Ипотека первичная и вторичная ипотека кто автор

У желающего купить жилье в ипотеку выбор небольшой: приобретение метров в здании, еще не введенном в эксплуатацию, или выбор квартиры среди предлагаемых собственниками. Опросы заинтересованных лицу подтверждают, что второй вариант большинству граждан кажется и более безопасным, и более удобным: уже готовый объект можно обживать стразу после заключений договора, да и достоинства товара при покупке оценить значительно проще. Чем отличается ипотека на вторичное жилье и насколько выгодна эта операция по сравнению с ипотекой на метраж первичного рынка, — актуальный вопрос.

Прежде чем взвешивать преимущества и недостатки процедуры оформления ипотеки на вторичное жилье и “первичку”, стоит определиться в понятиях. Вторичный рынок недвижимости — это любой объект, уже имеющий собственника. Первичный — ведущееся строительство или не введенное в эксплуатацию здание. То есть, если постройка уже прошла этап чистовой отделки и подключена к коммуникациям, но на бумаге еще не стоит подпись приемной комиссии, — это первичный рынок. Если же объектом оценки является коробка с серьезными показаниями к ремонту и отделке, но уже документально закрепленная за собственником — это вторичный рынок. И особенности оформления кредита будут соответствовать документальному статусу объекта, а не его фактическому состоянию. Ипотека на вторичное жилье будет выдаваться только в случае, если у объекта имеется хозяин: частное лицо или предприятие. Для аналогичного же адреса с прочерком в графе “собственник” предусмотрена совершенно другая процедура — приобретение в кредит на стадии строительства.

Теоретически оформить ипотеку в банке на территории РФ может любой гражданин, не имеющий проблем в кредитной истории и способный фактически и номинально рассчитываться по ежемесячно поступающим счетам. Общие требования предусматривают согласование одобрения в банке после предъявления пакета документов. Обязательные:

паспорт, трудовая книжка и справка о доходах;
личные идентификаторы заинтересованных членов семьи;
подтверждение расходов перечнем иждивенцев и уже имеющихся кредитов;
доказательства возможности материальной помощи от родственников-созаемщиков.

Этапы оформления также схожи для большинства обращений:

поиск объекта, его оценка согласование с собственником;
предоставление первого взноса и одобрение банком;
закрепление права собственности;
выплаты и погашение кредита предусмотренными методами;
снятие обременения.

Но когда речь идет о вторичном жилье или первичном рынке, есть индивидуальные аспекты процедуры.

Участвуя в долевом строительстве, собственник точно знает, что у этого объекта нет предыдущих владельцев, — и это первое серьезное отличие сделки. Плюс в данном случае — отсутствие необходимости перепроверять данные о собственниках: можно не беспокоиться, что сделка будет оспорена в уголовном процессе о “черных риелторах” или недобросовестном исполнении родительских прав. Второй плюс — наличие документов, точно отражающих возраст, степень износа и характеристики здания: проводить оценку и проверять перепланировку перед покупкой не придется. Но для желающего взять кредит на покупку этого объекта есть более серьезные сложности:

Оформление собственности возможно только после сдачи здания, хотя сбор документов и можно провести на еще “абстрактный” объект. Для большинства объектов процедура делится на две части: договор о долевом строительстве и первый взнос за за счет самого будущего собственника, и последующее оформление кредита на остаток суммы.
Бюрократические препоны придется пройти и при оформлении долевого участия, и при подписании договора с банком. Документы, в частности о подтверждении платежеспособности и чистоплотности в общении с кредитными организациями, такде придется собирать дважды.
В расходной части документов на оформление ипотечного кредита придется вписывать не только расходы на себя и иждивенцев или уже открытые кредитные счета, но и на съем жилья, если метраж для проживания арендуется. Ипотека на вторичное жилье предусматривает возможность прописаться в обремененном жилье, то есть именно в том, которое куплено по ипотеке. Для жилья на этапе строительства такой возможности нет, что сильно сокращает допустимую для одобрения сумму, рассчитываемую из дохода семьи.
Так как перспективы реализации объекта достаточно сомнительные, банки редко предлагают пакеты кредитования без первоначального взноса. Ипотека на вторичное жилье такую возможность предусматривает, хотя и процент по таким сделкам намного выше, чем по альтернативным предложениям.

Расходы придется рассчитывать не только на бумаге, но и практически: жить в строящемся здании или проходящем окончательные подготовительные этапы после сдачи, невозможно. Если у заемщика нет своего другого жилья, он будет платить дважды: по ипотеке и за аренду.

