Ипотека – хороший выход для тех, кто не может накопить необходимую сумму для покупки жилья. Но в то же время – это серьезный кредит, предполагающий выплату крупного займа в течение нескольких лет. Поэтому заемщик может в любое время столкнуться с трудностями при погашении. В этом случае может помочь реструктуризация ипотеки.
С каждым может случиться ситуация, при которой ухудшается материальное положение. Если при этом у гражданина еще и имеется кредит, особенно ипотечный, нужно решать вопрос о дальнейшем исполнении обязательства. Многие прибегают именно к реструктуризации займа.
Следует отметить, чтобы банковское учреждение соглашается на изменение условий кредитного договора только при наличии уважительной причины, при которой человек просто не имеет возможности погашать задолженность на тех же условиях. Если же заемщик просто желает облегчить процесс погашения, при этом его платежеспособность в норме, реструктуризация проводиться не будет.
К уважительным причинам, при наличии которых кредиторы идут навстречу клиентам и изменяют условия ипотечного кредитования, относится следующее:
- Увольнение с работы. При прекращении трудовой деятельности человек теряет доход, что влечет за собой трудности с содержанием семьи, а об оплате долга и вовсе не идет речи. Данная причина реструктуризации ипотеки является наиболее частой.
- Проблемы со здоровьем. Уважительной причиной будет считаться серьезное заболевание или получение обширных травм, при которых человеку требуется много времени и денег для лечения и восстановления.
- Рождение или усыновление ребенка. Если в семье появляется малыш, возникают дополнительные расходы на его содержание. Поэтому заемщику становится трудно погашать задолженность.
В таких ситуациях, если у клиента нет в запасе хорошей денежной суммы, которая могла бы спасти, возникает большой риск потери жилого помещения, взятого в ипотечный кредит. Ни в коем случае нельзя прятаться от банка, нужно, наоборот, сразу же посетить кредитора, рассказать о возникшей проблеме и попросить провести реструктуризацию долга.
Реструктуризация ипотечного кредита предполагает внесение изменений в кредитный договор, позволяющих клиенту выплачивать долг на более благоприятных для него условиях. Для того, чтобы кредитор согласился помочь заемщику, последнему необходимо доказать, что его платежеспособность ухудшена.
Существует много разных методов изменения условий ипотечного договора. Но чаще всего заемщики отдают предпочтение увеличению срока кредитования или кредитным каникулам.
При пролонгации срока ипотеки автоматически происходит уменьшение размера очередных платежей. Это позволяет клиентам платить каждый месяц меньше, чем раньше. Но при этом стоит понимать, что итоговая сумма переплаты будет увеличена во много раз, ведь на прибавленные дополнительные месяцы также будут начисляться проценты.
Поэтому стоит предварительно посчитать, во сколько выйдет ипотека, если воспользоваться этим методом. Для банков этот тип реструктуризации выгоден, так как они получают больше прибыли.
Второй популярный способ – кредитные каникулы. Если сказать просто, то – это обычная отсрочка погашения долга. При этом банк может дать несколько месяцев на то, чтобы вообще освободить от оплаты очередных платежей, или обяжет уплачивать на время отсрочки только проценты, а основной долг перенесет на другие месяцы.
Помимо увеличения срока кредитования и кредитных каникул условия реструктуризации ипотеки могут быть следующими:
- Составление индивидуального графика выплаты.
- Освобождение от штрафных санкций и пеней.
- Перевод займа в валюту.
- Уменьшение процентной ставки по кредиту.
- Изменение объекта ипотеки на более доступный.
Такие способы применяют редко, но все же они существуют, а значит есть возможность ими воспользоваться. При подаче заявки на реструктуризацию ипотеки в банке заемщику нужно сразу же определить, какой метод для него является наиболее приемлемым.
Процедура реструктуризации довольно простая. Для изменения условий кредитного договора следует выполнить ряд определенных действий.
Заемщику необходимо в первую очередь написать заявление о реструктуризации ипотеки. Составляется документ в произвольной форме. Но в его тексте должны содержаться следующие данные:
- Номер ипотечного соглашения.
