Собственный дом в деревне остается только мечтой для большинства семей. И всё потому, что банки крайне неохотно идут на оформление ипотеки под залог загородной недвижимости.
Эксперты называют шесть причин, обуславливающих подобное положение вещей.
Получить ипотечный кредит для покупки загородной недвижимости намного сложнее, чем под квартиру. Это обусловлено двумя критериями:
Ни для кого не секрет, что продать городскую квартиру намного проще и быстрее, чем загородный дом или земельный участок. Именно поэтому загородная недвижимость в качестве объекта залога крайне непривлекательна для банковских структур.
Всё дело в том, что, когда заёмщик не в состоянии выполнять договорные обязательства, банк должен как-то компенсировать убытки. Для этого он реализует залоговое имущество. И сделать это следует как можно быстрее. Именно поэтому для кредитных учреждений представляют интерес только те объекты залога, которые будут реализованы в максимально сжатые сроки.
Существует ещё одно обстоятельство, делающее загородную недвижимость непривлекательной для кредитования, – это сложность её оценки. Так, для типовых городских квартир разработаны алгоритмы оценки. Загородные же дома редко возводятся по типовым проектам.
К тому же объект загородной недвижимости состоит из земельного участка и дома. Таким образом, оценке подлежит не один, а сразу два объекта.
Как к загородным домам, так и к земельным участкам банки выдвигают множество требований: начиная с использованных для строительства материалов и заканчивая удалённостью от ближайшего города.
Однако присутствуют определённые факторы, наличие либо отсутствие которых оказывает отрицательное влияние на ликвидность объекта. Например:
1. Дом должен быть пригоден для проживания круглый год. Такая пригодность подразумевает:
- наличие постоянного источника электроснабжения;
- наличие водопровода;
- отсутствие дефектов конструкций и инженерных систем;
- установку системы отопления (газового или электрического).
2. Наличие подъездной дороги с твёрдым покрытием (либо её строительство должно быть предусмотрено в генплане развития территории).
3. Дом должен стоять на кадастровом учёте.
Таким образом, в качестве объектов залога не рассматриваются самовольно возведённые объекты, а также – объекты незавершённого строительства.
4. Крайне сложно оформить ипотечный кредит на покупку участка, расположенного в зоне предполагаемой многофункциональной застройки.
Именно поэтому ипотеку можно оформить для покупки земельного участка с уже построенным домом, на который уже имеются в наличии все правоустанавливающие документы. Финансирование строительства, как правило, осуществляется за счёт потребительских кредитов.
Ещё одно серьёзное препятствие – сумма первоначального взноса, которая в разы превышает размеры взносов, вносимых при покупке жилья в многоквартирных домах. Так, в отдельных случаях, этот показатель может достигать сорока (и более) процентов от договорной цены объекта.
Как правило, процентные ставки по кредитам, выданным под покупку загородной недвижимости, на два — три процентных пункта выше, чем по обычным. По состоянию на сегодняшний день стоимость такого займа варьируется в пределах от 10,5 до 13 %.
Справедливости ради, следует отметить, что в редких случаях условия кредитования практически не отличаются. Например: застройщик и банк – партнёры.
- во-первых, категория заёмщика. Если последний является зарплатным клиентом банка, он может рассчитывать на скидку в размере до 0,5 процентных пункта;
- во-вторых, размер первоначального взноса. Чем больше внесённая сумма, тем большую бенефицию предоставит клиенту банк.
Как правило, главным критерием оценки является положительная кредитная история клиента. Именно этим соображением в первую очередь руководствуется банк, принимая решение о выдаче займа.
Ещё одним немаловажным обстоятельством является необходимость оформления залога сразу на два объекта (и на дом, и землю). Таким образом, автоматически возникают вопросы к ликвидности земельного участка (его стоимости и юридической чистоте).