Выселение из ипотечной квартиры по причине задолженности перед банком – практически неизбежная перспектива для тех граждан, кто утратил возможность исправно платить по кредиту и не смог договориться о мирном решении вопроса с кредитором.
Почему банк вправе отобрать жилье, купленное в ипотеку, как происходит процедура принудительного выселения, можно ли ее избежать? Ответы в нашей статье.
Ипотека – залоговая разновидность долгосрочного кредитования. В виде залога, на который накладывается соответствующее обременение, чаще всего выступает именно приобретаемая жилплощадь.
До тех пор, пока долг перед банком не будет полностью погашен, и залоговое обременение не будет снято, объект недвижимости юридически принадлежит кредитору. В случае невыполнения плательщиком обязательств по займу, кредитная организация может перевести недвижимое имущество в собственные активы, с целью компенсации потраченных средств.
Как правило, осуществляется это по решению суда, но могут быть и исключения, если подобное положение прописано в кредитном договоре. Забрать квартиру за долг по ипотеке могут даже в том случае, если она выступает единственным жильем кредитуемого, и ее совладельцами или лицами, прописанными на жилплощади, являются несовершеннолетние.
При оформлении кредитного договора, как приложение к нему, составляется график погашения займа, где расписаны дата, сумма ежемесячного платежа, начисленные % за предоставленный кредит. Если по каким-либо причинам плательщик не придерживается указанного графика, у него накапливается задолженность по кредиту.
Заемщик должен сам следить за соблюдением графика погашения ссуды (ФЗ-353). Кредитор может и не напоминать о необходимости внесения очередного платежа. Хотя в действительности банки предпринимают такие шаги для предотвращения задолженности по ипотеке, что делать, в принципе, не обязаны по закону.
Если допущена просрочка в 1-2 месяца, банк принимает все меры, чтобы связаться с плательщиком и прояснить ситуацию. На этом этапе о принудительном выселении не может быть и речи. После же полугода просрочки по ипотеке, заемщика, как правило, выселяют с занимаемой жилплощади, а недвижимость переходит на баланс кредитора.
Понятно, что владельцы квартир, купленных в ипотеку, перестают платить по кредиту в силу ухудшения собственного финансового положения. Среди причин, приводящих к такому финалу, чаще фигурируют следующие:
болезнь, повлекшая за собой тотальную или временную утрату трудоспособности
появление дополнительных платежных обязательств (алименты, компенсация какого-либо ущерба пострадавшей стороне и другие)
увеличение процентной ставки по кредиту банком (при наличии такой возможности, прописанной в договоре)
жизненные форс-мажоры (тюремное заключение, смерть заемщика, прочие)
Помимо факторов, относящихся к неплатежеспособности клиента, стать предпосылкой для образования задолженности по ипотеке может и элементарная невнимательность, непонимание условий договора. Нужно отдавать себе отчет, что банк не будет разбираться в причинах просрочек, а инициирует возврат потраченных на покупку недвижимости средств. Первым его шагом в этом будет обращение взыскания, а после – иск в суд, по решению которого будет осуществлено выселение.
Чтобы избежать выселения, необходимо погасить всю имеющуюся задолженность по платежам. Если сумма небольшая, изыскать средства будет проще: реализуйте ценное имущество, займите у друзей или родных. Если речь идет о внушительных цифрах, нужно приложить все усилия, чтобы договориться с банком о решении проблемы.
Обычно кредиторы идут навстречу должникам, поскольку им тоже невыгодно их выселение из ипотечного жилья. Отчуждение банком залоговой квартиры за долги по ипотеке и последующая ее продажа – это лишние денежные и временные затраты для обеих сторон.
Так какие же меры могут быть предприняты банком и заемщиком с целью стабилизации ситуации с просрочками? Вариантов несколько.
- Реструктуризация долга: уменьшение размера ежемесячного платежа с увеличением срока ипотеки.
- Кредитные каникулы: освобождение от необходимости совершать регулярные платежи на несколько месяцев.
- Уменьшение задолженности: на свое усмотрение, банк может списать часть долга, процентов по займу, пени.