- Дата выдачи кредита.
- Первоначальный размер займа и его остаток на данный момент.
- Дата первого и последнего оплаченного платежа.
- Причины, которые ухудшили материальное положение.
- Желаемый способ реструктуризации.
В конце необходимо поставить свою подпись и дату написания заявления.
Вместе с заявлением в банк требуется подать документы для реструктуризации ипотеки. Какие именно бумаги понадобится собирать законодательство не указывает. Оно предписывает лишь то, что гражданин должен найти доказательства ухудшения своей платежеспособности.
Подтвердить финансовую несостоятельность заемщик может с помощью справки о доходах. Если имеет место тяжелое заболевание и требуется направлять много денежных средств на лечение, то не лишним будет представить медицинское заключение. Если же в семье родился ребенок, что предполагает дополнительные траты, нужно представить свидетельство о рождении.
После рассмотрения заявления заемщика сотрудники банка принимают решение о проведении реструктуризации или об отказе в этой процедуре. Если ответ кредитора положительный, составляется новый график выплат с учетом внесенных изменений.
Далее клиент выплачивает задолженность на новых условиях. Если даже реструктуризация не помогает должнику погашать ипотечный займ, придется согласиться на продажу приобретаемой недвижимости и внесение вырученных средств в счет долга.
При принятии решении о проведении реструктуризации ипотечного займа кредитор обязательно изучает платежеспособность клиента. Если будет доказано, что материальное положение заемщика оптимальное для погашения долга на старых условиях, то банк откажет в изменении условий.
Поэтому важно представить достаточное количество доказательств ухудшения финансовой состоятельности. Если заемщик считает, что отказ в реструктуризации является неправомерным, то он имеет право обратиться в суд. Решение судьи может повлиять на действия кредитора.
Если провести реструктуризацию кредитной задолженности не удалось, можно попробовать рефинансировать ипотеку. Рефинансирование представляет собой оформление кредита в одном банке для погашения займа, имеющегося в другом банке. При этом новые условия кредитования должны быть более выгодными, чем старые. По сути данная процедура является перекредитованием.
Чтобы другой банк согласился выдать денежные средства на погашение ипотеки у иного кредитора, заемщик должен соответствовать всем его требованиям. Они идентичны критериям, которые предъявляются к клиентам при обычном оформлении ипотеки.
Таким образом, требования к заемщику при рефинансировании следующие:
- Российское гражданство.
- Прописка в регионе, где работает банковское учреждение.
- Официальное трудоустройство.
- Доход, достаточный для погашения задолженности.
- Положительная кредитная история.
При рассмотрении заявки на рефинансирование сотрудники будут обязательно проверять, были ли у клиента просрочки по ипотечному кредиту, открытому на данный момент. Если они были, то есть большой риск, что в выдаче денежных средств откажут.
Чтобы рефинансировать ипотеку, заемщику понадобится обратиться в выбранный банк, подать заявление и пакет документации. Бумаги понадобятся следующие:
- Паспорт.
- Справка, подтверждающая уровень заработной платы.
- Трудовая книжка.
- Свидетельство о регистрации ИП, если данный статус имеется.
- Второй документ, удостоверяющий личность.
- Бумаги на имущество, взятое в ипотеку.
- Кредитный договор, действующий на данный момент.
Банк рассмотрит заявление и примет решение. Если оно будет положительным, то он переведет необходимую денежную сумму на счет первого кредитора. В результате в одном банке ипотека будет погашена, а в другом будет открыт новый кредит с более выгодными условиями.
Стоит отметить, что рефинансирование подходит как раз для таких крупных кредитов как ипотека. Если использовать для мелких потребительских займов, то выгода будет незначительной.
Таким образом, реструктуризация ипотеки – хороший выход для заемщиков, которые ввиду ухудшения платежеспособности не могут погашать задолженность на старых условиях. Если им не воспользоваться, можно лишиться единственного жилья. Поэтому стоит как можно быстрее решать вопрос, чтобы избежать негативных последствий.
