Итак, я обещала отписаться о продаже квартиры часть ипотеки, за которую была погашена материнским капиталом.
Все действия происходят в Самаре.
В 2012 году мы внесли первоначальный взнос за квартиру в строящемся доме. Ипотеку взяли в ВТБ, хотя заявку подавали и в Сбер, но к моменту покупки, Сбер успел только прислать смс с просьбой прийти сфотографироваться… Весной 2014 года мы получили ключи от квартиры, в мае оформили в росреестре свидетельство о собственности, на меня и мужа, вид собственности – совместная.
Летом 2014 родился второй ребенок, с огромным нетерпением мы побежали оформлять мат.капитал в ПФР. В январе 2015 часть ипотеки нам списали по сертификату, для этого мы оформили у нотариуса обязательство о выделении долей всем детям в этой квартире (адрес там обязательно указывается).
Когда дети подросли, и мы решили расширятся, долг банку составлял 190 000 руб. Для продажи мы заняли 190 000 руб у друзей, внесли на счет ипотеки, заявку о закрытии кредита, я оформила на сайте, и уже на след. день долг нам списали. В этот же день я позвонила на горячую линию ВТБ, заказала закладную (30 дней). Получила на пару дней пораньше, на свой страх и риск поехала в отделение где выдают закладные (Самара, Молодогвардейская, 204) и она там лежала в неразобранной стопке. Потом с мужем поехали в мфц, написали заявление на снятие обременения (5 рабочих дней). Первые покупатели не спрашивали про материнский капитал, но им отказал банк, пришлось опять выставить объявление и искать дальше. Следующие покупатели попались с риелторами, которые уточнили вопрос вкладывали ли мат. капитал в квартиру, врать не стали, сказали, что использовали. Они объяснили, что нужно тогда пройти всю процедуру, чтобы у них не было потом проблем, и началось)) Для выделения долей детям нужно составить соглашение у нотариуса, нотариус потребовала все правоустанавливающие документы на квартиру, документы-основания, обязательство, сертификат на материнский капитал, справку из ПФР о том что материнский капитал использован (3 рабочих дня, удалось получить на 2 день), кредитный договор, справку из банка об отсутствии задолженности по ипотеки (делали 2 дня), ну и паспорт + свидетельства на детей и о браке. Копии всех документов относим нотариусу и ждем, когда они позвонят, и скажут, когда приходить. В назначенный день приходим со всеми оригиналами и деньгами к нотариусу, стоило это нам 6000 руб. На выходе получаем 4 одинаковых соглашения, в которых указано что вид собственности меняется на общую совместную, и прописываются доли каждого собственника (4/10 у меня и у мужа, 1/10 у каждого из детей), так же там прописывают что соглашение составлено на основании обязательства, материнского сертификата. С соглашениями топаем в мфц, отдаем соглашения, паспорта + свидетельства детей, платим 2000 руб за объект и ждем … 5 рабочих дней. На сайте мфц можно отследить статус заявления, как только статус обновляется до «Готово к выдаче», бежим в мфц за выписками и отдаем их риелторам, так как они готовят пакет документов на одобрение объекта в банке. Подписываем предварительный договор купли-продажи с покупателями.
Параллельно ходим смотрим квартиры… Выбрали.
Берем выписки на всех собственников продаваемой квартиры (они являются основанием для выделения долей в квартире которая будет находится в залоге у банка), документы о доходах, паспорта, свидетельства и все что попросит банк, и отдаем на рассмотрение ипотеки в ВТБ (в Сбер тоже можно), получаем решение комиссии банка об одобрении ипотеки и разрешении выделения долей несовершеннолетним детям в квартире, которая будет в залоге у банка (ВАЖНО!).
Выбираем квартиру не меньше по площади и не ниже по цене (если что-то не улучшается, то детям надо будет выделить большие доли, чем были в продаваемой квартире), даем задаток, подписываем предварительный договор.
Та-дам! Идем в опеку, есть предварительная запись на сайте супрема63.
Туда несем оригиналы + копии: паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке или ксерокопию страницы паспортов о семейном положении, договора купли-продажи на продаваемую и покупаемую квартиры, правоустанавливающие документы + договора-основания на обе квартиры (тут загвоздка с покупаемой квартирой, подлинники вам на руки никто не даст, так что придется ехать с кем-то кто покажет подлинники опеке), одобрение ипотеки из банка, справка о составе семьи с продаваемой и покупаемой квартир (можно без копий, если вы их отдаете), справку о составе семьи с места проживания детей (мы проживаем по другому адресу месте)… кажется ничего не забыла…
Заполняем заявления, ждем 2 недели (2 дня — подсуетился риелтор продавцов), получаем разрешение из опеки на продажу и покупку, и разрешение для банка на оформление в залог квартиры с долями детей. Первое покупателям, второе в банк.