- Переуступка прав третьим лицам с уменьшением или списанием долга: по согласию сторон, кредит переходит другому банку, при условии удовлетворения интересов первоначального кредитора. Составляется новый кредитный договор, с новым графиком платежей.
- Рефинансирование: привлечение с согласия банка краткосрочной межбанковской ссуды для погашения задолженности или всего объема кредита, на более выгодных для плательщика условиях. Также заключается новый договор займа, с новыми условиями его погашения.
Сейчас мы не рассматриваем такой вариант решения проблемы просрочек по кредиту, как продажа залоговой недвижимости по договоренности или с торгов, что делается, если возможности платить ипотеку нет вообще. Все вышеописанные способы приемлемы в случае, когда заемщик не обанкрочен и нацелен сохранить за собой жилье. Но что будет при обратных обстоятельствах?
Если консенсус между банком и должником не достигнут, кредитор обращается в суд. Обычно, основанием для этого служит отсутствие платежей на протяжении 3 и более месяцев, при этом задолженность составляет свыше 5% стоимости недвижимого имущества.
Предварительно на имя должника составляется обращение взыскания с требованием полностью погасить кредит или освободить жилплощадь, выплачивать стоимость которой он больше не в состоянии.
Решение суда в пользу банка предполагает дальнейшее выселение заемщика и членов его семьи из спорной квартиры.
Что делать, если вас выселяют из квартиры за долги по ипотеке? В первую очередь, следует убедиться, что это происходит на законных основаниях – по решению суда или согласно соответствующему пункту в кредитном договоре. Выселить должника из занимаемой им недвижимости могут как судебные приставы, так и сам кредитор. Последний вправе сделать это без решения суда, если данный момент отражен в договоре (ФЗ-102, ст. 55).
Руководствуясь ФЗ-229, в рамках открытого административного производства, судебный пристав выселяет должника и всех зарегистрированных на жилплощади лиц. Согласно ст.107 этого же закона, должник оповещается о необходимости добровольного освобождения объекта в течение 10 дней с даты получения им уведомления.
Игнорировать данное требование нет резона, поскольку выселение все равно произойдет при обозначении новых сроков, но уже с уплатой несознательным гражданином исполнительного сбора. Процедура требует присутствия понятых и полиции.
Несколько иначе происходит выселение за долг по ипотеке самим кредитором. Порядок действий оговаривается условиями договора и основывается на согласии сторон.
В случае отказа со стороны заемщика добровольно покинуть жилье, банк имеет право принудительно выселить должника в присутствии прокурора.
Но чаще в подобных обстоятельствах банки все же обращаются в суд, чтобы избежать в дальнейшем оспаривания должником принудительного выселения.
Вправе ли кредитор отобрать жилье, как происходит эта процедура и можно ли ее избежать
03.11.2017 в 09:13, просмотров: 1256
Имеют право?
Ипотека — залоговая разновидность долгосрочного кредитования. В виде залога, на который накладывается соответствующее обременение, чаще всего выступает именно приобретаемая жилплощадь. Зачастую при подписании договора оформляется закладная на квартиру — документ, дающий право его держателю распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению.
До тех пор, пока долг перед банком не будет полностью погашен и залоговое обременение не будет снято, объект недвижимости юридически принадлежит кредитору. В случае невыполнения плательщиком обязательств по займу, банк может перевести недвижимость в собственные активы, чтобы компенсировать потраченные средства.
Как правило, осуществляется это по решению суда, но могут быть и исключения, если подобное положение прописано в кредитном договоре.
Когда наступает просрочка?
При оформлении ипотечного договора, как приложение к нему, составляется график погашения займа, в котором расписаны дата, сумма ежемесячного платежа, начисленные проценты за предоставленный кредит. Если по каким-либо причинам плательщик не придерживается указанного графика, у него накапливается задолженность по кредиту.
Согласно Федеральному закону № 353 кредитор не обязан напоминать о необходимости внесения очередного платежа. Хотя в действительности банки предпринимают такие шаги для предотвращения задолженности.
