорогую консультативную помощь.
- Наш сайт охватывает все темы, касающиеся аспектов покупки, продажи, переоформления, аренды, дарения, владения, наследования как квартир и загородных домов, так и земельных участков.
- У нас вы найдете всегда актуальную информацию, которая постоянно обновляется в соответствии с изменениями в Федеральном законодательстве.
- Наш сайт поможет вам узнать о своих правах и реализовать их на практике.
- Мы расскажем обо всех тонкостях и юридических проволочках, которые помогут вам добиться справедливости в любом вопросе, касающемся ваших прав.
- Вы сможете самостоятельно составлять заявления и иски, а также заранее подготовиться, изучив все нюансы и ознакомившись с этапами той или иной процедуры.
Не зная своих прав, мы сами лишаем себя возможности жить в нормальных условиях, пользоваться тем, что гарантированно нам государством, позволяем обманывать себя. С нашим сайтом вы сумеете разобраться даже в самых запутанных и сложных юридических вопросах, понять основную суть и найти решение многих своих проблем. Вам больше не придется прятаться за своей неосведомленностью в законодательной сфере, и вы смело сможете отстаивать свои права и действовать исключительно в рамках закона.
Как правило, переуступка ипотеки на квартиру является трёхсторонней сделкой между кредитором, старым заёмщиком и новым заёмщиком. Реже встречается уступка долга от банка другому кредитору. Наконец, кредитором не всегда выступает банк. Когда и кому может понадобиться эта юридическая процедура? К ней прибегают и обеспеченные, и терпящие проблемы заёмщики. По договору переуступки новый собственник квартиры принимает на себя обязательство по выплате остатка долга банку и получает квартиру в собственность.
Покупатель предпочитает ипотеку по переуступке потому, что срок выплаты может быть относительно недолгим, если сравнивать с обычными 10–20-летними ипотечными договорами.
Согласие банка на переуступку ипотеки влечёт для нового заёмщика принятия всех условий кредитного договора, подписанного с предыдущим заёмщиком.
Новый собственник должен, среди прочего, страховать квартиру так же, как это делал предыдущий хозяин. Если в договоре ипотеки было предусмотрено право внесудебного обращения взыскания на залог, новому заёмщику также приходится принимать это правило. Ещё одно условие, связанное с аннуитетным характером платежей, это фиксированная сумму процентов, которую нельзя пересчитать и уменьшить, если это не предусмотрено договором (как правило, не предусмотрено). Покупая квартиру, уже находящуюся в ипотеке, новый хозяин должен понимать, что он принимает на себя не только остаток долга перед банком, но и тот период, в течение которого долг должен платиться.
Права собственности на квартиру переходят с момента регистрации такого перехода в Росреестре. До окончания регистрации стороны могут обратиться с заявлением об отмене сделки. В этом случае договор о переуступке ипотеки не вступит в силу, поскольку предмет ипотеки не сменил собственника.
При проверке нового заёмщика аналитик кредитного отдела оценивает, можно ли считать его достаточно надёжным клиентом по сравнению с продавцом квартиры. Если продавец отдаёт квартиру по переуступке ипотеки из-за личных финансовых проблем, выбор у банка невелик: старый заёмщик, так или иначе, не сможет платить. Но если старый заёмщик просто хочет поменять жильё на более просторное, банк может отказать, если оценит потенциального покупателя квартиры как менее надёжного клиента по сравнению с уже проверенным.
Как уже отмечено выше, переуступка квартиры может быть вынужденной мерой заёмщика, который потерял работу, но может быть вызвана и его желанием взять новое жильё, избавившись от уже ненужного. И новое жильё необязательно должно быть больше, его преимущество может состоять в том, что оно не обременено ипотекой. Ведь ипотека является исключением из общего запрета на изъятие у гражданина единственного жилья.
Для получения согласия банка на переуступку ипотеки необходимо обратиться в отдел ипотечного кредитования, который оценит платёжеспособность нового заёмщика. Если кредитный инспектор находит, что уступка возможна и не увеличивает риск банка, юридический отдел готовит договор цессии в пользу нового заёмщика, предварительно купившего квартиру у старого.
Поскольку последнее слово остаётся за банком, покупателям следует дать рекомендацию по составлению предварительного договора купли-продажи: если покупается квартира, уже находящаяся в ипотеке, необходимо проверить, чтобы договор не накладывал штраф, если сделка сорвётся по вине банка.