Параллельно собираем справки на квартиру для банка – одобрение объекта (оценка, справки об отсутствии задолженности, у нас были еще справки дополнительные).
Сделки прошли одна за другой: 19 апреля продажа и на 20 апреля покупка, потому что первоначальный взнос нашего покупателя покрывает наш первоначальный взнос продавцу, иначе придется ждать денег от банка. Обе сделки идут через нотариусов, продажа полностью за наш счет, так, как только из-за нашего вида собственности приходится к нему обращаться (20 000 руб). Покупка делится пополам, так, как и у них, и у нас общая совместная собственность. Всего покупка обошлась в (12 620 руб нотариус + 1000 руб аккредитив + 2000 руб пошлина в мфц + 14 000 руб страховка + 3 500 руб оценка = почти 50 000 руб.)
При покупке квартиры в браке, сейчас обязательно заключать брачный договор (5500 руб), но можно включить в договор брачный элемент (1000 руб), тогда договор не заключается. Нам подсказали, иначе отвалили бы кучу денег.
В данный момент ждем, когда росреестр зарегистрирует все права, мы должны документы на покупаемую квартиру принести в наш банк, чтобы продавцам перечислили деньги (раскрыли аккредитив). И наш покупатель должен забрать выписки и отнести в свой банк, пока он этого не сделает, нам деньги не переведут.
Вроде все основные моменты описала, если есть вопросы, по возможности постараюсь ответить.
Квартира в ипотеке, долг не погашен еще (собственник один), в том числе был использован материнский капитал. Можно ли приобрести другую квартиру (равнозначную или большую по площади)опять же в ипотеку, продав эту квартиру и не нарушая закона, может есть варианты подписания другого нотариального обязательства о наделении права собственности детей в новой квартире? Собственных средств не хватит на покупку новой квартиры без привлечения ипотечных денег. Детей обижать никто не собирается, необходим переезд в другой район города. Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?
Ответы юристов (1)
Продать квартиру купленную в ипотеку без соответствующего согласия банка не получится. Что касается продажи квартиры купленной на материнский капитал. То в рассматриваемом случае законодательно не ограничивается возможность
дальнейшего отчуждения квартиры, которая была приобретена с
использованием средств (части средств) материнского (семейного)
капитала. Средства материнского (семейного) капитала имеют в
рассматриваемой ситуации платежную функцию. При этом Федеральным законом
«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
установлено, что жилое помещение, приобретенное (построенное,
реконструированное) с использованием средств (части средств)
материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность
родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и
последующих детей) с определением размера долей по соглашению (пункт 4
статьи 10 указанного федерального закона). Т.е. квартира должны быть
оформлена в собственность на всех членов семьи, включая детей.
Тем не
менее закон устанавливает особые правила относительно защиты прав и
законных интересов несовершеннолетних детей при отчуждении жилых
помещений. Установленные правила полагаю обоснованными и справедливыми.
Согласно пункту 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ опекун не вправе без
предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а
попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том
числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в
аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ
от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из
него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества
подопечного.
Возможные варианты, которые мы порекомендовали бы использовать в вашей ситуации:
обмен
вашей квартиры на другую, большую квартиру (в таком случае, при наличии
представленных документов шансы, что орган опеки и попечительства
сможет дать разрешение на осуществление такого обмена, велики);
одновременная
продажа имеющейся квартиры и приобретение (покупка) новой квартиры
большей площади (в таком случае орган опеки и попечительства может
выдать разрешение, но все будет зависеть от его позиции и представленных
документов).
Спасибо за ответ, уточню некоторые моменты, ипотека за квартиру еще не выплачена и оформить собственность на ВСЕХ членов семьи (в том числе детей) не является возможным, собственность оформлена только на заемщика в банке, но полагаю продать такую квартиру можно с разрешения банка, в таком случае сделка проходит с участием банка, предоплата от покупателя гасит ипотеку в банке, остаток денег с продажи квартиры получает продавец, если новую квартиру опять же приобретать в ипотеку, как оформить собственность на детей? Как доказать органам опеки наши благие намерения?
Материнский капитал выплачивается мамам по случаю рождения (усыновления) второго, третьего и последующих детей. В настоящее время итоговая сумма материнского капитала составляет 453 026 рублей. По закону, трата семейных денежных средств разрешается только на определенные нужды, одной из которых является приобретение ипотеки. Как отразится ипотека с материнским капиталом на сделках с недвижимостью в будущем, будет описано далее.
Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом невозможна без согласия всех собственников квартиры. По закону, чтобы погасить ипотеку за счет средств материнского капитала, необходимо оформить жилье на всех членов семьи — на родителей и детей, чтобы у каждого была своя доля недвижимости. Соответственно продажу жилья невозможно осуществить. Для проведения сделки купли-продажи необходимо условие — достижение всеми детьми, которые имеют долю собственности — 18-летия.
Ограничения при продаже квартиры в ипотеку за счет средств материнского капитала возможно избежать, даже до наступления совершеннолетия всех членов семьи. Для этого понадобится обратиться в специализированное учреждение за разрешением.
Для разрешения возникшего вопроса стоит обратиться в учреждение по опеке и попечительству. Уполномоченные органы заботятся о благополучии и интересах несовершеннолетних граждан. Поэтому в подобных сделках с материнским капиталом их участие обязательно, чтобы при заключении контракта на продажу жилья не пострадали детские интересы.
В частности, специализированные органы проверяют:
- будет ли отписана доля несовершеннолетним гражданам в новом жилье;
- будет ли новая квартира (дом) соответствовать всем законодательным аспектам. Например, площадь жилья на одного человека должна быть определенного количества квадратных метров, для детей должны быть созданы все коммунальные удобства.
Если условия продажи ипотечного жилья за счет материнского капитала не будут соответствовать интересам детей, то органы по опекунству не предоставят разрешение на проведение сделки.
Процедура получения согласия органов опеки и попечительства требует предоставления определенного перечня документации. Обязательные документы:
- паспорта мамы и папы;
- свидетельства детей;
- бумаги об оценочной стоимости жилого помещения;
- бумаги, доказывающие права собственности на жилье;
- бумаги об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Если было выдано разрешение от учреждения по опеке и попечительству, следует в трехмесячный период, после его получения, заключить сделку купли-продажи. Иначе, в соответствии с законом, после трех месяцев — решение будет недействительно.
В случае, когда ипотека за квартиру еще не погашена, и ее хозяева желают ее продать — необходимо специальное разрешение от банковского учреждения, в котором оформлялся кредитный договор. Плательщик займа будет изменен, поэтому банк обязан знать его личность, чтобы проверить его платежеспособность.
Продать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, возможно только при наличии данных разрешений.
Начать процедуру продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку с использованием материнского капитала, необходимо с поиска подходящего дома (квартиры). Новое жилое помещение должно быть лучше предыдущего.
Затем нужно начать собирать пакет необходимых документов. Начать следует с получения одобрения на продажу от банка и от органов опекунства. Если переезд планируется в другой населенный пункт, то следует доказать уполномоченным органам рациональность своего решения. Среди доказательств могут выступать документы о состоянии здоровья одного из членов семьи или информация о переводе на другую работу в другой город отца (матери).
Далее требуется в специализированные попечительские органы предоставить бумаги о новой недвижимости, а также и сведения об обследовании нового помещения. Обследование проводится работником опеки, с соблюдением законодательных норм.
После одобрения всего пакета документов уполномоченными органами, осуществляется завершение сделки по продаже ипотечного жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала.
Продажа возможна двумя способами:
- покупатель полностью выплачивает ипотеку банковскому учреждению. И потом заключается сделка купли-продажи жилой недвижимости;
- покупатель переоформляет на себя все обязательства по выплате оставшейся суммы ипотеки.
Если сделка по продаже жилья, приобретенного в ипотеку за счет средств материнского капитала осуществилась, то далее следует покупка нового.
Особенности покупки нового дома:
- новое жилье должно соответствовать комфортным жилищным условиям для проживания в них детей;
- количество квадратных метров на одного человека должно быть не ниже минимального, установленного законодательными нормами, и не ниже, чем в предыдущем доме, купленном за счет средств материнского капитала;
- оформлена квартира должна быть на всех членов семьи, т. е. у всех детей должна быть доля в жилом помещении (это требование при получении материнского капитала на погашение ипотеки или на внесение первого взноса), независимо от их количества.
Квартира, приобретенная в ипотеку и оплаченная за средства материнского капитала, требует тщательной подготовки всех бумаг. Соответствие документов всем требованиям закона о выдаче материнского капитала должен проверять покупатель квартиры, т. к. в случае их ненадлежащего вида он рискует своими денежными средствами и приобретенной недвижимостью.
Например, если родители не выделят доли в новом жилье для всех своих несовершеннолетних детей, то дети вправе обжаловать их действия. Закон наделяет их правами для обжалования после их совершеннолетия. После исполнения им 18-летия, они вправе в течение трех лет обратиться с иском в суд о причитающейся им доле в предыдущем жилье, приобретенном за счет части средств материнского капитала.
Если жалоба в суд поступила, то совершенная сделка о купле-продаже жилья в ипотеку с использованием материнских выплат будет недействительна. Покупателю должны выплатить его денежные средства, а он в свою очередь, должен освободить жилое помещение. Поэтому при совершении таких крупных сделок, всем покупателям рекомендуется тщательно проверять всю документацию и при необходимости обращаться за помощью к уполномоченным лицам.
По закону, махинации с ипотечной недвижимостью, приобретенной с использованием материнского капитала, запрещены. Нельзя получить семейный капитал для приобретения ипотеки с целью перепродажи недвижимости. За подобные действия таким продавцам грозит привлечение к уголовной ответственности.