Если допущена просрочка в месяц-два, кредитор выходит на клиента, чтобы прояснить ситуацию. На этом этапе о принудительном выселении не может быть и речи. После полугода просрочки по ипотеке заемщика, как правило, выселяют с занимаемой жилплощади, а недвижимость переходит на баланс кредитора.
Откуда долги?
Как правило, владельцы квартир, купленных в ипотеку, перестают платить в силу каких-то жизненных обстоятельств, повлиявших на их финансовое состояние. Это может быть потеря работы, появление дополнительных платежных обязательств (алименты, компенсация какого-либо ущерба и т. д.), жизненные форс-мажоры (тюремное заключение, смерть заемщика), болезнь, повлекшая за собой утрату трудоспособности, увеличение процентной ставки по кредиту банком (при наличии такой возможности, прописанной в договоре).
Однако бывают ситуации, когда долги по ипотеке копятся из-за элементарной безответственности и невнимательности. В любом случае, банки не разбираются в причинах образовавшихся долгов, а инициируют возврат потраченных на покупку недвижимости средств. Первым шагом в этом будет обращение взыскания, а после — иск в суд, по решению которого будет осуществлено выселение.
Ищем компромисс
Чтобы избежать выселения, необходимо погасить всю имеющуюся задолженность по платежам. Если сумма невелика, найти средства проще. Например, реализовав ценное имущество, заняв у друзей или родных. Но, если долг внушительный, тут придется приложить все усилия, чтобы договориться с банком.
Обычно кредиторы идут навстречу. Им тоже невыгодно выселение должника из ипотечной квартиры. Отчуждение банком залоговой недвижимости и последующая ее продажа — это лишние денежные и временные затраты для обеих сторон.
Так какие же меры могут быть предприняты банком и заемщиком с целью стабилизации ситуации с просрочками? Вариантов несколько.
— Реструктуризация долга: уменьшение размера ежемесячного платежа с увеличением срока ипотеки.
— Кредитные каникулы: освобождение от необходимости совершать регулярные платежи на несколько месяцев.
— Уменьшение задолженности: на свое усмотрение банк может списать часть долга, процентов по займу, пени.
— Переуступка прав третьим лицам с уменьшением или списанием долга: по согласию сторон кредит переходит другому банку, при условии удовлетворения интересов первоначального кредитора. Составляется кредитный договор с новым графиком платежей.
— Рефинансирование: привлечение с согласия банка краткосрочной межбанковской ссуды для погашения задолженности или всего объема кредита на более выгодных для плательщика условиях. Также заключается договор займа с новыми условиями его погашения.
Мы вас предупреждали…
После того, как все попытки урегулировать вопрос о возврате ипотечного долга не увенчались успехом, банк подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения залогового имущества. Как правило, ипотечный договор содержит в себе информацию о судебном органе, где будет проходить слушание по делу. Но прежде кредитор должен уведомить заемщика о его возможном выселении из квартиры в связи с неисполнением условий ипотечного договора. Это обязательная часть досудебной претензионной работы. В противном случае в иске может быть отказано до устранения этого нарушения. Судья должен видеть, что кредитор пытался помочь должнику, но платежей так и не поступило. Также претензия должна включать заключительное требование, выставленное банком, в котором указана полная сумма долга и срок его погашения. После его получения должник не может оплачивать ипотеку частями. Он обязан полностью рассчитаться с кредитором.
Важно: иск может быть отклонен, если сумма спора незначительная и не превышает пяти процентов от стоимости залога, а просрочка составляет менее трех месяцев (статья 54.1 ФЗ-102).
Покиньте помещение
Выселить из залогового жилья могут не только судебные приставы, но и сам кредитор. Причем сделать это возможно без обращения в суд, если это условие указано в договоре (ст. 55 ФЗ-102).
