Идеальный заемщик для банков — это клиент с достаточным для выплаты ипотеки уровнем официально подтвержденного дохода, с хорошей кредитной историей и без заложенностей по налогам, коммунальным платежам или судебным искам. Наличие таких качеств у клиента позволяет кредитной организации сделать вывод о его дисциплинированности и ответственности.
Как правило, банки ограничивают процент доходов клиента, который может быть направлен на ежемесячное обслуживание ипотечного кредита. Обычно эта сумма ограничена 30%-50% суммарного дохода в зависимости от консервативности подхода банка.
Однако некоторые банки имеют более рискованную модель кредитования и, например, отталкиваются от минимального прожиточного минимума или других критериев. То есть, например, если у клиента после выплаты долга банку остаётся сумма официального прожиточного минимума – то это уже считается достаточным для одобрения кредита. Но, как зачастую бывает, человек, привыкший к определенному уровню жизни, оказывается неспособен адаптироваться к его резкому падению, особенно если это не временное ограничение, а урезание себя во всём на много лет вперёд. И в этом случае вероятность выхода клиента на просрочку резко возрастает. А ведь ещё могут быть неожиданные и непредвиденные расходы на медицину, обучение и т.д. Именно поэтому, чтобы защитить потенциальных заёмщиков от неоправданного риска, Госдума сейчас рассматривает закон, по которому для выплат ипотеки у заемщика должно уходить не более 50% от заработной платы. И это в перспективе должно обезопасить как самого заемщика от физического банкротства, просрочек по платежам и прочих неприятных событий, так предостеречь от избыточного риска слишком оптимистичные при кредитовании банки.
Однако ни один из дисциплинированных и порядочных клиентов не может быть застрахован от риска, связанного с увольнением и последующей депрессией. Что делать в таких ситуациях и как работать с банком?
В случае, если вы потеряли работу, а ипотеку нужно продолжать выплачивать, необходимо трезво оценить свои возможности по совершению платежей. Возможно, вы сможете платить меньшую сумму или оплачивать только проценты. Необходимо оценить перспективы по поиску работы и по тому, какой процент заработной платы вы будете готовы выплачивать банку, когда найдете новую работу.
Второе, что нужно сделать — обратиться в банк, в котором был заключен договор на ипотечное кредитование. Это необходимо сделать до возникновения просрочки по платежу. Важно уведомить банк о проблеме: в этом случае он станет вашим союзником, так как банки тоже не заинтересованы в проблемах с выплатами, и финансовые консультанты могут вместе с вами выработать адекватный способ выхода из сложившейся ситуации. При визите в банк затребуйте у сотрудников копию заявления с входящим номером. Этот документ станет подтверждением того, что вы не имели намерения скрываться и не выплачивать задолженность, наоборот — сделали все для того, чтобы ваш банк был в курсе ваших временных трудностей.
Самое популярное решение в случае потери работы и отсутствия необходимой суммы для ежемесячного взноса — заявление с просьбой о предоставлении кредитных каникул со снижением суммы платежа или оплаты только процентов. Однако это действенно только в том случае, если есть перспектива выхода на новую работу в ближайшее время и, как следствие, возобновление платежей. Как правило, банк предлагает какое-то компромиссное решение на переходный период поиска новой работы.
В подобной ситуации нужно не забывать, что ваша первоочередная задача — найти работу и не попасться при этом мошенникам. Даже самый лояльный банк будет терпеть частичные платежи или вообще их отсутствие очень ограниченный период времени. В противном случае вам может грозить процедура взыскания задолженности, когда в приоритет ставится урегулирование возможных потерь банка.
Потеря работы – еще не повод продавать залоговую квартиру. Сохранить ипотечное жилье можно даже тогда, когда на погашение кредита нет денег. Еще в 2008 году банки начали активно работать с неплатежеспособными заемщиками. Для клиентов, которые временно остались без работы, разработаны специальные инструменты, которые могут помочь продержаться им до восстановления материального положения. Правда, второй шанс дадут не всем.
Экономические прогнозы на ближайшие годы нельзя назвать оптимистичными. Эксперты прогнозируют тяжелые времена для компаний и их сотрудников. Уже есть официальная информация о сокращениях и снижении зарплат.
В случае потери работы у заемщика есть три пути:
- Скрыть проблемы от банка и перестать платить по кредиту. В этом случае банк будет вынужден начать процесс судебного разбирательства. В итоге квартиру, скорее всего, продадут с молотка по цене ниже рыночной. А заемщик рискует навсегда испортить кредитную историю.
- Продать квартиру. Это самый простой и действенный способ благополучно завершить отношения с банком. Из недостатков – заемщику никто не компенсирует выплаченные банку проценты за пользование кредитом. Плюс, после продажи квартиры, если она была единственной, придется искать другое жилье.
- Подать заявку на реструктуризацию долга. Заемщик может обратиться в банк с тем, чтобы размер ежемесячного платежа был снижен (хотя бы на некоторый срок до восстановления платежеспособности). Однако банк вправе отказать.
Сегодня банки готовы работать с проблемными заемщиками и реструктуризировать долг. Технически возможность реструктуризации была всегда. Но до конца кризисного 2008 года Центробанк занимал по этому вопросу жесткую позицию, и реструктуризация практически не производилась.
Существует две основные схемы реструктуризации:
Впрочем, в каждом банке есть свои особенности реструктуризации.
А может случиться и так, что в непредоставлении заемщику поблажек заинтересован не банк, а конкретный специалист.
Потерял работу – сразу сообщи банку, такой совет заемщикам дают все эксперты. В некоторых кредитных договорах содержится пункт о том, что заемщик обязан информировать кредитора об изменении материального положения. Если заемщик скрыл факт перехода на новую, более высокооплачиваемую работу, то вряд ли банк его за это будет журить. А вот если он не сообщил о потере дохода и допустил просрочки – для банка это повод заявить о нарушении условий договора. И при необходимости потребовать погашение кредита досрочно.
Главное, не допускать просрочек. Для некоторых кредитных организаций это – принципиальный вопрос. Появление просрочек по кредиту снижает шансы на реструктуризацию долга.
Предлагаем рассмотреть, что предлагают заемщикам, потерявшим источник дохода, каждый из лидеров ипотечного кредитования:
Решение о том, будет или нет реструктуризирован долг, принимается в головном офисе в Москве. Однако известно, что если заемщик допустил просрочку ранее, второй шанс ему, скорее всего, не дадут.
В АИЖК для работы с этой группой заемщиков есть только один инструмент – реструктуризация долга, которая может состоять из двух этапов. Первый этап длится шесть месяцев. На этот срок снижается размер ежемесячного платежа. Сумма, которую ежемесячно нужно будет вносить, рассчитывается, исходя из данных, которые предоставит сам заемщик. В течение пяти месяцев заемщик платит определенный банком минимум. Все невыплаченные суммы переносятся на шестой месяц. В этот месяц заемщику нужно выплатить ежемесячный платеж и все суммы, которые он недоплатил в предыдущие месяцы.
Перекредитоваться на больший срок, чтобы снизить размер ежемесячного платежа на весь срок погашения кредита, скорее всего, не получится. В данном случае заемщику необходимо предоставлять пакет документ на оформление нового кредита. Учитывая отсутствие постоянного источника дохода, ведомство, скорее всего, заемщику откажет.
Отметим, что данный подход к реструктуризации долга актуален не только для кредитов, выданных САИЖК, но и коммерческими банками, которые работают по стандартам АИЖК.
В отличие от САИЖК, в Сбербанк предлагает заемщикам два инструмента для восстановления финансового положения:
Типовая реструктуризация или изменение условий погашения кредита, как правило, предполагает:
- Временное снижение платежной нагрузки на заемщика (предоставление отсрочки погашения основного долга на срок до 12 месяцев);
- Рефинансирование текущего обязательства. Чтобы рефинансировать кредит, заемщику придется доказать, что он справится с обязательствами. К примеру, он может предъявить доходы от сдачи в аренду квартиры, процентов по вкладу и т.д.
Выплачивать ипотеку при потере работы можно на особых условиях, главное сразу же обратится в банк и объяснить сложившуюся ситуацию.
Наверное, ни один человек, имеющий работу по найму, не может быть уверенным, что не потеряет ее в будущем. Увольнение по любым, независящим от самого человека причинам, вносит существенные коррективы в финансовую стабильность. Проблема может быть особо серьезной, если есть еще и непогашенные обязательства перед банком по выплате ипотечного кредита. Что делать с ипотекой, если потерял работу?
Если средств на погашение очередных платежей не хватает, то, прежде всего, не стоит избегать общения с банковскими сотрудниками. Лучше проявить инициативу и самостоятельно обратиться к кредитору, объяснить ситуацию и предоставить подтверждающие документы, например, трудовую с соответствующей записью.
Кредитор вполне может войти в положение и предложить заемщику кредитные каникулы. Но нужно понимать, что кредитные каникулы не означают, что банк разрешает не платить ежемесячные платежи в течение нескольких месяцев. Большинство банков разрешают, например, в ближайшие шесть месяцев не платить средства, которые согласно графика должны быть направлены на погашение основной задолженности. При этом проценты необходимо платить в прежнем объеме.
Если график аннуитетный и проблема с трудоустройством возникла в первые несколько лет ипотеки, то такие каникулы могут не решить проблему. Платеж уменьшится несущественно и после окончания кредитных каникул, платеж еще более увеличится по сравнению с первоначальным размером. Исходя из этого, стоит внимательно изучить такое предложение от банка.
Еще одним вариантом решения вопроса может стать реструктуризация кредита. Он наиболее выгоден, если есть возможность продлить период кредитования. Банк просто пересчитает график на более длительный срок и, соответственно, обязательный платеж станет меньше. Конечно, итоговая переплата по кредиту при этом вырастит. Но если в будущем заемщик решит свои проблемы и сможет платить большими суммами, чем указано в графике, то переплата сократится.
Страховка – это идеальное решение вопроса. Но есть важный нюанс: договор необходимо заключить вместе с остальными договорами страхования. Такая страховка включает в себя риск потери дохода. При предоставлении подтверждающих документов, страховщик вносит вместо заемщика ежемесячные платежи до того момента, пока он не трудоустроится. Но при оформлении ипотеки у заемщиков и так достаточно затрат и далеко не все хотят оплачивать еще и дополнительный страховой платеж.
Этим вариантом обычно пользуются те заемщики, у которых есть еще одно жилье или имеют возможность переехать к родственникам. Некоторые поступают более кардинально. Например, если квартира имеет хорошую площадь, ремонт и находится в престижном районе, то ее можно выгодно сдать. Сам же заемщик для своего проживания снимает жилье эконом-класса, а разницу вносит в счет погашения кредита.
Но стоит помнить, что на передачу в аренду недвижимости необходимо получить разрешение банка. Избежать этого можно только в том случае, если договор с арендатором заключается на срок меньше года, поскольку его не нужно регистрировать в Росреестре.
Самым радикальным методом решения проблемы является продажа залоговой квартиры. Заемщик может полностью таким образом избавиться от долга и возможно у него останется какая-то часть средств. Но у такого способа много недостатков.
- Во-первых, заемщик лишается жилья, на покупку которого он потратил время и средства. Он может вернуть то, что было потрачено на первый взнос и на оплату основного долга. Но затраты, связанные с оплатой страховок, комиссий, процентов он скорее всего не вернет.
- Во-вторых, необходимо получить разрешение банка.
- В-третьих, далеко не все покупатели готовы покупать квартиру, которая находится в залоге у банка, так как необходимо сначала передать деньги и только потом регистрировать право собственности. Из-за этого часто квартиру заемщик вынужден продавать по цене, ниже рыночной, а это еще дополнительные потери. Но в некоторых случаях – это единственный разумный выход из ситуации, особенно когда потеря работы случилась на первом году выплаты ипотеки, и заемщик еще не успел заплатить банку большую сумму процентов.
Затягивание решения может привести к тому, что банк принудительно реализует залог. При этом цена будет существенно ниже, а из вырученных средств дополнительно спишут штрафные санкции и расходы, связанные с принудительной реализацией. В итоге у заемщика может не остаться никаких средств от реализации.
Решение проблемы путем оформления потребительского кредита в другом банке не самое разумное. Оно может себя оправдать только в том случае, если заемщик уверен, что проблемы с трудоустройством временные, а в будущем его доходы возрастут. В противном случае, заемщик может загнать себя в долговую яму.
Сегодня на государственном уровне существует программа, направленная на оказание помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в трудной ситуации. Она состоит в том, что денежные обязательства заемщика снижаются на 30%. При этом размер государственной поддержки не может превышать 600 тысяч рублей.
Заемщику может быть предложено единоразовое снижение или уменьшение платежа на 50% и более на срок до 1,5 года.
Но рассчитывать на такую поддержку, к сожалению, могут не все. Участниками программы имеют право стать заемщики:
- имеющие несовершеннолетних детей, в том числе являющиеся опекунами, или те, которые имеют на содержании иждивенца до 24 лет, учащегося на очной форме обучения;
- являющиеся участниками боевых действий;
- являющиеся инвалидами.
Воспользоваться государственной поддержкой заемщик может только один раз. Ему необходимо обратиться с заявлением к действующему кредитору.
Еще перед подписанием кредитного договора и получением денег, заемщику стоит постараться предусмотреть, что он будет делать в ситуации, если доход существенно уменьшится. Лучше иметь на руках сумму средств, которая позволит погашать кредит хотя бы на протяжении полугода, что позволит выйти из ситуации вполне безболезненно.