Оформив ипотеку, мы стремимся как можно быстрее избавиться от долга. В каких случаях досрочное погашение кредита выгодно? Стоит ли спешить с оплатой?
Ипотечный заем, получаемый для покупки или строительства жилья, является разновидностью долгосрочного кредитования. В период строительного бума он получил широкое распространение как удобное средство оплаты стоимости дома или квартиры. Такой крупный платеж мало кто может одномоментно внести собственными деньгами, поэтому ипотека явилась прекрасной возможностью для широких слоев населения решить жилищный вопрос. Казалось бы, что может быть лучше и удобнее, чем разделение большого долга на множество мелких платежей, которые заемщик будет выплачивать в течение ряда лет? Российское законодательство создает достаточно комфортные условия для погашения ипотеки:
- размер кредита не зависит от инфляции;
- стоимость купленного жилья не подвержена колебаниям цен на рынке недвижимости;
- работает система налоговых вычетов для покупателей первой квартиры, благодаря которой им ежемесячно компенсируют существенные денежные суммы.
✔ Срок выплаты кредита может достигать 20 лет, а спрогнозировать свои доходы на столь длительный срок достаточно затруднительно. Люди могут быть не уверены в устойчивости своего финансового положения, поэтому, пока есть возможность и позволяют средства, спешат погасить кредит даже в ущерб текущему семейному бюджету.
✔ Для некоторых заемщиков выплата кредита превращается в тяжелое психологическое испытание. Осознание зависимости от кредитного учреждения может стать причиной дискомфорта и даже депрессии. Ведь менталитет наших людей диктует им не влезать в долги, а если уж без этого не обойтись, то побыстрее избавляться от них.
✔ Основным аргументом сторонников этой стратегии является довод, что в случае ускоренного погашения основного долга им удастся сэкономить на процентах. Ведь за годы выплаты займа (а это в среднем 10-20 лет) набегает сумма, в два-три раза превышающая тело кредита.
✔ Кроме того, после погашения займа квартира больше не является залоговым имуществом (снимается обременение с жилья), и владелец может распоряжаться ею по своему усмотрению – сдать в аренду, продать, подарить и т. д.
✔ Наконец, у покупателя будут развязаны руки, и он сможет снова взять ипотеку, чтобы поменять жилье на более просторное или инвестировать заемные деньги в еще одну квартиру.
В России большинство заемщиков предпочитает досрочно выплачивать свои долги, и средний срок погашения кредита составляет около 4-5 лет. Казалось бы, эти соображения должны подтолкнуть покупателя к решению как можно быстрее завершить ипотечную эпопею. Но «не все так однозначно», как может показаться на первый взгляд.
✔ Фактор инфляции. Стремясь как можно быстрее избавиться от долга, ипотечники зачастую не учитывают фактор инфляции, которая в России находится на довольно высоком уровне. В связи с этим происходит постоянная индексация доходов граждан, и в течение 5-10 лет они могут вырасти в денежном выражении в 2-3 раза. Сумма же кредита остается прежней, а фактически уменьшается в те же самые 2-3 раза.
За время выплаты кредита деньги обязательно обесценятся, и спешить платить ипотеку, пока они дороги, не всегда рационально. Возможно, не имеет смысла ограничивать себя и свою семью в самом необходимом сегодня, если через некоторое время Вы сможете выплатить долг, сложив несколько зарплат.
✔ Кроме того, если у должника появились свободные деньги, стоит серьезно просчитать, куда выгоднее их инвестировать. Поскольку проценты по ипотеке обычно ниже, чем по другим потребительским кредитам, то можно вложить их в другую крупную покупку, не влезая в долги. Так, если в ближайшие годы планировалось приобретение автомобиля, то выгоднее сделать это на собственные деньги, продолжая платить ипотеку.
Еще один способ заставить деньги работать с большей выгодой – вложить свободные деньги не в выплату ипотеки, а в развитие бизнеса, приобретение хороших акций или еще одной недвижимости. Ведь в среднесрочной перспективе они будут только расти в цене, в отличие от суммы ипотеки, которая будет неуклонно обесцениваться.