Судебный пристав руководствуется Федеральным законом № 229 и выселяет должника в рамках возбужденного исполнительного производства. В соответствии со статьей 107 ФЗ-229 должнику предлагается добровольно освободить помещение в срок не позднее 10 дней с момента получения уведомления. Если он игнорирует это требование, назначается новый срок, а также устанавливается исполнительский сбор. Выселение происходит с участием сотрудников полиции и понятых. Если должник отказывается добровольно впустить в квартиру, пристав имеет право вызвать сотрудников МЧС для принудительного освобождения жилплощади.
Выселение кредитором происходит несколько иначе. Порядок действий оговаривается условиями договора и основывается на согласии сторон.
В случае отказа со стороны заемщика добровольно покинуть помещение, банк имеет право принудительно выселить должника в присутствии прокурора.
Но чаще в подобных обстоятельствах вопрос решается через суд, чтобы избежать в дальнейшем оспаривания должником принудительного выселения.
Не наши проблемы
Гражданский процессуальный кодекс (446, ст. 1, ч. 2) устанавливает запрет на выселение за долги из единственного пригодного для проживания жилья. Однако это положение не распространяется на ипотечную недвижимость, даже если там прописаны несовершеннолетние дети. Суд может лишь отсрочить реализацию имущества сроком на год. Но только по заявлению должника и при предъявлении веских оснований. Если заемщик в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора в требуемом объеме, судебные инстанции отменят решение об обращении взыскания.
Заголовок в газете: С вещами на выход! Тэги: Смерть, Суд, Дети , Компенсации Организации: МЧС Полиция
Основной совет специалистов – это не скрывать от банка факта неспособности погашать кредит в полном объеме.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Можно обратиться с заявлением об отсрочке платежей, но решение по такому вопросу полностью зависит от усмотрения кредитного учреждения.
Допустимо воспользоваться услугами квалифицированного посредника – медиатора, который позволит выработать компромиссное решение и, возможно, рассрочить платежи по кредиту на более длительный срок.
Банк должен дать согласие на подобную процедуру, что не всегда возможно при настойчивости кредиторов и их желании взыскать с заемщика долг в полном объеме.
Задолженность по ипотеке возникает при ухудшении материального состояния заемщика – из-за потери работы или другого источника постоянного дохода. Просрочка допускается, если у клиента банка, помимо ипотеки, возникли иные обязательства – по компенсации ущерба, оплате алиментов.
Зарплаты должника может попросту не хватать на оплату ипотечного кредита и других долгов плюс расходов на бытовые нужды.
Возможны случаи, когда банк изменяет процентную ставку в одностороннем порядке, ссылаясь на текущий курс доллара.
Подобное условие может быть предусмотрено в ипотечном договоре, о чем невнимательный заемщик может изначально не подозревать.
Следует точно знать о размере своей задолженности перед банком. Для этого стоит изучить график платежей, в котором указаны суммы, подлежащие оплате каждый месяц.
Если просрочка небольшая, то нужно найти средства для ее погашения. Это может быть:
- реализация наличного ценного имущества;
- небольшая ссуда от других лиц.
В любом случае заемщику нужно сделать все возможное для поиска средств, необходимых для оплаты кредита.
Предлагается несколько вариантов решения проблемы задолженности перед банком, но, ни один из них не будет на 100% эффективным, если заемщик:
- оказался в плохой финансовой ситуации;
- не располагает ценным имуществом для погашения долга.
Заявитель имеет право обратиться в банк с заявлением о продлении срока кредита. Это возможно сделать в том случае, если ипотека оформлялась на время, не превышающее максимальный срок кредитования в конкретной финансовой организации.
Продление срока может быть чревато повышением процентной ставки по кредиту, дополнительными комиссиями, но избавит должника от потери заложенной банку квартиры.
Замена кредитора не означает снижение долга. Задолженность по ипотеке может остаться прежней.
Разрешено перевести обязанности по залогу на третье лицо.
Закон не запрещает реализовать квартиру в ипотеке, но покупатель:
- должен знать о подобном обременении;
- дать письменное согласие на перевод обязательств по ипотеке на себя в полном объеме.
Банки сами могут подыскать покупателя на заложенную недвижимость.
