Ипотека под долевое строительство квартиры сегодня является одним из наиболее популярных форматов жилищного кредитования. До 2008 года такого предложения на российском рынке не было. Оформление ипотеки с долевым участием заемщика стало возможным после появления поправок в некоторые законодательные акты. Эти нововведения как раз и позволили людям становиться дольщиками, используя при этом не собственные, а заемные средства.
При долевом строительстве дома строятся за счет средств, привлеченных застройщиками. Обычно деньги приносят инвесторы и дольщики — люди, которые впоследствии будут жить в готовых квартирах. Обычному человеку собрать деньги на покупку жилья нелегко, поэтому они и обращаются в банк за недостающей суммой.
Долевое строительство — более рискованная процедура покупки, нежели приобретение готового жилья, зато заемщик экономит средства за счет сниженной стоимости. Обычно квартира, купленная в готовом виде, имеет стоимость больше, чем строящееся жилье. Разница в цене составляет порядка 30%. В целом же можно выделить сразу несколько плюсов ипотеки с долевым участием:
- покупка нового жилья, в котором до этого момента никто не жил;
- возможность приобретения квартиры с нужной или свободной планировкой;
- меньшая стоимость жилплощади;
- отсутствие необходимости привлекать поручителей, ведь право на недвижимое имущество становится залогом банка.
Есть у такого формата ипотечного кредитования и свои, довольно существенные минусы. К их числу можно отнести следующее:
- нельзя сразу заехать и проживать в квартире;
- далеко не каждый банк готов предоставить деньги для покупки жилья таким способом, некоторые финансовые учреждения даже повышают ставки по кредитам из-за высоких рисков;
- серьезные риски — могут быть связаны с более поздней сдачей дома, необходимостью осуществления дополнительных затрат, заморозкой строительства или появлением дефектов.
Риски строительства исключить нельзя в любом случае, но зато их можно минимизировать. Для этого нужно выбрать правильного застройщика. Сегодня многие банки аккредитуют застройщиков и предлагают своим заемщикам купить квартиру у них на стадии строительства. Некоторые даже предлагают более выгодные условия кредитования.
Если заемщик хочет стать дольщиком, но не имеет для этого достаточной суммы средств, то он может обратиться за помощью к банкам. Финансовые учреждения обычно предлагают две схемы оформления ипотеки:
- непосредственно ипотека под залог строящегося жилья (по факту залогом выступает не сама недвижимость, так как она еще не достроена, а права на нее);
- ипотека под залог уже имеющейся недвижимости.
Последний вариант более прост, так как не нужно выбирать аккредитованного банком застройщика. Однако и риски в этом случае серьезно увеличиваются, ведь если дом не достроят, то человек не только не получит квартиру, но и потеряет залоговую недвижимость, если перестанет выплачивать кредит.
Ипотека с долевым строительством имеет некоторые особенности оформления. На начальном этапе все выглядит также, как и при обычном жилищном кредите. В целом процедура выглядит следующим образом:
- заемщик собирает необходимый пакет документов (паспорт, копию трудовой, справку о доходах и другие бумаги, перечень которых устанавливается конкретным банком);
- заявление клиента рассматривает специалист банка и выносит решение;
- при положительном ответе клиенту дается время (может составлять 1 – 3 месяца) для поиска подходящего объекта недвижимости;
- при одобрении вида недвижимости банк дает согласие на финансирование;
- далее заключается договор долевого участия, который необходимо зарегистрировать в Росрегистрации;
- после заключается ипотечный договор с банком, в качестве залога до момента окончания строительства становится не квартира, а право собственности на нее;
- финансовое учреждение переводит средства на счет застройщика.
После же строительства квартиры залогом становится непосредственно сама недвижимость, а не право на нее.
Многие банки до момента полного строительства дома предоставляют ипотеку по более высокой процентной ставке. По окончанию строительных работ риски финансового учреждения снижаются, поэтому он снижает и значение процентной ставки. Иногда разница достигает 1 – 5% годовых.
Плюсом ипотеки такого типа является то, что заемщик при невыполнении обязательств застройщиком может разорвать договор долевого участия в строительстве с ипотекой. В этом случае все выплаченные средства (основной долг + проценты) банк возвращает клиенту, а с застройщиком разбирается уже сам. Это избавляет от рисков самого дольщика, поэтому этот формат жилищного займа более привлекателен, нежели ипотека в залог имеющейся недвижимости.