Реструктуризация ипотечного кредита по своим целям и задачам практически ничем не отличается от аналогичных мер, используемых в рамках иных кредитных продуктов. Но, идя на реструктуризацию, и заемщик, и банк дополнительно решают задачу исключения обращения взыскания на залоговое имущество, что рассматривается как крайняя мера урегулирования долговой проблемы.
Вместе с тем, взаимосвязанность ипотечного кредитования и рынка недвижимости, серьезное влияние роста объема проблемной задолженности по ипотеке в целом на экономику накладывают свой отпечаток на состояние, развитие и тенденции в сфере применения схем реструктуризации по этому виду кредитования. Так что же такое реструктуризация долга по ипотеке?
Среди ключевых особенностей:
- практика применения банками индивидуального подхода к рассмотрению каждого конкретного случая реализации мер реструктуризации, исключающая некие стандартные сценарии, для универсального решения проблемы;
- более серьезные требования к заемщикам, претендующим на реструктуризацию, и достаточно жесткие условия ее проведения;
- возможность получения заемщиками господдержки, в рамках которой государство через свои институты компенсирует банкам вероятные убытки, связанные с введением реструктуризации по отдельным ипотечным кредитам или в отношении отдельных категорий заемщиков.
Как и по другим кредитам, первое и ключевое основание применения реструктуризации по ипотеке – серьезное ухудшение финансового (материального) положения заемщика, не позволяющее ему надлежащим образом вносить регулярные платежи.
Весомыми для банка аргументами в пользу разработки и введения мер реструктуризации по ипотеке являются:
- Увольнение заемщика с постоянного места работы по сокращению штатов, в результате ликвидации компании-работодателя и по иным, независящим от сотрудника причинам.
- Выход заемщика не пенсию.
- Потеря трудоспособности – полная или частичная, но при условии невозможности получения заемщиком доходов на том же уровне, что и ранее.
- Снижение доходов или увеличение расходов заемщика до уровня, не позволяющего надлежащим образом исполнять обязательства по кредиту.
- Серьезное и стабильное повышение курса валюты, значительно увеличивающее размер регулярного платежа по ипотеке в пересчете на рубли РФ – только для валютных кредитов и при условии, что валюта кредита не совпадает с валютой основного дохода заемщика.
Указанные обстоятельства должны свидетельствовать еще и о том, что финансовые трудности заемщика носят временный характер. Иначе введение реструктуризации лишь отложит долговую проблему, но не решит ее или, по крайней мере, не поспособствует решению.
Кроме того, банки обязательно учитывают:
- возможность и объем компенсации своих убытков за счет страховки по кредиту, что предполагает подпадание произошедшего с заемщиком или в его жизни события под страховой случай;
- возможность получения компенсации из других источников, в частности, в рамках господдержки.
Программа реструктуризации для каждого заемщика разрабатывается индивидуально. Среди возможных вариантов:
- Изменение валюты кредита с переводом долга в российские рубли по курсу, действующему на момент введения реструктуризации, рекомендованному Центробанком или иному, предложенному банком.
- Пересмотр условий ипотеки в части увеличения срока кредитования и, соответственно, уменьшения размера регулярных платежей.
- Установление на определенный период отсрочки по выплате основного долга, но с сохранением обязанности погашения процентов.
- Аннулирование начисленной неустойки.
- Пересмотр графика погашения кредита исходя из новых условий получения заемщиком доходов.
- Переоформление договора на новых, индивидуальных условиях, способствующих погашению просроченной задолженности и последующих выплат.
- Предоставление заемщику другого кредита для покрытия задолженности (рефинансирование).
- Участие заемщика в госпрограмме поддержки. Эти программы и их условия периодически меняются. В настоящее время основной акцент делается на поддержке валютной ипотеки и социально незащищенных категорий граждан (семей с детьми, инвалидов и других).
Различные меры реструктуризации могут комбинироваться. Однако ни одна из программ реструктуризации не предполагает полное освобождение заемщика от внесения регулярных платежей по кредиту – может быть лишь уменьшен их размер, в том числе до размера, позволяющего погашать только начисленные проценты.