Клиентам – новым обладателям ипотеки, выгодно приобретать уже заложенную банку квартиру потому, что процентная ставка по таким кредитам может быть ниже по сравнению с ипотекой, требующей самостоятельного поиска жилья.
Банки могут пойти на уступку должнику и разрешить ему взять другой кредит для погашения задолженности по ипотеке.
Рефинансирование позволяет вернуть долги банку за счет нового займа.
Отрицательные моменты такого решения заключаются в том, что:
- Банки не всегда дают согласие на подобную меру.
- Процентная ставка по таким кредитам будет достаточно высокая 13-16%.
- Гражданин становится должником сразу по двум кредитам.
Рефинансирование возможно, если должник обладает платежеспособностью:
- разрабатывается новый график погашения платежей;
- устанавливается иной срок полного погашения ипотечного кредита.
Интересуют плюсы и минусы военной ипотеки? Смотрите тут.
Банк имеет право договориться с должником в досудебном порядке о продаже квартиры по цене, устраивающей обе стороны.
После реализации недвижимости кредитному учреждению должна быть выплачена полная стоимость ипотеки, включая:
Оставшаяся сумма может быть возвращена должнику. Практика показывает, что даже после продажи объекта залога клиента может оставаться должным банку значительную сумму.
Оптимальный выход из ситуации – это предварительное страхование объекта недвижимости от возможных рисков в сочетании с дополнительным страхованием жизни и здоровья заемщика.
ФЗ № 476 от 29.12.2014 г. позволяет гражданам, имеющим задолженность свыше 500 тыс. рублей и не способным погасить свои долговые обязательства более чем на протяжении 3-х месяцев, обращаться в суд общей юрисдикции с заявлением о признании банкротом.
Возможно 3 варианта выхода из тяжелой материальной ситуации:
- подписание с банком мирового соглашения (с выработкой взаимно приемлемых условий по погашению ипотеки);
- реструктуризация задолженности и рассрочка платежей на срок до 3-х лет;
- принятие решения о банкротстве.
Признание банкротом не освобождает должника от исполнения обязательств по ипотеке.
Заложенная банку квартира будет продана с торгов. Состояние банкротства сохраняется в течение 5 лет.
Необходимо:
- детально изучить исковое заявление;
- подготовить на него обоснованное возражение;
- собрать все платежные документы, подтверждающие оплаты ипотеки за определенный срок.
Если ответчик уверен, что банк незаконно начисляет комиссии и другие платежи, то следует подавать встречный иск об их возврате.
Будет идеальным вариантом прийти к мировому соглашению и не доводить дело до того, как будет вынесено судебное решение и возбуждено исполнительное производство по выселению должника из квартиры.
Суд может вынести постановление об:
- оплате должником полной стоимости ипотечного кредита, включая дополнительно начисленные проценты и пени;
- отсрочке платежей на конкретный срок.
Суд также может обязать стороны согласовать новый график платежей.
Велика вероятность того, что судья примет решение о полном возврате ипотечного долга, не учитывая сложное материальное положение должника.
Что делать при задолженности по ипотеке – вопрос, интересующий должников. Актуальны проблемы по просрочке платежей, незаконно начисленных процентов.
Заемщиков интересует порядок обращения взыскания на заложенную банку квартиру.
Через какое время после просрочки в оплате банк имеет право обратиться с иском в суд и выселить заемщика?
Обычно банк обращается в суд, когда просрочка составляет более 3-х месяцев или превышает 5% от стоимости объекта недвижимости.
Сколько раз можно взять ипотеку? Читайте здесь.
Каковы требования к поручителю по ипотеке? Подробная информация в этой статье.
Можно ли уменьшить размер долга по ипотеке после рождения второго ребенка?
Подобная возможность не предусматривается. При помощи материнского капитала можно оплатить часть жилищного кредита.
Задолженность по ипотеке может существенно повлиять на планы заемщика. При необходимости можно попробовать сдавать квартиру в аренду и вырученными деньгами оплачивать кредит.
В случае судебного разбирательства следует обратиться за помощью к квалифицированным адвокатам.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
- Регионы — 8 (800) 222-69-48
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.