Неопытный дольщик часто не знает, как должен выглядеть ДДУ с застройщиком. Такой документ обязательно содержит следующую информацию:
- сведения о самом объекте долевого строительства;
- срок гарантии (не должен быть меньше 5 лет);
- цена на квартиру, порядок совершения платежей по ней и сроки для полного погашения стоимости;
- сроки сдачи недвижимости;
- планировка квартиры с указанием площади и размещением в доме (этаж и так далее).
При использовании маткапитала дополнительно потребуется письменное согласие соцзащиты. А если дольщик состоит в браке, то обязательно нужно будет получить согласие от супруга и заверить его у нотариуса.
Выдача ипотеки производится только после регистрации ДДУ. На это может уйти от 10 до 30 дней. После клиент обращается в банк и заключает ипотечный договор с ним.
Сегодня покупка строящегося жилья все больше привлекает ипотечных заемщиков. Выгодно это и банкам — они сотрудничают с застройщиками, сами вкладывают в строительство деньги для получения прибыли. Наиболее известными финансовыми учреждениями, предлагающими ипотеку на долевое строительство, являются:
Особо привлекательной является ипотека на долевое строительство в Сбербанке, так как она позволяет получить наиболее выгодную процентную ставку сегодня. В 2018 году продолжается действие акции сниженных процентных ставок на квартиры в новостройках. Условия кредитования выглядят так:
- сумма займа — от 300 000 до 30 000 000 рублей (для Москвы и Московской области значение может быть увеличено);
- первый взнос — 15% от стоимости (значение может увеличиваться до 50%, если заемщик не может подтвердить свой доход документально, тогда ему предлагается облегченная процедура оформления кредита по двум документам);
- срок возврата – до 30 лет, но наиболее выгодные процентные ставки при возврате кредита в течение 12 или менее лет;
- процентная ставка — от 7,4% годовых (включая понижающие коэффициенты за наличие зарплатной карты, электронную регистрацию сделки, личную страховку и скидку от застройщика).
На российском рынке это одно из самых выгодных предложений ипотеки по долевому строительству.
Приобретение жилья в новостройке – это ответственный и решительный шаг на жизненном пути. Закон о долевом строительстве призван защищать права дольщиков, но и он не всегда помогает избегать подводных камней в договоре долевого участия. На что же надо обратить внимание при его заключении?
Будущие новоселы с увлечением изучают поэтажные планы предполагаемых приобретений, изучают район расположения, транспортную доступность и еще множество важных факторов, влияющих на принятие решения о покупке.
Но вот выбран вариант, соответствующий всем требованиям и пожеланиям. Можно заключать договор долевого участия.
Однако, прежде чем становиться участником в долевом строительстве, необходимо проявить элементарную бдительность. Прежде чем отдавать свои деньги, рекомендуется уточнить информацию о компании-застройщике.
Она не имеет права собирать денежные средства, если:
- находится в состоянии ликвидации юрлица;
- в его отношении проводится процедура банкротства;
- арбитражным судом приостановлена деятельность в порядке административного наказания;
- существуют иные дела, рассматриваемые арбитражным судом в отношении застройщика.
Вся эта информация находится в свободном доступе на официальном сайте арбитражного суда. Изучив ее можно приступать к изучению документации застройщика, которую он обязан размещать на своем сайте или предоставлять по первому требованию (ст. 3 ФЗ №214).
Ознакомиться необходимо со следующими документами, дающими застройщику право привлекать денежные средства дольщиков:
- Разрешение на строительство, выдаваемое администрацией, где расположен участок застройки. Оно подтверждает, что проектная документация прошла проверку на соответствие. Акцентируйте внимание на:
- Сроках действия разрешения на строительство. Если время истекает, а здание далеко от завершения – стоит задуматься о целесообразности сотрудничества с таким застройщиком.
- Для возведения какого объекта оно выдано – нулевого цикла или многоквартирного дома.
- Договор аренды или документы о праве собственности на застраиваемый участок. Убедиться в его действительности можно запросив платную справку в МФЦ. Здесь стоит обратить внимание на назначении земельного участка – должна быть запись «земли поселений (населенных пунктов)».
- Документ органов местного самоуправления о выделении участка под застройку. Это может быть протокол по результатам аукциона на право проведения строительства стандартного жилья.
- Проектная декларация. Должна размещаться на официальном сайте строителей, в СМИ. В неё входят ведения о финансовой отчетности за предшествующий период, информация о реализованных проектах с фактическими датами их ввода, поэтажные экспликации строящегося объекта, разрешительные документы, сведения о наличии кредиторской задолженности.
- Наличие у представителя застройщика права на подписание ДДУ. Обычно правом подписи договор обладает руководитель организации. Иные представители обязаны иметь нотариально заверенную доверенность.