Квартира от собственника, то есть объект вторичного рынка, отличается высокой ликвидностью. Банки выдают кредиты на такие лоты более охотно, понимая, что в качестве залога платежеспособности этот метраж выглядит перспективнее. Одновременно и сам потенциальный заемщик, имея ипотеку на вторичное жилье, чувствует себя увереннее. При необходимости избавиться от кредита залог можно реализовать. Если речь идет о готовой квартире, это сделать проще, несмотря на обременение. Хотя и придется изучить вопрос, как продать квартиру в ипотеке: статья “Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта продажи + риски и рекомендации, которые следует учесть при продаже!” посвящена именно этому вопросу. Сами покупатели также чувствуют себя увереннее: все характеристики лота можно посмотреть по факту, не предсказывая и не прогнозируя. Чтобы оформить кредит на квартиру со вторичного рынка, придется только пройти ряд процедур, не характерных для сделок с “первичкой”:

проверить право собственности продавца и сверить характеристики объекта;
закрепить в БТИ перепланировку, которую могли провести жильцы за время пользования;
убедиться, что родственники и наследники владельца не могут претендовать на недвижимость;
провести оценку объекта при помощи аккредитованных компаний или экспертов;
подтвердить свои возможности и получить одобрение по правилам банка.

При этом типе ипотечного кредитования залогом будет выступать право собственности на квартиру, в отличие от ситуации с ипотекой на “первичку” где аналогичную роль играет документ о праве требования на объект.

Возвращаясь от сравнения достоинств и недостатков самих объектов, стоит рассмотреть вопрос с ракурса особенностей процессов оформления ипотеки. Аспектов несколько:

Интересы банка в страховке возврата средств при любом ЧП. Так как обстановка в среде застройщиков не самая стабильная и сроки сдачи объектов могут переноситься, банк не рассматривает право на требование в качестве самого надежного залога. Компенсирует свои риски организация большим процентом отказов и повышением ставок, в частности на период, пока жилье не находится в собственности, то есть еще строится. Естественно, процентная ставка может меняться, в зависимости от состояния объекта и ориентировочной готовности к сроку сдачи, Но в любом случае она будет выше, чем на уже введенный в эксплуатацию объект с готовой сопутствующей инфраструктурой и более ясными перспективами на реализацию.
Интересы государства состоят в реализации новостроек, расселении ветхого жилья и упразднении коммуналок. Государство официально поддерживает кредиты на “первичку” рублем: часть социальных программ ипотечного кредитования завязана только на новострое. Перед оформлением кредита стоит внимательно изучить программы, действующие в собственном регионе. Если есть шанс попадания в какую-то из групп льготников, можно присмотреться и к новострою: ипотека на вторичное жилье может оказаться в этом случае дороже, чем предложение с поддержкой от государства. Какие группы граждан могут рассчитывать на такие субсидии и насколько крупной может оказаться такая помощь, можно прочитать в статье “Ипотека с государственной поддержкой: 5 лучших предложений от банков на 2017 год для разных категорий граждан РФ”.
Разница в процентах по ипотеке на вторичное жилье и строящееся в среднем составляет минимальные 1,4% (Сбербанк 1%), что хотя и представляет немалую сумму, но не является критическим для решения заключать договор или нет. Выбор объекта должен основываться на других факторах: расположении, состоянии жилья, планах развития района и прочих.

На вопрос, насколько выгодна ипотека на вторичное жилье ответ однозначен: при разнице в 1-3% от суммы кредита разница оказывается существенной. Первичка удобна только как долгосрочная инвестиция, обеспечивающая некоторый выигрыш в проценте или при оформлении сделки по социальным программам. Покупка жилья на вторичном рынке — более прозрачная и срочная сделка с большими перспективами на одобрение: ипотека на вторичное жилье оформляется банками и быстрее, и охотнее.

Рынок недвижимости принято разделять на два типа: новое жилье (строящийся дом) и уже готовое. Исходя из этого, банки предлагают ипотечные программы, которые отличаются условиями приобретения и полной стоимостью кредита. В последнее время особенно активно кредитуется рынок новостроек, когда покупатель может приобрести себе квартиру уже на этапе проекта, хотя на деле еще никакого объекта не построено. Это будет называться долевое строительство. Если объект уже построен, но еще не сдан, но это будет считаться первичным рынком, а вот если дом сдан и владельцы получили документы на право собственности – то он будет считаться вторичным. Многие люди ошибочно полагают, что первичным называются все новые постройки, а вторичным – все старое. На самом деле вторичным может оказаться и абсолютно новый дом без отделки и коммуникаций, если на него получено свидетельство на право собственности.

Причиной высокого спроса на новостройку можно назвать возможность заработать, ведь на ранних стадиях строительства стоимость такого жилья значительно ниже. На следующих этапах его цена может значительно подскочить. В результате покупатель имеет возможность заработать не только на росте актива, но и использовать кредитное плечо в виде ипотеки. Рассмотрим подробнее, чем отличаются условия первичной и вторичной ипотеки, каковы их особенности, что будет проще для заемщика?

Под первичным ипотечным кредитом подразумевается выдача кредита на абсолютно новое жилье, у которого до этого не было владельцев. Оно, по факту, существует только на бумаге и приобрести его можно только по договору долевого участия, в котором прописано, что застройщик обязуется построить объект и передать его в пользование покупателю. После получения этих документов владелец может зарегистрировать право на собственность.

Под вторичной ипотекой подразумевается выдача займа на недвижимость, на которую уже оформлялось право собственности. Это может быть новый дом, который вот только построен и сдан, но на который уже оформлено свидетельство собственника, или уже старая постройка.

