Смотрите видео по теме статьи
Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости
Если заемщик хочет срочно продать заложенную недвижимость, перед ним встает вопрос — можно ли переоформить ипотеку на другого человека, возможны ли другие пути . →
Центр ипотечного кредитования Сбербанка – это специализированное подразделение банка. Здесь клиентам предоставляется комплексное обслуживание начиная с помощи в. →
Банк ВТБ 24 входит в пятёрку крупнейших банковских учреждений страны по финансовым показателям. Так что неудивительно, что у ВТБ 24 ипотечный отдел предлагает о. →
Договор ипотеки при покупке квартиры составляется, когда квартира уже найдена, одобрена и сделка уже началась. Это трехсторонний документ: в нем фигурирует банк, покупатель жилья и продавец. После оформления один из трёх экземпляров документа передаётся в банк.
Кто составляет договор купли-продажи квартиры при ипотеке?
Банк, который предоставляет кредит, дает каждому ипотечнику и юриста на сделку, который будет оформлять документы и составлять договор купли-продажи квартиры. Возможно, что риелтор со стороны продавца также предоставит свой вариант договора, однако согласовывать его все равно придется с банком.
В общем приближении, бумага должна содержать следующие пункты:
1. Предмет договора. Здесь говорится, что покупатель с помощью занятых у банка денег приобретает у продавца определенную квартиру (указывается адрес, площадь, количество комнат). Подсчитывается инвентаризационная стоимость жилья и пишется, за какую сумму квартира продается.
2. Гарантии. Пункт, в котором прописывается ответственность продавца (квартира не должна быть заложена, отчуждена по суду и т.п.), указывается, на каком основании продавец ею владеет (номер свидетельства). Прописывается, что на совести продавца нет долгов по коммунальным платежам.
3. Порядок передачи квартиры новому владельцу. Пункт, в котором указывается, когда квартира переходит во владение новому хозяину. Здесь также можно указать, через какое время ключи должны быть переданы покупателю.
4. Обязательства покупателя. Прописывается то, что квартира остается в залоге у банка, пока новый владелец не выплатит кредит.
Также в договоре фигурируют пункты «порядок расчета», «права и обязанности сторон», «срок действия» и прочие. Личная информация и покупателя, и продавца указывается в договоре детально (с паспортными данными).
Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно.
Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.
Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.
Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.
В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.
Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.
К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:
- проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
- отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.
Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.
Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.
- Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
- Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
- Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
- Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
- По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
- Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
- Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
- Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.
- сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
- банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
- ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
- защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.
Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.
С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.
В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.
Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.
Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.
- банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
- заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;
- обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
- новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
- если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.
Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.
- Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
- Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.
Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.
Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.
Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.
- Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
- Заёмщик вносит аванс продавцу.
- Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
- Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
- Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
- Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
- После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
- Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.
Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:
- Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
- Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
- При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
- Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
- Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
- Получает деньги и выписывается из квартиры.
Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.
Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:
- Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
- Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
- Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
- Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
- Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.
Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.
При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.