Изучив доступную информацию об организации-застройщике и убедившись, что он вполне заслуживает доверия, можно переходить к следующему этапу – заключение договора долевого участия (сокращенно ДДУ).
Законодательство не установило его стандартной формы, но указал обязательные пункты, которые должны быть в нем. Надо обратить внимание при заключении договора долевого участия, что отсутствие хотя бы одного из обязательных пунктов, делает его не заключенным.
В Законе приведен перечень обязательных пунктов:
- Описание передаваемой квартиры. Здесь обязательно прописывается назначение объекта недвижимости – жилое/нежилое, номер квартиры, этаж, количество комнат, балконы, подсобные помещения, площадь общая и каждой комнаты. В обязательном порядке прилагается схема расположения квартиры.
- Сроки передачи объекта недвижимости дольщику от застройщика. Важно, чтобы были указаны конкретные даты потому, что именно от них будет производиться отсчет нарушения сроков сдачи новостройки.
- Стоимость жилья, сроки и порядок оплаты. Она может измениться только при изменении площади приобретаемого жилья. Это может быть после проведения замеров БТИ. Также подробно излагается стоимость квадратного метра и общая стоимость квартиры. Если используется ипотечное кредитование, указывается размер собственных средств, вносимых при оплате.
- Сроки действия гарантии на квартиру и само здание. Обычно на коммуникации – 3 года, на квартиру и здание – 5 лет.
- Способы обеспечения исполнения строительной организацией своих обязательств по ДДУ. Здесь указывается ответственность застройщика, какими активами он отвечает за взятые на себя обязательства.
В целях защиты дольщиков 2018 года, внесены изменения в Закон о долевом участии, принятые 31.12.2017 № 506-ФЗ. Согласно этим изменениям в договоре должны содержаться следующие пункты:
- Сведения о причислении квартиры к стандартному жилью, а застройщиком должен быть заключен договор на строительство стандартного жилья.
- Реквизиты и сведения сторон договора о строительстве стандартного жилья.
- Цена в ДДУ одного квадратного метра общей площади новостройки, который не может превышать цену, указанную в протоколе по результатам аукциона на право освоения территорий для строительства стандартного жилья. Протокол обязательно прилагается к ДДУ.
Этими изменениями вводится понятие стандартного жилья, которое заменяет ранее принятое – экономического класса. Новое понятие подразумевает создание классификации и выработку общих критериев для оценки качества построенного жилья.
ДДУ полагается заключенным с момента его регистрации в Росреестре. Это требование введено для недопущения двойных продаж одной и той же квартиры.
Оплата приобретаемого жилья дольщиком производится после регистрации договора долевого участия в органах Росреестра.
При подписании договора долевого участия покупателю приходится знакомиться с большим количеством информации. Сам договор напечатан на нескольких листах. Во всей этой информации обычному человеку, не имеющему специальной юридической подготовки будет сложно разобраться. Поэтому рекомендуется такой договор проверить с опытным юристом или нотариусом.
Если же нет такой возможности, то необходимо обратить свое внимание на следующие моменты договора:
- Сроки передачи квартиры должны быть едины для всех дольщиков.
- Сроки действия ДДУ. Они должны быть не менее времени передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи и проведения взаимных расчетов.
- В пункте договора об ответственности какие указаны причины форс-мажора. Застройщики часто в нарушении законодательства указывают здесь и принятие новых правительственных постановлений, и погодные условия, и другие надуманные основания.
- Судебный орган, внесенный в договор для разрешения спорных ситуаций. По Закону дольщик имеет право выбора суда для подачи заявления на рассмотрение спорной ситуации. Застройщик, указав в договоре конкретный суд, лишает его законного права выбора и может лишить его возможности обратиться в выбранный суд.
- Пункт, приравнивающий разрешение на ввод в эксплуатацию гарантии качества жилья. Этим он, обычно, пытается снять с себя ответственность за возможные риски, связанные с низким его качеством.
Для случаев приобретения жилья в личное, семейное пользование, при разрешении всех возникших разногласий, не урегулированных ДДУ и №214-ФЗ, применяется Закон о защите прав потребителей.
Принятие законодательства о долевом строительстве призвано защитить права дольщиков. Но недобросовестные застройщики, а порой и откровенные «жулики» находят лазейки для введения в заблуждение или откровенного мошенничества в строительстве.
В нарушение законодательства такие строители применяют так называемые «серые схемы» продажи жилья. К ним относятся:
- Предварительный договор купли-продажи. Основным риском здесь является то, что застройщик регистрирует квартиру сначала на себя за счет дольщика. А потом уже по основному договору купли-продажи продает ее покупателю. Это дает возможность для двойной продажи одного и того же объекта. В суде подобные сделки трудно оспаривать, потому что считаются не действительными.
- Вексельная покупка на сумму стоимости при обретаемого квартиры. Используется застройщиками для срочного получения денежных средств с дольщика. При такой схеме нет никаких гарантий по срокам сдачи жилья, что очень выгодно для строителей. Если решаться на такую сделку, лучше предпочесть её срок не более одного года.
Договор долевого участия – существенный документ при оформлении взаимоотношений с застройщиком. Поэтому к его подписанию надо подойти со всей тщательностью. Предусмотреть все нюансы и риски, заложенные в нем, поможет опытный юрист. Проявленная предусмотрительность поможет дольщику защитить свои права и обезопасить сделку.
Квартира по договору долевого участия стоит дешевле.
Мы рискуем — это не покупка квартиры: её еще не существует. Если дом еще не введен в эксплуатацию, сделка больше похожа на инвестирование:
- вы можете не получить квартиру вообще, в том случае, если строительство будет заморожено;
- или получить квартиру значительно позже оговоренного в договоре срока;
- либо в состоянии, которое потребует значительных вложений.
Подойдите к вопросу с осторожно.
Прежде чем заключать договор долевого участия ознакомиться с проектной документацией и документацией по планировке территории.
Она должна содержать следующую информацию:
- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта;
- заключение экспертизы;
- проектную документацию;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
- точное описание приобретаемой квартиры;
- срок передачи;
- цену, сроки и порядок уплаты;
- гарантийный срок;
- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств, это может быть неустойка, залог, поручительство, задаток, удержание вещи должника
Отсутствие хотя бы одного из обязательных условий сделает ДДУ незаключенным.
Условия сделки должны соответствовать проектной декларации, в противном случае сделка может быть признана судом недействительной.
Риск случайной гибели или повреждения квартиры до его передачи участнику несёт застройщик.
- Как оформляется договор переуступки прав на квартиру по ДДУ?
- На что обратить внимание в договоре долевого участия?
- Как Компенсационный фонд защищает дольщиков?
- Как принять объект долевого строительства по акту приёма-передачи?
ДДУ обязательно нужно зарегистрировать, иначе он будет считаться незаключённым.
Вместе с представителем застройщика регистрируете соглашение в региональном органе Росреестра. Чтобы это сделать, подается следующий пакет документов:
- подписанный договор в 3-х экземплярах;
- заявление — шаблон предоставляется в отделениях МФЦ и Росреестра;
- документ, удостоверяющий личность:
- паспорт РФ;
- национальный паспорт иностранного гражданина и перевод на русский язык;
- согласие супруга на совершение сделки, нотариально удостоверенное;
- доверенность на представителя, нотариально удостоверенная;
- документ об оплате государственной пошлины — 100 рублей.
Порядок заключения сделки с ипотекой немного отличается – читайте по ссылке.
Звоните юристу
Подберем специалиста за вас
8 (499) 350-97-63 — Москва
8 (812) 309-74-28 — СПб
Когда строительство многоквартирного дома завершено, вы оформляете акт приёма-передачи объекта.
Для регистрации собственности соберите следующие документы:
- план дома;
- проектную декларацию;
- разрешение на ввод в эксплуатацию дома;
- передаточный акт.
Жильё будет оформлено на всех участников долевого строительства, указанных в договоре. Если собственников было двое – долевая собственность на двоих.
Посмотрите видео о важных моментах договора долевого участия:
В настоящее время на рынке строящегося жилья существует несколько способов оплаты. К ним относится:
- предоплата – желанная форма для любого застройщика;
- рассрочка: в том случае если у вас нет всей суммы для покупки квартиры;
- ипотека;
- возможно привлечение средств материнского капитала.
Подробнее об оплате долевого строительства ипотекой и материнским капиталом — тут.
Оплачивайте после регистрации ДДУ. Требование оплаты до регистрации – это нарушение законодательства, которое гласит, что застройщик вправе привлекать деньги только на основании заключенных договоров.
Сохраняйте все платежные документы.
Помните, что просрочка внесения платежа более чем на 2 месяца будет основанием для отказа застройщика от договора.
- Если покупаете квартиру с отделкой, проследите, всели виды отделочных работ и используемых материалов перечислены.
- Все приложения должны обязательно упоминаться в тексте договора.
- Застройщик вправе отказаться от исполнения договора, если дольщик просрочил платёж на 2 месяца.
- Сохраните все платежные документы – это подтверждает факт выполнения вами своих обязательств по договору.
- Пункт о штрафных санкциях за расторжение договора покупателем противоречит закону «О защите прав потребителей».