Когда покупатели выбирают, как купить квартиру наиболее безопасно, вариант с выкупом чужой ипотеки один из лучших; и чем дольше квартира была в ипотечном залоге, тем безопаснее будет покупка. Квартира, приобретаемая по договору долевого участия, тоже может быть предметом ипотеки.
При покупке квартир по договору долевого участия (ДДУ) исключается возможность появления потенциального наследника, так как квартира только что возникла и не могла быть ни у кого в собственности.
При покупке квартиры в ипотеку банки просят подтверждения доходов, несмотря на то, что квартира сама по себе является обеспечением кредита как залоговое имущество. Другие кредитные организации могут выдавать ипотечные кредиты и без подтверждения доходов, если посчитают для себя приемлемыми риски. Например, при кредитовании покупателей жилья небанковскими организациями в качестве меры обеспечения применялся договор о перечислении средств материнского капитала.
При приобретении жилья от физического лица с рассрочкой или отсрочкой платежа до окончательного расчёта устанавливается ипотека в силу закона. К ней применимо то же правило об обязательном согласии кредитора на замену должника, хотя данный вид ипотеки и не удостоверяется закладной.
Переуступка прав также называется цессией. Обычно договоры цессии заключаются между банком и коллектором, когда банк считает взыскание бесперспективным или нерентабельным, и продаёт долг коллектору. Поскольку ипотечные кредиты обеспечены самой недвижимостью, банк редко переуступает право требования по ипотечным договорам. Такая ситуация может возникнуть, если предмет залога разрушился, но при этом не был застрахован, или разрушился в результате нестрахового случая. Это также может произойти, если ипотека выдавалась под покупку квартиры на вторичном рынке, после покупки объявился пострадавший собственник, который истребовал квартиру себе, а договор титульного страхования не заключался, поэтому банк и заёмщик остались ни с чем: банк без залога, заёмщик без квартиры. В этом случае, если заёмщик по договору не освобождается от уплаты кредита, он может прекратить выплаты по нему, но обязательства, которые нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, всё равно сохраняют силу, а право требования по ним банк может уступить коллектору.
В случае банкротства банка новым кредитором по договорам ипотеки становится Агентство по страхованию вкладов, которое возвращает деньги вкладчикам и осуществляет получение платежей с заёмщиков.
В общем случае на переуступку прав нужно согласие кредитора, но не нужно согласия должника. Иногда банки просят ипотечного заёмщика привести ещё и поручителя. Это двойная гарантия возврата кредита: возврат обеспечивается и заложенной квартирой, и поручительством другого лица. Если основной заёмщик не сможет расплатиться, то поручитель, расплатившись за него, приобретёт права кредитора и сможет обращать взыскание на заложенную квартиру. Если ипотечная недвижимость переуступается новому заёмщику, то поручитель не обязан сохранять поручительства, если не давал на это согласия.
Если заёмщик приобрёл квартиру в доле (один из самых простых способов покупки жилья супругами), продать долю он может, если другие совладельцы не воспользовались правом преимущественного выкупа. Применительно к жилым квартирам продажа доли постороннему — довольно редкий случай, но если квартира расположена на первом этаже и может быть легко перестроена в коммерческий объект, такая доля вполне может заинтересовать покупателя.
Иногда ипотечную квартиру вместе с задолженностью принимает на себя один из супругов в ходе раздела супружеской собственности. Квартира при этом, как правило, куплена в браке и оформлена на имя одного супруга, а при разделе недвижимости супруг-заёмщик может получить отступное в виде денег или другой недвижимости и перевести квартиру и обязанности по ипотеке (с согласия банка) на другого супруга.
Итак, переуступка ипотеки может приводить к следующим основным ситуациям:
- замена должника с согласия кредитора по купле-продаже квартиры;
- замена должника при соглашении супругов о разделе имущества;
- прекращение поручительства;
- замена кредитора с согласия или без согласия должника при цессии или при банкротстве.
Равно и для покупателя права ипотечного требования следует изучить ипотечный договор и закладную, чтобы убедиться в правильном составлении документов, иначе ипотека может оказаться ничтожной, а обеспечение по уступленному праву прекратит существование. Банкротство банка не является основанием для отказа от выплат или прекращения платежей. Данные нарушения могут привести к иску со стороны агентства страхования вкладов, взысканию штрафных сумм или даже изъятию ипотечной квартиры. Указанное агентство также должно давать согласие на переуступку квартиры покупателю.