✔ Еще один довод в пользу отказа от досрочного погашения (не для всех) – налоговая льгота в размере 13% подоходного налога, которая предоставляется при покупке квартиры. Досрочно погашая кредит, покупатель лишается вычета, который может выражаться в достаточно крупной денежной сумме.
Подводя итог, можно сказать, что досрочное погашение ипотеки – это не всегда лучшая тактика. Выплачивать долг досрочно имеет смысл только в тех случаях, когда это реально необходимо – когда требуется снять обременение с квартиры или когда заемщик уверен в том, что его доходы в будущем будут снижаться.
Для учреждения, выдавшего заем, досрочное погашение, безусловно, представляется невыгодным, так как оно лишается того, ради чего кредитует население, — банковских процентов, то есть прибыли. В былые времена банки запрещали или всячески ограничивали досрочную выплату кредитов с помощью системы штрафов, но в 2011 году были внесены изменения в статьи 809 и 810 ГК РФ, которые запретили вводить любые штрафы, запреты и ограничения на досрочное погашение всего долга или его части.
Сегодня заемщик может выплатить ипотеку в любое время, если иное не оговорено договором (обычно в течение срока от полугода до года после кредитования долг погасить нельзя). Сумма выплаты может быть любой, но опять-таки в договоре указывается минимальный размер досрочного платежа. Банк получит проценты только за то время, когда клиент пользовался заемными деньгами.
Итак, должник решился на досрочное погашение кредита. В законе говорится, что об этом намерении нужно известить банк не меньше чем за 30 дней до выплаты. Впрочем, некоторые банки устанавливают для своих клиентов более короткие сроки, в течение которых можно подать извещение. Но если в договоре указано, что заемщик должен уведомить банк больше чем за 30 дней, такое требование считается ничтожным и не соответствующим нормам законодательства.
Технически погашение займа не представляет собой ничего сложного. В день «Х» заемщик вносит деньги на счет банка, который, в свою очередь, погашает кредит. Возможно, должнику предварительно придется написать в банке заявление на выплату. Поле этого квартира освобождается от обременения и становится полноценной собственностью покупателя.
Если должник планирует выплатить не весь долг, а некоторую часть, в извещении, отправляемом банку, ему надо будет указать, какую долю кредита он собирается погасить. Банк может предложить на выбор два варианта:
- уменьшить срок выплаты кредита при сохранении размеров ежемесячного платежа;
- уменьшить размер ежемесячного платежа при сохранении срока выплаты кредита.
Впрочем, договор с банком может быть составлен таким образом, что должнику не предоставят свободы выбора. Есть вероятность, что банк предусмотрел только один вариант и, возможно, не тот, на который рассчитывает клиент. Поэтому стоит внимательно изучить текст договора, в котором обязательно прописаны условия досрочного погашения кредита.
Каждый раз, когда вы вносите по ипотечному кредиту больше денег, чем указано в графике платежей, вам нужно выбрать, хотите вы сократить сумму платежа или срок.
✔ Что если уменьшить срок ипотеки?
Вариант с сокращением срока при частичном досрочном погашения кредита чаще всего выбирают люди с высоким уровнем дохода, которые уверены в стабильности своего финансового положения и намерены полностью погасить кредит раньше срока. Размер ежемесячного платежа в таком случае остается неизменным, меняется только срок кредитования. И за счет этого сокращается размер переплаты по кредиту.
✔ Что если уменьшить сумму платежей?
✔ Расчет переплаты по кредиту
Например, заемщик взял кредит в размере 4 млн рублей на 20 лет под 12% и через год внес 1 млн рублей в качестве досрочного погашения. Если он выбрал сокращение суммы платежей, его переплата по кредиту за 20 лет составит 5,27 млн рублей. А если он выбрал сокращение срока кредитования, то после выплаты 1 млн сверх графика срок уменьшится до 11 лет, в результате он переплатит всего 2,43 млн рублей.
Досрочное погашение кредита — добровольная выплата заемщиком остатка кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного договором.
Чаще всего люди досрочно погашают ипотеку в таких случаях: когда внезапно выросли доходы, при получении наследства и продаже другого недвижимого или движимого имущества. Вносить средства можно частями (каждый месяц, раз в год) или единовременно полной суммой. У досрочного погашения есть плюсы и минусы.
У досрочного погашения кредита есть всего один плюс, но он перекрывает все многочисленные минусы. Этот путь хорош тем, что позволяет сэкономить на выплате процентов, которые начисляются в течение всего срока займа.
Например, заемщик берет 200 тыс. долл. под 7 % на 30 лет. Выплачивая каждый месяц дополнительно по 50 долл., он экономит 36 427 долл. за весь срок кредитования.
Чем раньше вы начнете вкладывать дополнительные средства, тем меньше процентов будет начислено на протяжении оставшегося срока кредитования и тем больше вы сэкономите.
В зависимости от банка, пеня за досрочное погашение составляет %. Самый большой штраф взял с заемщика канадский банк: 99 000 долл. за дом стоимостью несколько миллионов. Такие дорогие объекты редко покупаются в кредит, поэтому, как правило, размер денежного взыскания не превышает 10 000 долл.
Согласно статье французского Кодекса прав потребителей, во Франции размер штрафа не может превышать проценты, выплаченные по основному долгу за последние шесть месяцев и не может быть больше 3 % от остаточного долга. Например, размер кредита составляет 150 000 евро на 20 лет, ставка — 4 %. Через семь лет заемщик выплачивает остаток долга — 110 430 евро. В этом случае максимальный штраф за досрочное погашение (3 %) составит 3 312,90 евро.
Кроме того, согласно французскому закону от 25 июля 1999 года о сбережениях и финансовой безопасности, банк не имеет права наложить на заемщика штраф, если тот выплачивает кредит досрочно при продаже жилья в связи с вынужденным переездом (например, смены работы или увольнения), а также в связи со смертью заемщика.
По словам Юрия Константиновского, директора департамента по связям с представительствами компании Leanga Costablanca, в Испании, если досрочное погашение происходит ранее чем через пять лет с момента получения кредита, то взимается комиссия в размере 0,5 % от досрочно гасимой суммы, после пяти лет с момента получения кредита — 0,25 %.
Банки устанавливают срок, до истечения которого заемщик должен уведомить о досрочном погашении. Чаще всего платить с опережением разрешено дней спустя начала кредитования. По словам Романа Григорьева, максимальный срок для уведомления составляет шесть месяцев.
В США существуют налоговые льготы для тех, кто платит ипотеку. Чем больше процент, тем больше льготы. Те, кто погашают кредит досрочно, отчасти лишаются этих привилегий. Но взамен они получают десятки тысяч долларов, сэкономленных за счет досрочных выплат.
Например, заемщик берет в США ипотеку в размере 200 тыс. долл. на 30 лет под 6 % годовых. В этом случае он переплатит за счет процентов почти 28 300 долл. Если заемщик платит федеральный налог по ставке 28 %, то в случае досрочного погашения чистая ставка доходности составит 4,44 %.
Юлия Кожевникова, Tranio.Ru
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
Естественным является желание человека, который взял деньги в долг, скорее их возвратить. Когда это касается займа, предоставленного банком, то при досрочном возврате средств клиент переплачивает меньше процентов за пользование кредитом.
Для банка такая инициатива со стороны клиента не слишком благоприятна. Казалось бы при досрочном погашении банк получает средства раньше, риски невозврата сведены к нулю. Но финансово такая ситуация банку не совсем выгодна. При выдаче кредита на определенный срок банк планирует на всем его протяжении получать стабильный доход в виде процентов, а при досрочном погашении, особенно долгосрочной ипотеки, этот период сокращается и в итоге банк недополучает доходы.
Следует заметить, что досрочное погашение не обязательно подразумевает погашение всей суммы кредита единовременно одним платежом. При досрочном погашении также можно вносить ежемесячные платежи в сумме, превышающей установленный графиком размер. В таком случае выполняется перерасчет суммы процентов, которые необходимо внести. Логичным было бы уменьшение ежемесячного платежа, но его размер зависит от условий обслуживания кредита и установленной схемы погашения.
Чтобы не слишком поощрять клиента досрочно погашать кредит, некоторые банки стараются усложнить эту процедуру. Например, для досрочного погашения клиент должен заранее написать отдельное заявление или с клиента взимается комиссия, размер которой зависит от суммы досрочно погашаемого остатка.
На сегодняшний день практика досрочного погашения кредитов, например долгосрочное погашение ипотеки, широко распространена, так как банки, стараясь привлечь как можно больше клиентов, проявляют гибкость при реализации кредитной политики. Большинство заемщиков предпочитают заключить договор, который не будет содержать условий, ограничивающих возможность досрочного погашения кредита. В условиях конкуренции банки заинтересованы в том, чтобы клиент не перестал пользоваться их услугами и после погашения своих обязательств, поэтому идут на потенциальную потерю части дохода и дают заемщикам возможность досрочного погашения кредита.
Если речь идет о потребительском кредите, который выдается на сравнительно короткий срок и в относительно не большом размере, то погасить его досрочно вполне реально большинству клиентов. При заключении долгосрочного кредитного договора, например ипотеки, который заключается на срок до 30 лет и его максимальная сумма в 2-3 раза больше суммы по договорам потребительского кредитования, то погасить его раньше срока не так просто и под силу не каждому клиенту.
Среднестатистический гражданин со средней заработной платой решает вносить ежемесячные платежи в сумме большей, чем предусмотрено кредитным договором, чтобы скорее погасить долг. Такое желание вполне понятно, но важно правильно рассчитать сумму платежа, чтобы ее увеличение не оказывало сильное негативное влияние на финансовое состояние. Иначе на протяжении всего срока платы за кредит заемщику придется во всем себя ограничивать для накопления достаточной суммы. Если погашать кредит по установленному графику, то финансовая нагрузка распределится равномерно и человек даже сможет ежемесячно откладывать немного денег.
Поэтому клиент должен все рассчитать и выбрать для себя вариант- либо платить кредит на протяжении 20 лет первоначально установленными платежами и не ограничивать себя финансово или погасить кредит на 5 лет раньше, но все эти 15 лет жестко экономить и контролировать свой бюджет, а все свободные средства направлять на увеличение суммы платежей по кредиту. Многие заемщики выбирают второй путь.
Для более плавной нагрузки на бюджет, при намерении досрочного погашения кредита, специалисты рекомендуют увеличивать сумму ежемесячного платежа постепенно. В таком случае не придется использовать режим жесткой экономии, а незначительное увеличение платежа каждый месяц даст возможность уменьшить срок погашения от нескольких месяцев до одного-двух лет.
Чтобы правильно принять решение нужно предварительно рассчитать досрочное погашение ипотеки при помощи таблицы в Excel или аналогичной программы. В этом может помочь сотрудник банка, который занесет все необходимые данные в специально разработанный калькулятор досрочного погашения и произведет расчет платежей с учетом изменения условий кредитования. Заемщику нужно сравнить действующий график платежей и график досрочного погашения и решить выгодно ему это или нет, выдержит ли он увеличившуюся финансовую нагрузку.
Некоторые банки могут разрешить изменить условия договора и внести большую сумму ежемесячного платежа. За счет уменьшения остатка по кредиту срок кредитования может быть уменьшен, а ежемесячные суммы платежей останутся на прежнем уровне. Возможен вариант с уменьшением ежемесячной суммы погашения кредита. Решение должен принять клиент на основании расчетов.
Чтобы досрочное погашение не несло негативных последствий для клиента необходимо изучить условия кредитного договора и обратиться за консультацией к специалисту банка. Продуманное взвешенное решение даст возможность клиенту значительно сэкономить финансовые ресурсы.