Между первичным и вторичным жильем имеются свои различия:

Стоимость. Вторичка обычно дороже, поскольку имеется какая-то отделка, а в первичном объекте клиент получает только голые стенки, в которые придется достаточно вкладывать.
Скорость оформления. Если во вторичное жилье можно въехать и жить сразу же после сделки, то с момента вступления в долевое строительство до получения права собственности может несколько месяцев или даже лет.
Вложения. Новое жилье однозначно требует фин.вложений, хотя вторичное жилье также иногда нуждается в серьезном капремонте. При прочих условиях, вложения в новое жилье будет дешевле, чем переделывать уже существующее со всеми коммуникациями.
Риски. При покупке первички риски возникают с работой застройщика, который может обанкротиться, и дом в итоге может недостроиться. Сейчас в Госдуме разрабатывается законопроект, по которому застройщики будут обязаны страховаться. В случае вторички также присутствуют свои риски, которые нужно проверять. Так, может внезапно объявится наследник, и все сделки будут аннулированы. Для этого в ипотечной сделке страхуется титул, т.е. вероятность возникновения незаконности сделок, ведь иногда квартиры могут перепродаваться несколько раз и сложно отследить законность каждой сделки.
Доходность. Цена новой квартиры будет расти по мере строительства дома. При удачном раскладе можно получать до 30% от такого вложения (однако, риски недостройки тоже велики). Цена на вторичку будет расти с общерыночными тенденциями. Как вариант можно зарабатывать на сдаче в аренду (съем).

Таким образом, первичная ипотека будет выгоднее для заемщика в плане стоимости жилья, отсутствия рисков незаконности предыдущих сделок, возможности использовать выгодные программы с господдержкой.

Предоставляет исключительно на строящиеся жилые помещения от застройщика.
В качестве залога на этапе строительства будет выступать право требования на указанный объект залога.
После сдачи объекта – оформляются документы на собственность и ипотека.
Собирать документы придется дважды: для регистрации договора долевого участия и для регистрации права собственности.

Объектом залога выступает готовая квартира.
Документы подаются один раз на регистрацию права на собственность в ФРС и на ипотеку.

Однозначно ответить на данный вопрос сложно, ведь все зависит от цели, которую преследует заемщик.

Первичную ипотеку стоит выбрать, если:

Вторичную ипотеку стоит выбирать, когда:

Человеку важно качество дома, которое проверяется с годами.
Не хочется вкладываться в отделку и новый ремонт.
Можно выбрать наиболее удобное месторасположение (в центре, у работы и др.).
Нужно быстро заехать и жить без вложений.
Не хочется возиться с лишними документами и зависеть от застройщика.

Вам была полезна эта статья? Поделитесь своим мнением с другими

Российский рынок ипотеки в 2017 году оценивается экспертами крайне противоречиво.

В начале года огромные опасения вызывала грядущая отмена государственной программы поддержки. Кто-то из заемщиков спешил оформить ипотечный займ, пока еще есть возможность получить субсидию от государства.

Ряд в начале года попросту не оформлял договоров на предоставление ипотеки, ожидая как поведет себя рынок ипотеки после отмены государственной поддержки. Государственная программа не была продлена, но рынок ипотеки не просел. Более того, продемонстрировал вполне заметную тенденцию к росту.

По оптимистическим прогнозам, ожидается рост по сравнению с предыдущим годом на уровне процентов десяти-пятнадцати. Это очень неплохой показатель, хотя достигнуть рубежей, взятых еще в 2014 году, скорее всего, не получится.

Рынок российской ипотеки – это вотчина Сбербанка России. Крупнейший российский банк принимает участие во всех государственных программах, связанных с ипотекой. Иначе и быть не должно в случае банка с государственным капиталом. На долю Сбербанка в 2016 году пришлось более половины всех выданных российскими банками ипотечных кредитов. Преимущество Сбербанка над всеми прочими российскими банками, вместе взятыми, равняется десяти процентам. Поэтому как ипотека на первичном рынке России, так и на вторичном, никак не может анализироваться без первоочередного рассмотрения позиции могущественнейшего из банков.

Заметим, что с начала 2017 года Сбербанком России произведено существенное понижение основной ставки по ипотечному кредитованию. Некоторыми банковскими аналитиками обсуждается вероятность того, что к концу года основные ставки по ипотечным кредитам в российских банках могут опуститься ниже десятипроцентной отметки. Это оказало бы благоприятное воздействие на заемщиков, стимулировало их спрос на ипотеку. Впрочем, и без того к концу года ожидается прирост суммы ипотечного кредитования по сравнению с годом предыдущим процентов на десять-пятнадцать, как минимум.

Ипотека на вторичном рынке занимает значительное место в деятельности многих российских банков. Квартиры на вторичном рынке в ипотеку приобрести вполне возможно, спектр банковских предложений достаточно широк. При всех стенаниях российских банкиров о жутком росте ипотечной задолженности, ее размеры не составляют и двадцатой доли от суммы выданных ипотечных кредитов. То есть, ипотека на вторичном рынке для российских банков является бизнесом достаточно безопасным и весьма прибыльным.