В большинстве случаев заемщику приходится соглашаться на то, что будет предложено банками. Уровень выгодности таких предложений серьезно различается. Чем меньше сумма оставшегося долга, чем она меньше по отношению к стоимости объекта залога, тем более выгодными становятся условия реструктуризации. Это связано исключительно с уровнем рисков банка.
Как вариант реструктуризации ипотеки по инициативе и предложению заемщика может быть рассмотрена схема продажи приобретенной на кредитные средства недвижимости (залога), которая предусматривает:
- получение от банка согласия на продажу недвижимости;
- реализация объекта заемщиком с направлением вырученных средств на полное или частичное погашение ипотеки;
- приобретение на оставшиеся средства новой недвижимости, например, квартиры меньшей площади, в другом районе и т.п.
Еще одним вариантом схожей направленности является сдача ипотечной недвижимости в аренду и погашение за счет арендных платежей ипотечного долга. В этой ситуации также требуется согласие банка, но многие заемщики иногда сдают объекты в аренду неофициально, что, в принципе, хоть и противоречит закону, тоже является выходом из проблемной ситуации с погашением кредита.
Сделки с ипотечной недвижимостью под понятие реструктуризации не подпадают, но, тем не менее, могут использоваться как эффективное решение задачи погашения просроченной задолженности и текущего долга.
Жилье в кредит – единственный выход для молодых семей обзавестись собственной квартирой. Однако ипотека таит скрытые финансовые риски из-за длительного срока возврата средств и крупных сумм взноса. Ранее действовала государственная программа поддержки для таких людей, однако сейчас эта инициатива прекращена из-за отсутствия финансирования.
Единственным решением проблемы граждан в сложившейся ситуации остается реструктуризация ипотечного долга. Достичь консенсуса с банками в этом вопросе удается 80% россиян. Правда, повышенные процентные ставки пугают людей, но иного выхода не остается. Рассмотрим детали этого вопроса подробнее.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта слева или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
Это быстро и бесплатно !
Начнем с определения терминов и выясним, что такое реструктуризация долга по ипотечному кредиту. Такой процесс означает упрощение условий выплат для заемщика на основании подписания дополнительного соглашения с кредитором. Пересмотр договора вероятен лишь при согласии обеих сторон, причем принудить банк к такому решению не вправе даже суд.
К вероятным изменениям оговоренных правил законодательство относит корректировки комиссионных выплат и сроков возврата ссуды, смену денежных единиц или отсрочку платежей.
Отметим, кредитор вправе отказать клиенту либо поменять условия первичного соглашения. Однако для положительного решения финансовой структуры неплательщику потребуется доказать необходимость такой меры. Соответственно, процедура нуждается в ответственной подготовке и сборе документации.
Ключевым нюансом тут становится и деловая репутация должника. По этой причине юристы рекомендуют не откладывать написание заявления с просьбой пересмотра графика платежей – ведь длительные просрочки портят кредитную историю клиента. Соответственно, у кредитора появляется повод для отказа неплательщику.
Если финансовая структура отказывает просителю, у неплательщика остается шанс перехода к другому кредитору, открытому к компромиссу, или обращение к риэлтору. А вот положительный вердикт банка дает старт подписанию нового контракта, где оговариваются конкретные правила возврата средств. Рассмотрим нюансы этого процесса подробнее.
Начнем с перечня аргументов, которые подтверждают неспособность заемщика выплачивать оформленную ссуду. Как правило, причиной здесь становится внезапное снижение материального состояния должника. Причем банк удовлетворит просьбу клиента, когда неплатежеспособность стала следствием следующих обстоятельств:
- потеря рабочего места по независящим от должника причинам;
- утрата трудоспособности из-за тяжелой болезни заемщика либо родственника этого человека;
- окончание трудового стажа и выход на пенсию;
- задержки выплат заработной платы;
- иные причины, ведущие к падению дохода заемщика.
Обратите внимание! Подобные обстоятельства нуждаются в подтверждении слов заявителя соответствующими бумагами.
Отметим, для принятия кредитором положительного решения вероятна и причина роста курса валюты, в которой должник оформлял заем. Кроме того, изменения семейного положения граждан тоже косвенно влияют на конечный результат поданной заявки. Однако важным нюансом для неплательщиков становится факт временного ухудшения финансового состояния.
Если же проблемы характеризуются необратимыми последствиями, в таких случаях уместно подумать о написании заявления о признании банкротом. Здесь заемщик лишается квартиры, но решает вопрос с непосильным финансовым бременем.
Помимо веских аргументов временного падения доходов, банки берут во внимание и репутацию клиента. Учитывайте, плохая кредитная история становится законной причиной для отказа должнику в просьбе. Кроме того, просрочки платежей свыше трех месяцев гарантируют отрицательное решение финансовой организации.
Перечень документации, которые заемщик подает финансовой организации, определяется правилами конкретного кредитора. Однако стандартный набор документов становится таким:
- оригинал и копии паспорта;
- первичное соглашение ипотеки;
- контракт на страхование и заверенные копии закладных бумаг;
- выписка по остатку недоимки и конечному периоду расчета;
- заверенный дубликат трудовой книжки;
- справка о доходах за последний и текущий годы;
- документация по выплаченным ранее ссудам, подтверждающая наличие либо отсутствие финансовых обязательств.
Кроме того, перечисленный список дополняется заполненной анкетой с запросом о начале процедуры. Чтобы быть во всеоружии, запаситесь и дополнительным пакетом бумаг следующего содержания:
- справка о составе семьи;
- диплом;
- военный билет;
- бумаги, подтверждающие источники дохода должника вне основного рабочего места;
- документация о владении недвижимостью либо иным ценным имуществом.
Как видите, стандартный набор документации тут сходен с пакетом, который собирают для оформления договора ипотеки. Однако должнику уместно позаботиться, чтобы справки заверялись ответственным лицом и выпускались свежей датой, иначе кредитор откажет просителю еще на этапе обращения.
Начнем с описания видов решения проблемы. Финансовая компания применяет комплексный подход к таким вопросам, выбирая индивидуальный подход к клиенту. Само собой, тут учитывается и тип ипотеки, и конечные сроки расчета, и уровень платежеспособности. Когда ссуда оформлялась в иностранной валюте, банк готов предложить пересчет остатка суммы в рубли по курсу, который действует на день подписания бумаг.
Если же материальные затруднения клиента кратковременны, вероятно предложение об отсрочке платежа по остатку долга. Однако тут придется регулярно выплачивать комиссионный сбор.
Идеальным для заемщика вариантом становится разработка индивидуального графика выплат ипотеки. Однако на подобный шаг кредитор идет лишь при взаимодействии с гражданами, которые похвастают безупречной деловой репутацией. Да и заработки должника в этой ситуации будут выше среднего уровня по стране. Отметим, перечисленные способы комбинируют в различных вариациях. Этот момент определяется конкретными обстоятельствами.
Обратите внимание, политика финансовых учреждений подразумевает диктовку условий неплательщику. Поэтому должники соглашаются на предложенный банком способ. Причем в таких ситуациях кредитор соблюдает максимальную выгоду при минимальных экономических потерях, что тоже уместно учесть. Если положение заемщика плачевно, банки предлагают альтернативный вариант, предполагающий реализацию жилья.
Отметим, минимальные суммы остатка недоимки и сроков расчета повышают шансы клиента на одобрение финансовой структурой выгодного для заемщика предложения.
Если же должник располагает дополнительной жилплощадью, целесообразно сдать ипотечное жилье в аренду, а вырученные средства перечислять в счет уплаты задолженности. Причем подобный вариант не нуждается в согласовании с банками, ведь предлагать квартиру внаем удастся и неофициально.
Последний вариант выхода из ситуации – решение вопросов через риэлторов. Здесь не обойтись без согласования с кредитующим учреждением продажи недвижимости. В целом, такая схема сходна с вариантом, который предлагает финансовая организация, но при таком решении проблемы повышаются риски столкновения с мошенниками.
Узнать об отчуждении недвижимой собственности за долги читателям удастся по этой ссылке.
Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: