Люди, планируя приобретение квартир, в большинстве случаев рассчитывают на успешную и продолжительную эксплуатацию жилья. Однако в некоторых ситуациях возникает вопрос относительно продажи жилья через 3 года. Можно ли продать квартиру, если не прошло 3 года после получения жилья в собственность?
Квартира может быть продана ранее трех лет эксплуатации только, если будет уплачен подоходный налог в размере тринадцати процентов от прибыли, если ее размер превысит один миллион рублей. Для граждан, не являющихся резидентами РФ, сбор на прибыль может достигать тридцати процентов.
Стоит ли покупать квартиру менее 3 лет в собственности, снижая настоящую рыночную цену недвижимости? Вне всяких сомнений, при продаже жилья жалко платить налог в размере 13 – 30%, потому продавцы чаще всего поступают иным образом. Если срок владения составляет меньше 3 лет, в договоре может указываться стоимость с учетом установленных ограничений. При такой схеме риск ложится только на покупателя. Дело в том, что в судебном порядке сделка купли – продажи жилья может быть признана недействительной, после чего владелец должен получить назад свою квартиру, но при этом покупатель получит только ту сумму, которая изначально указана в договоре. Таким образом, покупатель рискует потерять часть суммы, которая изначально была заплачена за жилье.
Более того, следует позаботиться о том, чтобы понять, почему жилье продается практически сразу после того, как было приобретено. Желая убедиться в отсутствии дефектов, следует с повышенной ответственностью подойти к осмотру объекта. При покупке жилья, вне зависимости от того, насколько оно является новым, следует проводить специальную проверку и стараться понять истинное положение вещей.
Для продажи жилья, которое находится в собственности одного гражданина меньше 3 лет, традиционно используется определенный пакет документов. При этом потенциальный владелец должен предварительно посмотреть жилье, а затем понять, стоит ли покупать квартиру менее 3 лет в собственности. Если принято положительное решение о начале сотрудничества, желательно позаботиться о сборе установленного пакета документов:
- Паспорта всех владельцев жилья. Каждая сторона сделки должна подтвердить личность.
- Кадастровый паспорт жилья.
- Справка, подтверждающая состав семьи нынешнего владельца квартиры.
- Свидетельство, подтверждающее наличие права собственности.
- Документация, которая должна подтверждать имущественные права: договор дарения, купли – продажи или наследства.
- Одобрение органов опеки, если на квартиру может претендовать ребенок.
- Письменное согласие супруга либо супруги о проведении процедуры для продажи квартиры.
- Договор, который составляется с новым покупателем.
Дополнительно следует позаботиться об оформлении декларации о доходах, которая позволяет отразить прибыль, подлежащую налогообложению в связи с проведением процедуры. Кроме того, должна быть указана точная сумма налога.
Декларация должна быть подана в уполномоченный орган, причем документ может быть заполнен в письменном либо электронном варианте. При необходимости декларация может быть подана через интернет. Для проверки данных требуется не больше трех месяцев.
Нужно отметить, что декларация должна быть подана в установленный срок законодательством РФ, так как в противном случае происходит административное нарушение.
Деньги, которые получает владелец, представляют собой доход. По данной причине уплата налогов становится обязательной. К тому же налоги должны быть уплачены при продаже квартиры, которая является собственностью меньше 3 лет, вне зависимости от схемы ее получения.
В каких случаях уплата налога перестает быть обязательной?
- Недвижимость была реализована по стоимости, которая была зафиксирована при приобретении жилья. Таким образом, размер платежа равняется 0.
- Сумма сделки не должна превышать 1 000 000 рублей.
- Владелец квартиры должен предъявить декларацию в налоговую службу, вне зависимости от суммы дохода. Даже, если налог будет равняться 0, декларация должна быть заполнена и подана.
Если требования законодательства не выполнены, предполагается отсутствие уплаченного налога, в результате чего происходит нарушение законодательных норм РФ.
Среди важных вопросов следует отметить – «подходит ли под ипотеку квартира менее 3 лет в собственности?». Жилье может быть куплено под ипотеку только в одном случае: вся документация оформлена правильным образом и в договоре указана реальная стоимость.
Однажды взяв на себя ипотечные обязательства, можно попасть в такую ситуацию, когда ипотека становится непосильной ношей. Не платить по долгам или платить частично – не выход, ведь долг будет расти, увеличивая шансы на потерю жилья. В этой ситуации есть выход – продажа квартиры. Но перед тем, как продать ипотечную квартиру, обязательно нужно заручиться согласием банка-кредитора! Большинство банков соглашаются на продажу, однако нужно уточнить условия сделки, ведь они могут оказаться далеко не самыми выгодными для вас.
Ипотека основывается на трёх договорах – купли-продажи, кредита и залога. Купив квартиру в кредит, вы, конечно, станете её владельцем. Но до того момента, пока вы не рассчитаетесь с ипотекой, квартира будет в залоге у банка. Никаких действий с вашей, да, с вашей квартирой в этом случае сделать будет невозможно до полного расчета с банком.
По смыслу 37 статьи закона об ипотеке квартирой можно распорядиться так:
- продать;
- подарить;
- обменять;
- внести в качестве вклада в кооператив или товарищество.
При этом обязательно согласие банка. Но в договоре залога может быть напрямую предусмотрен запрет на отчуждение заложенного жилья, поэтому, если уж решили продавать, сначала сходите в банк.
В любом случае банк рассматривает каждую ситуацию индивидуально. Если, например, клиент не в силах больше гасить кредит, банк, заинтересованный в погашении ипотеки, обычно разрешает продажу квартиры. Банк даже может предложить клиенту надёжного покупателя.
Вариантов продажи квартиры, обременённой залогом, несколько. Перед тем, как снять обременение с квартиры, банк-кредитор и клиент обсуждают условия продажи, которые различны в представленных ниже вариантах.
При таком варианте сначала нужно заручиться согласием банка на смену собственника квартиры. Залогодателем при этом на какое-то время становится покупатель. Процедура продажи будет проходить по такому алгоритму:
- банк, согласившись на продажу, определяет полную сумму задолженности по ипотеке;
- продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, который нотариально заверяется (гарантия для банка того, что покупатель обязуется выплатить долг по ипотеке);
- покупатель перечисляет сумму долга в банк (если согласованная стоимость больше, чем ипотечный долг, разницу можно заложить в депозитарную ячейку любого банка, которую заберёт продавец после регистрации договора купли-продажи);
- после погашения кредита банк выдаёт продавцу справку об отсутствии задолженности по ипотеке;
- на основании справки и письма из банка Росреестр снимает обременение с квартиры;
- покупатель и продавец регистрируют куплю-продажу квартиры в Росреестре.
Этот вариант аналогичен первому, но в этом случае кредитор самостоятельно проводит 
сделку купли-продажи по такому пути:
- банк-кредитор предоставляет две депозитарные ячейки: в одну покупатель вносит сумму долга, а в другую – разницу между долгом и оговоренной стоимостью квартиры (если таковая обусловлена);
- банк самостоятельно снимает обременение с квартиры и предоставляет покупателю выписку из Росреестра;
- продавец и покупатель регистрируют в Росреестре сделку купли-продажи.
При таком варианте происходит смена заёмщика, то есть долг не гасится полностью, а переходит на покупателя. При этом оформляется переход ипотечных обязательств перед банком на покупателя.
Как только решение о смене заёмщика одобрено, между банком, продавцом и покупателем подписывается соглашение о переводе долга. В соглашении устанавливается обязанность нового заёмщика погасить ипотеку и исполнение всех условий первоначального договора. Обременение при этом не снимается до полного погашения.
При таком варианте разговор идёт не о продаже квартиры, а о смене кредитора: один банк выкупает ипотечный кредит у другого.
Такой вариант идеален в таких случаях, когда банк-кредитор запретил продажу квартиры, но разрешено погасить кредит досрочно.
При разводе, когда без дележа имущества не обойтись, в раздел ипотеки вступает третья сторона – кредитор. Это обусловлено тем, что при оформлении кредита супруги выступали созаёмщиками, и гасить ипотеку они обязаны совместно.
Бывшие супруги нередко задумываются, как продать ипотечную квартиру при разводе или разделить долг. Чаще всего банки отказываются переводить солидарные обязательства в индивидуальные, однако такое решение можно обжаловать в суде. Судебная практика имеет в запасе несколько случаев, когда ипотечная квартира делилась по долям, как и ипотека.
Но если платёжеспособность одного из супругов позволяет и дальше гасить кредит, банк может одобрить перевод долга на него одного. В таком случае о разделе квартиры, как общего имущества, нужно заключать соглашение и регистрировать его в Росреестре.
Как известно, при получении дохода государство требует оплаты налога. Что касаемо недвижимости, то её продажа облагается 13% налогом, если собственник владел ей меньше трёх лет. Продажа ипотечной квартиры менее 3 лет в собственности тоже считается доходом, но тут есть нюансы.
Дело в том, что при расчёте налога учитываются расходы, затраченные на её покупку. А в расходы можно внести проценты по ипотеке. Например, вы заплатили по ипотеке в общей сложности 5 млн.рублей, а продали квартиру за 4,5 млн. значит налог вы заплатите такой: 5000000-4500000=500000*13%=65 000 рублей.
Количество гостей со мной:
Товарищи подскажите!
Можно ли как-нибудь продать квартиру которая менее 3-х лет в собственности по ипотеке и при этом не платить налог?)
Спасибо!
если будешь прадавать за столько , за сколько купил — то налог платить не будешь.
Это называется занижение цены.
Банки легко на это идут
Купил за лям по договору Т.к. у них была тоже менее 3-х лет в собственности..
тогда только занижать в купле+на остальную сумму писать расписку, якобы сумма получена за ремонт, который является неотъемлемой частью квартиры. как то так звучало. (расписка только для успокоения покупателя)
Так это же ИПОТЕКА. Банку наверное пофик на эту расписку?
Они собираются у банка брать 50% от пяти с лишним лямов..
ну и продашь за лям по договору а остальное как неотъемлимые улучшения квартиры, я в ВТБ24 так покупал
из 6 лямов 5 неотъемнлимые улучшения а 1 квартира))
sportivnii
Т.е. ты взял ипотеку(допустим 2 ляма) на квартиру, которая по офицыальным документам(договор купли-продажи) стоит 1 лям?
да и продавал потом так же
в ВТБ24 да и других банках думаю тоже но это легко идут
там толи второй договор толи в этом же договоре пишут про неотъемлимые улучшения в такой то сумме.
в договоре врятли это пропишут, т.к. он и закладная регистрируется в регпалате, — а это уклонение от уплаты налогов все таки)
для ипотеки делают оценку квартиры, у оценщиков — так вот на них банк и будет ориентироваться, смотря что они там напишут
короче нет с этим проблем
по крайне мере небыло в 2007 году когда я брал квартиру
и в 2008 года продавал на милион дороже(но все равно в минус ушел по сравнению с затратами, обстоятелства вынудили продать)
покупал наследство у наследников которые меньше 3-х лет ей владели
и у меня меньше года в собственности была, так что не парьтесь
законы придуманы для того что бы их обходить!
Понял, спасибо!
Короче покепатель должен пойти в свой банк и разузнать
Не делай этого. Я такие квартиры своих клиентов не продаю по ипотеке даже в том случае, если нет другого покупателя. Сразу при звонке спрашиваю про банк. Если ипотека, то нет. Банк такие квартиры пропускает, а вот расписки от продавца на разницу, которые остаются в банке в качестве подтверждения прохождения оплаты реальной суммы, потом попадают в налоговую. Вместе с отчётом об оценке. Дальше статья за уклонение от уплаты налогов продавцом и покупатель идёт паровозом за сговор.
я вот купил и продал по такой же схеме и ничего
хотя времени уже достаточно прошло
а отчет об оценке на регистрацию точно не идет
да и банку зачем ваши расписки в налоговую нести, он тогда соучасником будет