Для нормального развития экономики необходимы денежные средства, одним из самых распространенных способов для получения которых является использование привлеченных средств. При этом мало кто готов предоставить кредит или заем, не обеспечивая возможность его вернуть; особенно актуальным вопрос обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств становится во время кризиса.Пожалуй, к числу наиболее востребованных способов обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств, особенно в сфере строительства, относится залог недвижимого имущества либо прав на него. В силу норм гражданского законодательства залог является мерой обеспечения исполнения обязательств и прежде всего передача в залог имущества или имущественных прав, которая направлена на защиту интересов кредитора по обязательству.В силу норм ст.
Возникает право собственности, затем идет регистрация в гос. органах (получает ПТС и т.д.). Залог прав выручки Залог прав выручки – залог прав, которые заемщик (исполнитель контракта) получит в будущем, в виде денежных средств, за выполненный контракт.
Банк, как правило, при принятии в залог данного вида имущества, кредитует клиента на финансирование данного контракта, наивно полагая, что может контролировать целевое использование кредита.
ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами. Так, в соответствии с положениями ст. 17.1 Закона РФ от 21.02.92 г.
от 23.07.08 г.).В соответствии с п. 1 ст.
Если в период действия кредитного договора, заказчик заключит с заемщиком дополнительное соглашение на запрет предоставления в залог прав требования по контракту, оно будет действовать только на договора залога оформленные после установления данного запрета. Именно поэтому, в целях снижения рисков, требуется данное уведомление.
Двойной залог Государственный контракт можно заложить в сейфинг на время действия кредита в целях минимизации рисков двойного залога. Наступление просрочки по кредитному договору не дает Банку прав распорядиться правом по своему усмотрению.
В отношении иных имущественных прав (не аренды и не прав, возникающих из договора долевого участия) никаких особых требований законодателем не установлено, в связи с чем они в залог передаются в соответствии с общими правилами, установленными параграфом 3 главы 23 ГК РФ, в частности, залог имущественных прав, возникающих из договора инвестирования, оформляется в простой письменной форме.
- Залог имущественных прав, возникающих из договора аренды
В силу специфики арендных отношений с одной стороны выступает, как правило, собственник сдаваемого в аренду недвижимого имущества, с другой – лицо, которому передается имущество во временное владение и пользование (ст. 606 ГК РФ).В силу п. 1 ст.
Регистрация договора залога (ипотеки) имущественных правКак уже упоминалось, в случае если договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, то договор залога права аренды на данную недвижимость также будет подлежать государственной регистрации в силу норм Закона N 102-ФЗ. Поскольку договоры долевого участия в строительстве всегда подлежат государственной регистрации, в соответствии с нормами п.
3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор залога прав требования в рамках долевого участия в строительстве также будет подлежать государственной регистрации.В соответствии с нормами ст. 9 Закона N 102-ФЗ в договоре ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Пунктом 2 ст.
Залогодатель может заключить договор как на принадлежащие ему в момент заключения соглашения права требования по обязательству, в которых он является кредитором, так и на те права, которые могут возникнуть в будущем.
В договоре должно быть указано лицо, являющееся должником по отношению к залогодателю (издательство, патентоприобретатель и др.). Залогодатель обязан сообщить своему должнику о состоявшемся залоге прав.
Имущественные права, имеющие срочный характер, например, имущественные права, возникающие из патента на промышленный образец, существуют 10 лет, могут быть предметом залога только до истечения срока его действия.
Наряду с названными выше видами залога, различаемыми в зависимости от его предмета, могут быть выделены разновидности залога, возникающие в процессе его осуществления и отличающиеся особенностями правового режима.
Среди таких разновидностей следует выделить последующий залог имущества. Суть его состоит в том, что залог имущества, которое уже заложено, допускается, если иное не установлено предыдущим договором залога или законом. При этом последующий залог имущества не прекращает право залога предшествующего залогодержателя.
При последующем залоге первый залогодержатель имеет преимущественное право перед последующими залогодержателями на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества. Требования последующих залогодержателей удовлетворяются в порядке очередности возникновения права залога, кроме случая, когда предметом залога является движимое имущество, которое зарегистрировано залогодержателем. В этом случае владелец зарегистрированного залога имеет преимущественное право на удовлетворение требований за счет заложенного имущества перед залогодержателями незарегистрированных залогов и залогов, которые зарегистрированы позже. Залогодержатели, которые зарегистрировали залог одного и того же имущества в один день, имеют равное право на удовлетворение требований за счет заложенного имущества.
В случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет залога и на удовлетворение за счет предмета залога своего требования, которое определено на момент фактического удовлетворения, включая уплату процентов, неустойки, возмещение убытков, причиненных нарушением обязательства, необходимых затрат на содержание заложенного имущества, а также затрат, понесенных в связи с предъявлением требования, если иное не установлено договором.
Обращение взыскания на предмет залога осуществляется по решению суда, если иное не установлено договором или законом.
Основанием обращения взыскания на предмет залога, по общему правилу, является неисполнение обязательства в установленный срок (дату). Если же имеет место ликвидация юридического лица — залогодателя, залогодержатель приобретает право обращения взыскания на заложенное имущество независимо от наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом.
В случае частичного исполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, право обращения взыскания на предмет залога сохраняется в первоначальном объеме.
Реализация предмета залога, на который обращено взыскание, производится путем его продажи с публичных торгов, если иное не установлено договором или законом. Если публичные торги не состоялись (не явились покупатели, появился лишь один покупатель, победитель аукциона не уплатил стоимости вещи в назначенный срок и т.п.), предмет залога может быть по согласию залогодержателя и залогодателя передан в собственность залогодержателю по начальной цене, если иное не установлено договором или законом. В случае отсутствия такого согласия назначается повторный аукцион, но не раньше чем через месяц после первого аукциона. На повторном аукционе начальная стоимость заложенного имущества может быть снижена в случае согласия залогодателя, но не более, чем на 30%. Если повторный аукцион не состоялся, исполнительные документы возвращаются залогодателю.
Если сумма, полученная от реализации предмета залога, не покрывает требования залогодержателя, он имеет право получить недостающую сумму из другого имущества должника, если иное не установлено договором или законом.
Залогодержатель имеет право досрочно:
- а) требовать исполнения обязательства, обеспеченного залогом, в случае: 1) передачи залогодателем предмета залога другому лицу без согласия залогодержателя, если получение такого согласия было необходимо; 2) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога; 3) утраты предмета залога при обстоятельствах, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не заменил или не восстановил предмет залога;
- б) требовать исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а если его требование не будет удовлетворено, — обратить взыскание на предмет залога: 1) в случае нарушения залогодателем правил о последующем залоге; 2) в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении предметом залога; 3) в других случаях, установленных договором.
Право залога прекращается в случае:
прекращения обязательства, обеспеченного залогом (в этом случае залогодержатель, во владении которого находилось заставленное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю);
утраты предмета залога, если залогодатель не заменил предмет залога;
реализации предмета залога;
приобретения залогодержателем права собственности на предмет залога;
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает возможность заложить любое имущество, за исключением вещей, изъятых из оборота (ст. 336).
Таким образом, основные средства производства и предприятия впервые стало возможным заложить.
Залог охватывает вещи, их принадлежности, неотделимые плоды, если иное не предусмотрено законом или договором. Отделимые плоды включаются в предмет залога в случаях и пределах, обусловленных законом или договором.
Следовательно, можно получить в банке ссуду на выкуп квартиры под залог этой квартиры, которая станет собственностью залогодателя только после ее выкупа. Однако если квартира является совместной собственностью супругов или других граждан, требуется согласие всех собственников на ее залог. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть дано в залог лишь с согласия всех собственников. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников (п. 2 ст. 246 ГК).
Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть самостоятельным предметом залога при условии выделения его в натуре. При этом остается в силе предусмотренное гражданским законодательством правило: в случае реализации своей доли одним собственником другие собственники сохраняют право преимущественного приобретения этой доли на равных условиях с другими покупателями.
Гражданский кодекс предусматривает залог ценных бумаг. Залог ордерных векселей осуществляется путем совершения передаточной надписи — индоссамента. Индоссированная ценная бумага вручается залогодержателю. Залог ценной бумаги, не передаваемой с помощью индоссамента, совершается, если иное не предусмотрено законом или договором, путем вручения бумаги залогодержателю. Залогодателю при этом выдается залоговое свидетельство. По соглашению сторон заложенные ценные бумаги могут быть переданы на хранение в депозит нотариальной конторы (п. 4 ст. 338 ГК). Доходы с ценных бумаг, являющихся предметом залога, принадлежат залогодателю, если иное не установлено законом либо соглашением сторон.
В тех случаях, когда залогом выступают денежные средства, находящиеся в банке, а не непосредственно у залогодателя, предметом залога становится право требования. Гражданский кодекс России допускает залог имущественных прав. Залог прав является новым элементом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года, который устанавливал, что предметом залога могут быть только вещи.
В договоре о залоге прав, которые не имеют денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Однако из этого не следует, что можно закладывать права неимущественного характера. Не может быть предметом залога, к примеру, право автора на имя. Предметом залога не может быть требование, носящее личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен (п. 1 ст. 336 ГК).
Наряду с другими правами на владение и пользование имуществом предметом залога могут быть права арендатора. Право аренды легковых автомашин, станков, оборудования, другого имущества может быть предметом залога и тем самым гарантировать исполнение взятого обязательства. Но в аренду сдается имущество на определенный срок, следовательно, можно заложить арендованное имущество исключительно на период аренды, поскольку право с определенным сроком действия может быть заложено только до истечения срока его действия лишь с согласия собственника арендуемой вещи, если иное не предусмотрено законом. Залог права аренды не допускается без согласия собственника арендуемой вещи или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия данных лиц (ч. 2 п. 3 ст. 335 ГК).
Допускается заключение договора о последующем залоге уже заложенного имущества, если иное не предусмотрено предшествующими договорами о залоге. Данное положение объясняется тем, что стоимость заложенного имущества может значительно превышать сумму долга по обязательству, обеспеченному залогом, а требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога лишь после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя.
Гражданский кодекс РФ возлагает на залогодателя обязанность сообщить каждому последующему залогодержателю обо всех существующих договорах о залоге данного имущества, а также о характере и размере обеспеченных этим залогом обязательств. Если залогодатель не сообщил залогодержателю о предшествующих залогах, он обязан возместить убытки, возникшие у последующего залогодержателя вследствие того, что он не знал о предшествующих договорах о залоге.
Несоблюдение установленной формы влечет недействительность договора о залоге и в тех случаях, когда предусмотрена простая письменная форма (п. 4 ст. 339 ГК РФ). Залог недвижимости должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован.
Залогодатель при залоге с оставлением имущества у себя вправе, если иное не предусмотрено договором, владеть и пользоваться им в соответствии с его назначением, а также распоряжаться путем его отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом.
Гражданский кодекс РФ предусматривает необходимость получения согласия залогодержателя для отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или в безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (п. 2 ст. 346).
Одним из видов залога, когда предмет залога остается у залогодателя, является залог товаров в обороте.
При получении ссуды под залог в обороте они (товары) остаются у залогодателя, но должны быть отделены от остальных товаров того же рода.
Важным разделом законодательства о залоге является залог недвижимости — ипотека. Данный раздел присутствует в Законе о залоге Российской Федерации.
Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Договор о залоге недвижимости требует обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации.
По основному назначению предметов ипотеки различают:
— ипотеку земельных участков;
— ипотеку жилых домов, квартир, дач, садовых домиков, гаражей;
— ипотеку предприятий, зданий, строений, сооружений и других производственных объектов.
Гражданский кодекс (п. 3 ст. 340) устанавливает, что ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения). Залогодатель вправе заложить принадлежащие ему права аренды данного земельного участка.
Следует отметить, что залог квартир, других помещений, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Однако залог таких жилых и нежилых помещений осуществляется по общим правилам о залоге недвижимости и требует обязательного нотариального удостоверения и соответствующей регистрации.
Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 года предусматривает, что в случае, когда взыскание обращается на заложенное жилое помещение, в котором проживает залогодатель, собственник этого помещения, члены его семьи и другие лица не подлежат выселению (ч. 2 ст. 13). Если же договор залога был заключен в обеспечение кредита для строительства нового жилого помещения, то из этого помещения указанные лица в случае обращения взыскания на данное помещение могут быть выселены в судебном порядке.
Определение начальной продажной цены заложенного имущества зависит от порядка обращения на него взыскания. При судебном порядке обращения взыскания на предмет залога его начальная продажная цена на торгах устанавливается судом. При обращении взыскания на заложенное имущество на основании соглашения сторон этим же соглашением определяется начальная продажная цена предмета залога.
Только при объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования. Если покупная цена превышает требования кредитора-залогодержателя, последний возвращает соответствующую сумму залогодателю.
При объявлении повторных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе независимо от воли залогодателя оставить заложенное имущество за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах (ч. 2 п. 4 ст. 350 ГК). Если же залогодержатель не воспользовался правом оставить за собой заложенное имущество в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается и предмет залога остается в собственности (хозяйственном ведении) залогодателя.
Организация и проведение торгов должны соответствовать ст. 448 Кодекса. В тех случаях, когда реализация заложенного имущества осуществляется без обращения в суд, в качестве организатора торгов выступают залогодержатель и залогодатель. Если требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, обязанность организовать торги либо обратиться к специализированной организации лежит на судебном исполнителе.
Однако основное обязательство, обеспеченное залогом движимого или недвижимого имущества, может быть по соглашению сторон прекращено предоставлением взамен исполнения данного обязательства отступного, в том числе передачей имущества, которое ранее было заложено (ст. 409 ГК), или новацией обеспеченного залогом обязательства.
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском: